Cet article pourra avoir l’air un peu technique, mais il me parait fondamental de parler de cette nouvelle indexation, au Maroc des taux de crédits immobilier surtout pour le variable et des conséquences qu’elle aura à moyen terme et à long terme.

Le trésor marocain cherche à diversifier ses sources de financement et améliorer la gestion de sa dette à long terme.
Pour se faire il a recours a emprunts à maturité longue (10 à 20 ans).
Le retour de cette pratique amène à renchérir les BT sur les maturités longues : exemple 15 ans à 4,15% en hausse de 70 pts à février 2010.
Ce qui remet d’actualité l’indexation des taux variables immobilier moyen long terme.
La stratégie pour palier à ça et ne pas relever les taux de crédit immobilier variable serait d’utiliser le taux interbancaire comme référence au lieu des BT.
Le Taux Interbancaire est le taux pondéré au jour le jour du marché monétaire.
Exemple le TMPJJ au mois de janvier s’établissait à 3,5 % soit une baisse technique des taux de référence de 50 pts.
Dans ce schéma on pourrait s’attendre à une hausse des taux variables jsuqu’à l’arrivée de la nouvelle indexation ou ils rebaisseraient.


Cette nouvelle indexation ferait ce rapprocher le système marocain des standards internationaux.
Ainsi non seulement l’économie serait plus lisible, mais les taux serait plus favorables aux emprunteurs.
Dans la période intercalaire, le problème sera la manière de répercuté la hausse sur les crédits variables en cours : les banques pourraient par exemple proposer des conversion en taux fixes à leurs clients.

La difficulté du passage d’un modèle à l’autre sera aussi l’impact sur les marges des banques.
Sachant qu’avec la densification du marché les marges bancaires ont déjà réduit, les banques devront se préparer pour faire face à ce nouveau défi.

En tous les cas cette nouvelle indexation devrait être favorable au marché de l’immobilier.
C’est aussi une évolution structurelle du marché marocain devant laquelle on ne peut que se réjouir.

Les courtier en crédit sont ce que l’on appelle dans le milieu financier des IOB, c’est à dire des intermédiaires en opérations bancaires. Mais quel est l’intérêt de se servir des services d’un courtier en crédit pour financer eu mieux vos projets ? Pourquoi auriez vous plutôt intérêt de demander l’aide d’un courtier pour choisir votre crédit ?

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Les banques s’engagent également à répondre rapidement à un courtier, et un courtier n’hésitera pas à insister pour obtenir des réponses rapidement.

Le courtier défendra votre dossier, même si celui-ci n’est pas parfait il saura trouver les arguments pour convaincre les banques. Vous aurez beaucoup plus de mal à soutenir votre dossier, surtout si vous manquez de confiance en vous !

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(source : avis crédit )


Et au Maroc ?
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Une nouvelle peut-être un peu surprenant, désolé si elle est trop technique….

Il a levé le 9 février 100 MDH sur 10 ans à 4,14%. Une première opération test.

Jusque-là, il refusait de le faire pour ne pas impacter à la hausse les taux variables des crédits immobiliers aux particuliers.

Un arrêté signé par le ministre des finances pour déconnecter les taux variables des taux des Bons du Trésor à long terme.

Cela n’était pas arrivé depuis presque trois ans : le Trésor vient de lever 100 MDH sur 10 ans, lors de la séance d’adjudication des bons du Trésor du 9 février. Dans l’absolu, une telle opération relève du fonctionnement normal du marché. Mais dans le cas d’espèce, il s’agit bel et bien d’un fait marquant pour la simple raison que, depuis mars 2007, le Trésor s’abstenait d’emprunter sur les maturités longues dans le but de ne pas impacter à la hausse les taux des crédits à l’économie, notamment les crédits immobiliers à taux variable. Auprès de la direction du Trésor et des finances extérieures (DTFE), on reconnaît, en effet, qu’on «ne voulait pas lever des fonds à maturité longue pour ne pas impacter les taux variables d’autant plus que les investisseurs nous proposaient des taux anormalement élevés». Cela aurait mathématiquement et immédiatement engendré une hausse des taux variables appliqués par les banques aux crédits immobiliers accordés aux particuliers pour la simple raison que ces taux étaient jusque-là indexés sur les taux moyens pondérés (TMP) des bons du Trésor à 10 et 15 ans sur les six derniers mois. Du coup, le Trésor était devant un choix difficile : soit lever des fonds à des taux élevés et faire flamber les mensualités des crédits immobiliers, soit s’abstenir.


