Je voudrais décerner un award pour le site des résidence Namaa d’Agadir pour avoir tenté et franchement assez bien réussi d’expliquer le process d’achat d’un bien neuf au Maroc chez un promoteur.
Leur graphique est d’une très grande qualité : je vous le mets ci dessous.

process achat promoteur maroc

1/ Le promoteur vous oriente sur le produit, vous le découvrez

Description du projet, types de logement, surfaces, prestations, aménagements intérieurs et extérieurs, etc.
Informations concernant les aspects juridiques et la fiscalité au Maroc: modalités et démarches à suivre pour acquérir un appartement, les taxes et frais liés à l’accès à la propriété, le régime de change appliqué au Maroc pour les opérations immobilières, etc.

2/ Vous désirez acquérir votre logement…

Accompagnement jusqu’à la livraison de votre appartement. Dans les jours qui vont suivre votre réservation, la signature de votre contrat préliminaire de vente s’effectuera par acte notarié.
C’est alors que vous pouvez accéder au dossier de crédit, à conditions que le promoteur ait une garantie (caution) bancaire (à bien vérifier avec lui), sinon il faudra attendre la livraison pour obtenir le crédit (avec le titre de propriété)

3/ Appels de fonds correspondant à l’avancement des travaux…

Après la signature nous vous informerons étape par étape de l’avancement des travaux. Nous vous transmettrons au fur et à mesure les appels de fonds correspondants aux différentes étapes techniques de la construction de votre appartement.
L’échelonnement des paiements sera mis en place en fonction de l’avancement des travaux.

Par ex.: 40% à l’achèvement des fondations et signature du contrat préliminaire de vente.
30% à l’achèvement des Gros Œuvres
30% à l’achèvement des travaux de finitions
Chaque étape d’avancement des travaux sera validé par un expert et il vous sera communiqué par courrier.

4/ Contrat définitif…
Environ 3 mois avant la fin des travaux, nous vous préciserons par courrier le mois de livraison de votre appartement.
Signature du contrat de vente définitif par acte notarié et transfert de propriété.


Précision de thierry : à cette étape 4 le notaire envoie la minute à la banque et c’est la que les fonds du crédit immobilier sont débloqués ! (pour ceux qui avaient un prêt immobilier adossé à l’achat bien sur).

Oui je sais ce titre n’est pas forcément très joyeux pour un lundi matin, mais quoi ? On en va pas se mentir.
Les résultats des banques qui ressortent ainsi que les échos que j’en reçois sont très loin d’être fameux en terme d’allocation de crédits immobiliers. Non seulement ça se tasse très nettement (la croissance se ralentit pour arriver quasiment à une croissance de 0%), mais les taux d’intérêts sont montés d’un coup, assez fort (la barre des 6% est passée).
Après 10 ans de baisse linéaire des taux de prêts immobiliers par les banques marocaines, ça laisse un peu pantois. Certes cette hausse est de moins de 1% alors que les taux ont baissé de 6% en 10 ans, mais quand on voit les taux en Europe, on peut se poser la question. Est-ce intéressant.
Ci dessous pour étayer mon propos deux articles
- sur la situation des banques à ce jour au maroc
- sur les taux d’intérêt de prêt immo en France en ce moment


