Dans une conjoncture mondiale marquée par la crise, les investissements dans la région ont sensiblement baissé, en volumes et en nombre de dossiers, S’établissant à prés de 19 milliards de dirhams, la région du Grand Casablanca a tout de même maintenu un flux d’investissement relativement important grâce d’une part aux projets enclenchés avant la crise, et d’autre part grâce aux efforts de promotion déployés durant les années 2008 et 2009.
Afin de maintenir la position du Grand Casablanca entant que destination d’investissement, dans un climat marqué par une timide reprise de l’économie mondiale, il est nécessaire de maintenir une visibilité accrue que le Grand Casablanca dans les circuits de l’investissement , à travers notamment les offres territoriales sectorielles intégrées, doublée par l’important effort de promotion.

Les Investissements directs étrangers dans le secteur immobilier chutent de 36 %, à 4,97 milliards de DH, à cause essentiellement de la méforme du haut standing
Seulement 90 000 logements sociaux ont été livrés contre 129 000 en 2008
Les mises en chantier ont stagné à 360 600 unités et le rythme de démolition de baraques a reculé à 18 000 contre 22 000 en 2008.


Le secteur de l’immobilier a connu une année 2009 en demi-teinte. Le ministre de l’habitat et de l’urbanisme, Toufiq Hejira, l’a confirmé lors de la présentation du bilan des actions de son département, le 8 février à Rabat. «Nous avons tous constaté une décélération de la croissance de l’activité. Cette baisse de forme s’explique par plusieurs raisons, mais les principales demeurent, à mon avis, liées à la méforme de l’habitat social et à la tenue des élections communales qui a perturbé le programme Villes sans bidonvilles», argumente M.Hejira. Et les derniers chiffres du ministère sont là pour le confirmer. A commencer par la consommation du ciment qui a enregistré une petite évolution de 3,4% par rapport à 2008. «Certes, la consommation de ce matériau a augmenté en 2009, mais beaucoup moins qu’en 2008 et 2007 où la consommation a respectivement crû de 9,9 % et 12,6%», commente Essaid Zniber, le tout nouveau secrétaire général du ministère de l’habitat et de l’urbanisme. L’évolution des encours de crédits à l’immobilier a également marqué le pas avec un petit 13%, à 172,3 milliards de DH, contre 27% à fin 2008 et 48% à fin 2007.


259 500 logements achevés contre 241 000 en 2008

Cette petite hausse de l’encours des crédits passe pour une excellente note en comparaison avec les investissements directs étrangers (IDE) dans le secteur de l’immobilier qui ont dégringolé de 7,78 milliards de DH à 4,97 milliards. «Les IDE relatifs à notre secteur ont toujours été très liés au haut standing qui a été le segment ayant le plus souffert de la mévente. Il est donc tout à fait normal que les investisseurs étrangers qui ont également subi les foudres de la crise de l’immobilier dans d’autres pays s’engagent moins sur le marché national», tempère un membre de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI). En matière de production des logements, les mises en chantier totales ont quasiment stagné puisque l’on est passé de 360 000 en 2008 à 360 600 en 2009. En revanche, les mises en chantiers de logements sociaux se sont effondrées, enregistrant un piètre 156 600 contre 213 000 unités un an auparavant.


Seulement 18 300 baraques détruites

Quoi qu’il en soit, les achèvements ont augmenté, passant de 241 000 unités en 2008 à 259 500 l’année dernière. Mais ce n’est pas le cas pour tous les segments, puisque les logements sociaux ont encore marqué le pas. A peine 90 000 unités ont été livrées contre 129 000 en 2008, soit 30 % de moins. Les conséquences ont été directes sur les réalisations du Fogarim. Ce fonds géré par la Caisse centrale de garantie (CCG) et destiné à garantir les prêts immobiliers contractés par des personnes à revenus faibles ou irréguliers a profité à 9873 ménages en 2009 contre 14870 en 2008 et 15 513 en 2007. Depuis sa création, le fonds garantit 53312 crédits accordés pour un montant total de 7,76 milliards de DH.
Le logement social n’est pas le seul segment à avoir souffert. Le programme Villes sans bidonvilles a également accusé une légère baisse de régime. Ainsi, les efforts conjoints du ministère de l’habitat et de celui de l’intérieur n’ont abouti qu’à la démolition de 18 300 baraques contre 22 000 un an auparavant. Pour reloger les bidonvillois, 18 000 unités ont été mises en chantier et 15 500 ont été achevées l’année dernière, ce qui porte le cumul à 204 500 mises en chantiers et 157 000 achèvements à fin 2009. Seules 8 localités ont été déclarées villes sans bidonvilles en 2009, ce qui porte le total à 38 villes sur un objectif de 83 d’ici 2012. «Ce programme souffre notamment du manque du foncier et de l’absence de convergence entre les différentes administrations concernées. De plus, les ménages concernés par ce programme sont tous insolvables», explique le ministère de l’habitat et de l’urbanisme. Ce programme qui vise à recaser 266 000 ménages est doté de 25 milliards de DH, dont une subvention étatique de 10 milliards. Mais le nombre des ménages habitant dans ces baraques n’a cessé d’augmenter au fil des années pour atteindre 298 000 en 2006 et 310 000 en 2009. Le programme de logements à 140000 DH qui a été lancé en 2008 peut être considéré comme l’une des rares satisfactions de 2009 puisque 4 500 unités ont été livrées et 31 000 autres lancées, ce qui porte le nombre des logements lancés à 52 000, soit 40% du programme total qui comprend 130 000 unités.


