Ils peuvent dépasser les 20 000 DH par m2 dans certains quartiers. En cause : la forte demande sur le moyen et haut standing et l’absence de foncier.
A Marrakech et Tanger, une décrue de 20% sur le segment du haut standing en raison d’une suroffre.
Les enquêtes menées par le CIH révèlent la vérité sur les prix.


On n’a pas encore fini de parler de l’immobilier ! Compte tenu de la crise qui a affecté le secteur, beaucoup s’attendaient à une baisse des prix des logements neufs alors que les grands promoteurs immobiliers soutenaient mordicus que la décrue n’aura pas lieu.
De fait, les promoteurs auront eu raison jusqu’à un certain point. Si les prix du mètre carré ont baissé dans certaines villes comme Marrakech et Tanger, ils n’ont presque pas bougé dans d’autres à l’instar de Casablanca et Rabat. C’est ce que révèlent les derniers chiffres des enquêtes périodiques menées par le Crédit immobilier et hôtelier (CIH). Des enquêtes suffisamment pointues puisqu’elles se basent à la fois sur les informations recueillies par les collaborateurs sur le terrain recoupées avec celles qui figurent dans les contrats de prêt que la banque accorde. Un baromètre qui sert à la fois de système d’alerte et de veille pour l’établissement de crédit mais également d’intrant pour sa stratégie de pénétration du marché.
La dernière enquête en date a été réalisée en décembre 2009. Les résultats ont bel et bien confirmé la méforme de l’immobilier dans la ville rouge. «Les transactions immobilières ont baissé de 60% pour le haut standing, de 30% pour le moyen et de 20% pour l’économique», souligne-t-on auprès du CIH. Les prix du mètre carré ont en revanche stagné pour les deux derniers segments, alors qu’ils ont accusé une baisse de 30% pour le premier. A titre d’exemple, des quartiers hupées comme Guéliz et l’Hivernage ont vu la moyenne de leurs prix tomber de 20 000 DH à 15 000 DH le mètre carré.
Cette tendance est confirmée par Chakib Bennani, président de la commission fiscale de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI), qui explique cette chute des prix du haut standing par la surproduction de logements dans cette ville. «A Marrakech, et contrairement à Casablanca ou Rabat, l’offre est plus importante que la demande. C’est essentiellement ce déséquilibre qui tire les prix vers le bas» , ajoute M.Bennani. De fait, Marrakech paie le prix de son attrait. Contrairement à d’autres villes, elle dépend aujourd’hui grandement d’une demande exogène, que celle-ci provienne de nationaux en quête d’une résidence secondaire ou d’une clientèle étrangère qui se cherche un pied-à-terre tendance. Entre 2005 et 2008, nombre de projets immobiliers ont vu le jour générant une surcapacité, aggravée par la crise internationale.


Les Casablancais et les Rbatis, moins chanceux

La ville de Tanger connaît également un tassement des ventes et une correction atteignant 20% sur les prix du standing supérieur, mais sa situation est moins grave, en relation avec un attrait moins prononcé. «Contrairement à Marrakech où la suroffre en matière de haut standing explique en grande partie la chute des prix, à Tanger, ce segment n’est pas aussi important», explique-t-on auprès du CIH. Et si le haut standing a connu une baisse atteignant les 20% pour s’établir à une moyenne de 20000 DH/m2 dans certains quartiers tel que le boulevard Mohammed V (front mer), le moyen standing résiste, quant à lui, à la tendance baissière qui frappe le premier segment notamment à cause d’une demande soutenue sur ce segment. «Sur le boulevard Mohammed V par exemple, le moyen standing reste à une moyenne de 14 000 DH/m2. Cette moyenne descend à 11 600 DH dans d’autres quartiers», explique un agent immobilier de la ville du détroit.
A Casablanca ou Rabat, les futurs acquéreurs sont beaucoup moins chanceux, puisque tous les professionnels de l’immobilier interrogés s’accordent à dire que les prix ont généralement stagné dans ces deux villes. Pourquoi ? «Parce que la métropole souffre d’une rareté de l’offre sur plusieurs segments et cette donne maintient les prix du mètre carré à leurs niveaux initiaux», explique Said Sekkat, secrétaire général de la FNPI. Même chose pour Rabat qui, même avec un manque moins aggravé, connaît une demande soutenue.


