Le papier du jour est destiné à la note de renseignements d’un bien immobilier au Maroc.

Tout d’abord, une note de renseignements est quoi ?
Une note de renseignements regroupe l’ensemble des informations relatives à
un bien (terrain ou appartement), en termes d’obligations légales
spécifiques au terrain (comme le recul, …)
Attention, par abus de langage, on parle souvent de note d’information, en
désignant la note de renseignement. Mais sachez que personne dans
l’administration ne le comprend.

C’est pourquoi faire ?
A l’acquisition d’un terrain, il est nécessaire de consulter la note de renseignements pour anticiper les obligations de recul et valoriser ainsi
l’espace constructible, et donc valoriser correctement le terrain.
Pour un appartement, il est recommandé (mais pas forcément nécessaire) de la consulter pour être sûr de ne rien rater !

Ça se prend où ?
Une note de renseignement se récupère auprès de l’agence urbaine de la ville où se trouve le bien.
Pour cela, il faut remplir une demande de note de renseignements, idéalement par le propriétaire du terrain.

Le dossier ?
Évidemment, on vous demandera un dossier pour vous fournier la note de renseignement.
Ce dossier est constitué de :
-Certificat de propriété délivré par le Service de la Conservation Foncière, pour 75 Dhs.
- Plan cadastral visé conforme par le Service du Cadastrale de la conservation foncière; pour environ 60 Dhs
-Liste des coordonnées des bornes de la propriété en question (copie de l’imprimé du calcul de contenances, délivré par le Service du Cadastre de la conservation foncière) ; pour environ 15 Dhs
-« Plan de situation en cas de plan cadastral non rattaché au système
Lambert »;
-Enveloppe timbré (moyen format) portant l’adresse exacte du demandeur ;
-Photocopie de la carte d’identité nationale du demandeur;
-Redevance de 250 dirhams

Quel délai ?
Il faut dans les 24 h ouvrables pour obtenir un certificat de propriété, et dans les 3 jours ouvrés pour obtenir la note de renseignement.


Et voilà.

• 8 ans après son adoption, les promoteurs résistent
• Pas de délai de livraison, clauses abusives… les dangers


Devenir propriétaire, quoi de plus légitime! Sauf qu’un «homme averti en vaut deux». Lorsque madame et monsieur se présentent chez un promoteur, il y a de fortes chances pour que le rêve tourne au cauchemar. C’est particulièrement envisageable lors de l’achat sur plan. Plus connu chez les juristes par la vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement (VEFA).
Souriant et affable, le commercial de la société immobilière vous propose alors de réserver votre appartement. Dans 90% des cas, vous sortirez après avoir signé… un reçu de réservation au lieu d’un contrat préliminaire. Ce dernier est en principe un compromis de vente ou une promesse de vente. Qu’est-ce que ça change? Juridiquement, ce reçu offre une protection minimale.
D’ailleurs, il ne mentionne pas le délai de livraison. En cas de retard, le client pourra difficilement se prévaloir de dommages et intérêts. Même si son droit de créance est manifeste puisque le reçu indique qu’il a versé un acompte. Le juge civil accorde à l’acquéreur le droit d’être remboursé. La jurisprudence de la Cour suprême «penche vers le principe du délai raisonnable. C’est-à-dire le temps légitime dont dispose un promoteur pour édifier son projet immobilier», explique un magistrat de la Haute cour. Donc un dédommagement est toujours jouable.
La charge de la preuve, elle, incombe au promoteur qui doit démontrer sa bonne foi dans l’exécution de ses engagements. Mais rares sont les clients qui s’engagent dans une bataille judiciaire qui s’annonce rude, onéreuse et longue surtout.
Toujours est-il que la validité juridique du reçu de réservation est très discutable.
La loi relative à la VEFA impose un contrat préliminaire conclu devant un notaire ou un avocat inscrit sur la liste et agréé près la Cour suprême. Dans le cas contraire, il est frappé de nullité, prévient l’article 618-3. Ne serait-ce que parce qu’il n’a pas été élaboré par un juriste «appartenant à une profession légale et réglementée». Celui-ci lui octroie le cachet d’acte authentique.
Autant dire que le reçu de réservation sert généralement à prouver «le versement d’une valeur. C’est un simple contrat où l’on distingue, d’un côté, un bénéficiaire ou un réservant qui s’engage à payer et, de l’autre, un promoteur qui s’engage à édifier», affirme le notaire Faiçal Benjelloun. Vu sous cet angle, ce document ne sert pas à grand-chose surtout lorsque la qualité de l’ouvrage est contestée par le client. C’est là d’ailleurs un autre piège à éviter.


