Dans la même veine que l’article précédent, on m’a souvent demandé comment fonctionnait le principe de la SCI au Maroc (société civile pour investissement immobilier). Type de société de portage d’investissements immobiliers typiquement familiaux. Personnellement je trouve que la SCI même en France n’est pas forcément un bon moyen sur le long terme : trop compliqué de sortir l’argent notamment. Cela dit si vous souhaitez monter une SCI au Maroc, voici comment faire, et où le faire.


Ca se passe en deux étapes :


La phase de dépôt :
Deux exemplaires de l’acte fondateur ;
Le certificat négatif ainsi qu’une copie ;
Deux photocopies de la carte d’identité nationale du gérant.


La phase d’enregistrement :
Une copie du journal ayant publié l’annonce ;
Le Bulletin officiel ou la demande de publication portant le cachet dudit bulletin, le cas échéant ;
Le certificat d’enregistrement à la patente ;
Le document d’appropriation ou de bail du siège de la société ;
Les déclarations (modèle 2) légalisées et signées par le gérant;
La déclaration de conformité.


Où le faire :
Le secrétariat greffe – Bureau du Registre du commerce.


Sachez enfin que si une SCI est finançable au Maroc par crédit immobilier (je veux dire pour ses acquisitions elle peut recevoir un prêt de la banque, la plupart du temps ce prêt est de type entreprise et non personnel (donc plus court et plus cher).

J’ai demandé un petit résumé des basiques de qu’est-ce qu’un prêt immobilier et comment ça se passe pour constituer son dossier et obtenir un crédit immobilier en dirhams au Maroc par une banque Marocaine. Pour ce faire je me suis prêté au jeu des questions réponses avec un conseiller CAFPI Maroc.

1/ Qu’est ce qu’un crédit immobilier ?

Le crédit immobilier est un crédit accordé aux particuliers par les banques et les organismes financiers en vue de financer l’achat d’un bien immobilier. Ce bien peut être une résidence principale, une résidence secondaire ou un

investissement financier ou locatif. L’octroi d’un crédit immobilier est le plus souvent conditionné par l’existence d’un compromis de vente. Le bien immobilier acheté est généralement apporté en garantie hypothécaire.

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2/  J’ai pris un crédit immobilier sur 20 ans pour acheter mon bien il y a quatre ans, depuis les taux d’intérêts ont baissé, comment puis-je profiter de cette baisse ?

Les taux en 2004 étaient de l’ordre de 7,90% HT, ils ont donc connu une baisse significative depuis 4 ans, puisqu’ils varient actuellement entre 5 et 6% .

Pour profiter de cette baisse, il faut procéder à un rachat de crédit. Le principe : Une banque différente de celle que vous avez actuellement va accepté de racheter votre Capital Restant Dû pour vous proposer les conditions de crédit actuelles.

Ce rachat a un coût pour le client, car il y a des frais de main levée d’hypothèque et d’inscription hypothécaire pour la nouvelle banque.

Le gain provient de la réduction du montant de la mensualité, donc dépend de votre Crédit Restant (ou Capital Restant Dû) au moment de votre rachat.

Il faut donc vérifier qu’il est rentable pour le client de racheter ce crédit, sachant qu’avec des taux de l’ancien crédit supérieur à 6,5%, cela serait vraisemblablement rentable.

CAFPI se fera un plaisir de vous faire une simulation de votre gain potentiel (éventuel) et vous obtenir les meilleurs conditions de rachat, si vous le désirez.

3/ Propriétaire d’un logement avec un crédit sur 20 ans, j’ai aujourd’hui des problèmes financiers car je viens de perdre mon emploi.que puis-je faire pour ne pas perdre mon bien si je ne peux plus payer mes mensualités ?

Cette situation peut être causée par un ou plusieurs facteurs :

-           En cas de décès ou d’invalidité : Une assurance décès invalidité étant nécessairement exigée lors de toute souscription de prêt par les banques, l’organisme assureur garantit ainsi la prise en charge des sommes restantes dues (en cas de décès ou d‘invalidité absolue et définitive). Le bien revient donc au propriétaire, ou à défaut, ses ayants droits.

-           En cas de chômage : En France il existe une assurance chômage. C’est une assurance garantissant à l‘emprunteur le remboursement de toute ou partie des échéances en cas de chômage. Malheureusement ce produit n’est pas encore proposé par nos organismes d’assurance.

Dans un cas comme celui –ci, la meilleure solution est de demander à moduler son crédit en allongeant la durée du prêt. Cela consiste à allonger la durée de remboursement du crédit pour réduire le montant de ses mensualités ; en allant voir directement votre conseiller bancaire.

-          Enfin en dernier recours, il faut envisager de vendre son bien et acheter un bien plus petit.

4/  J’ai acheté un bien immobilier sur 20 ans et je désirerai raccourcir mon crédit à 15 ans. Est-ce possible ?comment dois-je procéder ?

Pour raccourcir la durée de crédit, il est possible de « moduler » le crédit directement auprès de sa propre banque.

Pour accepter cette modularité, la banque va vérifier que votre endettement, après raccourcissement de la durée, ne va pas exploser (limite raisonnable de 45%).

S’il reste raisonnable, vous aurez l’accord de votre banque.