Les prix d’aujourd’hui deviendront-ils le plancher de demain ?

Il faut toutefois faire la part des choses. Les bonnes affaires existent, mais exigent de la patience. La stagnation du moyen et du haut standing à Casablanca n’exclut pas quelques petites baisses dans certains projets immobiliers de la métropole. «Lorsqu’on dit qu’il n’y a pas de baisse des prix, cela reste une tendance générale. Il existe quelques promoteurs qui, pour une raison ou une autre, sont contraints de réviser le prix de certains programmes», explique-t-on auprès du CIH. En fait, la baisse ne concerne que peu de projets. Conséquence, l’effet concurrentiel ne joue pas suffisamment pour créer une dynamique de masse à même de tirer le marché vers le bas. Pour Saïd Sekkat, «même si les prix du mètre carré ont subi une petite correction dans certains quartiers, il ne s’agit là que d’une évolution conjoncturelle liée à la situation de certains promoteurs immobiliers». Selon le secrétaire général de la FNPI, plusieurs professionnels souffrent d’un manque de liquidités en raison de l’allongement de leur cycle de commercialisation alors qu’ils se sont lourdement endettés. «C’est pour cette raison que certains promoteurs se trouvent obligés de baisser leurs tarifs afin de se débarrasser de leurs stocks et payer leurs échéances», ajoute-t-il. Il s’agit-là d’exceptions. Si l’on prend en compte par exemple les immeubles de moyen et haut standing construit à Casablanca et Rabat, les opérateurs font remarquer certes que le temps moyen de vente est plus long, mais pour autant la demande existe et aux mêmes prix qu’auparavant. Scénario similaire dans le haut standing, où, par exemple, les villas et appartements proposés à la vente par des grands groupes immobiliers trouvent preneur sans difficultés.
D’après les données recueillies auprès du CIH et recoupées auprès des agents et promoteurs immobiliers, à Casablanca, les logements haut standing du Triangle d’or et de Gautier continuent d’afficher une moyenne de 22 000 DH/m2 avec un minimum de 19 000 DH et un maximum de 23 500 DH/m2. «Les quartiers de Bourgogne, de 2 Mars et de Val Fleuri sont, quant à eux, à des niveaux plus bas avec une moyenne de 16 000 DH/m2 et un minimum de 14 000 DH», selon le CIH. Il est toutefois possible de trouver des logements entre 11 000 et 13 000 DH le m2 dans les quartiers la Gironde et Belvédère. A Casablanca, les prix du moyen standing connaissent pratiquement la même stagnation que le haut standing. «Les deux segments souffrent du manque de foncier et d’une demande très forte», souligne-t-on auprès du CIH. Selon les données de la banque, la moyenne de ce segment s’est maintenue à 17 000 DH/m2 dans les quartiers Gautier et Racine et à 13 500 DH/m2 à Moulay Youssef et au boulevard d’Anfa. «En attendant une réglementation précise sur les différents standings, ceux-ci dépendent beaucoup des quartiers actuellement. A Bourgonne ou à 2 Mars par exemple, il est difficile de trouver du moyen standing à moins de
12 000 DH/m2, alors que ce segment peu coûter moins de 10 000 DH/m2 dans d’autres quartiers comme Oulfa et Roches Noires», indique la même source.
A Rabat, «l’existence d’une forte demande et la rareté du foncier exercent une pression sur les prix qui se maintiennent depuis plusieurs mois», souligne M.Bennani. D’ailleurs, les quartiers de l’Agdal et de Hay Riad affichent une moyenne de 19 800 DH/m2 pour le haut standing alors qu’à Hassan et au centre ville le mètre carré descend à 14 500 DH. Idem pour le moyen standing dont les prix continuent d’afficher une moyenne de 14 000 DH/m2 dans les quartiers chic (le prix de ce segment peut arriver jusqu’à 16 500 DH à Hay Riad) contre 11 500 DH au centre-ville et à l’Océan.
Baisse des prix ou pas, les agents immobiliers annoncent un frémissement de la demande dans ces deux villes. «Le marché était stable depuis le début 2010, mais nous ressentons un retour timide d’une clientèle exprimant une demande concrète», constate William Simoncelli, Dg de Carré immobilier. Un retour qui devrait exercer davantage de pression sur les prix. Il reste à espérer que les plans d’aménagement attendus, notamment pour Casablanca, soient publiés suffisamment tôt pour voir émerger de nouvelles zones constructibles ou transformer des quartiers de villas en zones immeubles. Mais il semble bien qu’avec un déficit de logements supérieur à un million (dont 60% pour le social), la demande sera encore forte pendant suffisamment longtemps pour que les prix actuels constituent un plancher en la matière.


