PRETS RELAIS

PRINCIPE :

Permettre de faire une nouvelle acquisition immobilière avant même d’avoir revendu un bien.
La plupart du temps, on revend pour acheter plus grand, plus cher, et un autre crédit est nécessaire.

De plus, il est difficile, de vendre un appartement, sans avoir signé une acquisition par ailleurs…

Quant à tenter de faire coïncider les dates d’achat et de revente, cela s’apparente à un jonglage périlleux.

Pour cette raison, les établissements bancaires proposent différentes formules, adaptées à toutes les situations, afin de faire face à un décalage de trésorerie.

LA FORMULE « CLASSIQUE » :

Prêt relais + prêt long terme :
La banque prête entre 70 et 80 % de la valeur estimée de votre bien actuel.
Dès la signature de la nouvelle acquisition, les remboursements mensuels incluront les intérêts du prêt relais et les échéances du prêt classique.

EXEMPLE :

Acquisition d’une maison pour 200.000 €
soit un besoin total de 215.000 € frais compris.

Revente d’un appartement estimé à 150000 € dégagé d’emprunt :
La banque retient 70 %, soit 105.000 €.

Un prêt relais de 105.000 €, au taux de 4.5 %, sur 12 mois (renouvelable 12 mois) pour lequel on ne paye que les intérêts de 105000 € prêtés soit 393.75 €

Le prêt long terme de 110.000 € (215.000 – 105000) sur 15 ans au taux de 4.5 % soit 1 173 €.

L’endettement se calculera sur 393.75 + 1 173 = 1566.74 €

Cette formule est la moins coûteuse.

Cependant, elle présente l’inconvénient de faire rembourser deux prêts de façon simultanée.
A la revente du bien objet du relais, il est possible de rembourser partiellement le prêt long terme avec le reliquat, et ainsi de faire baisser la mensualité ou réduire la durée.

LA FORMULE « REVENTE » :

Prêt relais avec franchise totale + Prêt long terme avec différé d’amortissement

Particulièrement adapté lorsqu’il est question de faire construire un bien livrable dans plusieurs mois et que votre logement actuel vous coûte tous les mois.

Le prêt relais

Le montant du relais se calcul de la même manière que pour la formule classique (pondération à 70 %, prêt long terme en complément).

Il est possible de ne pas régler immédiatement les intérêts dus sur le prêt relais : c’est la franchise totale.

Dans ce cas, les intérêts sont comptabilisés et facturés au terme du prêt relais c’est-à-dire des que votre bien actuel est vendu.

Le prêt long terme

Parallèlement, il est possible de ne régler que les intérêts du prêt long terme : c’est le différé d’amortissement.

La banque ne facture mensuellement que les intérêts du prêt long terme pour permettre d’assumer la créance en cours sur le bien mis en vente :

La encore, les solutions diffèrent selon les établissements bancaires

Première formule : calcul sur la valeur vénale du bien

Bien mis en vente pour une valeur de 250 000 €
Prêt en cours de 110 000 € (CRD)

Le prêt relais

Pondération du prix de vente : 70% de 250 000 €                  = 175 000 €

disponible pour le nouvel achat: Relais – CRD

175.000 € – 110.000 €                                                       = 65.000 €

> Conséquence :

L’endettement actuel devient nul car le prêt en cours a été soldé grâce au relais.
Il est dans ce cas possible de régler les échéances du prêt relais et/ou d’amortir immédiatement le nouveau prêt long terme.

Deuxième formule : calcul sur le résiduel

Bien mis en vente pour une valeur de                              = 250.000 €
Capital restant dû                                                         = 110.000 €
Un différentiel de                                                          = 140.000 €

Pondération de 70% applicable sur le différentiel
prêt relais                                                                       = 98 000 €

Besoin en prêt long terme                                                  = 152 000 €

> Conséquence

Le prêt de 110 000 € en cours est conservé dans l’endettement.
Il est dans ce cas souvent nécessaire d’obtenir un différé d’amortissement sur le nouveau prêt long terme afin de respecter les normes d’endettement.

Ce modèle est également intéressant, sachant que les biens à vendre sont rares, le crédit relais ne s’éternisera pas.

C’est la guerre pour trouver un appartement à louer à Casablanca !
Et pourtant sur 4,45 millions de logements urbains, 22,5% restent vides, dont :
4% de villas, 30% d’appartements, 60% de maisons modernes et de 6% de maisons traditionnelles.


Et le pire c’est que je connais plein de monde possédant des apparts ou maisons vides, qu’ils ne veulent pas ou plus mettre en location, car une fois que les locataires sont installés, il devient quasi impossible de récupérer son bien… (si le locataire ne veut pas le lâcher…)


A une époque je voulais créer une section carrément de ce site pour appel à témoignages sur des appartements pris en otage par les locataires, qui refusent même un an ou deux ans de préavis ! Pourquoi ? Parce que les prix montent et que la loi protège trop les locataires, résultat c’est l’appel d’air vers le haut : moins de loyer et de logement disponibles, donc hausse des loyers !
Alors ? Que faut-il faire ? Laisser ces logements vides, ou adoucir la législation au risque de voir des expulsions et d’autres manoeuvres du genre ?

