Voici la suite sur le thème du rapport de BAM.
Vous pouvez le télécharger en cliquant dessus (ou click droit téléchargerindice prix immobilier maroc bam.
Cette partie décrit comment les indices sont construits.

I- METHODES DE CONSTRUCTION DES INDICES DES PRIX IMMOBILIERS
Pour l’élaboration des indices des prix immobiliers, plusieurs approches sont adoptées au niveau international, que l’on peut classer en deux grandes catégories : les techniques simples (moyenne simple
ou pondérée et prix médian) et les techniques économétriques (méthode hédonique et celle des ventes répétées). Au niveau de chaque pays, il peut y avoir plusieurs indices élaborés selon différentes méthodes
et par différents organismes (voir annexe1).

1. La Méthode Simple
Cette méthode consiste à mesurer le prix moyen simple, moyen pondéré ou médian associé aux transactions immobilières au cours d’une période donnée. Le suivi de tels indices ne permet pas de
distinguer l’effet prix de celui de l’évolution de la qualité. De même, la non-représentativité des transactions immobilières réalisées dans le temps peut biaiser l’évolution des prix, surtout lorsque les
transactions portent sur des biens de différentes gammes entre une période et une autre. Cette méthode est utilisée notamment en Allemagne, en Espagne et aux Pays-Bas, en raison de sa simplicité et du fait
qu’elle ne nécessite pas de données relatives aux caractéristiques des biens immobiliers.

2. La Méthode Hédonique
Cette approche repose sur le principe que le prix d’un bien immobilier dépend de ses caractéristiques, intrinsèques et de localisation. Seules les variations, d’une période à l’autre, des prix des biens présentant des caractéristiques identiques traduisent alors l’évolution des conditions d’offre et de demande sur le marché immobiliers. Devant l’hétérogénéité des biens échangés sur le marché immobiliers, la mise en oeuvre de la méthode hédonique nécessite d’abord l’estimation de l’effet sur les prix d’un nombre fini de caractéristiques, à travers des relations économétriques spécifiées pour chaque zone élémentaire relativement homogène et pour une catégorie de logement donnée. Les coefficients tirés de ces relations, supposés fixes sur la période du calcul de l’indice, sont ensuite utilisés pour isoler l’effet qualité afin d’obtenir les variations du ‘‘prix réel’’ qui reflètent l’évolution des conditions d’offre et de demande sur le marché immobilier. Pour chaque zone élémentaire, l’indice des prix des logements est donc défini comme étant le rapport entre la valeur d’un parc de référence fixe de logement à la période courante et sa valeur à la période de base de l’indice. La mise en oeuvre de cette méthode nécessite l’existence d’une base de données riche en informations relatives aux caractéristiques des biens immobiliers avec un historique assez long sur les transactions immobilières pour l’estimation de l’effet qualité.
Cette méthode est particulièrement utilisée en France par la Chambre des notaires et l’INSEE, ainsi qu’en Suède, Suisse et Hong-Kong.

3. La Méthode des Ventes Répétées2 (MVR)
Pouvant être considérée comme une variante de celle hédonique, cette méthode tente de remédier au problème d’hétérogénéité des biens immobiliers en élaborant un indice des prix des actifs immobiliers sur la base seulement des biens ayant fait l’objet d’au moins deux ventes durant la période de l’étude.
Elle assimile de ce fait l’évolution des prix à l’évolution moyenne constatée sur les ventes répétées.Excluant par construction le marché du neuf et les biens ayant fait l’objet d’une seule vente, elle reste difficilement applicable à un niveau fin de strates, du fait du nombre relativement faible des transactions répétées.
Les deux hypothèses sous jacentes à cette méthode postulent que les caractéristiques des propriétés demeurent inchangées entre les ventes et que les prix implicites des attributs sont stables dans le temps (stabilité de la contribution marginale des attributs à la formation des prix).
La méthode des ventes répétées est particulièrement utilisée aux Etats-Unis par la Federal Housing Finance Agency (FHFA) (voir Calhoun C.A. , 1996) et Freddie Mac à partir des données fournies par Fannie Mae et Freddie Mac relatives aux prêts hypothécaires réalisés par ces deux groupes4. Elle est également adoptée par Real Estate Solutions & Real Capital Analytics pour suivre l’évolution des prix des locaux commerciaux et également par Moody’s Economy.com (voir Case et Shiller et 1989 et 2006, et Follain et Calhoun, 1997).