FOCUS ans l’attente du baromètre de l’Immobilier de Bank Al Maghrib…

Pour le moment, il n’existe encore aucun indicateur officiel des prix de l’immobilier. Bank Al Maghrib et l’Agence de la conservation foncière ont bien signé une convention dans ce sens, mais le fameux baromètre de l’immobilier qui a été annoncé pour janvier dernier n’a toujours pas vu le jour. Ce nouvel indice sera confectionné sur la base de plusieurs critères comme la typologie d’habitat (logement social, logement économique, moyen standing, haut standing), la nature de l’usage (professionnel, commercial, industriel…), l’ancienneté des constructions, la surface, la situation géographique, le prix du foncier et, dans une prochaine étape, l’évolution des prix par quartier et par niveau de standing. Ces informations seront collectées auprès des organismes appropriés tels que la direction de la promotion immobilière, la direction générale des impôts, le haut commissariat au plan et la direction des collectivités locales.


source : la vie eco

500 ha de superficie : des logements sociaux et de moyen standing ainsi que des équipements socio-collectifs.
Un chiffre d’affaires de 14 milliards de DH attendu
La filiale Fadesa construira, elle, 3 000 logements sociaux dans les environs d’Essaâdia et de Tanger.


C’est un challenge énorme auquel s’attaque le groupe Addoha. Il entend ériger une véritable ville nouvelle aux portes de la capitale, plus précisément à Aïn Aouda, localité de 30 000 habitants située au Sud-Est de Rabat et faisant partie de la province de Skhirate-Témara, et qui avait été la 35e ville du Maroc à bénéficier du label «Villes sans bidonvilles» en juillet dernier. Le groupe immobilier vient d’obtenir, il y a quelques jours, l’accord de principe pour démarrer le chantier d’un gigantesque projet de logements mixtes dans la région. Sur une superficie de 500 ha, Addoha démarrera bientôt la construction de 40 000 logements. «Il s’agit d’un grand programme de logements mixtes qui générera un chiffre d’affaires de 14 milliards de DH», s’enthousiasme Anas Sefrioui, PDG du groupe, qui ajoute que les études et travaux hors site pour l’assainissement et les voiries commenceront incessamment. Concrètement, cette ville nouvelle comprendra des logements sociaux entrant dans le cadre du plan de relance de ce type d’habitat, dont la nouvelle formule devrait être entérinée par la prochaine Loi de finances, et des logements pour la classe moyenne. Bien entendu, la réalisation d’équipements socio-collectifs (commerces, écoles, mosquées) est prévue et même une académie dédiée au sport qui devrait mobiliser une cinquantaine d’hectares. Durée de réalisation du projet ? A Addoha, on assure vouloir mettre les bouchées doubles. «D’ici six à sept ans au maximum, l’intégralité des tranches sera bouclée», affirme le Pdg.
D’ailleurs, l’adoption du plan de relance du logement social a manifestement donné l’appétit au groupe et à ses filiales. Ainsi, sa filiale Fadesa Maroc annonce la construction de près de 3 000 logements sociaux dans le nord du Royaume. «La nouvelle formule du logement social dont le prix passe à 250 000 DH HT et l’aide frontale aux ménages qui consiste en une franchise des 20% de la TVA constituent une aubaine non seulement pour ce segment mais pour tout le secteur immobilier», se réjouit M.Sefrioui. De plus, ajoute-t-il, les mécanismes de garantie étatique fournis par Damane Assakane devront également favoriser cette relance.