Certaines banques le feront gratuitement, il faut insister pour ne pas se faire facturer ce raccourcissement de durée.

Dans le cas ou vous rencontrez des difficultés à mettre en place cette modularité, CAFPI est à votre disposition pour tout conseil et accompagnement.

Merci à CAFPI Maroc, courtier en crédits immobiliers, pour ces réponses . (www.cafpi.ma

Le courtier en prêts immobiliers français (non présent au Maroc ni en dehors des frontières de la France) meilleurtaux a fait récemment une conférence de presse. Ce qui est étrange avec ce groupe qui promettait il y a quelques années d’amener de la nouveauté dans le milieu du courtage en crédits immobiliers en France, c’est qu’il a été le premier gros à se vendre à une banque (le groupe Banque Populaire Caisse d’Epargne BPCE).
Comment un courtier en crédit immobilier peut-il appartenir à une banque ? Le but d’un courtier n’est-il pas de faire proposer ses clients de l’intégralité de l’offre des banques (donc plusieurs banques) ?
On se retrouve en face du même genre de situation que Wafa Immo au Maroc : qui ne peut commercialiser et intermédier qu’en faveur des produits de crédit immobilier de Attijariwafa bank. Aussi bonne que puisse être l’offre de Attijariwafa bank, l’est-elle à tout instant, pour tous les profils, pour tous les types de bien et de produits de crédit ?


Un modèle donc un peu particulier qui n’était pas le modèle d’origine de meilleurtaux et qui les fait s’éloigner de mon point de vue de ce que le fondateur cherchait à faire. Mais le fondateur a été viré entre temps par la banque pour des raisons qui sont restées assez obscures. S’il voulait aller à fond dans son concept, il n’aurait pas du vendre, toujours de mon point de vue


Sinon on sait que l’année a été extrêmement dure pour eux mais ils affirment pouvoir retrouver un équilibre financier en 2010, principalement à travers un double plan de restructuration du personnel.

Quelque 9.646 unités de logements à faible valeur immobilière temporaire (VIT) seront réalisées à l’horizon 2011, au niveau de la région Fès-Boulemane, a-t-on appris mardi auprès de l’Inspection régionale de l’habitat, de l’urbanisme et de l’aménagement de l’espace.


Cette opération a été initiée par la société Al-Omrane de Fès dans le cadre de ses réalisations propres et de partenariat avec le secteur privé, a affirmé à la MAP, l’inspecteur régional de l’habitat, de l’urbanisme, et de l’aménagement de l’espace, M. Abdelkader Ben Bassou.
Les achèvements prévus à fin 2009 concernent 4.541 logements à faible VIT, répartis sur les opérations Dalila-Fès (277), Al Mountazah-Fès (124), Inbiâat-Moulay Yaâcoub (500), Ras El Ma-Moulay Yaâcoub (3.600) et Moulay Smail-Sefrou (40).


Entre 2010 et 2011, quelque 3.000 autres unités de logement à faible VIT seront réalisées au niveau de la province de Moulay Yaâcoub, a souligné M. Ben Bassou, précisant qu’une première tranche de 131 logements, réalisée par la société Douja Promotion, est déjà engagée par la commission chargée de l’affectation desdits logements au profit de la population cible.
Le lancement de ce produit, qui s’inscrit dans un cadre de conventions entre l’Etat et les promoteurs publics ou privés, permettra de cibler les exonérations et orienter le soutien et les aides publics, accélérer et soutenir le programme national de résorption de l’habitat insalubre et concurrencer la production de l’habitat insalubre, a-t-il expliqué.
La réalisation de ce projet social, a-t-il poursuivi, vise également à contribuer à la régulation du marché immobilier et à combattre le noir, en concourant notamment à un dispositif de commercialisation contrôlé par les pouvoirs publics, à introduire la promotion d’habitat réglementaire dans le milieu rural et à encourager la production de programmes immobiliers au lieu des lotissements et de l’auto construction.
Selon le responsable, ces logements sont destinés à des citoyens, dont le revenu mensuel ne dépasse pas une fois et demi le « SMIG » ou son équivalent, à condition qu’ils ne soient pas propriétaires d’un logement dans la commune concernée.


La priorité est accordée aux ménages occupant les bâtisses menaçant ruine et les bidonvilles, au personnel et agents de sécurité, aux petits fonctionnaires de l’Etat et des collectivités locales ainsi qu’aux salariés du secteur privé et aux petits artisans et commerçants, a-t-il expliqué.
« S’agissant des promoteurs immobiliers, les objectifs portent essentiellement sur l’accès aux exonérations fiscales liées à ce produit et au foncier public dans le cadre d’Appels à la Manifestation d’Intérêts (AMI) lancés par l’Etat et les collectivités locales », a-t-il dit.
Et d’ajouter qu’en contrepartie de ces avantages, le promoteur s’engage à réaliser, sur une période n’excédant pas cinq ans à compter de la date d’obtention de la première autorisation de construire, un programme de construction de 500 unités en milieu urbain et/ou 100 unités en milieu rural à un prix ne dépassant pas 140.000 DH par unité de logement.
Au niveau national, le programme national de logement à faible VIT prévoit la réalisation d’environ 130.000 unités de logement à 140.000 dirhams pour un investissement de 15,5 milliards DH.

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