« PRENDRE ACTUELLEMENT UN TAUX VARIABLE N’A PAS DE SENS »

Le courtier en prêt immobilier a une vue d’ensemble sur le secteur qui lui permet de se prononcer sur les changements qui s’opèrent sur le volet du financement du bien immobilier. Eclairage.

Challenge. Existe-t-il une réelle concurrence des offres entre les différentes banques ? Pourquoi ?

YC. Oui, il y a une vraie concurrence entre les offres bancaires, et cela, à deux niveaux. Tout d’abord en termes de nature d’offres. Par exemple, les prêts In Fine, les prêts Relais, sont des produits bancaires très différents d’une banque à l’autre (voire inexistants chez certaines). Ensuite, il y a la compétitivité des offres à un instant «T». En effet, en fonction de la liquidité disponible, de l’agressivité, de la politique commerciale, et des recommandations édictées par le département des Risques, les offres peuvent être plus ou moins compétitives en termes de : taux d’intérêts, taux d’assurance, indemnités de remboursement anticipées, endettement admissible, durée de prêt admissible, apport nécessaire… Ce sont la réponse à ces critères qui font la compétitivité d’une offre, et au regard de ces critères, elles sont très différentes.

C. Quel est le taux le plus bas qu’un client peut négocier avec unebanque? Comment peut-il y arriver?

YC. Cela dépend du profil du client. En général, les taux les plus bas sont accordés par la banque selon la force de négociation de l’interlocuteur. Un promoteur immobilier par exemple, a un important levier de négociation du fait du volume qu’il peut traiter avec la banque. Mais en principe, en taux fixe, pour un résident, les taux vont varier entre 5,15 % à 7,5 % en fonction de la qualité du dossier, Pour un non résident, cela varierait entre 5,30 % et 7,5 %. Mais un taux facial est trompeur. L’assurance peut varier du simple au double en fonction de la banque. Donc attention à ne pas tomber dans le piège du taux. Maintenant, je ne peux m’empêcher de vous dire que c’est en passant par un grossiste que l’on obtient les meilleures conditions.

C. Concernant la réforme sur le taux de calcul des taux d’intérêts (indexation sur le taux interbancaire au lieu des bons du Trésor), que va-t-elle concrètement impliquer chez un nouveau client ? Et chez un client qui a contracté un crédit avant l’entrée en vigueur de cette réforme?

YC. Chez un nouveau client qui prendrait un prêt à taux variable, celui-ci serait indexé sur le taux interbancaire. Pour les anciens, ils ont été contactés par leur banque qui leur a soumis trois alternatives selon la circulaire de Bank Al Maghrib. Il peut conserver son taux variable indexé sur les bons du trésor (cette option est extrêmement risquée pour le client du fait des perspectives haussières prévues sur ce marché par les analystes). Ou bien, il peut conserver son taux variable avec «la nouvelle indexation», dans ce cas, attention aux interventions de la Banque Centrale quant à l’évolution prévue de l’inflation et donc, de son taux directeur. L’emprunteur peut enfin passer du taux variable au taux fixe.

C. Que conseilleriez-vous aujourd’hui à un client : un taux fixe ou un taux variable?

YC. Franchement, je dirai que prendre un taux variable actuellement n’a pas de sens. Il faut garder en mémoire qu’il y a 10 ans, les taux étaient à 11,5%. Aujourd’hui, ils sont entre 5% et 6%, et ils ne peuvent structurellement pas descendre en dessous de 4,75% (taux directeur + marge minimale de la banque). Alors qu’au contraire, ils pourraient monter à 7% ou 8% dans les années à venir. De plus, en cas de baisse significative dans le cas d’un taux fixe, on peut en profiter en faisant un rachat. Donc, sans d’hésitation, je conseillerai de prendre un taux fixe, et comptez sur nous pour vous aider à le négocier au mieux de vos intérêts.