Or, cette récente levée de fonds s’est traduite par l’augmentation de 74 points de base du taux des bons du Trésor à 10 ans, qui est désormais de 4,14%. Va-t-on donc assister à une hausse mécanique des traites mensuelles des prêts immobiliers le semestre prochain ? Heureusement non. Car parallèlement à la levée du Trésor, le ministre de l’économie et des finances vient de signer un arrêté modifiant justement le mode d’indexation des taux des crédits immobiliers et qui sera soumis début mars au Conseil de la monnaie et du crédit. La nouvelle formule n’a pas encore été rendue publique, mais l’on sait déjà que les taux des crédits auront très prochainement une nouvelle référence monétaire indépendante de la politique de financement de l’Etat, et que le Trésor retrouvera, à travers la désindexation des taux aux bons du Trésor, sa liberté pour financer ses besoins longs avec les lignes de financement appropriées. Pour comprendre toute la problématique qui entourait le financement du Trésor, un retour en arrière s’impose.

En 2006, le circuit monétaire national était toujours structurellement liquide, avec un excédent permanent de plusieurs milliards de DH. Cette situation, qui durait depuis l’année 2000, a favorisé une détente des taux des bons du Trésor et a permis à ce dernier de se financer, même à long terme, avec des conditions de taux très avantageuses. Cette baisse a d’ailleurs automatiquement profité aux crédits à l’économie, notamment les crédits immobiliers, dont les taux ont également fortement baissé.

Le niveau des taux primaires était dépassé

Ainsi, à son point le plus bas, qui est d’ailleurs toujours en vigueur, le taux d’intérêt plancher des crédits immobiliers à long terme (qui représentent plus de 90% de l’encours global des crédits immobiliers aux particuliers) était de 5,07% hors taxe (ce taux n’est plus accordé systématiquement, les banques ayant décidé de leur propre chef de le relever de quelques points de base selon le profil du client). Ce taux plancher est composé du TMP des bons du Trésor à 10 et 15 ans, soit 3,57%, et d’une marge commerciale minimale appliquée par les banques de 1,5%.


Jusqu’à fin 2006, il n’y avait donc rien à craindre. Or, à l’entame de l’année 2007, le circuit monétaire a connu un bouleversement majeur. Le marché est passé d’une situation structurellement excédentaire à une situation structurellement déficitaire, conséquence d’un assèchement de liquidités intervenu suite à l’aggravation du déficit de la balance commerciale. Du coup, les taux d’intérêt sur le marché secondaire des bons du Trésor (compartiment d’échanges entre investisseurs) ont subi une forte correction à la hausse. Une hausse qui s’est poursuivie jusqu’à fin 2008 et qui a poussé le taux de la maturité 10 ans jusqu’à 4,48%. Ceci alors que sur le marché primaire (celui des adjudications), le taux de la même maturité est resté à son niveau de mars 2007, 3,40%, soit un écart de 108 points de base. En effet, en constatant la hausse des taux sur le marché secondaire, le Trésor ne voulait plus lever sur les maturités longues pour ne pas impacter à la hausse les taux des crédits immobiliers.

Une nouvelle formule plus rationnelle pour les taux

Dans cette situation, le Trésor se trouvait bloqué. Il était en effet contraint de financer ses besoins par des émissions courtes, alors qu’une bonne partie de ses dépenses étaient de long terme. En 2007, ses levées à long terme représentaient près de 20% du montant total des adjudications, sachant qu’il n’a agi sur les échéances longues que durant les deux premiers mois de l’année. Depuis, il a laissé de côté les maturités longues, si bien qu’en 2008, par exemple, 95% de ses levées concernaient le court terme. En parallèle, les besoins du Trésor se sont accentués pour passer de 39 milliards de DH en 2007 à plus de 55 milliards en 2009, soit une évolution de 42% due essentiellement à l’augmentation des dépenses d’investissement de l’Etat (elles ont grimpé de 37% en 2007, de 16% en 2008 et de 25% en 2009).