Depuis le temps qu’on l’attendait !
C’est merveilleux ! Il vient d’être publié officiellement : le document de référence d’indice de la banque centrale marocaine (BAM – Bank Al Maghirb sur les cout de l’immobilier au Maroc. Je vous en livre ici le résumé et l’introduction, avant de passer dans l’article à suivre sur la méthodologie).
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Pourquoi ça m’intéresse sur credit immobilier maroc ? Parce que les prix des biens qu’on achète servent de référence pour les hypotèques pour les prêts. Aujourd’hui comme il n’y a pas de prix de références les banques marocaines le fonds au nez du directeur de région, ou alors envoient des experts (ce qui coutent de l’argent et prend du temps). A terme avec ces indices de référence, ce sera beaucoup plus facile ! Et pour les acheteurs étrangers , bye bye les arnaques, ils sauront si les prix de vente sont réalistes !

Bank Al-Maghrib et l’Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC), ont conjointement mis en place un cadre de suivi des prix des actifs immobiliers au Maroc. Ce dernier est constitué d’un indice global des prix sur le marché secondaire des biens résidentiels à l’échelle nationale, ainsi que des indices des prix spécifiques aux catégories de logements Appartement, Maison et Villa au niveau national, par région et pour les grandes villes de Rabat, Casablanca, Marrakech, Tanger, Fès, Oujda, El Jadida, Kenitra, Meknès et Agadir.
Ce dispositif, le premier en la matière au niveau national, devrait contribuer à améliorer le suivi du secteur, la transparence et le bon fonctionnement du marché immobilier. Il permettra également, en matière de politique monétaire, de supervision bancaire et de stabilité financière, de compléter le cadre d’analyse des pressions inflationnistes et de renforcer les outils d’évaluation des risques financiers liés aux fluctuations des prix des actifs.
Le présent document identifie les principales approches utilisées au niveau international pour l’élaboration des indices des prix immobiliers. Ensuite, il aborde les aspects liés aux données et leur traitement, avant d’exposer en détail la démarche méthodologique adoptée dans le cadre de ce travail.


INTRODUCTION
Le secteur immobilier joue un rôle de plus en plus déterminant dans l’économie nationale, étant donné l’ampleur de ses effets de diffusion sur les autres secteurs et les implications des évolutions des prix des
actifs immobiliers sur l’inflation, la politique monétaire, la supervision bancaire et la stabilité financière.
La mise en place d’un dispositif de suivi des prix des actifs immobiliers revêt de ce fait une importance cruciale, de par son apport potentiel en matière d’amélioration de la transparence et du fonctionnement du marché immobilier, ainsi que de renforcement du suivi de la conjoncture sectorielle. En outre, la disponibilité de données infra annuelles sur les prix des actifs immobiliers permettra d’affiner les cadres de suivi et d’analyse en matière de politique monétaire, de supervision bancaire et de stabilité financière.
Le secteur immobilier est très hétérogène par nature, ce qui rend difficile une approche unique des prix pratiqués, du fait que la formation des prix des différents biens est influencée par des caractéristiques
intrinsèques (superficie, nombre de pièces, âge, etc.) et de localisation géographique des biens immobiliers. De même, des variations des prix moyens peuvent avoir lieu en raison des changements dans la composition des logements vendus d’une période à l’autre et se traduire ainsi par un profil d’évolution des prix qui ne reflète pas les conditions effectives d’offre et de demande sur le marché immobilier. A titre d’illustration, les transactions peuvent concerner essentiellement des appartements haut de gamme au cours d’un trimestre et porter majoritairement sur des appartements économiques le trimestre suivant.
Dans le but de limiter l’effet d’une ou de plusieurs contraintes susmentionnées et en fonction de la nature et richesse des bases de données disponibles, plusieurs approches d’élaboration des indices des prix des actifs immobiliers sont adoptées au niveau international. Après une discussion des plus utilisées parmi ces approches, ce document présente une description des données disponibles au niveau national et de leur traitement avant de se focaliser sur la méthode retenue et les motifs de son choix.