FOCUS lus de 97 000 dossiers de construction instruits par 25 Agences urbaines

Les 25 Agences urbaines du Royaume (en fait elles sont 26 mais celle de Casablanca est toujours sous la tutelle du ministère de l’intérieur) ont instruit 97 112 dossiers au cours de 2009 et ont donné un avis favorable pour 73,4% des projets. «80% des projets ayant reçu un avis favorable sont de type économique et 68% des dossiers instruits sont passés par les guichets uniques installés au niveau des agences urbaines», explique-t-on auprès du ministère de l’habitat. Les contrôleurs des Agences urbaines ont en revanche effectué 22 991 visites de chantiers et ont relevé 12 643 infractions.
La production des documents de l’urbanisme n’est pas en reste puisque l’année 2009 a connu le lancement de 109 documents dont 6 schémas directeurs, 33 plans d’aménagement et 70 plans de développement des agglomérations rurales (PDAR). Sur les 109 documents lancés, seuls deux schémas directeurs, 30 plans d’aménagement et 5 PDAR ont été homologués. Pour 2010, le ministère de l’habitat espère l’homologation de 6 schémas directeurs, 103 plans d’aménagement et 44 PDAR.


source : la vie eco

Le segment haut de gamme affiche le recul le plus important. Dans certaines villes, la baisse des prix par rapport à l’été 2008 atteint 40 %.
Face à des clients plus exigeants et frileux, les promoteurs ne demandent plus d’avances et baissent la quotité du «noir».
Malgré une forte demande, les biens de moyen standing et économiques en tassement en raison d’une offre presque inexistante.

Un bilan d’année morose, associé à une légère reprise depuis le mois de septembre. Voici, peu ou prou, le constat établi par les acteurs du secteur dans les six villes du Royaume où nous avons mené l’enquête : Agadir, Marrakech, Rabat, Tanger, Fès et Casablanca.
Stagnation des prix affichés par les promoteurs et attentisme de la part des acheteurs potentiels sont les traits communs qui reviennent constamment dans les témoignages recueillis auprès des professionnels.
Certes, chaque ville présente des caractéristiques spécifiques, de manière générale, les explications et analyses se ressemblent.


Pourquoi la crise du haut standing ?

A l’unanimité, c’est incontestablement le segment du haut standing qui a souffert le plus : en l’espace de 18 mois, c’est-à-dire depuis l’été 2008, les prix de vente de biens ont chuté jusqu’à 40%. Plusieurs raisons expliquent cela.
Estimée à 5% sur le territoire national, la demande pour ces produits, dits de haut standing, reste davantage liée à la baisse de la demande étrangère, composée essentiellement de Marocains résidents à l’étranger (MRE) et de clients européens et américains. La crise économique et financière qui a sévi sur les deux continents dissuade les clients potentiels qui préfèrent remettre à plus tard leur investissement. «Un fort attentisme des clients étrangers a été observé. Au premier trimestre de l’année, nous recevions presque quotidiennement des mails de clients qui pensaient que les prix seraient davantage négociables à la baisse. Or, il n’en est rien, les prix ont été maintenus», déclare depuis Rabat Pascal Gheller, le responsable Maroc du réseau immobilier Repimmo.
Crise ou pas crise, le créneau commençait depuis plusieurs mois déjà à montrer des signes d’essoufflement, face à une clientèle devenue plus avertie et pointilleuse. Si avant les acheteurs n’avaient pas de grandes exigences face à une offre réduite et restreinte, «ils ont gagné en connaissance et compétence entre aujourd’hui et il y a cinq ans», fait remarquer William Simoncelli, directeur de Carré Immobilier, une agence présente à Casablanca et Marrakech. Confiants, les promoteurs et propriétaires gourmands ont continué à afficher des prix excessifs et bien au-dessus de la qualité des produits. Jusqu’au moment où ils se sont rendu compte que la demande avait pratiquement disparu. «Dans le Guéliz à Marrakech,nous avons vu des projets vendus à 20 000 DH le mètre carré descendre jusqu’à 12 000 DH», indique le directeur de Carré Immobilier.