• Le principe du ni-ni
En effet, le reçu ne contient pas «une description de l’immeuble, objet de la vente» comme l’exige l’article 618-3 de la loi relative la VEFA. Or, le contrat préliminaire quadrille ce point. C’est une garantie pour que le client ne se retrouve pas avec une finition économique alors qu’il a acheté un appartement moyen ou haut standing. Des acquéreurs témoignent avoir eu droit à «des portes de cuisine de 65 cm, ce qui ne permet pas de faire entrer un réfrigérateur!».
Souvent le reçu de réservations se contente de préciser le prix global de la vente, l’usage du local (habitation ou commerce)… En revanche, la superficie -élément significatif dans la description d’un immeuble- n’est pas mentionnée. C’est pourquoi certains nouveaux propriétaires se retrouvent avec des appartements amputés de 10, 20, voire 30 m2. D’où le poids juridique du cahier des charges qui est joint au contrat préliminaires. Et qui servira de preuve à charge pour se retourner contre un promoteur véreux.
Le compromis de vente permet de verrouiller encore plus ses droits «en déposant une pré notation dans le titre mère disponible à la conservation foncière», souligne Mohamed Alami, président délégué du Conseil national des notaires. Pré notation qui est soumise à l’accord préalable du vendeur.
Quel recours aura donc l’acquéreur si ce dernier la lui refuse? Si réforme il y a, n’est-il pas judicieux de supprimer l’accord préalable du promoteur prévu par l’article 618-10?
A part la description de l’immeuble, la loi relative à la vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement pose d’autres conditions. Parmi lesquelles figurent les références de la caution bancaire ou toute autre caution ou assurance.
Le reçu de réservation n’en fixe pas non plus sa référence: dépositaire, montant de la caution… L’article 618-9 de la loi sur la VEFA précise bien que «le vendeur doit constituer au profit de l’acquéreur une caution bancaire (…) afin de lui permettre de récupérer les versements en cas de non-application du contrat». Exemple: la faillite du promoteur.


• Attention au recto!
Le directeur juridique d’une grande banque estime «qu’il aurait fallu rendre plus explicites les motifs d’une éventuelle mise en jeu de la caution bancaire, puisque la non-application du contrat demeure une notion très vague».
Aussi, «il convient de préciser la nature exacte de la caution «similaire» (assurance ou toute autre caution) auquelle il est fait référence par l’article 618-9», poursuit-il. Il n’en demeure pas moins que le recours au dépôt d’une caution reste un fait rarissime. Ce sont surtout «les groupes immobiliers étrangers -particulièrement à Marrakech et Tanger- qui y ont recours. La clientèle de luxe est plus pointilleuse surtout que les prix de vente dépassent souvent 1,5 million de DH. Elle exige par conséquent des garanties. Son poids financier conforte sa marge de manœuvre lors des négociations», témoigne un banquier.
Le reçu de réservation pullule de clauses abusives.
«En cas d’annulation de la réservation ou de désistement unilatéral du client, la société vendeuse retient 5% de la valeur vénale du bien à titre de dommages et intérêts», lit-on au recto d’un spécimen. Or, en cas de défaillance du promoteur, le reçu ne prévoit aucune pénalité à son égard. C’est l’exemple type d’une clause abusive où le déséquilibre en faveur du vendeur est flagrant. C’est à ce genre de pratique que le projet de loi 31-08 relative à la protection du consommateur (articles 15 à 20) doit faire face. La chasse sera donc ouverte aux clauses abusives dans les billets, tickets, bons de garantie, bons de livraison… Et les fournisseurs doivent, selon l’article 199, mettre leurs contrats en conformité… Ils auront un délai de 3 mois à compter de la publication de la loi 31-08 au Bulletin officiel. En attendant son entrée en vigueur, beaucoup de consommateurs sont pris au piège.
Reste à savoir pourquoi les dispositions de la VEFA sont restées finalement lettre morte? Le ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme rétorque que, d’après les échos des promoteurs, «cette loi protège beaucoup les clients». Mounia Lahlou, directrice de la promotion immobilière, avance «que la réforme de la loi 44-00 est d’actualité: le projet est à l’étude mais aucun deadline n’a été encore fixé».
La Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) a déjà émis des propositions. Une rencontre entre les professionnels et le ministère de tutelle est programmée. Yassine Lahlou, président de la commission communication au sein de la FNPI, affirme que la loi relative à la VEFA «est théoriquement très intéressante, mais elle n’est pas concrète». Pour étayer ses propos, il en énumère dix limites: en cas de retard, la force majeure n’est pas prise en compte; la signature d’un acte authentique dressé par un notaire ou par un professionnel agréé; les pénalités de retard ne sont applicables qu’au promoteur; la gestion lourde des cautions bancaires… Par conséquent, la loi sur la VEFA (…) «n’est pas encore pratique. C’est pourquoi de nombreux promoteurs font encore appel au simple reçu de réservation».
Il y a 3 ans pourtant, le marché immobilier a connu un pic. La forte demande a fait que les promoteurs étaient en position de force et ils le sont toujours.
Après huit ans de son adoption, la loi sur la VEFA n’a finalement pas vraiment servi à grand-chose.


