J’avais déjà parlé du problème des melkias (biens immobiliers non titrés, courants dans les medina notamment celle de Marrakech) quand il s’agit de faire financer un chat immobilier au Maroc par un crédit immobilier par une banque locale (en dirhams). En effet, sans titre de propriété, pas d’hypotèque, donc pas de crédit au Maroc (oui au Maroc pas de caisse de garantie…). En complément j’ai trouvé cet article sympa de gestimar :


Comment négocier l’achat d’un bien immobilier ?

Acheter un logement ou un terrain passe par plusieurs étapes. Le respect de ces dernières est nécessaire pour la réussite de toute procédure devant entrainer l’acquisition d’un bien immobilier. De ce fait, avant l’achat d’un bien immobilier, il faut de prime à bord connaitre toutes les règles de base qui détermine aussi bien la promesse de vente et la négociation de l’achat. Surtout quand on sait que depuis le 1er juin 2001, la Loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain, prévoit qu’un acquéreur non professionnel d’un logement dans l’ancien, peut tout comme pour le neuf, bénéficier d’un délai de réflexion d’environ 7 jours. Ce délai lui donne la possibilité de se rétracter au cas où l’offre ne répondrait pas à ses attentes.

Ensuite, il faut procéder à l’évaluation du bien qui fait l’objet de négociation. Ainsi, l’évaluation permet de ne pas surestimer un bien immobilier. Pour ce faire, il faut d’abord procéder à une expertise. De plus, n’hésitez pas à vous imprégner de ce dont disposent les autres agences afin de réaliser la comparaison des prix sur un bien immobilier semblable à celui que vous convoitez. Consulter les annonces immobilières, les journaux immobiliers spécialisés et pourquoi pas faire une évaluation en ligne.


Enfin, pour procéder à la négociation d’un bien immobilier il est possible de s’adresser à un agent immobilier. Dans ce cas, il faut avant toute chose vérifier que dans l’agence choisie, il figure le numéro de carte professionnelle de l’agent, la somme de la garantie et bien évidemment l’adresse et le nom de son garant. Il ne faut pas oublier de vérifier le nom et le numéro de compte où se feront les versements des sommes que vous allez lui faire parvenir.

Ces démarches réglementaires vous permettent de vous assurer que vous ne vous êtes pas adressé à un intermédiaire incertain. Par conséquent, l’agent a le devoir de vous faire visiter les lieux et se doit de vous fournir tous les renseignements possibles concernant les éventuelles possibilités de crédit et de paiement, sans pour autant omettre de vous donner le prix exact. Ainsi, si la transaction est effective, ce dernier rédigera avec vous une promesse de vente qu’il transmettra ensuite au notaire.

Aussi, il est possible de s’adresser directement au vendeur par le canal de petites annonces ou de particulier à particulier. Mais, une fois la transaction effectuée, il faut établir un compromis de vente. Toutefois, il n’est pas obligatoire, mais il est indispensable de l’établir chez un notaire.
Par 3wkomaroc


Complément de Thierry relatif aux prêts : pour le crédit immobilier, vous pouvez consulter soit les banques locales, soit CAFPI Maroc (le seul courtier en crédit immobilier marocain)

Voici un florilèges d’impressions à chaud de mes reporters présents sur le SMAP Immo.

Tout d’abord sur la journée : moins de monde aujourd’hui vendredi qu’hier jeudi. Sans doute parce qu’hier était fériéé et que des personnes sont parties en week end prolongé maintenant ou étaient au travail. Pas mal d’arrivées tardive, ce qui pousse à croire qu’effectivement les gens travaillaient. Mais la journée d’hier (jeudi était vraiment très fréquentée.)

En terme d’exposants, après avoir fait un tour complet pas trop de surprise, sauf une : pas de stand BMCE. la BMCE est tout de même une des grosses banques du Maroc et il est étonnant de ne pas la voir sur place. Le crédit immobilier au Maroc étant tout de même un levier d’acquisition intéressant de nouveaux clients pour les banques. Peut-être que la banque se porte très bien et n’a pas besoin de ses clients ou cherche à se centrer sur le marché local. Où alors par peur de la contagion de la crise (ou de la grippe) n’a pas voulu pour cette année faire le déplacement.
Plus d’infos peut être dans les prochains jours sur ce sujet. En tous les cas vous avez toujours les autres banques et le courtier cafpi pour votre prêt immobilier.