Le marbre ne veut pas dire forcément haut standing

Comment le marché en est arrivé là ? En plus de la traditionnelle inadéquation entre l’offre et la demande due aux superficies des habitations bien souvent beaucoup trop grandes, l’on trouve également l’éternel problème de la qualité. Haut standing, moyen standing supérieur, moyen standing, bas standing supérieur… «Ces terminologies ne veulent pas dire grand-chose», pour Laurent-Paul Alteresco du réseau Repimmo Rabat.Le problème vient du fait que de nombreux promoteurs construisent tout et n’importe quoi.Ils savent très bien faire dans le clinquant. Réaliser une entrée tout en marbre est à leur portée, seulement, en y regardant de plus près, l’on s’aperçoit que de nombreuses choses font défaut : l’épaisseur des murs, la provenance des matériaux, l’origine des produits posés dans l’appartement, la qualité des robinetteries. Lorsqu’un promoteur propose un haut de gamme supérieur qui en réalité s’apparente plutôt à du moyen de gamme, et qu’il annonce un prix de départ de 18 000 – 20 000 DH/m2, il ne faut pas s’étonner que les prix tombent ensuite». C’est ce constat similaire à l’ensemble des opérateurs du marché qui explique en grande partie la baisse de certains produits ainsi que le retour à un semblant de justes prix.

Perte de confiance des clients

Assistant à la baisse des prix plus ou moins importante selon les régions, les particuliers ont perdu en confiance face à un climat teinté de folles spéculations et de surenchères.
Pour l’heure, les prévisions des opérateurs pour les six prochains mois sont formelles : les prix ne baisseront plus et seront maintenus.


Suppression des 20 % d’avance,moins de noir

Mais faute de pouvoir baisser les prix, certains promoteurs commencent à user d’autres méthodes.
Certains acceptent de faire signer des compromis de vente aux particuliers sans exiger les 20% d’avance requis selon les termes habituels. «Honnêtement, à Marrakech, cela ne s’était jamais vu auparavant », constate Mehdi El Barroudi, responsable de l’agence Immarrakech. «Cela signifie aussi que, désormais, le pouvoir est passé du côté des acheteurs», note-t-il.
Autre phénomène de nature à réjouir les particuliers : la pratique du non-déclaré systématiquement exigé par le vendeur, tend à se réduire, allant jusqu’à disparaître de certains projets. Plus connu sous le nom de «noir» ou encore «hors contrat», il représente un véritable fléau pour les agences et leurs clients. Le noir est le montant que l’acquéreur d’un bien immobilier ou foncier paie et ne déclare pas aux services de l’enregistrement, c’est-à-dire au fisc.Véritable engrenage qui débute au moment de l’achat de matériaux de construction sans factures en passant par certaines prestations administratives généralement lentes et qu’il est possible d’accélérer moyennant quelques billets, les promoteurs n’ont alors pas d’autres choix que de «se faire rembourser» sur le dos de leurs clients, en exigeant une partie non-déclarée de la somme à verser. Bien que certains grands groupes aient officiellement banni ce genre de pratiques, il n’en demeure pas moins que le noir reste encore répandu dans le secteur à tel point que «sur dix ventes perdues, six sont causées par le problème du noir» , signale Cédric Elsener à l’agence Maroc Immobilier Capital à Fès (en partenariat avec Jemaa El Fna Immobilier). «Régulièrement, des ventes ne sont pas conclues à cause du non-déclaré exigé par le vendeur, qu’il soit promoteur ou non», note Laurent Paul.Si dans certaines villes comme Tanger ou Fès, cette somme pouvait atteindre des pics allant jusqu’à 50% du prix total de la vente, la moyenne communément admise est de 20 à 30% selon les villes.
Mais le noir est aujourd’hui en perte de vitesse dans toutes les villes.Mieux encore, des promoteurs ont compris que proposer des prix transparents s’avère être un créneau lucratif afin de récupérer une partie de la clientèle généralement éconduite par les promoteurs exigeant du noir. « A Tanger,nous voyons de plus en plus de projets sur lesquels est explicitement écrit “100% transparent” ou “100 % déclaré” », note Pascal Gheller.