En ce mois de juillet 2010, l’actualité en matière de financement de l’immobilier est dompar la hausse des taux d’intérêt, opérée par les banques par rapport à l’encours à taux varia. Les analystes s’accordent à dire qu’on s’oriente vers une période de hausse des taux d’int
même si jusqu’à présent, le rempart de Bank Al Maghrib fonctionne. La récente hausse des taux ne devrait pourtant pas inquiéter outre mesure.

jusqu’ici, les clients ayant contracté un crédit à taux variables avant janvier 2009 ont été épargnés. En effet, si en janvier 2009 le taux d’intérêt variable des crédits au logement inférieur à sept ans a augmenté (de 4,64 % à 5,50 %), celui des crédits à long terme (plus de 7 ans) est resté inchangé, à un minimum de 5,07 % pour les prêts à taux révisables. Seulement, cette correction n’avait pas beaucoup d’incident sur le marché du crédit immobilier dans sa globalité, car plus de 90 % des prêts au logement accordés aux particuliers sont àlong terme (plus de sept ans).
Depuis, l’écho dont se faisait le marché pour une hausse éventuelle des taux variables concernant les crédits immobiliers à longterme, a été confirmé. Car, le 1er septembre2009, les banques n’ont pas hésité à revoir à la hausse les taux pour les nouveaux contrats. Depuis lors, les crédits à court et moyen termes sont rémunérés au taux révisable de 5,98% ou au taux fixe de 6,13%. Les crédits à long terme, quant à eux, étaient accordés au taux variable de l’ordre de 5,630/0 ou un taux fixe de 6,200/0.

Un sursis devenu ferme
Mais depuis la fin juin, ce qui semblait être un sursis pour les anciens emprunteurs, est devenu ferme. La hausse des taux est en moyenne de 0,65 à 0,7 points. Chez BMCE Bank, par exemple, un ancien emprunteur qui avait contracté un crédit immobilier d’une durée supérieure à 7 ans avec un taux révisable de 5,07% a vu ce dernier passer à5,72%, soit une hausse de 0,65 points.
Il convient de signaler que jusqu’ici, les taux variables étaient indexés sur le taux desbons du Trésor. Or, la nouvelle politique de diversification des sources de financement entamée par l’Argentier de l’Etat, risque d’induire une hausse des taux. Puisque diversification signifie également un recours coup, il n’est pas exclu un renchérissement, comme cela a été constaté entre 2009 et2010 où le 15 ans a atteint 4,15%, soit une hausse de 70 points de base. Or, sur la même période, les taux moyens pondérés (TMP) interbancaires n’ont pratiquement pasévolué, d’où l’idée de changer le référentiel pour la révision des taux variables. Au lieu des bons du Trésor, le marché monétaire interbancaire serait plus profitable auxclients, parce que connaissant nettement moins de fluctuation.
En effet, la politique de Bank Al Maghribconsiste à lutter contre l’inflation en intervenant activement sur le marché aujour le jour (JJ) grâce à des avances quand il y a un besoin de financement des banques etgrâce à des reprises quand les établissements présentent un excédent.
Actuellement, la tendance est plus auxavances à 7 jours et en moyenne, la BanqueCentrale injecte 22 milliards de DH et plus.Ces avances se font au taux de 3,25% etpermettent d’orienter les TMP (JJ) quiservent ensuite pour l’indexation des tauxvariables. Comme le dit l’adage : «chatéchaudé craint l’eau froide». Après la surprisequ’ils ont eue avec les mensualités des créeimmobiliers à partir de ce mois de juillet2010, beaucoup de clients se demandents’il ne faut pas migrer vers le taux fixe.Pourtant, la probabilité de hausse est très
faible compte tenu de l’intervention de BankAl Maghrib. En effet, le TMP (JJ) a de très faible chance de s’écarter des 3,25% fixés actuellement par la Banque Centrale pourla rémunération de ses avances à 7 jours.
La question est de savoir jusqu’où Bank Al Maghrib pourra-t-elle maintenir son taux directeur.

