Alors que le projet gouvernemental de réforme des aides à l’accession sera présenté à la rentrée, les professionnels de l’immobilier livrent au fur et à mesure leurs impressions sur les mesures dévoilées. Alors par exemple que la FNAIM demande le maintien des aides dans l’ancien et notamment du prêt à taux zéro, le courtier en crédit Cafpi aimerait pour sa part en savoir plus sur les évolutions annoncées. Concernant le PEL (Plan Epargne Logement), « pour l’instant, c’est le flou artistique », estime le courtier. Au sujet de la refonte des APL, leur extension « à la sécurisation du parcours résidentiel devrait permettre aux banques de se prémunir contre les risques de défaillance des acquéreurs. Cette mesure les rendra peut-être plus souples vis-à-vis de certains profils mais le financement du logement étant privé, les banques ont depuis longtemps toute liberté pour exclure du crédit les clients qui ne les intéressent pas », souligne Cafpi. Concernant le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt, si sa suppression trouve grâce aux yeux du courtier car non pris en compte dans les plans de financement par les banques, la poursuite d’une aide similaire au prêt à taux zéro suscite moins d’enthousiasme : le PTZ « a surtout maintenu artificiellement le pouvoir d’achat logement des primo-accédants et son bénéfice au final est peu probant si ce n’est pour les vendeurs qui ont profité de cette aubaine pour pouvoir vendre leurs biens plus chers », dénonce Cafpi.

Pour le courtier, deux segments de marché sont à ne pas négliger. Tout d’abord l’ancien : « Il est essentiel que le logement ancien soit englobé dans le dispositif. De manière générale, et encore plus aujourd’hui avec la pénurie de logements neufs, le marché de l’ancien est le fer de lance des transactions immobilières », indique Philippe Taboret, Directeur Général de Cafpi. Et ensuite les classes moyennes, les aides ne devant pas être seulement réservées aux plus modestes : « Chaque maillon est important et l’habitat classique qui attire les classes moyennes, ne doit pas être oublié », précise Philippe Taboret. Seule solution pour détendre le marché, « faire baisser les prix en produisant du logement », notamment social, « pour avoir une offre supérieure à la demande, ouvrant l’accession à la propriété au plus grand nombre ». Faute d’une vraie politique de construction, le courtier considère que ce sont les taux et les conditions de crédit qui jouent le rôle d’arbitre. « Ces conditions restent exceptionnelles pour quelques mois encore. C’est vraiment le moment d’acheter, d’autant que la réforme des aides au logement va restreindre le champ des acquéreurs susceptibles d’en bénéficier », estime Philippe Taboret.

Maroc, Sénégal, Ile Maurice… les Français se portent de nouveau sur les investissements résidentiels à l’étranger, observe Louis Eudes, président Délocalia, société spécialisée dans ce type de transaction. Mais « la crise a changé l’état d’esprit des acheteurs, désormais plus soucieux de réduire les risques et de cibler des biens de qualité ».

Capital.fr : Comment ont évolué les investissements immobiliers des Français à l’étranger depuis le début de la crise ?
Louis Eudes : Après une année 2009 marquée par un gel presque total des transactions, le marché se redresse timidement depuis janvier. Nous enregistrons tous les mois, plusieurs dizaines de nouveaux dossiers pour des projets d’achat. Mais la crise a changé l’état d’esprit des acheteurs plus soucieux de réduire les risques : ils ciblent désormais exclusivement des biens de qualité, voire de haut standing dans des villes et des quartiers cotés. Autre nouveauté : si les retraités représentent encore l’essentiel des acheteurs, une nouvelle clientèle émerge avec les quadras à la recherche d’investissements rentables. Beaucoup d’entre eux recherchent des biens qu’ils occuperont pendant les vacances et loueront le reste de l’année.

Capital.fr : Quelles sont les destinations les plus recherchés du moment ?
Louis Eudes : Le Maroc, qui a enregistré une baisse des prix de 25 à 30% sur un an, reste une destination privilégiée hors d’Europe. Dans les beaux quartiers de Marrakech, il est possible de dénicher des appartements standing à partir de 100.000 euros voire moins dans d’autres régions du Maroc comme à Agadir. Pour une petite villa compter 200.000 euros dans la région d’Agadir, 400.000 euros pour une plus belle dans la région de Marrakech. Le Sénégal et la Thaïlande continuent aussi d’être plébiscités par une clientèle de retraités. On peut actuellement investir 200.000 à 300.000 euros pour une villa au Sénégal, 300 à 500.000 euros en Thaïlande. Enfin, l’Ile Maurice séduit pour la qualité de son offre. Depuis 2006, l’Etat mauricien permet, par le biais du régime d’accession à la propriété RES, d’investir dans des résidences neuves moyennant un ticket d’entrée de 300.000 euros. Ces nouveaux produits viennent en complément des logements de luxe dont les prix avoisinent le million d’euros, et qui restent très recherchés par une clientèle fortunée.