Situation des banques à ce jour au maroc
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Crédits à l’équipement et crédits immobiliers aux particuliers marquent le pas.
Les banques ne sont pas encore sorties de la zone de turbulence dans laquelle elles sont entrées depuis plusieurs mois. Le constat apparaît clairement dans la note de conjoncture publiée par Bank Al Maghrib en août. L’institut d’émission y précise que malgré la diminution du montant de la réserve monétaire de 4,8 milliards de DH (le taux a été ramené à 10% à compter du premier juillet), le déficit des trésoreries bancaires est passé de 21,8 milliards en juin à 22,3 milliards de DH en juillet. Parallèlement, BAM a dû augmenter le volume de ses interventions à travers les avances à 7 jours sur appel d’offres, le portant à 21,4 milliards au lieu de 20,6 milliards de DH un mois auparavant.
Les facilités de trésorerie qui ont crû de 4,31% d’un mois à l’autre, à 65,58 milliards de DH et les crédits à la promotion immobilière qui totalisent 61,86 milliards, en hausse de 3%, sont en grande partie à l’origine de cette évolution. Sur un mois, les comptes courants débiteurs se sont également appréciés de 3,23% contrairement aux crédits à l’équipement (+1,15%) et aux crédits immobiliers aux particuliers (+0,74%). Le volume global de cette utilisation reste certes le plus important (106 milliards) par rapport à toutes les autres, mais son évolution confirme bel et bien que le marasme s’est installée sur le marché, faute d’offres répondant au goût des potentiels acheteurs.
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Les taux d’intérêt de prêt immo en France en ce moment
« Avec la crise, les prix de l’immobilier, qui avaient grimpé de 150 % en dix ans, se sont enfin assagis. Et comme une bonne nouvelle n’arrive jamais seule, autre aubaine pour les candidats à l’acquisition, les taux d’intérêt des crédits immobiliers se sont également tassés.
Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, les taux moyens des crédits immobiliers du secteur concurrentiel sont passés de 5,15 % en novembre 2008, au plus fort de la crise financière, à moins de 4 % fin juillet (3,96 % exactement pour une durée moyenne de quinze ans), soit la chute la plus rapide depuis 1993.
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On le voit, les taux sont plus bas en France. Alors, vous voulez bénéficiez de la croissance immobilière du Maroc et du potentiel en empruntant en France pour acheter au Maroc.
Voici mes mises en garde :
- Comment allez vous faire porter la garantie ? Vous allez hypotéquer un bien en France, pour votre bien au Maroc ? C’est déconseillé en terme de risque : si vous perdez, vous perdez tout…
- le Maroc n’est pas une devise, ça veut dire que vous empruntez en monnaie forte (euros / dollars / etc…) pour rembourser un crédit en monnaie faible (dirham). Donc si le dirham se casse la figure un jour (ou du moins subit une légère dévaluation), au lieu de rembourser votre crédit beaucoup moins cher en dirhams au Maroc (genre virement de 150 € au lieu de 250 € par mois), vous vous retrouvez à rembourser des intérêts non nécessaire sur votre crédit en France…
- Le rapatriement de devises après cession en cours de crédit sera beaucoup plus simple si vous avez votre crédit au Maroc. Tout sur place.

Et pourquoi je conseille d’emprunter depuis le Maroc, en dirhams :
- Négocier des IRA (indemnités de remboursement anticipé) très faibles, comme ça d’ici 3 ans, quand les taux d’intérêt sur les crédits immobiliers auront rebaissé, vous n’aurez qu’à racheter votre crédit en dirham par un autre moins cher ! Vous garderez la même situation mais avec des mensualités moins chères !
- Pour ceux qui ont peur que ce soit compliqué sur place, il y a maintenant des structures qui se chargent de tout à distance, sans aucune prise de tête (à part un aller retour pour signer les papiers, un petit séjour au Maroc… trop dur ) ( cf CAFPI Maroc)

Qu’en pensez vous ? Ai-je omis un argument pour emprunter depuis le Maroc ? En avez vous en faveur d’emprunter en France ? Répondez à ce message ou rendez vous sur le forum pour en parler !!

Une intervention passionnante à suivre dans cet article, sur un dossier qui inquiète beaucoup d’acheteurs, de la part de Mohamed jamal maatouk dans la vie eco. En effet il arrive souvent, qu’on achète cash ou avec un crédit immobilier, au Maroc comme dans le reste du monde (rappelez vous les paroles de l’architecte dans ASTERIX et Cléopâtre : 3 mois ? Oui c’est possible, mais avec combien de retard ?), que le promoteur ait du retard. Parfois on peut exploser l’année de retard (j’ai parlé récemment à des acheteurs dont le projet avait deux ans de retard déjà et n’était toujours pas livré. C’est d’ailleurs pour ça que je mentionne en général le calendrier de livraison (pour savoir quand il faut libérer les fonds), de titrisation (pour savoir quand on pourra avoir son crédit immobilier), et d’échéancier de paiement, quand je vous présente un projet immo au Maroc. Dans ce cas , que peut-on faire, quels sont les recours ? Si vous avez des questions, vous pouvez les poser sur le forum, quasi surs d’avoir une réponse
On en parle sur le forum immo Maroc (cliquez ici) !

Question type : « J’ai acheté un appartement moyennant des paiements échelonnés. J’ai versé 40 % du prix à la signature du contrat et le reste le sera à la livraison en octobre 2009. Après le versement du montant convenu, j’ai reçu un courrier disant que la livraison aurait lieu en juin 2010. En conséquence, j’ai décidé de transférer mes droits et obligations à mon beau-père qui va payer le reliquat. Ce faisant, j’ai demandé au vendeur de changer cette promesse de vente au nom de mon beau-père. A ma surprise, ils me demandent de payer 20 000 DH rien que pour ce changement de titulaire alors qu’ils auront 10 mois de retard. Que devrais-je faire ? »