Globalement, le groupe Addoha annonce avoir déjà sécurisé un chiffre d’affaires de 14 milliards de DH pour les prochains 24 mois. D’ici à 2013, le groupe devrait atteindre un volume de 151 000 logements économiques et sociaux lancés, dont une grande partie est couverte par des conventions avec l’Etat. Il en produit en moyenne 20 000 par an. «Les conventions que nous avons signées peuvent s’étaler sur une durée de 5 ans. A ce titre, nous avons donc des logements à construire jusqu’en septembre 2013. En outre, l’adoption du plan de relance du logement social dans la Loi de finances 2010 accélérera certainement le rythme de production», ajoute-t-on auprès de la direction d’Addoha qui assure réaliser 50% des logements construits au Maroc, hors auto-construction et recasement des bidonvillois.


Prestigia a vendu 2 515 logements de luxe sur ses 8 projets en cours de réalisation
Outre le logement social qui a été son activité phare pendant plusieurs années déjà, le groupe s’est également attaqué au haut standing et a créé début 2009 la marque Prestigia. «Notre engagement dans le haut standing ne s’est pas fait au détriment du logement économique. Le premier segment constitue une niche intéressante que nous avons investie en lui dédiant une structure bien spécifique», tient à préciser la direction du groupe.
Après neuf mois d’existence, Prestigia, qui a lancé plusieurs projets immobiliers de haut standing tels que le Golf City à Bouskoura, le Golf Resort à la Plage des Nations (à côté de Salé), le Golf City à Marrakech et le Fès City Center, a atteint un chiffre d’affaires de plus de 6 milliards de DH. Aussi, la marque a annoncé la vente de 2 515 logements de luxe sur les 8 projets entamés à l’échelle nationale. Pour expliquer les bonnes performances de sa marque haut standing dans un contexte marqué par le ralentissement des ventes dans ce segment, la direction d’Addoha avance, outre «des prix abordables» trois autres raisons. La première concerne l’emplacement. «La position des terrains est très importante dans tout projet immobilier de haut standing. Avec des terrains bien placés, tout promoteur arrive à liquider son stock», analyse M. Sefrioui. La deuxième explication tient compte de la qualité des clients ciblés. «Avant de démarrer un projet, nous lançons des études de marchés afin de mieux cibler la clientèle et d’adapter nos produits à leurs besoins. A ce jour, les Marocains représentent 93% des clients», ajoute-t-il. La troisième et dernière explication avancée tient aux types d’habitations proposés. En effet, la marque construit généralement des résidences principales. «C’est le marché de la résidence secondaire qui connaît actuellement un ralentissement. Tant que l’on construira des résidences principales adaptées à la clientèle marocaine, nous ne serons pas touchés par ce ralentissement» , rassure-t-on auprès d’Addoha .

Focus :Addoha surendetté ?