Des ressources à long terme mais pas à n’importe quel prix !

Mais ce n’est pas tout. A la direction du Trésor, on explique aussi que ses besoins ne sont pas le seul facteur explicatif de ce retour sur les longues maturités : «Beaucoup d’acteurs institutionnels, notamment les gestionnaires de régimes de retraites, cherchent aujourd’hui des placements sûrs à long terme qu’ils ne trouvent pas sur le marché. Les bons du Trésor à 10 ans et plus répondent à leurs besoins». Certes, pour le moment, il n’a fait que tester le marché avec sa levée de 100 MDH. Ce qui est normal vu son absence prolongée au cours des dernières années qui a suscité la prudence et le manque de visibilité des investisseurs. Mais selon certains opérateurs financiers, le Trésor ne va pas tarder à marquer son retour sur les maturités longues, compte tenu de l’importance de ses besoins et des remboursements de dette qu’il sera amené à effectuer cette année (estimés à 70 milliards de DH). A la DTFE, on confirme que le Trésor reviendra progressivement sur le long terme mais, prévient-on, «pas à n’importe quel prix !». Un haut responsable de la direction espère en tout cas que les acteurs joueront le jeu et que les taux proposés resteront dans «des limites raisonnables». Avis donc aux investisseurs institutionnels et aux banques.


FOCUS es échéances de remboursement de plus en plus courtes

Le refus du Trésor de se financer sur les maturités longues, dans le but de ne pas impacter à la hausse les taux des crédits immobiliers, s’est traduit par la baisse de la duration de sa dette intérieure qui peut être définie comme étant le terme moyen pondéré des échéances qui restent à couvrir.

Celle-ci est passée de 4,58 ans en 2008 à 4,21 ans en 2009.

Ce qui est normal vu que le Trésor a concentré ses levées sur les maturités courtes durant les trois dernières années.

Les opérateurs financiers estiment que dans ces conditions, le Trésor se trouve dans une situation d’étranglement. En effet, la duration de sa dette ne correspond pas à la nature de ses dépenses dont une bonne partie est orientée vers l’investissement, donc à long terme. De plus, cette situation se traduit par la nécessité de rembourser plus rapidement les montants levés compte tenu de la courte durée des emprunts. Rien qu’en 2010, les remboursements que doit effectuer le Trésor sont estimés à plus de 70 milliards de DH, concentrés principalement sur le court et le moyen terme.

Un très bonne article de la vie éco sur al partie crédit / prêt qui explique les modalités pour racheter ou regrouper des crédits, avec quelques partis pris mais excellent quand même !

Autrefois utilisé pour les clients en difficulté de paiement, le regroupement devient un outil marketing utilisé par les établissements de crédit.
La mensualité peut être réduite de moitié dans certains cas.
Même si vous n’avez qu’un seul prêt, vous pouvez le faire racheter pour bénéficier de conditions plus avantageuses.

La loi de l’offre et de la demande est génératrice de miracles ! Il y a tout juste quelques années, les établissements de crédit n’acceptaient de regrouper les prêts d’un particulier que pour éviter la procédure judiciaire quand ce dernier était dans l’incapacité d’honorer ses échéances. Aujourd’hui, la technique est devenue un outil marketing pour attirer la clientèle. C’est que la concurrence est devenue rude entre les sociétés de financement, et la production de crédits n’affiche plus les mêmes taux de croissance qu’auparavant. Même les banques qui étaient les plus réticentes en la matière ont fini par assouplir leurs conditions et investir ce créneau. «Attirer de nouveaux clients en leur proposant de racheter ou de regrouper leurs crédits avec des conditions avantageuses fait depuis plusieurs mois partie de notre stratégie commerciale et de celles de toutes les banques de la place», affirme un directeur d’agence BMCE Bank.
Dans ce contexte, le regroupement de crédits a pris la forme d’un véritable produit commercial. Wafasalaf, par exemple, lui a donné un nom : «Salaf Ouahed».