Réponse :Il s’agit ici de la subrogation qui peut s’analyser comme étant un mode de transmission des créances. C’est l’acte par lequel le titulaire d’un droit, le subrogeant, transmet au bénéficiaire de la subrogation, appelé le subrogataire, le droit de créance que le premier détient sur son propre débiteur, dit le subrogé. La subrogation s’opère, soit du seul fait de la loi, soit en exécution d’un contrat
En effet, votre situation correspond parfaitement à l’acte de transport de l’obligation ou de la subrogation.
Cependant, aussi bien le transport d’obligation que la subrogation ne peuvent avoir lieu qu’en vertu de la loi, soit en vertu d’une convention et, partant, vous ne saurez vous faire prévaloir du droit de subrogation puisque votre contrat, a priori, ne le prévoit pas.
Certes, il y a eu le retard dans l’exécution du contrat notamment la livraison que le vendeur ou le promoteur s’est engagé à effectuer à une date précise et ce, de plusieurs mois, mais ceci ne vous permet pas pour autant de vous arroger un droit qui ne vous est pas reconnu par le contrat, et encore moins par la loi.
L’article 194 du DOC est clair dans ce sens et exige l’accord de l’autre partie, il dispose : «La cession contractuelle d’une créance ou d’un droit ou d’une action est parfaite par le consentement des parties, et le cessionnaire est substitué de droit au cédant, à partir de ce moment».
En revanche, la solution réside éventuellement dans le processus de négociations que vous pourriez ouvrir avec le promoteur, dès lors qu’il est en demeure dans l’exécution de son obligation sans cause valable conformément aux conditions contractuelles, à savoir la livraison de votre appartement pendant le mois d’octobre 2009.
En effet, vous êtes en droit soit de résilier votre contrat à cause de ce retard, et peut-être vous n’y voyez pas d’intérêt, soit demander des dommages et intérêts.
L’article 263 du DOC dispose : «Les dommages et intérêts sont dus, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, et encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de la part du débiteur».
Ainsi, au lieu de demander des dommages – intérêts pour le retard dans l’exécution, vous pouvez demander à ce qu’on vous accorde ce droit de vous faire remplacer par votre beau-père dans cette opération d’acquisition d’appartement.
Ce procédé serait une sorte de compensation, d’échange conventionnel entre votre droit des dommages – intérêts auquel vous renoncez, contre le droit de subroger votre beau-père en votre lieu et place dans ce contrat.

Mohamed jamal maatouk Docteur en droit, conseiller juridique – dans LA vie ECO

Voici la partie de la ciculaire concernant les garanties liées au crédit immobilier au Maroc pour  les nons résidents de la circulaire de Bank Al Maghrib du 15 aout 2006 :

 CAUTIONS EMISES POUR LE COMPTE DE RESIDENTS EN FAVEUR  DE NON-RESIDENTS

1- Cautions provisoires garantissant les offres des résidents participant à un marché à l’étranger ayant pour objet la réalisation de travaux et/ou la fourniture de biens et/ou de prestations de services. Ces cautions sont généralement valables jusqu’à l’attribution du marché ;

2- Cautions définitives garantissant la bonne fin de réalisation de marchés attribués à des résidents et portant sur la réalisation de travaux et/ou la fourniture de biens et/ou de prestations de services. La durée de validité de ces cautions est limitée à la réception provisoire. Cette caution doit faire l’objet, dès son émission, d’un compte rendu à adresser à l’Office des Changes accompagné d’une copie du marché ou contrat conclu avec le non-résident ;

3- Cautions en substitution d’une retenue de garantie en devises prévue par un marché de travaux et/ou de fourniture de biens et/ou de prestations de services, un contrat commercial ou une commande, passés avec des non-résidents ;

4- Cautions garantissant la restitution d’avances et/ou d’acomptes versés par des clients étrangers à des entités marocaines réalisant des marchés à l’étranger ou à des exportateurs de biens et/ou de services ;

5- Cautions garantissant le paiement des importations de biens et/ou de prestations de services. La mise en jeu de ces cautions ne peut intervenir qu’après :

- constatation du défaut de règlement par l’importateur à l’échéance contractuelle ;

- entrée de la marchandise sur le territoire assujetti justifiée par une imputation douanière ;

- réalisation effective des prestations de services.

6- Cautions garantissant le règlement des opérations désignées ci-après :

- le fret collecté localement par les consignataires marocains de navires de lignes régulières et d’ensembles routiers pour le compte des armateurs et transporteurs étrangers ;

- les redevances d’affrètement de navires à temps et d’avions pour le compte d’armateurs et de compagnies aériennes marocaines ;

- les frais de péage d’autoroute et d’achat de carburant pour le compte des transporteurs routiers internationaux marocains ;

- le coût d’approvisionnement en kérosène dans les aéroports étrangers, les dépenses de handling et de catering pour le compte des compagnies aériennes marocaines.

7- Cautions en garantie de prêts ou de toutes autres facilités financières en devises consentis par un non-résident à un résident conformément aux dispositions de la réglementation des changes.

 La mise en jeu de ces cautions ne doit donner lieu à aucun paiement d’intérêt ou d’agios.