Tendance nette qui semble se dégager quand on voit l’occupation des stands des promoteurs, c’est l’intérêt des acheteurs pour les programmes du nord du Maroc, et particulièrement sur la côté méditerranéenne (de Tetouan voir Tanger jusqu’à saidia (bord de mer d’oujda, frontière algérienne)).
C’est comme une lame de fond, après l’intérêt sans limite pour Marrakech, la côte vierge Marocaine de la Méditerrannée, forte de ses nouvelles infrastructures, semble séduire les acheteur marocains résidents étrangers et étrangers.
Franchement je suis assez d’accord , il suffit de regarder la belle côté du nord marocaine face au dégueulasse des côté de la costa del sol espagnol… le choix est vite fait. Et en plus pour le prix d’un appart dans une cité bétonnée espagnol on peut avoir une villa les pieds dans l’eau du nord marocain.

A bientôt pour toujours plus de nouvelles du smap immo !

Le magazine hebdomadaire dans son édition du 22 Février a publié pour la première fois au Maroc un argus de l’immobilier au Maroc avec des prix par ville, quartier standing… Nous en avons fait une synthèse pour vous tenir informé et ne faisons que publier les données avancées par le magazine qui défend son étude du marché de l’immobilier au Maroc comme suit :

Une dynamique sans précédent caractérise depuis quelques années le secteur de l’immobilier au Maroc. On en juge tous par la densité et la diversité de l’offre immobilière dans tous les secteurs : habitat de standing, moyen standing, logements économiques, maisons de vacances, programmes neufs et complexes immobiliers à vocation touristique…

Nombreux sont projets et concepts qui invitent incontestablement à acquérir un logement, un terrain, une villa…

La facilitation de l’accès à la propriété a largement contribué à « transfigurer » le marché de l’immobilier au Maroc. Pour autant le secteur immobilier en demeurant dans une liberté de prix, exige plus que jamais des repères. Futurs propriétaires, vendeurs… locataires, vous avez un véritable besoin de pouvoir disposer d’une information globale, synthétique, fondée, qui vous permettrait de vous orienter et d’être sécurisés.

Alors pour vous, qui avez l’intention d’investir dans l’immobilier, Challenge Hebdo, en magazine économique attentif à ce qui s’opère dans son monde, et dans sa grande tradition de traiter du secteur de l’immobilier, tradition largement appréciée du grand public, lance pour vous un observatoire trimestriel des prix de l’immobilier dans les principales villes du royaume à commencer par Casablanca.

IMMOMOTO vous l’offre concernant la ville de CASABLANCA pour vous donner à la fois vision et visibilité sur un marché qui vous intéresse, mais aussi pour vous permettre d’élargir votre champ de recherche, en connaissance de cause.

Le vœu de Challenge Hebdo selon ses responsables est que ce guide fasse référence par la rigueur qui a présidé à son élaboration, l’ayant conçu avec des professionnels et des experts du domaine. Ainsi, agences immobilières réputées pour leur sérieux, notaires, banquiers, architectes, assureurs, écologistes…

Cette étude porte notamment sur :

· Près de 20 villes du royaume, 200 quartiers, appartements et villas, avec segments immobiliers, foncier…

· Des fourchettes de prix dans le neuf et l’ancien

· Des fourchettes de prix à la location

· Une tendance des évolutions du marché de l’immobilier au Maroc.

Un sommaire complet vous permet une consultation aisée du guide, lequel outre les prix de l’immobilier, vous donne bien d’autres informations utiles, pratiques et indispensables pour tout savoir. Vous en souhaitant bon usage, IMMOMOTO n’assume aucune responsabilité concernant les données qui pourraient être erronées ou mal interprétée.

Voici donc un extrait pour les trois produits Appartements, Villas et Terrains à Casablanca.

Appartements (Prix en Dirhams)
Neuf Ancien
Quartiers Minimum Moyen Maximum Minimum Moyen Maximum

Racine

Moyen standing 12000 14300 17000

Standing 17000 21700 25000 15000 17900 21000

Palmier

Moyen Standing 12000 13800 15000

Standing 14000 16500 18000 11500 12300 13000

2 Mars-Hôpitaux

Moyen Standing 11000 12750 15000

Standing 13000 15700 18000 10000 11600 13000

Bourgogne

Moyen standing 8000 10400 12000 7000 9000 10000

Standing 13000 15000 17000 11000 12800 17000

Maârif extension

Moyen standing 8000 10700 13000 8000 9750 12000

Standing 12000 11800 17000 10000 11300 13000

Moulay Youssef Bd de Bordeaux

Moyen standing 7000 8000 9000 6000 7400 8500

Standing 11000 14000 17000 10800 13200 15300

Ghandi-Quartier Des princesses

Moyen standing

Standing 12000 15300 2000

Bd d’anfa (hors Racine)

