Une intervention passionnante à suivre dans cet article, sur un dossier qui inquiète beaucoup d’acheteurs, de la part de Mohamed jamal maatouk dans la vie eco. En effet il arrive souvent, qu’on achète cash ou avec un crédit immobilier, au Maroc comme dans le reste du monde (rappelez vous les paroles de l’architecte dans ASTERIX et Cléopâtre : 3 mois ? Oui c’est possible, mais avec combien de retard ?), que le promoteur ait du retard. Parfois on peut exploser l’année de retard (j’ai parlé récemment à des acheteurs dont le projet avait deux ans de retard déjà et n’était toujours pas livré. C’est d’ailleurs pour ça que je mentionne en général le calendrier de livraison (pour savoir quand il faut libérer les fonds), de titrisation (pour savoir quand on pourra avoir son crédit immobilier), et d’échéancier de paiement, quand je vous présente un projet immo au Maroc. Dans ce cas , que peut-on faire, quels sont les recours ? Si vous avez des questions, vous pouvez les poser sur le forum, quasi surs d’avoir une réponse
On en parle sur le forum immo Maroc (cliquez ici) !

Question type : « J’ai acheté un appartement moyennant des paiements échelonnés. J’ai versé 40 % du prix à la signature du contrat et le reste le sera à la livraison en octobre 2009. Après le versement du montant convenu, j’ai reçu un courrier disant que la livraison aurait lieu en juin 2010. En conséquence, j’ai décidé de transférer mes droits et obligations à mon beau-père qui va payer le reliquat. Ce faisant, j’ai demandé au vendeur de changer cette promesse de vente au nom de mon beau-père. A ma surprise, ils me demandent de payer 20 000 DH rien que pour ce changement de titulaire alors qu’ils auront 10 mois de retard. Que devrais-je faire ? »

Réponse :Il s’agit ici de la subrogation qui peut s’analyser comme étant un mode de transmission des créances. C’est l’acte par lequel le titulaire d’un droit, le subrogeant, transmet au bénéficiaire de la subrogation, appelé le subrogataire, le droit de créance que le premier détient sur son propre débiteur, dit le subrogé. La subrogation s’opère, soit du seul fait de la loi, soit en exécution d’un contrat
En effet, votre situation correspond parfaitement à l’acte de transport de l’obligation ou de la subrogation.
Cependant, aussi bien le transport d’obligation que la subrogation ne peuvent avoir lieu qu’en vertu de la loi, soit en vertu d’une convention et, partant, vous ne saurez vous faire prévaloir du droit de subrogation puisque votre contrat, a priori, ne le prévoit pas.
Certes, il y a eu le retard dans l’exécution du contrat notamment la livraison que le vendeur ou le promoteur s’est engagé à effectuer à une date précise et ce, de plusieurs mois, mais ceci ne vous permet pas pour autant de vous arroger un droit qui ne vous est pas reconnu par le contrat, et encore moins par la loi.
L’article 194 du DOC est clair dans ce sens et exige l’accord de l’autre partie, il dispose : «La cession contractuelle d’une créance ou d’un droit ou d’une action est parfaite par le consentement des parties, et le cessionnaire est substitué de droit au cédant, à partir de ce moment».
En revanche, la solution réside éventuellement dans le processus de négociations que vous pourriez ouvrir avec le promoteur, dès lors qu’il est en demeure dans l’exécution de son obligation sans cause valable conformément aux conditions contractuelles, à savoir la livraison de votre appartement pendant le mois d’octobre 2009.
En effet, vous êtes en droit soit de résilier votre contrat à cause de ce retard, et peut-être vous n’y voyez pas d’intérêt, soit demander des dommages et intérêts.
L’article 263 du DOC dispose : «Les dommages et intérêts sont dus, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, et encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de la part du débiteur».
Ainsi, au lieu de demander des dommages – intérêts pour le retard dans l’exécution, vous pouvez demander à ce qu’on vous accorde ce droit de vous faire remplacer par votre beau-père dans cette opération d’acquisition d’appartement.
Ce procédé serait une sorte de compensation, d’échange conventionnel entre votre droit des dommages – intérêts auquel vous renoncez, contre le droit de subroger votre beau-père en votre lieu et place dans ce contrat.