La mensualité baisse avec le regroupement mais la durée augmente

A travers cette formule, la société de financement propose aux personnes ayant plusieurs crédits, même s’ils ont été tous contractés auprès d’autres organismes, de les regrouper pour aboutir à une seule mensualité inférieure de moitié à la somme de toutes les mensualités actuelles ! Elle offre même un complément de prêt pour financer de nouveaux projets qu’elle intègre dans le nouveau crédit.
Exemple pratique : une personne ayant un crédit auto, un prêt personnel, un revolving et un crédit d’équipement doit à différents organismes financiers un total de 109 864 DH (montant restant dû global). Elle supporte chaque mois des mensualités totalisant 4 577 DH, et souhaite en plus bénéficier d’un complément de 20 000 DH pour financer un nouveau projet. A travers son offre «Salaf Ouahed», l’organimse de crédit regroupera tous ces prêts et accordera le complément pour une nouvelle mensualité de 2 566 DH, soit 44% de moins que le total des anciennes traites. Bien entendu, pour que la mensualité baisse, la durée du nouveau crédit a été fixée à un niveau assez élevé (84 mois dans notre exemple), ce qui fait augmenter le coût global du prêt. Mais pour une personne qui a pour souci majeur de réduire le niveau de ses mensualités, la formule reste très avantageuse.
Toutes les autres sociétés de financement proposent le regroupement de crédits, même quand leurs formules n’ont pas de nom commercial. Les caractéristiques et les conditions peuvent changer d’un organisme à l’autre, mais le mécanisme reste le même.
A titre d’exemple, Acred peut relever la durée du crédit destiné au regroupement jusqu’à 120 mois, c’est-à-dire 10 ans. «C’est la seule formule où la durée peut atteindre ce niveau, sachant que pour tous les autres types de crédit la durée maximale est de 84 mois», précise un chargé de clientèle de la société de financement. Ce dernier nous livre une simulation pour montrer l’attrait de son offre : une personne ayant deux crédits dont le montant restant dû s’élève à 120 000 DH paie chaque mois deux mensualités d’un total de 4 000 DH. En regroupant ses crédits en un seul prêt, sur une durée de 120 mois, elle paiera une nouvelle mensualité de 2 043 DH, frais de dossier et d’assurance inclus. Ce qui constitue une économie de près de 50% par rapport à l’ancienne traite. Cela dit, l’offre de la société Acred est soumise à une condition un peu particulière : l’emprunteur doit signer l’engagement de ne contracter aucun crédit supplémentaire auprès des autres organismes financiers pendant toute la durée du contrat, de même que son conjoint le cas échéant !
Chez d’autres sociétés de financement, la durée ne peut dépasser les 84 mois. C’est le cas notamment chez Eqdom, et uniquement si l’entreprise dans laquelle travaille l’emprunteur est conventionnée. Si ce n’est pas le cas, la durée du crédit de regroupement ne dépasse pas les 60 mois. «Nous pouvons toutefois relever la durée à 84 mois, même en l’absence de convention, si l’entreprise accepte un prélèvement à la source de la mensualité», indique un commercial chez Eqdom.


La consolidation de dettes est différente du regroupement de crédits

Le montant du crédit de regroupement est censé être au moins égal à la somme de l’encours restant des anciens prêts. Cela dit, il faut que la capacité d’endettement du client le permette. Cette dernière varie de 35% à 50% du revenu mensuel, selon la société de financement et le niveau du salaire.
Notons que ces nouvelles formules de regroupement de crédits sont différentes du mécanisme de consolidation de dettes. Même si le principe reste le même, celui de regrouper les anciens prêts en un seul avec de nouvelles conditions, la consolidation est réservée aux personnes ayant cumulé des impayés. De plus, un regroupement de crédits n’est valable que pour les prêts à la consommation. Alors que la consolidation concerne tous les types de crédits. Il est en effet possible, si par exemple vous avez un prêt immobilier, un crédit auto et un découvert, de négocier avec votre banque leur regroupement en un nouvel emprunt dont la catégorie sera celle de la dette la plus dominante. Son montant comprendra les capitaux restant à rembourser, les impayés et les soldes débiteurs, les intérêts et les pénalités relatives aux retards de paiement.
Une consolidation de dettes est plus difficile à obtenir qu’un regroupement de crédit, compte tenu de l’existence d’impayés. Si tous les prêts ont été contractés auprès du même organisme, cela peut faciliter les choses car ce dernier supporte depuis le début et tout seul le risque d’insolvabilité, et donc n’hésitera pas à recourir à cette solution à l’amiable plutôt que d’engager une procédure judiciaire. Seulement, si les crédits ont été octroyés par différents établissements, la procédure se complique. Dans ce cas, il faut avoir au moins une position saine chez l’un des organismes prêteurs pour lui demander de racheter les autres crédits et procéder à la consolidation.