Tendance à l’assèchement
Actuellement, la tendance est bienà l’assèchement de la liquidité sur le marché monétaire. «Donc les besoins definancement des banques ne feront que croître», explique cet analyste. De plus, les autres outils de régulations ne sont pas indéfiniment extensibles. C’est le cas notamment de la baisse du niveau de la réserve monétaire obligatoire (RMO).Les banquiers ne peuvent pas utiliser toutes les ressources qui leur sont confiées par la clientèle. Ils doivent en laisser un pourcentage qui est appelé réserve monétaire obligatoire (RMO). Et plus ce pourcentage est élevé, plus il peut y avoir une tension sur le marché monétaire interbancaire. C’est ce qui fait qu’en cas de besoin important sur une longue période, Bank Al Maghrib fait baisser la RMO. Le taux de RMO est passé de 16% à 8%, après plusieurs baisses successives entre 2008 et 2010.11 est clair que la Banque des banques ne peut la faire baisser de manière continue, du fait de la nécessité de constituer un matelas convenable pour les établissements bancaires. Et de toute manière, la limite d’une RMO à 0% est une barrière naturelle.

Il reste les avances à 7 jours et si les besoins augmentent, la Banque Centrale pourrait orienter les banques vers les avances au jour le jour, qui sont beaucoup plus chères par nature. Actuellement, de toute évidence, tant que le contexte de crise internationale se déteindra sur l’économie marocaine, les barrages mis en place par l’Emetteur central, auront de plus en plus de mal à résister. Ils finiront par céder. On se dirige donc vers une période de hausse des taux, contre laquelle Bank Al Maghrib pourrait se montrer impuissante. La hausse devrait durer un demi-cycle économique avant de connaitre une baisse pour le demi-cycl suivant. Alors, on est dans une perspective de l’ordre de quatre à cinq ans de hausse. Mais pour le moment, on est loin de ce scénario pessimiste. La correction opéréeen révisant les taux de 65 à 70 points de base ne doit pas être une source de panique générale pour les clients. Dans les douze mois à venir, il pourrait y avoir une nouvelle hausse, mais elle ne sera certainement pas de l’ordre de cette première. Alors, autant garder la tête froide. Ceux qui ont raté les taux fixes autour de 5,5%, peuvent encore
se contenter de leur taux variable qui est aujourd’hui autour de 5,8%. Il n’empêche que ceux qui n’aiment pas du tout la prise de risque, peuvent toujours revenir à un taux fixe qui sera de l’ordre de 6,13%. Cependant, le choix du changement du taux dépend essentiellement de la période pendant laquelle on se trouve. En effet, ceux qui sont dans les dernières années de leur crédit peuvent opter pour le taux fixe sachant que de toute manière, sur les cinq années à venir, la hausse est nettement plus probable que la tendance baissière. En revanche, les clients à qui il reste encore une quinzaine, voire une vingtaine d’années de crédit, peuvent être sûrs qu’après la hausse, il y aura encore une longue phase de baisse dont ils peuvent encore bénéficier.

•Une circulaire pour encadrer l’activité
•Elle oblige les intervenants à informer davantage
UN autre pas franchi dans la lutte contre les chèques sans provision. En effet, une circulaire de la Banque centrale fixant les informations qui doivent lui être communiquées par les banques a été adoptée par le ministère des Finances, au cours du mois d’août.Ainsi, les établissements de crédit sont tenus de transmettre au service de centralisation de risques de Bank Al-Ma-ghrib, toute information relative à tous types de concours par décaissement ou signature accordé au client, qu’ils soient libellés en dirham ou en devise.
La banque est également dans l’obligation de fournir toutes données signalétiques du client, personne physique ou morale.
Parallèlement, elle doit procurer l’ensemble des sûretés réelles ou personnelles qui garantissent les crédits à la clientèle. En somme, les banques communiquent toutes informations positives et le cas échéant négatives qui permettent de renseigner précisément des habitudes de remboursement des crédits de leur clientèle. Ces données doivent être transmises dans un délai n’excédant pas 10 jours ouvrables, à partir de la date de la demande de modifications.
En plus de ces informations, les banques sont tenues de rendre compte au service central des incidents de paiement sur chèques de BAM, les données signalétiques des personnes ayant fait l’objet d’interdiction bancaire.
Dans le cas d’un incident par chèque, l’établissement fait parvenir à BAM les informations relatives au compte sur lequel le chèque a été tiré,ainsi que les données qui lui sont afférentes. De plus, la banque centrale exige toutes les informations relatives à les banques les conditions et modalités d’accès aux informations détenues par le service de centralisation des risques et par celui des incidents de paiements sur chèque.
C’est ainsi qu’avant l’octroi de tout crédit, les banques doivent interroger ce service de centralisation des risques de BAM, également appelé crédit de bureau.
L’objectif est d’obtenir un rapport de solvabilité.  Etabli par BAM, il contient toutes les informations relatives aux crédits d’un client et renseigne sur son état de solvabilité. A noter que ce rapport doit obligatoirement figurer dans tout dossier de demande de concours financier et peut être obtenu par le client sans conditions spécifiques. D’ailleurs, il a la possibilité d’en contester les informations y figurant, à condition qu’il respecte le délai de 15 jours après sa réception. Le cas échéant les informations sont présumées exactes. La contestation s’effectue sur la base d’un formulaire spécifique accompagné de justificatifs adéquats la situation des incidents de paiements qui font objet de déclarations.
Dans le cas où l’incident de paiement concerne un compte collectif, l’interdiction d’émettre des chèques doit être adressée à tous les co-titulaires du compte ou bien à leurs mandataires.A ce titre, les établissements sont tenus de déclarer la situation des incidents de paiement ou leur modification au plus tard dans un délai d’une journée ouvrable suivant leur constatation.
Par ailleurs, la circulaire fixe pour