Capital.fr : Quels sont les pièges à éviter lorsqu’on achète à l’étranger ?
Louis Eudes : Comme pour tout achat immobilier, la première règle de bon sens consiste à se rendre sur place et à ne pas acheter dans un endroit que l’on ne connaît pas. La vigilance de l’acheteur est fondamentale car le cadre réglementaire qui protège les acquéreurs en France et en Europe, n’existe pas dans la plupart des pays émergents. Vérifiez par exemple, que le pays dispose d’un cadastre couvrant l’immeuble convoité, et d’un cadre juridique qui garantit la validité de votre titre de propriété. Ceci peut sembler évident, mais au Maroc ou en Tunisie, seuls 20% à 30% du territoire est cadastré. Assurez-vous aussi que les professionnels, notaires, avocats et agents immobiliers, qui géreront votre transaction ont souscrit une assurance responsabilité civile : une précaution essentielle pour sécuriser les fonds versés. Enfin, si vous achetez dans le neuf vérifiez que votre promoteur respecte les normes de construction, les règles d’urbanisme en vigueur dans le pays (notamment en cas de vente sur plan). Ce n’est pas toujours le cas et cela pourrait vous pénaliser au moment de l’établissement du titre de propriété ou lors d’une future revente.

Propos recueillis par Guillaume Chazouillères

Une melkia clean peut déjà procurer un bon niveau de sécurité foncière. D’abord, nous vérifions si elle a été faite sérieusement à la base. Si la désignation du bien correspond à la réalité, l’adoul a pris la peine de se déplacer, ce qui est un bon départ. Nous avons affaire à un officiel sérieux.

Ensuite, il faut analyser la istimra. Elle contient le historique de la propriété et liste les propriétaires successifs du bien. Une istimra linéaire avec une transmission de père en fils par exemple, diminue les risques de découvrir ultérieurement des ayants droits occultes. Ce sont les héritiers oubliés (enfants non-reconnus, épouses secondaires, adultérins…) qui peuvent mettre en danger la titrisation. Nous nous méfions des istimra qui comportent des ramifications latérales!

# Trois quarts du foncier marocain se trouvent en melkia. Elle paraît incontournable dans environs 50% du stock foncier à Marrakech,
# 75% du stock foncier à Essaouira et
# 95% du stock foncier à Taroudant.

Retenez comme règle simple: Plus la situation du bien est reculé, plus grands sont les chances qu’il est en melkia et moins il coûte!

L’État marocain poursuit depuis 1913 la construction du livre foncier national. Les biens immobiliers sont sortis de leur statut coranique et transférés vers le Droit moderne, ils deviennent des biens immobiliers « titrés », inattaquables et définitifs. Ils rentrent également dans la fiscalité immobilière (taxes foncières).

De la melkia au « titre foncier »


Les étapes sont :

# la réquisition du numéro d’immatriculation
# deux bornages officiel avec un géomètre dépêché sur les lieux par le conservateur foncier
# la publicité officielle du projet d’inscription dans la conservation foncière de l’immeuble et dans le journal officiel
# la réception et le traitement des oppositions
# l’inscription au livre foncier
# la délivrance du titre de propriété


Le bien titré bénéficie d’une plus-value par rapport à un bien comparable non-titré, surtout par rapport à la compréhension et la mentalité d’un acquéreur européen.

On constate une volonté politique afin de constituer un livre foncier national complet. Pour cette raison, les autorités publiques favorisent et encouragent la procédure, notamment en imposant des délais courts aux fonctionnaires chargés des formalités et du traitement des oppositions. Un effet secondaire consiste certainement à disposer d’une fiscalité foncière mieux maîtrisée et donc plus onéreuse pour le propriétaire.

Finalement, un organisme bancaire marocain finançant une acquisition au Maroc préfère hypothéquer un bien titré.

La procédure du titrage foncier trouve son cadre juridique dans la Loi de 1913, consultable en partie dans les articles liés ci-dessous..

Le papier du jour est destiné à la note de renseignements d’un bien immobilier au Maroc.

Tout d’abord, une note de renseignements est quoi ?
Une note de renseignements regroupe l’ensemble des informations relatives à
un bien (terrain ou appartement), en termes d’obligations légales
spécifiques au terrain (comme le recul, …)
Attention, par abus de langage, on parle souvent de note d’information, en
désignant la note de renseignement. Mais sachez que personne dans
l’administration ne le comprend.

C’est pourquoi faire ?
A l’acquisition d’un terrain, il est nécessaire de consulter la note de renseignements pour anticiper les obligations de recul et valoriser ainsi
l’espace constructible, et donc valoriser correctement le terrain.
Pour un appartement, il est recommandé (mais pas forcément nécessaire) de la consulter pour être sûr de ne rien rater !

Ça se prend où ?
Une note de renseignement se récupère auprès de l’agence urbaine de la ville où se trouve le bien.
Pour cela, il faut remplir une demande de note de renseignements, idéalement par le propriétaire du terrain.

Le dossier ?
Évidemment, on vous demandera un dossier pour vous fournier la note de renseignement.
Ce dossier est constitué de :
-Certificat de propriété délivré par le Service de la Conservation Foncière, pour 75 Dhs.
- Plan cadastral visé conforme par le Service du Cadastrale de la conservation foncière; pour environ 60 Dhs
-Liste des coordonnées des bornes de la propriété en question (copie de l’imprimé du calcul de contenances, délivré par le Service du Cadastre de la conservation foncière) ; pour environ 15 Dhs
-« Plan de situation en cas de plan cadastral non rattaché au système
Lambert »;
-Enveloppe timbré (moyen format) portant l’adresse exacte du demandeur ;
-Photocopie de la carte d’identité nationale du demandeur;
-Redevance de 250 dirhams

Quel délai ?
Il faut dans les 24 h ouvrables pour obtenir un certificat de propriété, et dans les 3 jours ouvrés pour obtenir la note de renseignement.


Et voilà.