Alors que les transactions immobilières sont en chute depuis fin 2009, le marché du locatif résidentiel, lui, fait preuve d’un dynamisme inattendu. Les agents immobiliers affirment tous, en effet, que l’année 2010 a été très bonne, et que la tendance se poursuit en ce début 2011. «L’arrivée d’un bon nombre de sociétés étrangères, dont les besoins en termes de location sont importants, a fortement dopé le marché, et la demande locale reste également soutenue», déclare William Simoncelli, directeur général de l’agence Carré Immobilier. Du côté de l’offre, l’on affirme que plusieurs investisseurs particuliers et promoteurs immobiliers se sont reconvertis dans la location, à cause de la mévente qui concerne surtout les segments du moyen et du haut standing.
Dans ce contexte, «les loyers sont restés plutôt stables, avec toutefois certaines corrections à la hausse à Casablanca et Rabat, et de légères baisses enregistrées dans certaines villes comme Tanger, Marrakech et Agadir», note Samir Benmakhlouf, patron de l’agence Century 21. A Casablanca, par exemple, un appartement de 2 chambres et un salon au quartier 2 Mars se loue, vide, à un prix compris entre 5 000 et 7 000 DH par mois. Alors que le loyer d’un appartement meublé à Bourgogne (2 chambres et un salon également) varie de 7 000 à 9 000 DH (voir détails dans tableau en page II )
Avec le niveau actuel des loyers, et l’accalmie au niveau de l’immobilier à l’achat, investir dans le locatif devient de plus en plus intéressant, la rentabilité annuelle pour un propriétaire pouvant atteindre 8% du prix d’achat de son bien. Et selon les professionnels, il y aura une demande encore plus soutenue sur ce marché durant les années à venir.


Les acheteurs tempèrent et préfèrent louer en attendant d’augmenter leurs revenus

En effet, même si le prix du mètre carré à l’achat n’augmente plus au même rythme qu’en 2007 et 2008, il s’est stabilisé dans les principales villes du Maroc à des niveaux élevés qui dépassent les moyens financiers d’une large frange de la population. La capacité d’endettement d’un bon nombre d’acheteurs ne couvre plus les prix demandés, même pour les petites superficies. A Casablanca, par exemple, on ne trouve quasiment plus d’appartements à moins de 9 000 DH le mètre carré, même dans des quartiers un peu excentrés comme Bernoussi ou Oulfa. Dans les quartiers du centre-ville, il faut compter un minimum de 15 000 DH le mètre carré. S’ajoute à cela la pratique du noir qui persiste chez les promoteurs individuels et les particuliers, et qui constitue un frein supplémentaire à l’accès à la propriété.
Dans ces conditions, beaucoup de ménages préfèrent rester dans la location et une grande partie de la demande destinée à l’achat s’oriente «par obligation» vers la location, en attendant d’améliorer ses revenus. Selon les professionnels, même ceux qui ont les moyens d’acheter aux niveaux actuels des prix préfèrent tempérer en attendant des conditions de marché meilleures.
Il faut dire aussi que, contrairement aux pays européens, la location au Maroc reste moins chère que l’achat. «Un appartement qui vaut
1 MDH donnera lieu au paiement d’une traite mensuelle d’environ 7 000 DH. Alors que ce même appartement peut être loué à 5 000 DH seulement», analyse Samir Benmakhlouf. En France, par exemple, la pratique veut que le loyer mensuel d’un bien immobilier représente 1% de sa valeur à l’achat. Si l’on applique ce rapport au Maroc, l’appartement de 1 MDH devra être loué à 10 000 DH par mois.
Les agents immobiliers affirment que de plus en plus de particuliers en quête de placements rentables se lancent dans cet investissement. «Avec une rentabilité moyenne d’environ 7%, on peut récupérer sa mise au bout de 13 ans», estime William Simoncelli. Et entre- temps, le bien immobilier qui a servi à la location aura sensiblement augmenté sa valeur.
Cela dit, pour réussir cet investissement, il faut avoir une stratégie claire, cohérente avec les exigences, et miser sur le bon actif immobilier. A ce titre, il faut savoir que la rentabilité d’un appartement est supérieure à celle d’une villa, cette dernière n’offrant généralement qu’un rendement locatif compris entre 3% et 5%, alors que celle d’un appartement va de 6% à 8%. De plus, la demande sur les villas reste faible par rapport à celle des appartements.