Le rachat de crédit est intéressant si le différentiel de taux est important

Sachez par ailleurs que même si vous n’avez qu’un seul crédit, vous pouvez faire baisser votre mensualité en le faisant racheter par un autre établissement financier. Par exemple, si vous avez contracté il y a deux ou trois ans un prêt logement ou à la consommation, il faut savoir que les taux d’intérêt ont considérablement baissé (nonobstant la petite hausse intervenue en 2009) et que les durées des crédits peuvent atteindre désormais des plafonds plus élevés qu’auparavant. Compte tenu de la course à laquelle se livent banques et sociétés de financement pour attirer de nouveaux clients, vous pouvez facilement faire racheter vos crédits et obtenir de nouvelles conditions plus avantageuses.
Mais attention, un rachat n’est pas avantageux à tous les coups, même avec un nouveau taux d’intérêt plus bas. Certains paramètres doivent être bien étudiés.
Le premier est la durée écoulée du crédit en cours. «Pour un crédit immobilier, le rachat n’est vraiment intéressant que pendant les sept premières années», explique le chargé de clientèle d’une banque de la place. En effet, la mensualité d’un crédit se compose d’une grosse part d’intérêts au début qui s’amenuise au fur et à mesure des remboursements. Une personne ayant honoré ses échéances pendant la première moitié de la durée de son crédit n’a donc aucune raison de le faire racheter, car l’économie sur le différentiel de taux ne permettra pas de couvrir les frais du rachat, surtout quand il s’agit d’un crédit immobilier.
Le deuxième paramètre réside dans le différentiel de taux. Pour que le gain financier soit suffisant, pour couvrir les frais et réaliser une économie, les professionnels estiment que le différentiel de taux d’intérêt doit être au minimum de 1,5 point. Enfin, le troisième élément est le coût de l’opération. Il faut savoir que le rachat de crédit donne lieu à un nouveau prêt, et donc à de nouveaux frais annexes. Dans le cas d’un crédit immobilier, il faudra payer une seconde fois les frais d’hypothèque, la taxe notariale, les honoraires du notaire et les frais de dossier et d’assurance du nouveau crédit. Il faut donc faire une simulation de l’opération de rachat avec tous ses paramètres avant de franchir le pas.


Procédure :Les pièces à founir et la marche à suivre pour regrouper vos crédits

Les pièces à fournir pour regrouper vos crédits sont les mêmes que celles exigées dans le cadre d’un crédit à la consommation normal, à un ou deux documents près. En plus d’une copie de la carte d’identité nationale (CIN) et d’un justificatif de résidence (certificat de résidence ou quittance de téléphone ou d’électricité), il faut présenter un spécimen de chèque, les trois derniers relevés bancaires et les trois derniers bulletins de paie. Il faudra ajouter à ces documents les tableaux d’amortissement des crédits en cours pour que l’organisme prêteur puisse déterminer avec précision le montant restant dû et vérifier s’il y a des impayés. Et si l’organisme prêteur est une banque, il vous demandera une domiciliation de salaire à obtenir de votre employeur.

Après simulation et négociation des conditions du prêt destiné au regroupement, il faut constituer le dossier de crédit avec l’ensemble des documents précités. Ce dossier sera étudié par le comité de crédit de l’établissement. Après acceptation, deux options s’offriront à vous : soit récupérer des chèques certifiés aux noms des organismes ayant accordé les anciens crédits pour le montant restant dû et récupérer les mainlevées, soit opter pour des virements qui s’effectueront automatiquement entre le nouvel organisme prêteur et les anciens. L’idéal est d’opter pour l’option des chèques pour plus de rapidité dans la procédure. S’il y a complément de crédit, il sera débloqué dès l’obtention des mainlevées.