source : l’économiste

Voici la suite sur le thème du rapport de BAM.
Vous pouvez le télécharger en cliquant dessus (ou click droit téléchargerindice prix immobilier maroc bam.
Cette partie décrit comment les indices sont construits.

I- METHODES DE CONSTRUCTION DES INDICES DES PRIX IMMOBILIERS
Pour l’élaboration des indices des prix immobiliers, plusieurs approches sont adoptées au niveau international, que l’on peut classer en deux grandes catégories : les techniques simples (moyenne simple
ou pondérée et prix médian) et les techniques économétriques (méthode hédonique et celle des ventes répétées). Au niveau de chaque pays, il peut y avoir plusieurs indices élaborés selon différentes méthodes
et par différents organismes (voir annexe1).

1. La Méthode Simple
Cette méthode consiste à mesurer le prix moyen simple, moyen pondéré ou médian associé aux transactions immobilières au cours d’une période donnée. Le suivi de tels indices ne permet pas de
distinguer l’effet prix de celui de l’évolution de la qualité. De même, la non-représentativité des transactions immobilières réalisées dans le temps peut biaiser l’évolution des prix, surtout lorsque les
transactions portent sur des biens de différentes gammes entre une période et une autre. Cette méthode est utilisée notamment en Allemagne, en Espagne et aux Pays-Bas, en raison de sa simplicité et du fait
qu’elle ne nécessite pas de données relatives aux caractéristiques des biens immobiliers.

2. La Méthode Hédonique
Cette approche repose sur le principe que le prix d’un bien immobilier dépend de ses caractéristiques, intrinsèques et de localisation. Seules les variations, d’une période à l’autre, des prix des biens présentant des caractéristiques identiques traduisent alors l’évolution des conditions d’offre et de demande sur le marché immobiliers. Devant l’hétérogénéité des biens échangés sur le marché immobiliers, la mise en oeuvre de la méthode hédonique nécessite d’abord l’estimation de l’effet sur les prix d’un nombre fini de caractéristiques, à travers des relations économétriques spécifiées pour chaque zone élémentaire relativement homogène et pour une catégorie de logement donnée. Les coefficients tirés de ces relations, supposés fixes sur la période du calcul de l’indice, sont ensuite utilisés pour isoler l’effet qualité afin d’obtenir les variations du ‘‘prix réel’’ qui reflètent l’évolution des conditions d’offre et de demande sur le marché immobilier. Pour chaque zone élémentaire, l’indice des prix des logements est donc défini comme étant le rapport entre la valeur d’un parc de référence fixe de logement à la période courante et sa valeur à la période de base de l’indice. La mise en oeuvre de cette méthode nécessite l’existence d’une base de données riche en informations relatives aux caractéristiques des biens immobiliers avec un historique assez long sur les transactions immobilières pour l’estimation de l’effet qualité.
Cette méthode est particulièrement utilisée en France par la Chambre des notaires et l’INSEE, ainsi qu’en Suède, Suisse et Hong-Kong.

3. La Méthode des Ventes Répétées2 (MVR)
Pouvant être considérée comme une variante de celle hédonique, cette méthode tente de remédier au problème d’hétérogénéité des biens immobiliers en élaborant un indice des prix des actifs immobiliers sur la base seulement des biens ayant fait l’objet d’au moins deux ventes durant la période de l’étude.
Elle assimile de ce fait l’évolution des prix à l’évolution moyenne constatée sur les ventes répétées.Excluant par construction le marché du neuf et les biens ayant fait l’objet d’une seule vente, elle reste difficilement applicable à un niveau fin de strates, du fait du nombre relativement faible des transactions répétées.
Les deux hypothèses sous jacentes à cette méthode postulent que les caractéristiques des propriétés demeurent inchangées entre les ventes et que les prix implicites des attributs sont stables dans le temps (stabilité de la contribution marginale des attributs à la formation des prix).
La méthode des ventes répétées est particulièrement utilisée aux Etats-Unis par la Federal Housing Finance Agency (FHFA) (voir Calhoun C.A. , 1996) et Freddie Mac à partir des données fournies par Fannie Mae et Freddie Mac relatives aux prêts hypothécaires réalisés par ces deux groupes4. Elle est également adoptée par Real Estate Solutions & Real Capital Analytics pour suivre l’évolution des prix des locaux commerciaux et également par Moody’s Economy.com (voir Case et Shiller et 1989 et 2006, et Follain et Calhoun, 1997).

