L'immobilier au Maroc en 2009

Un bilan d’année morose, associé à une légère reprise depuis le mois de septembre. Voici, peu ou prou, le constat établi par les acteurs du secteur dans les six villes du Royaume où nous avons mené l’enquête : Agadir, Marrakech, Rabat, Tanger, Fès et Casablanca.
Stagnation des prix affichés par les promoteurs et attentisme de la part des acheteurs potentiels sont les traits communs qui reviennent constamment dans les témoignages recueillis auprès des professionnels.
Certes, chaque ville présente des caractéristiques spécifiques, de manière générale, les explications et analyses se ressemblent.


Pourquoi la crise du haut standing ?

A l’unanimité, c’est incontestablement le segment du haut standing qui a souffert le plus : en l’espace de 18 mois, c’est-à-dire depuis l’été 2008, les prix de vente de biens ont chuté jusqu’à 40%. Plusieurs raisons expliquent cela.
Estimée à 5% sur le territoire national, la demande pour ces produits, dits de haut standing, reste davantage liée à la baisse de la demande étrangère, composée essentiellement de Marocains résidents à l’étranger (MRE) et de clients européens et américains. La crise économique et financière qui a sévi sur les deux continents dissuade les clients potentiels qui préfèrent remettre à plus tard leur investissement. «Un fort attentisme des clients étrangers a été observé. Au premier trimestre de l’année, nous recevions presque quotidiennement des mails de clients qui pensaient que les prix seraient davantage négociables à la baisse. Or, il n’en est rien, les prix ont été maintenus», déclare depuis Rabat Pascal Gheller, le responsable Maroc du réseau immobilier Repimmo.
Crise ou pas crise, le créneau commençait depuis plusieurs mois déjà à montrer des signes d’essoufflement, face à une clientèle devenue plus avertie et pointilleuse. Si avant les acheteurs n’avaient pas de grandes exigences face à une offre réduite et restreinte, «ils ont gagné en connaissance et compétence entre aujourd’hui et il y a cinq ans», fait remarquer William Simoncelli, directeur de Carré Immobilier, une agence présente à Casablanca et Marrakech. Confiants, les promoteurs et propriétaires gourmands ont continué à afficher des prix excessifs et bien au-dessus de la qualité des produits. Jusqu’au moment où ils se sont rendu compte que la demande avait pratiquement disparu. «Dans le Guéliz à Marrakech,nous avons vu des projets vendus à 20 000 DH le mètre carré descendre jusqu’à 12 000 DH», indique le directeur de Carré Immobilier.


Le marbre ne veut pas dire forcément haut standing

Comment le marché en est arrivé là ? En plus de la traditionnelle inadéquation entre l’offre et la demande due aux superficies des habitations bien souvent beaucoup trop grandes, l’on trouve également l’éternel problème de la qualité. Haut standing, moyen standing supérieur, moyen standing, bas standing supérieur… «Ces terminologies ne veulent pas dire grand-chose», pour Laurent-Paul Alteresco du réseau Repimmo Rabat.Le problème vient du fait que de nombreux promoteurs construisent tout et n’importe quoi.Ils savent très bien faire dans le clinquant. Réaliser une entrée tout en marbre est à leur portée, seulement, en y regardant de plus près, l’on s’aperçoit que de nombreuses choses font défaut : l’épaisseur des murs, la provenance des matériaux, l’origine des produits posés dans l’appartement, la qualité des robinetteries. Lorsqu’un promoteur propose un haut de gamme supérieur qui en réalité s’apparente plutôt à du moyen de gamme, et qu’il annonce un prix de départ de 18 000 – 20 000 DH/m2, il ne faut pas s’étonner que les prix tombent ensuite». C’est ce constat similaire à l’ensemble des opérateurs du marché qui explique en grande partie la baisse de certains produits ainsi que le retour à un semblant de justes prix.

Perte de confiance des clients

Assistant à la baisse des prix plus ou moins importante selon les régions, les particuliers ont perdu en confiance face à un climat teinté de folles spéculations et de surenchères.
Pour l’heure, les prévisions des opérateurs pour les six prochains mois sont formelles : les prix ne baisseront plus et seront maintenus.