La question de la santé financière d’Addoha est, depuis quelques semaines, sur toutes les lèvres et le marché s’est maintes fois fait l’écho de problèmes de trésorerie pour le groupe. Le groupe est-il surendetté ? La direction du groupe se veut, bien évidemment, rassurante. M.Sefrioui démontre que la dette d’un montant de 8,2 milliards de DH n’est pas aussi pesante que l’on pourrait croire et en tout cas couverte par la valeur des actifs en stock. «Nous avons emprunté pour financer l’acquisition d’une partie des 5 734 ha qui constituent notre réserve foncière. Une petite revalorisation des actifs dont nous disposons au jour d’aujourd’hui (NDLR, terrains viabilisés et constructions) montrera que ces derniers coûteraient aujourd’hui près de 16 milliards de DH», explique M.Sefrioui. De plus, ajoute-t-il, le niveau d’endettement reste conforme aux ratios financiers et aux niveaux d’endettement d’autres entreprises cotées en Bourse. Signalons que sur les 8,2 milliards de DH qui constituent la dette d’Addoha, 2,2 milliards ont été empruntés par les filiales à 50% du groupe alors que les 6 milliards restants l’ont été par Addoha et ses filiales à 100%


source : lavieeco

Situées à proximité du centre de la ville de Témara, les Résidences Shemsi offrent un
emplacement idéal, dans un quartier très accessible et bien desservi par les transports
publics. L’architecture, les finitions et les équipements de qualité proposés ont été conçus
pour assurer un confort optimal.

Une situation géographique privilégiée :
• A 6 km seulement de l’entrée de Rabat, à 15 minutes du centre-ville de la Capitale ou encore à 6 Kilomètres du mail central de Hay Ryad.
• Un environnement calme entouré de verdure.
• A proximité des supermarchés Acima Témara, Aswak-Salam Témara et Aswak- Salam Rabat.

Un concept intégré :
• Appartements avec balcon ou jardin privatif.
• Des ascenseurs menant à tous les étages.
• Une entrée d’immeuble de grand standing.
• Des parties communes vastes et conviviales.
• Jardin extérieur et aire de jeux pour les enfants.
• Un parking sécurisé.
• A proximité des commerces, d’une mosquée et des infrastructures scolaires et sportives.

Des équipements de qualité
• Cuisine opérationnelle (hotte, four, gazinière), conçue par des professionnels.
• Salle de bains entièrement équipée (baignoire et chauffe-eau électrique).
• Matériaux modernes et de premier choix (marbre, carrelage, aluminium, menuiserie en hêtre, sanitaire).
• Pré-câblage pour la téléphonie et la parabole.
• Ascenseurs et interphone.

Tarifs et Conditions de Vente
• Prix à partir de 9300 Dh/m2
• Des appartements de 60 à 130 m2 (trois ou quatre pièces).
• Les clients qui disposent d’une avance de 30% bénéficient d’une remise de 4 à 5% sur le prix.
• L’appartement témoin est prévu pour la fin du mois de Janvier 2009.
• La livraison est prévue premier semestre 2010.

A priori pas de problème pour obtenir un crédit immobilier, mais il reste à valider le financement des éventuels 30% à l’origine. A priori les courtiers en prêt immo arrivent à obtenir jusqu’à 25% à l’avance mais comme toujours ça dépend du projet et du profil de l’emprunter.

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Fin du feuilleton qui avait duré pendant ramadan sur l’arrêt des travaux forcés par une demande venue de très haut. C’est vrai qu’avec la Grande Mosquée, la corniche, le Mc Do, les camions de travaux faisaient vivre un petit enfer de la route sur cette portion de la corniche.

Des rumeurs précisent que c’est un voisin de passage qui n’aurait pas apprécié le désagrément causé par ces travaux pendant ces vacances. En tous les cas, tout à bien repris et CBRE met les bouchées double pour avancer en temps et en heure et livré le projet sans retard. Un projet toujours très intéressant de part son emplacement et cette reconquête de la corniche. Un projet aussi qui ouvre l’accès au crédit immobilier grâce à sa structure de financement bien structurée.


A bientôt pour plus d’info immobilier maroc et credit !

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