Depuis le temps qu’on l’attendait !
C’est merveilleux ! Il vient d’être publié officiellement : le document de référence d’indice de la banque centrale marocaine (BAM – Bank Al Maghirb sur les cout de l’immobilier au Maroc. Je vous en livre ici le résumé et l’introduction, avant de passer dans l’article à suivre sur la méthodologie).
Vous pouvez le télécharger en cliquant dessus (ou click droit téléchargerindice prix immobilier maroc bam.


Pourquoi ça m’intéresse sur credit immobilier maroc ? Parce que les prix des biens qu’on achète servent de référence pour les hypotèques pour les prêts. Aujourd’hui comme il n’y a pas de prix de références les banques marocaines le fonds au nez du directeur de région, ou alors envoient des experts (ce qui coutent de l’argent et prend du temps). A terme avec ces indices de référence, ce sera beaucoup plus facile ! Et pour les acheteurs étrangers , bye bye les arnaques, ils sauront si les prix de vente sont réalistes !

Bank Al-Maghrib et l’Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC), ont conjointement mis en place un cadre de suivi des prix des actifs immobiliers au Maroc. Ce dernier est constitué d’un indice global des prix sur le marché secondaire des biens résidentiels à l’échelle nationale, ainsi que des indices des prix spécifiques aux catégories de logements Appartement, Maison et Villa au niveau national, par région et pour les grandes villes de Rabat, Casablanca, Marrakech, Tanger, Fès, Oujda, El Jadida, Kenitra, Meknès et Agadir.
Ce dispositif, le premier en la matière au niveau national, devrait contribuer à améliorer le suivi du secteur, la transparence et le bon fonctionnement du marché immobilier. Il permettra également, en matière de politique monétaire, de supervision bancaire et de stabilité financière, de compléter le cadre d’analyse des pressions inflationnistes et de renforcer les outils d’évaluation des risques financiers liés aux fluctuations des prix des actifs.
Le présent document identifie les principales approches utilisées au niveau international pour l’élaboration des indices des prix immobiliers. Ensuite, il aborde les aspects liés aux données et leur traitement, avant d’exposer en détail la démarche méthodologique adoptée dans le cadre de ce travail.


INTRODUCTION
Le secteur immobilier joue un rôle de plus en plus déterminant dans l’économie nationale, étant donné l’ampleur de ses effets de diffusion sur les autres secteurs et les implications des évolutions des prix des
actifs immobiliers sur l’inflation, la politique monétaire, la supervision bancaire et la stabilité financière.
La mise en place d’un dispositif de suivi des prix des actifs immobiliers revêt de ce fait une importance cruciale, de par son apport potentiel en matière d’amélioration de la transparence et du fonctionnement du marché immobilier, ainsi que de renforcement du suivi de la conjoncture sectorielle. En outre, la disponibilité de données infra annuelles sur les prix des actifs immobiliers permettra d’affiner les cadres de suivi et d’analyse en matière de politique monétaire, de supervision bancaire et de stabilité financière.
Le secteur immobilier est très hétérogène par nature, ce qui rend difficile une approche unique des prix pratiqués, du fait que la formation des prix des différents biens est influencée par des caractéristiques
intrinsèques (superficie, nombre de pièces, âge, etc.) et de localisation géographique des biens immobiliers. De même, des variations des prix moyens peuvent avoir lieu en raison des changements dans la composition des logements vendus d’une période à l’autre et se traduire ainsi par un profil d’évolution des prix qui ne reflète pas les conditions effectives d’offre et de demande sur le marché immobilier. A titre d’illustration, les transactions peuvent concerner essentiellement des appartements haut de gamme au cours d’un trimestre et porter majoritairement sur des appartements économiques le trimestre suivant.
Dans le but de limiter l’effet d’une ou de plusieurs contraintes susmentionnées et en fonction de la nature et richesse des bases de données disponibles, plusieurs approches d’élaboration des indices des prix des actifs immobiliers sont adoptées au niveau international. Après une discussion des plus utilisées parmi ces approches, ce document présente une description des données disponibles au niveau national et de leur traitement avant de se focaliser sur la méthode retenue et les motifs de son choix.