Assainissement du marché et sélection naturelle

Partout, les opérateurs évoquent l’une des conséquences positives de la récession : l’éviction des non-professionnels du marché, forcés de retourner à leur ancien métier. Le boom immobilier dans le Royaume a fait naître des vocations de promoteurs et d’agences-immobilières à des personnes dont le métier était tout autre. Avec la baisse sensible des demandes, les intermédiaires ou samsaras sont retournés à leur premier métier, de nombreux petits promoteurs se retrouvent au chômage et sont parfois contraints de baisser leur prix afin de liquider leur stock. «Les intermédiaires sont revenus à leurs anciens métiers avec la baisse de la demande», nous dit Laila Benhallamde l’agence Guy Hoquet de Marrakech. «Nous sommes de plus en plus sollicités par des samsara qui veulent travailler avec nous. Ils sont de moins en moins sollicités par les acheteurs intéressés dans le centre ville. Aujourd’hui, les particuliers désirent être encadrés du début jusqu’à la fin d’une transaction et c’est le cas dans les agences. Nous avons déjà recruté des samsara.Les particuliers ne leur font plus confiance.Les intermédiaires nous ramènent des clients et obtiennent une commission sur les 5% perçus par notre agence».Au bureau Century 21 d’Agadir, Jean Eudes Madiot, conseiller en immobilier, décrit sans détour les relations d’intérêt fréquentes qui naissent entre les agences immobilières et les intermédiaires. Certains nient le fait de recourir aux samsara,ou alors «très occasionnellement», d’autres édulcorent leur propos et préfèrent plutôt parler de «rapporteur d’affaires».


Moyen standing et logement économique : production en temps mort

Délaissé ces dernières années par les promoteurs qui s’étaient lancés dans le haut de gamme, les produits de moyen standing et économiques, dont les prix ont légèrement baissé selon les villes, sont devenus une denrée rare.Pourtant, la demande d’acquisition sur ces segments sera amenée à être soutenue dans les prochaines années à venir. La situation est critique selon Adel Bouhaja, le président de l’Association des lotisseurs et promoteurs immobiliers de la région de Marrakech (ALPI), également vice- président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) : «Les gens sont à la recherche de logement économique et de moyen standing et nous n’avons rien aujourd’hui à leur proposer. Nous n’arrivons plus à produire,les banques ont arrêté de financer les projets depuis six mois».Un sérieux problème qui avait déjà été évoqué récemment dans nos colonnes (voir l’édition de La Vie éco du 23 octobre 2009).
Depuis la rentrée, la majorité des intervenants sollicités pour l’enquête affirment néanmoins qu’un début de reprise est observé. Les clients appellent, envoient des mails, viennent se renseigner sur place, certains font des visites. Les opérateurs restent optimistes et sont conscients que la reprise sera lente et qu’il faudra du temps pour rétablir le lien de confiance rompu avec les acheteurs.

par Myriam BLAL de la vie éco

Le courtier en prêts immobiliers français (non présent au Maroc ni en dehors des frontières de la France) meilleurtaux a fait récemment une conférence de presse. Ce qui est étrange avec ce groupe qui promettait il y a quelques années d’amener de la nouveauté dans le milieu du courtage en crédits immobiliers en France, c’est qu’il a été le premier gros à se vendre à une banque (le groupe Banque Populaire Caisse d’Epargne BPCE).
Comment un courtier en crédit immobilier peut-il appartenir à une banque ? Le but d’un courtier n’est-il pas de faire proposer ses clients de l’intégralité de l’offre des banques (donc plusieurs banques) ?
On se retrouve en face du même genre de situation que Wafa Immo au Maroc : qui ne peut commercialiser et intermédier qu’en faveur des produits de crédit immobilier de Attijariwafa bank. Aussi bonne que puisse être l’offre de Attijariwafa bank, l’est-elle à tout instant, pour tous les profils, pour tous les types de bien et de produits de crédit ?


Un modèle donc un peu particulier qui n’était pas le modèle d’origine de meilleurtaux et qui les fait s’éloigner de mon point de vue de ce que le fondateur cherchait à faire. Mais le fondateur a été viré entre temps par la banque pour des raisons qui sont restées assez obscures. S’il voulait aller à fond dans son concept, il n’aurait pas du vendre, toujours de mon point de vue


Sinon on sait que l’année a été extrêmement dure pour eux mais ils affirment pouvoir retrouver un équilibre financier en 2010, principalement à travers un double plan de restructuration du personnel.