Suppression des 20 % d’avance,moins de noir

Mais faute de pouvoir baisser les prix, certains promoteurs commencent à user d’autres méthodes.
Certains acceptent de faire signer des compromis de vente aux particuliers sans exiger les 20% d’avance requis selon les termes habituels. «Honnêtement, à Marrakech, cela ne s’était jamais vu auparavant », constate Mehdi El Barroudi, responsable de l’agence Immarrakech. «Cela signifie aussi que, désormais, le pouvoir est passé du côté des acheteurs», note-t-il.
Autre phénomène de nature à réjouir les particuliers : la pratique du non-déclaré systématiquement exigé par le vendeur, tend à se réduire, allant jusqu’à disparaître de certains projets. Plus connu sous le nom de «noir» ou encore «hors contrat», il représente un véritable fléau pour les agences et leurs clients. Le noir est le montant que l’acquéreur d’un bien immobilier ou foncier paie et ne déclare pas aux services de l’enregistrement, c’est-à-dire au fisc.Véritable engrenage qui débute au moment de l’achat de matériaux de construction sans factures en passant par certaines prestations administratives généralement lentes et qu’il est possible d’accélérer moyennant quelques billets, les promoteurs n’ont alors pas d’autres choix que de «se faire rembourser» sur le dos de leurs clients, en exigeant une partie non-déclarée de la somme à verser. Bien que certains grands groupes aient officiellement banni ce genre de pratiques, il n’en demeure pas moins que le noir reste encore répandu dans le secteur à tel point que «sur dix ventes perdues, six sont causées par le problème du noir» , signale Cédric Elsener à l’agence Maroc Immobilier Capital à Fès (en partenariat avec Jemaa El Fna Immobilier). «Régulièrement, des ventes ne sont pas conclues à cause du non-déclaré exigé par le vendeur, qu’il soit promoteur ou non», note Laurent Paul.Si dans certaines villes comme Tanger ou Fès, cette somme pouvait atteindre des pics allant jusqu’à 50% du prix total de la vente, la moyenne communément admise est de 20 à 30% selon les villes.
Mais le noir est aujourd’hui en perte de vitesse dans toutes les villes.Mieux encore, des promoteurs ont compris que proposer des prix transparents s’avère être un créneau lucratif afin de récupérer une partie de la clientèle généralement éconduite par les promoteurs exigeant du noir. « A Tanger,nous voyons de plus en plus de projets sur lesquels est explicitement écrit “100% transparent” ou “100 % déclaré” », note Pascal Gheller.


Assainissement du marché et sélection naturelle

Partout, les opérateurs évoquent l’une des conséquences positives de la récession : l’éviction des non-professionnels du marché, forcés de retourner à leur ancien métier. Le boom immobilier dans le Royaume a fait naître des vocations de promoteurs et d’agences-immobilières à des personnes dont le métier était tout autre. Avec la baisse sensible des demandes, les intermédiaires ou samsaras sont retournés à leur premier métier, de nombreux petits promoteurs se retrouvent au chômage et sont parfois contraints de baisser leur prix afin de liquider leur stock. «Les intermédiaires sont revenus à leurs anciens métiers avec la baisse de la demande», nous dit Laila Benhallamde l’agence Guy Hoquet de Marrakech. «Nous sommes de plus en plus sollicités par des samsara qui veulent travailler avec nous. Ils sont de moins en moins sollicités par les acheteurs intéressés dans le centre ville. Aujourd’hui, les particuliers désirent être encadrés du début jusqu’à la fin d’une transaction et c’est le cas dans les agences. Nous avons déjà recruté des samsara.Les particuliers ne leur font plus confiance.Les intermédiaires nous ramènent des clients et obtiennent une commission sur les 5% perçus par notre agence».Au bureau Century 21 d’Agadir, Jean Eudes Madiot, conseiller en immobilier, décrit sans détour les relations d’intérêt fréquentes qui naissent entre les agences immobilières et les intermédiaires. Certains nient le fait de recourir aux samsara,ou alors «très occasionnellement», d’autres édulcorent leur propos et préfèrent plutôt parler de «rapporteur d’affaires».


Moyen standing et logement économique : production en temps mort

Délaissé ces dernières années par les promoteurs qui s’étaient lancés dans le haut de gamme, les produits de moyen standing et économiques, dont les prix ont légèrement baissé selon les villes, sont devenus une denrée rare.Pourtant, la demande d’acquisition sur ces segments sera amenée à être soutenue dans les prochaines années à venir. La situation est critique selon Adel Bouhaja, le président de l’Association des lotisseurs et promoteurs immobiliers de la région de Marrakech (ALPI), également vice- président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) : «Les gens sont à la recherche de logement économique et de moyen standing et nous n’avons rien aujourd’hui à leur proposer. Nous n’arrivons plus à produire,les banques ont arrêté de financer les projets depuis six mois».Un sérieux problème qui avait déjà été évoqué récemment dans nos colonnes (voir l’édition de La Vie éco du 23 octobre 2009).
Depuis la rentrée, la majorité des intervenants sollicités pour l’enquête affirment néanmoins qu’un début de reprise est observé. Les clients appellent, envoient des mails, viennent se renseigner sur place, certains font des visites. Les opérateurs restent optimistes et sont conscients que la reprise sera lente et qu’il faudra du temps pour rétablir le lien de confiance rompu avec les acheteurs.

par Myriam BLAL de la vie éco

Le courtier en prêts immobiliers français (non présent au Maroc ni en dehors des frontières de la France) meilleurtaux a fait récemment une conférence de presse. Ce qui est étrange avec ce groupe qui promettait il y a quelques années d’amener de la nouveauté dans le milieu du courtage en crédits immobiliers en France, c’est qu’il a été le premier gros à se vendre à une banque (le groupe Banque Populaire Caisse d’Epargne BPCE).
Comment un courtier en crédit immobilier peut-il appartenir à une banque ? Le but d’un courtier n’est-il pas de faire proposer ses clients de l’intégralité de l’offre des banques (donc plusieurs banques) ?
On se retrouve en face du même genre de situation que Wafa Immo au Maroc : qui ne peut commercialiser et intermédier qu’en faveur des produits de crédit immobilier de Attijariwafa bank. Aussi bonne que puisse être l’offre de Attijariwafa bank, l’est-elle à tout instant, pour tous les profils, pour tous les types de bien et de produits de crédit ?