Optez pour un grand appartement si vous préférez les locataires de longue durée

Ensuite, le choix du type d’appartement à acheter est déterminant pour la réussite d’un investissement locatif. Plusieurs agents immobiliers confirment que les appartements les plus demandés actuellement sur le marché sont ceux composés de deux chambres et un salon. Ils sont suivis par les appartements à une seule chambre avec salon, puis de ceux avec trois chambres. L’explication, selon les professionnels, est qu’il y a plus de locataires potentiels chez les célibataires et les jeunes couples que chez les familles nombreuses, qui sont plus dans une logique d’acquisition de leur logement.
Ainsi, si l’on veut réduire le risque de longues périodes de vacance de l’appartement destiné à la location, mieux vaut coller à la demande et opter pour les superficies petites et moyennes. Mais cela ne doit pas constituer le seul critère pour le choix de l’actif à acquérir. La stratégie de l’investisseur en termes de type de location entre également en jeux. «Si l’investisseur souhaite avoir un locataire stable pour trois années et plus, il doit opter pour un grand appartement. Par contre, s’il privilégie les locations de 6 mois à un an maximum, les petites superficies sont les plus indiquées», recommande M. Simoncelli. Les petits appartements sont également recommandés pour ceux qui souhaiteraient, au bout de deux ou trois ans, récupérer leur bien, notamment pour le céder. Par ailleurs, pour un grand investisseur qui souhaite se développer dans ce métier en mettant en location plusieurs appartements, le mieux serait de diversifier les superficies.


Moins d’un mois pour trouver un locataire si le loyer est raisonnable

Outre la taille de l’appartement, il y a bien entendu son emplacement et son standing qui joueront un rôle important dans l’attrait des locataires. Privilégiez les quartiers résidentiels qui ne sont pas très loin du centre-ville, même si les prix d’acquisition sont élevés, car les locataires cherchent surtout à rester proches du lieu de leur travail. Des quartiers comme Sidi Maârouf, à Casablanca, sont également très demandés vu la forte concentration de sociétés dans cette zone. Veillez également à ce que tous les équipements communs existent (ascenseur, parking, gardiennage…) ainsi qu’un minimum d’équipements privatifs (cuisine équipée, climatisation…). «Des matériaux nobles ou un style décoratif raffiné ne sont pas vraiment nécessaires. Les locataires cherchent généralement la simplicité et des équipements utiles», estime Said Benlamine, directeur de l’agence immobilière Bonnet.
Pour trouver un locataire, les agents immobiliers assurent qu’il faut moins d’un mois si le loyer demandé est raisonnable. Il faut juste coller aux loyers pratiqués dans le quartier et surtout ne pas lier le niveau du loyer à celui du prix à l’achat, car leurs évolutions n’ont pas la même ampleur. Sachez en outre que la période la plus propice à la location s’étend de juin à septembre.
Après le départ d’un locataire, l’appartement peut être reloué avant même l’expiration du préavis, s’il est bien entendu toujours dans un bon état. Sinon, il faut prendre un mois après le départ du locataire pour apporter une couche de peinture et faire les réparations nécessaires.
Par ailleurs, pour éviter d’éventuels conflits avec les locataires, notamment en ce qui concerne le paiement du loyer, il vaut mieux bien analyser le profil des candidats avant de signer le contrat de location. Certains propriétaires n’hésitent plus actuellement à demander des attestations de travail et de salaire, pour s’assurer de la stabilité du travail du candidat et de la société qui l’emploie, ainsi que de l’adéquation de son revenu par rapport au niveau de loyer exigé.
Enfin, prévoyez un bon contrat de location avec le maximum de clauses de sécurité possibles. Il faut notamment mentionner une durée de location d’un an maximum renouvelable après agrément des deux parties, le paiement du loyer par virement bancaire automatique, un délai de préavis d’un à deux mois, et la souscription par le locataire d’une assurance multirisques habitation pour couvrir d’éventuels dommages dans l’appartement.

Selon la vie eco d’aujourd’hui, il y a moins de transactions et donc une stabilisation des prix, même à Casa et Rabat.
Voici l’article :

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A Rabat et Marrakech les transactions se sont raréfiées

A Casablanca, les terrains situés en dehors du périmètre urbain perdent de leur valeur, alors que le prix des terrains urbanisables se maintient.

Dans la promotion immobilière, le foncier est le nerf de la guerre. C’est la raison pour laquelle les promoteurs immobiliers sont constamment sur le qui-vive en raison de la rareté des terrains nus. Paradoxalement, dans les principales villes du Royaume, le constat est unanime : les prix des terrains nus stagnent, les opérations de transfert de propriété aussi.

