Entretien avec Adel Bouhaja, président de l’Association des promoteurs immobiliers de Marrakech

adel bouhaja

Le marché de l’immobilier à Marrakech continue de souffrir des contre-coups de la crise. Les promoteurs opérant dans le luxe, qui a enregistré une correction des prix, commencent à adapter leurs offres aux nationaux, vu que les Européens ont reporté leurs projets d’acquisition d’une résidence secondaire au Royaume, contexte économique défavorable oblige. Plusieurs projets sociaux ont été autorisés, mais des problèmes persistent. Détails.


Le Matin : Peut-on parler de reprise du marché de l’immobilier à Marrakech?

Adel Bouhaja : L’immobilier touristique à Marrakech dépend de la conjoncture économique internationale, tous les projets qui rencontrent des difficultés dans la commercialisation étaient destinés au départ aux Européens toutes classes socioéconomiques confondues. Maintenant que l’Europe n’est pas encore sortie de la crise, les promoteurs immobiliers, qui ont ce type de produits, ont commencé à orienter et adapter leurs projets aux Marocains.
En revanche, les produits qui sont destinés dès le départ aux Marrakchis et aux nationaux, ont connu une correction des prix, ce qui était derrière la relance. Maintenant, la commercialisation se fait d’une façon ordinaire et le marché revient à la normale. Il faut oublier les 3 années de folie (ndlr 2005, 2006, 2007).


Qu’en est-il des prix ? Et quels sont les produits qui subissent une baisse ?

Comme je vous ai déjà dit, les prix ont connu une correction, surtout pour les produits qui ont connu des augmentations non justifiées et pour lesquels le rapport prix/qualité n’est pas déterminant. Actuellement, les prix se sont stabilisés, et le marché immobilier Marrakchi a repris son activité normale et il répond au besoin local qui nous demande de produire 10.000 nouveaux logements par an et de résorber un déficit qui dépasse 20.000 logements.


Le ministère de l’Habitat a proposé un contrat-programme aux promoteurs immobiliers. Où en sont les discussions ?

Nous avons constitué une commission mixte pour préparer tous les points qui ont été évoqués dans les dernières réunions que nous avons tenues. Pour le moment, c’est en cours de discussion.


Où en est le chantier des logements à 250.000 DH l’unité à Marrakech ? Quels sont les problèmes liés à l’urbanisme rencontrés par les promoteurs locaux ?

A l’instar de toutes les villes du Royaume, beaucoup de promoteurs immobiliers de la région de Marrakech ont signé la convention du logement à 250.000 DH et se sont engagés à participer à ce grand chantier royal. Toutefois, peu de promoteurs ont été autorisés et cela est dû à plusieurs facteurs, dont le plus important est l’absence de Plan d’aménagement à Marrakech. Nous sommes pénalisés par ce phénomène. Pis encore, nous n’avons pas de visibilité, vu que seules les autorisations ad-hoc font foi. D’ailleurs, nous savons tous comment les choses se déroulent en l’absence de ce document urbanistique. Nous souhaitons et nous demandons d’urgence aux autorités concernées d’intervenir rapidement et de mettre en place un document urbanistique couvrant toute la grande ville de Marrakech. Et pour cause, seul un document validé et concerté par tous les intervenants peut constituer une référence pour tous les promoteurs et pour l’administration, sinon ça va être une catastrophe pour la ville et ses habitants.


La FNPI souhaite se réunir avec le GPBM. Est-ce qu’elle a reçu une réponse de la part de ce groupement ?

Nous avons demandé une audience avec le Groupement professionnel des banques du Maroc afin de discuter des problèmes de financement des anciens et des nouveaux projets de la promotion immobilière, surtout ceux liés aux programmes sociaux à 250 000 DH, mais malheureusement nous n’avons pas reçu de réponse. Nous souhaitons cette rencontre afin de relancer ensemble ce secteur.


Comment expliquez-vous la situation actuelle des crédits destinés à la promotion immobilière ?