•Les commissions et frais prélevés doivent figurer sur les relevés de compte
•Récapitulatif des frais bancaires adressé au client au moins une fois par an
A partir de mai 2011, les banques devront adresser, au moins une fois par an, à leurs clients le récapitulatif annuel des commissions et frais prélevés.Le wali de la banque centrale avait fixé un ultimatum à fin juillet aux banques pour la production des frais bancaires en question. Le message semble être passé. La circulaire de BAM relative aux modalités d’établissement des re-levés de compte – dont le récapitula-tif des commissions prélevées par les banques – vient d’être publiée au Bulletin officiel.
C’est une avancée en matière de transparence. Cela devrait en plus permettre à la concurrence de jouer pleinement son rôle. Jusque-là les arbitrages étaient quelque peu biaisés compte tenu notamment de l’opacité des informations fournies aux clients. BAM lève une partie du voile, reste maintenant à ce que les banques jouent le jeu. Elles doivent désormais communiquer les frais de tenue de compte et les cotiations liées aux produits et services bancaires. Sont également concernés par les dispositions de la circulaire, les commissions et frais liés aux crédits,aux opérations sur titres ou encore les opérations de placements et d’épargne.Pour chacune de ces opérations, la banque indiquera le montant total des frais perçus et le nombre de produits et services correspondant.
Mais, le grand changement concerne l’harmonisation des relevés de compte de dépôts. Les nouvelles modalités d’établissement de ces relevés s’imposent à toutes les banques,ce qui revient à avoir des relevés identiques que l’on soit client d’Attijariwafa bank, BMCE Bank, Banque Populaire ou encore Société Générale.Mieux, la circulaire y intègre des in-formations qui jusque-là faisait partie de la cuisine interne des établissements bancaires.
Il s’agit notamment du mode de calcul des intérêts qui pourra être communiqué au client à sa demande.
Le relevé doit également faire ressortir le taux d’intérêt effectif appliqué pour une opération de dépôts rémunéré,la nature de chaque commission perçue et son taux lorsqu’il s’agit d’une commission proportionnelle ou encore le cours de change appliqué pour une opération de devises. Ces nouvelles dispositions sont entrées en vigueur depuis le 19 août. Du côté des banques,on est encore à la phase des prépara-tifs puisque «pour le moment rien n’a changé», relève un banquier.

Rubriques des frais bancaires qui seront adressés aux clients
•Frais de tenue de compte et cotisations liées
aux produits et services bancaires
•Commissions et frais liés à l’utilisation des moyens de paiement
•Commissions et frais liés aux crédits
•Commissions et frais sur opérations sur titres
•Commissions et frais sur les opérations de placements et d’épargne
•Frais sur les incidents de fonctionnement du compte de dépôts Source: BAM
Les banques doivent désormais communiquer aux clients un récapitulatif des commissions et frais prélevés au moins une fois par an selon une circulaire de BAM. Jusque-là les arbitrages étaient quelque peu biaisés compte tenu notamment de l’opacité des informations mises à la disposition des clients