Certes, de baisse, on ne parle pas et on ne risque pas de le faire. Youssef Ibn Mansour, président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI), estime que les prix ne peuvent tout simplement pas baisser surtout dans les villes qui ne disposent pas d’une réserve foncière suffisante comme Casablanca. «Si les acheteurs constatent une baisse des prix du m2 construit, c’est à cause d’une réduction de la marge du promoteur et non de la charge foncière qui continue d’augmenter pour tous les segments», indique-t-il. Ainsi, poursuit le président de la FNPI, cette charge foncière qui représentait le tiers du coût de revient dans le logement de luxe, il y a quelques années, est actuellement passée à 50 voire 60% du prix final. Dans les segments inférieurs (moyen standing et haut standing), cette charge atteint la moitié du coût de revient alors qu’elle ne dépassait guère les 30% il y a un an. M.Ibn Mansour distingue néanmoins entre deux catégories de terrains : ceux qui sont équipés et prêts pour accueillir les constructions, et ceux qui ne le sont pas. «Pour les premiers, la valeur ne peut qu’augmenter puisqu’ils sont toujours demandés, alors que les seconds voient leur valeur vénale baisser surtout lorsqu’ils ne sont pas dans le périmètres urbains», insiste-t-il.

Un avis également partagé par Rachid Khayatey, Dg de KLK Immobilier et vice-président de la FNPI. Il assure que «les grands terrains situés en dehors de la ville et ont même subi une baisse qui peut atteindre les 50%». M. Khayatey explique cette forte décrue par l’homologation du nouveau schéma directeur qui a gelé toute spéculation sur les terrains. «Tous les terrains qui se sont retrouvés en dehors du périmètre urbain ou qui sont destinés à accueillir des constructions autres que l’habitation ont perdu de leur valeur», insiste-t-il. Autre critère, l’éloignement du centre-ville qui fait craindre une vente trop lente des projets immobiliers. Par exemple, à Nouaceur, à 25 km de Casablanca, les prix du foncier n’ont pas varié depuis plus d’un an.
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A suivre ! En tous les cas ça va peut être motivé l’état, les banques et les promoteurs pour avancer sur le crédit immobilier au Maroc, ce qui serait un mal pour un bien (immobilier ).

Vous savez ce qui est arrivé à Paris à des amis à moi ?
Ils se sont mariés, et leurs parents, au lieu de leur donner l’appart, leur ont revendus un appartement pour quelque chose du type 10 000 euros symbolique. Bah oui, ça coutait moins cher que la transmission avec ses impôt. Et qu’est-ce qui arriva ? L’ETAT !! Pour préempter le bien et l’acheter pour 10 000 € (un appart au coeur de Paris.)
Et oui la préemption ça veut dire que s’il y a eu un accord entres vifs et que l’état trouve qu’il aimerait bien être à la place de l’acheteur parce que c’est intéressant, il a 6 mois pour venir et acheter à la place de l’acheteur.

Pourquoi c’est intéressant ? C’est l’ARME anti black (le fléau du Maroc). Si vous dites : ok pour 30 % de noir, et que l’état vous achète le bien à 70% 3 mois plus tard, imaginez le bordel…
Si on rajoute à ça l’augmentation de la TPI (taxe sur les plus values immobilieres) ça commence à chauffer.
Si en plus on rajoute qu’on ne peut obtenir pour un credit immobilier au maroc qu’au maximum le montant à l’acte et donc pas financer par prêt le black…. moi je sais ce que je pense !

Droit de préemption au profit de l’Etat
Indépendamment du droit de contrôle prévu à l’article 217 ci-dessous, le
ministre chargé des finances ou la personne déléguée par lui à cet effet peut
exercer, au profit de l’Etat, un droit de préemption sur les immeubles et droits
réels immobiliers ayant fait l’objet d’une mutation volontaire entre vifs, à titre
onéreux ou gratuit, à l’exclusion des donations en ligne directe lorsqu’il estime
insuffisant le prix de vente déclaré ou la déclaration estimative et que le
paiement des droits établis sur estimation de l’administration n’a pu être
obtenu à l’amiable.

Information intéressante publiée récemment dans les Echos,  sur la nouvelle grille d’évaluation des profits fonciers.

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Le ministère des finances vient de publier au Bulletin officiel la grille des coefficients qui seront appliqués pour le calcul des profits fonciers pour les besoins de la direction générale des impôts. Pour calculer ce profit, il s’agira de multiplier la valeur d’achat du bien en question par le coefficient correspondant à l’année de la transaction pour obtenir la valeur actuelle et donc le profit imposable par déduction.

Exemple : pour un bien acheté en 1990, à 1 million DH, il faudra multiplier par un coefficient de 1,696, soit une valeur actuelle de 1,7 million DH donc une plus-value de 700 000 DH qui sera assujettie à l’impôt.

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A suivre pour plus d’infos de ma part très bientôt, sachant que ça m’a interpelé et que je vais creuser. De mon point de vue ça va encore un peu changer les avantages inconvénients d’acheter au noir si on doit revendre….