Les banques jouent un rôle très important dans la promotion immobilière. Nous ne pouvons imaginer un projet immobilier sans l’intervention de la banque en amont et en aval. D’ailleurs, tout les Marocains se rappellent les années 2005, 2006, 2007 où toutes les banques communiquaient sur leurs produits destinés à la promotion immobilière. Malheureusement, ces établissements ont arrêté subitement ces offres, sans donner des explications valables aux opérateurs immobiliers. Nous sommes des partenaires, il fallait ouvrir un débat entre professionnels et trouver des solutions gagnant-gagnant au lieu que les banques nous laissent souffrir seuls.


Quelles sont les prévisions du secteur de l’immobilier pour 2011 ?

Les prévisions du secteur de l’immobilier pour 2011 sont très bonnes, la plupart des projets conventionnés vont démarrer en 2011. 2010 était l’année de la préparation du cahier de charges, des études et des autorisations. Toutefois, il faudra résoudre d’importantes problématiques qui persistent. Ainsi, il faudra mettre en place tous les plans d’aménagement et schémas directeurs dans toutes les villes du Royaume, assouplir les procédures d’instruction des dossiers et simplifier les lois qui gèrent l’urbanisme, accompagner tous ces nouveaux projets par tous les équipements nécessaires pour créer un véritable espace de vie et enfin accompagner les promoteurs et les acquéreurs au niveau financement et baisser le taux d’intérêt de 2 points. Croyez-moi, seule la résolution de ces 4 grandes problématiques peut redynamiser le secteur.

Par recueillis par Nadia DREF | LE MATIN

° Le Règlement des opérations immobilières au Maroc

Dans le cadre de son activité, le notaire est appelé à dresser des actes relatifs à des opérations de cession de biens immeubles sis au Maroc et appartenant à des personnes étrangères, la réglementation applicable dans ce domaine est la circulaire de l’Office des changes n° 1507 du 14 mars 1988, selon laquelle ne sont plus soumises à autorisation de l’Office des changes :
1°) Les cessions intervenues entre des personnes de nationalité étrangère quel que soit leur lieu de résidence.
?2°) Les cessions effectuées par des personnes étrangères au profit de ressortissants marocains établis à l’étranger.
3°) Les cessions effectuées par des personnes étrangères au profit de résidents de nationalité marocaine en respectant les conditions relatives aux modalités de paiement.
?Les cessions dont il s’agit peuvent être soit des cessions à titre onéreux, soit des cessions à titre gratuit.
En règle générale, les cessions de biens immeubles et appartenant à des personnes étrangères doivent donner lieu à un règlement en dirhams au Maroc. Cependant pour certains cas dûment justifiés, le règlement en devises à l’étranger peut être toléré.
Par dérogation, les opérations de cessions ci après peuvent donner lieu à un règlement direct à l’étranger, s’il s’agit :
- Des cessions intervenues entre personnes de nationalité étrangère quel que soit leur lieu de résidence.?
- Des cessions effectuées par des étrangers au profit de ressortissants marocains établis à l’étranger.??
Au cas ou la cession du bien est réglée en devises directement à l’étranger par un étranger non résident, les frais inhérents à la transaction tels les frais d’enregistrement, d’inscription sur les livres fonciers etc…doivent faire l’objet d’un rapatriement de devises au Maroc ou prélevés sur un compte en devises ou compte en dirhams convertibles.
Si l’acquéreur est un ressortissant marocain établi à l’étranger, l’opération doit être effectuée pour son compte personnel et financée par prélèvement sur ses ressources propres. L’intéressé doit être en mesure de justifier à l’administration de l’existence de revenus ou de ressources d’origine étrangère.
Toutes les opérations réalisées selon les dispositions ci-dessus doivent faire l’objet d’un compte rendu adressé à l’Office des changes dans un délai de trois mois à compter de la date de réalisation de l’opération.

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PRETS RELAIS

PRINCIPE :

Permettre de faire une nouvelle acquisition immobilière avant même d’avoir revendu un bien.
La plupart du temps, on revend pour acheter plus grand, plus cher, et un autre crédit est nécessaire.

De plus, il est difficile, de vendre un appartement, sans avoir signé une acquisition par ailleurs…

Quant à tenter de faire coïncider les dates d’achat et de revente, cela s’apparente à un jonglage périlleux.

Pour cette raison, les établissements bancaires proposent différentes formules, adaptées à toutes les situations, afin de faire face à un décalage de trésorerie.