Je voudrais décerner un award pour le site des résidence Namaa d’Agadir pour avoir tenté et franchement assez bien réussi d’expliquer le process d’achat d’un bien neuf au Maroc chez un promoteur.
Leur graphique est d’une très grande qualité : je vous le mets ci dessous.

process achat promoteur maroc

1/ Le promoteur vous oriente sur le produit, vous le découvrez

Description du projet, types de logement, surfaces, prestations, aménagements intérieurs et extérieurs, etc.
Informations concernant les aspects juridiques et la fiscalité au Maroc: modalités et démarches à suivre pour acquérir un appartement, les taxes et frais liés à l’accès à la propriété, le régime de change appliqué au Maroc pour les opérations immobilières, etc.

2/ Vous désirez acquérir votre logement…

Accompagnement jusqu’à la livraison de votre appartement. Dans les jours qui vont suivre votre réservation, la signature de votre contrat préliminaire de vente s’effectuera par acte notarié.
C’est alors que vous pouvez accéder au dossier de crédit, à conditions que le promoteur ait une garantie (caution) bancaire (à bien vérifier avec lui), sinon il faudra attendre la livraison pour obtenir le crédit (avec le titre de propriété)

3/ Appels de fonds correspondant à l’avancement des travaux…

Après la signature nous vous informerons étape par étape de l’avancement des travaux. Nous vous transmettrons au fur et à mesure les appels de fonds correspondants aux différentes étapes techniques de la construction de votre appartement.
L’échelonnement des paiements sera mis en place en fonction de l’avancement des travaux.

Par ex.: 40% à l’achèvement des fondations et signature du contrat préliminaire de vente.
30% à l’achèvement des Gros Œuvres
30% à l’achèvement des travaux de finitions
Chaque étape d’avancement des travaux sera validé par un expert et il vous sera communiqué par courrier.

4/ Contrat définitif…
Environ 3 mois avant la fin des travaux, nous vous préciserons par courrier le mois de livraison de votre appartement.
Signature du contrat de vente définitif par acte notarié et transfert de propriété.


Précision de thierry : à cette étape 4 le notaire envoie la minute à la banque et c’est la que les fonds du crédit immobilier sont débloqués ! (pour ceux qui avaient un prêt immobilier adossé à l’achat bien sur).

Oui je sais ce titre n’est pas forcément très joyeux pour un lundi matin, mais quoi ? On en va pas se mentir.
Les résultats des banques qui ressortent ainsi que les échos que j’en reçois sont très loin d’être fameux en terme d’allocation de crédits immobiliers. Non seulement ça se tasse très nettement (la croissance se ralentit pour arriver quasiment à une croissance de 0%), mais les taux d’intérêts sont montés d’un coup, assez fort (la barre des 6% est passée).
Après 10 ans de baisse linéaire des taux de prêts immobiliers par les banques marocaines, ça laisse un peu pantois. Certes cette hausse est de moins de 1% alors que les taux ont baissé de 6% en 10 ans, mais quand on voit les taux en Europe, on peut se poser la question. Est-ce intéressant.
Ci dessous pour étayer mon propos deux articles
- sur la situation des banques à ce jour au maroc
- sur les taux d’intérêt de prêt immo en France en ce moment