Un modèle donc un peu particulier qui n’était pas le modèle d’origine de meilleurtaux et qui les fait s’éloigner de mon point de vue de ce que le fondateur cherchait à faire. Mais le fondateur a été viré entre temps par la banque pour des raisons qui sont restées assez obscures. S’il voulait aller à fond dans son concept, il n’aurait pas du vendre, toujours de mon point de vue


Sinon on sait que l’année a été extrêmement dure pour eux mais ils affirment pouvoir retrouver un équilibre financier en 2010, principalement à travers un double plan de restructuration du personnel.

Comme quoi il ne faut pas céder au pessimisme, voici le point de vue de la PDG de Mazagan Beach Resort : la crise économique internationale, une opportunité pour le secteur du tourisme marocain.

Mazagan El Jadida

« J’ai toujours dit que la crise était une opportunité pour le Maroc et quand je vois le nombre de demandes que j’ai sur les livres, je suis absolument convaincue de ce que je dis », a-t-elle déclaré à la MAP, en marge de la visite effectuée par le ministre du Tourisme et de l’Artisanat, M. Mohamed Boussaid, dans cette station touristique pour s’enquérir des derniers préparatifs avant le lancement officiel de sa première phase.

Mme Lallemand s’est dite optimiste et confiante en l’avenir de son projet, précisant que Mazagan Beach Resort a déjà signé 109 contrats avec des Tours Operators internationaux et des accords avec la majorité des opérateurs marocains.


« Mazagan Beach Resort », qui dispose de trois bureaux de vente internationaux (Paris, Londres et Francfort), a également plus de 200 demandes de groupes en attente de confirmation, a-t-elle ajouté.

Avec l’ouverture de la station d’El Jadida, Kerzner International se positionne différemment de ses marques « One and Only » et « Atlantis » développées un peu partout dans le monde, a-t-elle souligné, avant de préciser que son groupe compte lancer à terme « une troisième marque pour mieux identifier le produit Mazagan sur le marché international ».

Vue d'intérieur de résidence de Mazagan beach resort

Elle a indiqué, dans ce cadre, que le groupe ne manquera pas de mettre en place un produit dédié à la classe moyenne s’il identifie un besoin dans ce sens.

M. Boussaid a effectué lundi une visite dans les différentes composantes de cette nouvelle station touristique, dont la première phase est fin prête pour attirer près de 4 millions de visiteurs par an, dont 200.000 dans l’hôtel 5 étoiles.


Développé par le groupe Kerzner International, Mazagan Beach Ressort, qui ouvre ainsi ses portes dans les délais préétablis, prévoit un chiffre d’affaires de 1,35 milliard de dirhams la première année.

La première phase de cette station balnéaire est composée notamment d’un hôtel 5 étoiles de 500 chambres (1.000 lits), un centre international de conférence (environ 2000 places), un golf 18 trous, un SPA, plusieurs restaurants, un casino et des installations pour enfants.

La première phase de Mazagan Beach Resort a nécessité une enveloppe budgétaire de 3,1 milliards de dirhams, hors résidentiels, financée dans le cadre d’un partenariat entre le groupe Kerzner, la CDG, la SOMED et l’Assurance Mamda.

La station de Mazagan permettra la création de plus de 1.200 emplois, dont 950 sont déjà intégrées, ont confié à la MAP les responsables de Kerzner International, ajoutant que plus de 12 millions de dirhams ont été consacrés au programme de formation avant l’ouverture du Resort.


Ce programme sera accentué en 2010 et l’enveloppe qui y est consacrée atteindrait 30 millions de dirhams, ont-il précisé, ajoutant que le « package découverte » lancé par le groupe, avec l’ouverture de la station, a connu un franc succès et s’est soldé par plusieurs réservations.

Les 1.000 lits de l’hôtel 5 étoiles de Mazagan Beach Resort viendront renforcer la capacité litière de la province d’El Jadida qui atteint actuellement environ 1.400 lits.


source : MAP

Le rapport de Bank al Maghrib (banque centrale marocaine) est sans contestation : la croissance du crédit immobilier au Maroc en 2009 a très nettement ralenti. Et ce n’est pas qu’à cause de la baise de dynamisme du marché sur certaines destinations.

Taux de Croissance du Crédit

Les banques marocaines ont eu donc beaucoup de défauts, et ne vous méprenez pas certaines personnes ont eu aussi quelques difficultés au Maroc : d’où une sévère hausse des taux et un resserrement du crédit cet été 2009. La contrepartie c’est que les banques n’ont dans l’immense majorité pas réalisé leurs objectifs sur 2009. De quoi sponsoriser une forte reprise pour 2010 2011 tout de même…

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