Le papier du jour est destiné à la note de renseignements d’un bien immobilier au Maroc.

Tout d’abord, une note de renseignements est quoi ?
Une note de renseignements regroupe l’ensemble des informations relatives à
un bien (terrain ou appartement), en termes d’obligations légales
spécifiques au terrain (comme le recul, …)
Attention, par abus de langage, on parle souvent de note d’information, en
désignant la note de renseignement. Mais sachez que personne dans
l’administration ne le comprend.

C’est pourquoi faire ?
A l’acquisition d’un terrain, il est nécessaire de consulter la note de renseignements pour anticiper les obligations de recul et valoriser ainsi
l’espace constructible, et donc valoriser correctement le terrain.
Pour un appartement, il est recommandé (mais pas forcément nécessaire) de la consulter pour être sûr de ne rien rater !

Ça se prend où ?
Une note de renseignement se récupère auprès de l’agence urbaine de la ville où se trouve le bien.
Pour cela, il faut remplir une demande de note de renseignements, idéalement par le propriétaire du terrain.

Le dossier ?
Évidemment, on vous demandera un dossier pour vous fournier la note de renseignement.
Ce dossier est constitué de :
-Certificat de propriété délivré par le Service de la Conservation Foncière, pour 75 Dhs.
- Plan cadastral visé conforme par le Service du Cadastrale de la conservation foncière; pour environ 60 Dhs
-Liste des coordonnées des bornes de la propriété en question (copie de l’imprimé du calcul de contenances, délivré par le Service du Cadastre de la conservation foncière) ; pour environ 15 Dhs
-« Plan de situation en cas de plan cadastral non rattaché au système
Lambert »;
-Enveloppe timbré (moyen format) portant l’adresse exacte du demandeur ;
-Photocopie de la carte d’identité nationale du demandeur;
-Redevance de 250 dirhams

Quel délai ?
Il faut dans les 24 h ouvrables pour obtenir un certificat de propriété, et dans les 3 jours ouvrés pour obtenir la note de renseignement.


Et voilà.

• 8 ans après son adoption, les promoteurs résistent
• Pas de délai de livraison, clauses abusives… les dangers


Devenir propriétaire, quoi de plus légitime! Sauf qu’un «homme averti en vaut deux». Lorsque madame et monsieur se présentent chez un promoteur, il y a de fortes chances pour que le rêve tourne au cauchemar. C’est particulièrement envisageable lors de l’achat sur plan. Plus connu chez les juristes par la vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement (VEFA).
Souriant et affable, le commercial de la société immobilière vous propose alors de réserver votre appartement. Dans 90% des cas, vous sortirez après avoir signé… un reçu de réservation au lieu d’un contrat préliminaire. Ce dernier est en principe un compromis de vente ou une promesse de vente. Qu’est-ce que ça change? Juridiquement, ce reçu offre une protection minimale.
D’ailleurs, il ne mentionne pas le délai de livraison. En cas de retard, le client pourra difficilement se prévaloir de dommages et intérêts. Même si son droit de créance est manifeste puisque le reçu indique qu’il a versé un acompte. Le juge civil accorde à l’acquéreur le droit d’être remboursé. La jurisprudence de la Cour suprême «penche vers le principe du délai raisonnable. C’est-à-dire le temps légitime dont dispose un promoteur pour édifier son projet immobilier», explique un magistrat de la Haute cour. Donc un dédommagement est toujours jouable.
La charge de la preuve, elle, incombe au promoteur qui doit démontrer sa bonne foi dans l’exécution de ses engagements. Mais rares sont les clients qui s’engagent dans une bataille judiciaire qui s’annonce rude, onéreuse et longue surtout.
Toujours est-il que la validité juridique du reçu de réservation est très discutable.
La loi relative à la VEFA impose un contrat préliminaire conclu devant un notaire ou un avocat inscrit sur la liste et agréé près la Cour suprême. Dans le cas contraire, il est frappé de nullité, prévient l’article 618-3. Ne serait-ce que parce qu’il n’a pas été élaboré par un juriste «appartenant à une profession légale et réglementée». Celui-ci lui octroie le cachet d’acte authentique.
Autant dire que le reçu de réservation sert généralement à prouver «le versement d’une valeur. C’est un simple contrat où l’on distingue, d’un côté, un bénéficiaire ou un réservant qui s’engage à payer et, de l’autre, un promoteur qui s’engage à édifier», affirme le notaire Faiçal Benjelloun. Vu sous cet angle, ce document ne sert pas à grand-chose surtout lorsque la qualité de l’ouvrage est contestée par le client. C’est là d’ailleurs un autre piège à éviter.