Situation des banques à ce jour au maroc
 »
Crédits à l’équipement et crédits immobiliers aux particuliers marquent le pas.
Les banques ne sont pas encore sorties de la zone de turbulence dans laquelle elles sont entrées depuis plusieurs mois. Le constat apparaît clairement dans la note de conjoncture publiée par Bank Al Maghrib en août. L’institut d’émission y précise que malgré la diminution du montant de la réserve monétaire de 4,8 milliards de DH (le taux a été ramené à 10% à compter du premier juillet), le déficit des trésoreries bancaires est passé de 21,8 milliards en juin à 22,3 milliards de DH en juillet. Parallèlement, BAM a dû augmenter le volume de ses interventions à travers les avances à 7 jours sur appel d’offres, le portant à 21,4 milliards au lieu de 20,6 milliards de DH un mois auparavant.
Les facilités de trésorerie qui ont crû de 4,31% d’un mois à l’autre, à 65,58 milliards de DH et les crédits à la promotion immobilière qui totalisent 61,86 milliards, en hausse de 3%, sont en grande partie à l’origine de cette évolution. Sur un mois, les comptes courants débiteurs se sont également appréciés de 3,23% contrairement aux crédits à l’équipement (+1,15%) et aux crédits immobiliers aux particuliers (+0,74%). Le volume global de cette utilisation reste certes le plus important (106 milliards) par rapport à toutes les autres, mais son évolution confirme bel et bien que le marasme s’est installée sur le marché, faute d’offres répondant au goût des potentiels acheteurs.
 »


Les taux d’intérêt de prêt immo en France en ce moment
« Avec la crise, les prix de l’immobilier, qui avaient grimpé de 150 % en dix ans, se sont enfin assagis. Et comme une bonne nouvelle n’arrive jamais seule, autre aubaine pour les candidats à l’acquisition, les taux d’intérêt des crédits immobiliers se sont également tassés.
Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, les taux moyens des crédits immobiliers du secteur concurrentiel sont passés de 5,15 % en novembre 2008, au plus fort de la crise financière, à moins de 4 % fin juillet (3,96 % exactement pour une durée moyenne de quinze ans), soit la chute la plus rapide depuis 1993.
 »


On le voit, les taux sont plus bas en France. Alors, vous voulez bénéficiez de la croissance immobilière du Maroc et du potentiel en empruntant en France pour acheter au Maroc.
Voici mes mises en garde :
- Comment allez vous faire porter la garantie ? Vous allez hypotéquer un bien en France, pour votre bien au Maroc ? C’est déconseillé en terme de risque : si vous perdez, vous perdez tout…
- le Maroc n’est pas une devise, ça veut dire que vous empruntez en monnaie forte (euros / dollars / etc…) pour rembourser un crédit en monnaie faible (dirham). Donc si le dirham se casse la figure un jour (ou du moins subit une légère dévaluation), au lieu de rembourser votre crédit beaucoup moins cher en dirhams au Maroc (genre virement de 150 € au lieu de 250 € par mois), vous vous retrouvez à rembourser des intérêts non nécessaire sur votre crédit en France…
- Le rapatriement de devises après cession en cours de crédit sera beaucoup plus simple si vous avez votre crédit au Maroc. Tout sur place.

Et pourquoi je conseille d’emprunter depuis le Maroc, en dirhams :
- Négocier des IRA (indemnités de remboursement anticipé) très faibles, comme ça d’ici 3 ans, quand les taux d’intérêt sur les crédits immobiliers auront rebaissé, vous n’aurez qu’à racheter votre crédit en dirham par un autre moins cher ! Vous garderez la même situation mais avec des mensualités moins chères !
- Pour ceux qui ont peur que ce soit compliqué sur place, il y a maintenant des structures qui se chargent de tout à distance, sans aucune prise de tête (à part un aller retour pour signer les papiers, un petit séjour au Maroc… trop dur ) ( cf CAFPI Maroc)

Qu’en pensez vous ? Ai-je omis un argument pour emprunter depuis le Maroc ? En avez vous en faveur d’emprunter en France ? Répondez à ce message ou rendez vous sur le forum pour en parler !!