Mohamed jamal maatouk Docteur en droit, conseiller juridique – dans LA vie ECO

Vous savez ce qui est arrivé à Paris à des amis à moi ?
Ils se sont mariés, et leurs parents, au lieu de leur donner l’appart, leur ont revendus un appartement pour quelque chose du type 10 000 euros symbolique. Bah oui, ça coutait moins cher que la transmission avec ses impôt. Et qu’est-ce qui arriva ? L’ETAT !! Pour préempter le bien et l’acheter pour 10 000 € (un appart au coeur de Paris.)
Et oui la préemption ça veut dire que s’il y a eu un accord entres vifs et que l’état trouve qu’il aimerait bien être à la place de l’acheteur parce que c’est intéressant, il a 6 mois pour venir et acheter à la place de l’acheteur.

Pourquoi c’est intéressant ? C’est l’ARME anti black (le fléau du Maroc). Si vous dites : ok pour 30 % de noir, et que l’état vous achète le bien à 70% 3 mois plus tard, imaginez le bordel…
Si on rajoute à ça l’augmentation de la TPI (taxe sur les plus values immobilieres) ça commence à chauffer.
Si en plus on rajoute qu’on ne peut obtenir pour un credit immobilier au maroc qu’au maximum le montant à l’acte et donc pas financer par prêt le black…. moi je sais ce que je pense !

Droit de préemption au profit de l’Etat
Indépendamment du droit de contrôle prévu à l’article 217 ci-dessous, le
ministre chargé des finances ou la personne déléguée par lui à cet effet peut
exercer, au profit de l’Etat, un droit de préemption sur les immeubles et droits
réels immobiliers ayant fait l’objet d’une mutation volontaire entre vifs, à titre
onéreux ou gratuit, à l’exclusion des donations en ligne directe lorsqu’il estime
insuffisant le prix de vente déclaré ou la déclaration estimative et que le
paiement des droits établis sur estimation de l’administration n’a pu être
obtenu à l’amiable.

J’en parlais dans un de mes précédents articles, l’état vient de lancer un nouveau fond de garanti / produit bancaire, en partenariat entre guillemets avec les banques. ce produit s’appelle Damane Sakane et il est destiné à tous ceux qui ne sont pas trop riches
La nouveauté : il ouvre des avantages existants pour les revenus très limités aux salariés du privés et aux revenus moyens.
Les mensualités commencent à avoir une bonne tête (plus élevées qu’avec les autres fonds, et le montant global finançable aussi).


en gros : avant il y avait FOGARIM (pour les employés non déclarés ou sans revenus réguliers fixes, il fallait ne pas avoir de carte de CNSS (sécurité sociale)) et FOGALOGE (limité à la fonction publique).


Maintenant tout est regroupé aussi d’un fond de garantie DAMANE SAKANE, distribué par les banques, et qui propose d’aider les banques à garantir le crédit immobilier pour les achats au Maroc, en échange théoriquement de la part des banques d’un assouplissement de leurs taux d’intérêts et de leurs confitions, afin de facilité l’obtention du prêt par le futur acquéreur, et de réduire la mensualité de son crédit.


Dans le précis, Damane Sakane s’adresse à des besoins en financement à hauteur de 800 000 Dirhams, pour des mensualités donc de l’ordre de 6000 Dhs ttc (à la très grosse, simulateur pour le calcul précis suivant le taux du moment, moi je prendrais bien 5,6% hors taxes en ce moment pour ce genre de profil.). C’est ouvert à tous, privé ou public, CNSS ou non. Donc très vaste programme, si les banques jouent le jeu et effectivement rendent plus facile l’accès au crédit, ça devrait vraiment aider la classe moyenne à devenir propriétaire.