• Le principe du ni-ni
En effet, le reçu ne contient pas «une description de l’immeuble, objet de la vente» comme l’exige l’article 618-3 de la loi relative la VEFA. Or, le contrat préliminaire quadrille ce point. C’est une garantie pour que le client ne se retrouve pas avec une finition économique alors qu’il a acheté un appartement moyen ou haut standing. Des acquéreurs témoignent avoir eu droit à «des portes de cuisine de 65 cm, ce qui ne permet pas de faire entrer un réfrigérateur!».
Souvent le reçu de réservations se contente de préciser le prix global de la vente, l’usage du local (habitation ou commerce)… En revanche, la superficie -élément significatif dans la description d’un immeuble- n’est pas mentionnée. C’est pourquoi certains nouveaux propriétaires se retrouvent avec des appartements amputés de 10, 20, voire 30 m2. D’où le poids juridique du cahier des charges qui est joint au contrat préliminaires. Et qui servira de preuve à charge pour se retourner contre un promoteur véreux.
Le compromis de vente permet de verrouiller encore plus ses droits «en déposant une pré notation dans le titre mère disponible à la conservation foncière», souligne Mohamed Alami, président délégué du Conseil national des notaires. Pré notation qui est soumise à l’accord préalable du vendeur.
Quel recours aura donc l’acquéreur si ce dernier la lui refuse? Si réforme il y a, n’est-il pas judicieux de supprimer l’accord préalable du promoteur prévu par l’article 618-10?
A part la description de l’immeuble, la loi relative à la vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement pose d’autres conditions. Parmi lesquelles figurent les références de la caution bancaire ou toute autre caution ou assurance.
Le reçu de réservation n’en fixe pas non plus sa référence: dépositaire, montant de la caution… L’article 618-9 de la loi sur la VEFA précise bien que «le vendeur doit constituer au profit de l’acquéreur une caution bancaire (…) afin de lui permettre de récupérer les versements en cas de non-application du contrat». Exemple: la faillite du promoteur.


• Attention au recto!
Le directeur juridique d’une grande banque estime «qu’il aurait fallu rendre plus explicites les motifs d’une éventuelle mise en jeu de la caution bancaire, puisque la non-application du contrat demeure une notion très vague».
Aussi, «il convient de préciser la nature exacte de la caution «similaire» (assurance ou toute autre caution) auquelle il est fait référence par l’article 618-9», poursuit-il. Il n’en demeure pas moins que le recours au dépôt d’une caution reste un fait rarissime. Ce sont surtout «les groupes immobiliers étrangers -particulièrement à Marrakech et Tanger- qui y ont recours. La clientèle de luxe est plus pointilleuse surtout que les prix de vente dépassent souvent 1,5 million de DH. Elle exige par conséquent des garanties. Son poids financier conforte sa marge de manœuvre lors des négociations», témoigne un banquier.
Le reçu de réservation pullule de clauses abusives.
«En cas d’annulation de la réservation ou de désistement unilatéral du client, la société vendeuse retient 5% de la valeur vénale du bien à titre de dommages et intérêts», lit-on au recto d’un spécimen. Or, en cas de défaillance du promoteur, le reçu ne prévoit aucune pénalité à son égard. C’est l’exemple type d’une clause abusive où le déséquilibre en faveur du vendeur est flagrant. C’est à ce genre de pratique que le projet de loi 31-08 relative à la protection du consommateur (articles 15 à 20) doit faire face. La chasse sera donc ouverte aux clauses abusives dans les billets, tickets, bons de garantie, bons de livraison… Et les fournisseurs doivent, selon l’article 199, mettre leurs contrats en conformité… Ils auront un délai de 3 mois à compter de la publication de la loi 31-08 au Bulletin officiel. En attendant son entrée en vigueur, beaucoup de consommateurs sont pris au piège.
Reste à savoir pourquoi les dispositions de la VEFA sont restées finalement lettre morte? Le ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme rétorque que, d’après les échos des promoteurs, «cette loi protège beaucoup les clients». Mounia Lahlou, directrice de la promotion immobilière, avance «que la réforme de la loi 44-00 est d’actualité: le projet est à l’étude mais aucun deadline n’a été encore fixé».
La Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) a déjà émis des propositions. Une rencontre entre les professionnels et le ministère de tutelle est programmée. Yassine Lahlou, président de la commission communication au sein de la FNPI, affirme que la loi relative à la VEFA «est théoriquement très intéressante, mais elle n’est pas concrète». Pour étayer ses propos, il en énumère dix limites: en cas de retard, la force majeure n’est pas prise en compte; la signature d’un acte authentique dressé par un notaire ou par un professionnel agréé; les pénalités de retard ne sont applicables qu’au promoteur; la gestion lourde des cautions bancaires… Par conséquent, la loi sur la VEFA (…) «n’est pas encore pratique. C’est pourquoi de nombreux promoteurs font encore appel au simple reçu de réservation».
Il y a 3 ans pourtant, le marché immobilier a connu un pic. La forte demande a fait que les promoteurs étaient en position de force et ils le sont toujours.
Après huit ans de son adoption, la loi sur la VEFA n’a finalement pas vraiment servi à grand-chose.


source : l’économiste