LA FORMULE « CLASSIQUE » :

Prêt relais + prêt long terme :
La banque prête entre 70 et 80 % de la valeur estimée de votre bien actuel.
Dès la signature de la nouvelle acquisition, les remboursements mensuels incluront les intérêts du prêt relais et les échéances du prêt classique.

EXEMPLE :

Acquisition d’une maison pour 200.000 €
soit un besoin total de 215.000 € frais compris.

Revente d’un appartement estimé à 150000 € dégagé d’emprunt :
La banque retient 70 %, soit 105.000 €.

Un prêt relais de 105.000 €, au taux de 4.5 %, sur 12 mois (renouvelable 12 mois) pour lequel on ne paye que les intérêts de 105000 € prêtés soit 393.75 €

Le prêt long terme de 110.000 € (215.000 – 105000) sur 15 ans au taux de 4.5 % soit 1 173 €.

L’endettement se calculera sur 393.75 + 1 173 = 1566.74 €

Cette formule est la moins coûteuse.

Cependant, elle présente l’inconvénient de faire rembourser deux prêts de façon simultanée.
A la revente du bien objet du relais, il est possible de rembourser partiellement le prêt long terme avec le reliquat, et ainsi de faire baisser la mensualité ou réduire la durée.

LA FORMULE « REVENTE » :

Prêt relais avec franchise totale + Prêt long terme avec différé d’amortissement

Particulièrement adapté lorsqu’il est question de faire construire un bien livrable dans plusieurs mois et que votre logement actuel vous coûte tous les mois.

Le prêt relais

Le montant du relais se calcul de la même manière que pour la formule classique (pondération à 70 %, prêt long terme en complément).

Il est possible de ne pas régler immédiatement les intérêts dus sur le prêt relais : c’est la franchise totale.

Dans ce cas, les intérêts sont comptabilisés et facturés au terme du prêt relais c’est-à-dire des que votre bien actuel est vendu.

Le prêt long terme

Parallèlement, il est possible de ne régler que les intérêts du prêt long terme : c’est le différé d’amortissement.

La banque ne facture mensuellement que les intérêts du prêt long terme pour permettre d’assumer la créance en cours sur le bien mis en vente :

La encore, les solutions diffèrent selon les établissements bancaires

Première formule : calcul sur la valeur vénale du bien

Bien mis en vente pour une valeur de 250 000 €
Prêt en cours de 110 000 € (CRD)

Le prêt relais

Pondération du prix de vente : 70% de 250 000 €                  = 175 000 €

disponible pour le nouvel achat: Relais – CRD

175.000 € – 110.000 €                                                       = 65.000 €

> Conséquence :

L’endettement actuel devient nul car le prêt en cours a été soldé grâce au relais.
Il est dans ce cas possible de régler les échéances du prêt relais et/ou d’amortir immédiatement le nouveau prêt long terme.

Deuxième formule : calcul sur le résiduel

Bien mis en vente pour une valeur de                              = 250.000 €
Capital restant dû                                                         = 110.000 €
Un différentiel de                                                          = 140.000 €

Pondération de 70% applicable sur le différentiel
prêt relais                                                                       = 98 000 €

Besoin en prêt long terme                                                  = 152 000 €

> Conséquence

Le prêt de 110 000 € en cours est conservé dans l’endettement.
Il est dans ce cas souvent nécessaire d’obtenir un différé d’amortissement sur le nouveau prêt long terme afin de respecter les normes d’endettement.

Ce modèle est également intéressant, sachant que les biens à vendre sont rares, le crédit relais ne s’éternisera pas.

Voici la nouvelle série de crédit immobilier Maroc ! La liste des mots de l’immobilier et du crédit au Maroc !
Un nouveau travail de titan, après les chantiers de la liste des notaires du Maroc, des architectes, et bientôt des promoteurs !


Acte notarié : Les mots de l’immobilier et du crédit au Maroc

Acte authentique dressé par un notaire. L’acte de vente lors de la mise en place d’un crédit immobilier se doit être notarié. Dans le cas où vous ne connaitriez pas de notaire, CREDIT IMMOBILIER MAROC vous met à disposition les notaires de confiance sélectionnés, avec des émoluments négociés pour ses clients.