Moyen standing 9500 10600 12000

Standing 13000 15300 17000

Val Fleuri

Moyen standing

Standing 10000 13500 17000 12000

Ain chok Hay El Inara

Économique 5000 6000 7000 4500 5250 6000

Moyen Standing 7500 8250 9000

Ain Sebaâ-Belvédère Roches Noires

Moyen standing 8500 9200 10000 6000 6750 7500

Hay Hassani- Oulfa Bernoussi

Économique 5400 5900 6600

Moyen standing 7000 7750 8500

Dar Bouazza

Standing 9000 12000 15000

Villas (Prix en Dirhams/m²)

Quartiers surfaces Minimum Moyen Maximum

CIL

Moins de 500m² à 500m² 12000 15600 18000

Plus de 500 à 1000m² 12000 17000 20000

Longchamps

Moins de 500 à 500m² 15000 16200 18000

Plus de 500 à 1000m² 18000 21500 25000

Anfa Supérieure

Moins de 500 à 500m² 20000 22700 25000

Plus de 500 à 1000m² 15000 20000

Vieux Ain Diab

Moins de 500 à 500m² 15000 16500 18000

Val d’Anfa-Dawliz

El manar

Moins de 500 à 500m² 11000 12000 13000

Plus de 500 à 1000m² 10000 11000 11500

Oasis

Moins de 500m² à 500m² 9000 11700 15000

Californie

Moins de 500 à 500m² 14500 16650 20000

Chantilly

Moins de 500 à 500m² 12000 15200 18000

Plus de 500 à 1000m² 18000 21500 25000

El Haddaouiya

Moins de 500 à 500m² 11500 12200 13000

Dar Bouaâzza

Moins de 500 à 500m² 13000 16000

Terrains (Prix en Dirhams /m²)

Quartiers surfaces Minimum Moyen Maximum
CIL
Surface moyenne 8500 9000 10000
Oasis
Surface moyenne 7000 9500 12000
Californie
Petite surface 6500 8900 10000
1500m² 9000 10000
2500m² 7000 8000
Anfa supérieure
600 à 700m² 30000
1000m² 17800
Grande surface 12000 12700 14000
1000m² et plus 13000 14500 16000
Polo
Toute surface 9000 10500 12000
SidiMaârouf
Surface moyenne 9000 10500 12000

Voici une étude particulièrement intéressante que j’ai lue dans le magazine Challenge Hebdo du Maroc.

L’idée est de comparer sur les dix dernières années l’évolution des prix de l’immobilier au Maroc, en les mettant en relation avec l’inflation et la baisse des taux d’intérêts. Ce qui me parait particulièrement fin dans cet article, c’est de proposer des points d’inflexion : par exemple dire que pour un crédit prix au maroc sur la totalité du montant, la baisse des taux d’intérêt sur les crédits immobiliers compense un hausse de l’immobilier de 48%.
Laissons place à l’article et je vous retrouve après :

« La baisse des taux d’intérêt compense l’augmentation des prix de l’immobilier à partir d’un certain seuil, lorsque cette dernière est de plus de 48%. Cafpi, le courtier en prêts immobiliers, explique comment on en arrive là.

Les prix de l’immobilier flambent depuis des années. Mais parallèlement, les taux d’intérêts suivent une tendance baissière. Une question: cette baisse des taux compense t-elle la hausse des prix ? Pour répondre à cette question, le courtier en prêts immobilier, Cafpi, prend comme référence deux dates : 1999 et 2009. Dans l’hypothèse où le crédit est amorti sur 20 ans et le bien financé entièrement par une banque, il s’avère qu’en payant la même mensualité, la baisse des taux d’intérêt compense une hausse de  48%  des prix sur l’ensemble de la décennie (cf tableau 1 montrant la capacité d’emprunt). « Ce qui signifie qu’aux endroits où l’augmentation des prix immobiliers n’a pas été supérieure à 48%, la mensualité de remboursement de crédit liée ne sera pas plus importante qu’en 1999, pour un bien équivalent », soutient Youssef Chraïbi, directeur pôle analyse de Cafpi Maroc.  En d’autres termes, cela veut dire qu’avec la même mensualité, un acquéreur achète aujourd’hui un bien 48% plus cher qu’en 1999. S’il  achète un bien qui coûte moins de 48% de plus qu’en 1999, il rembourserait moins. Et inversement.  S’il achète un bien qui coûte aujourd’hui plus de 48% de plus qu’en 1999, il rembourserait plus. Les 48%, c’est donc un point d’inflexion. A partir de plus de 48% d’augmentation du prix de l’immobilier, la baisse des taux compense la hausse des prix. Mais pas complètement. Quand pourrait-il en être le cas ?  « Il est difficile de retourner le problème. Ce que l’on peut dire, lorsque les taux d’intérêt passent de 11% à 6% en dix ans, la baisse des taux a compensé 48% de hausse de l’immobilier potentielle. Dans un quartier comme Gauthier à Casablanca, où les prix de l’immobilier ont augmenté de presque 80% durant cette période, on se rend compte que la baisse des taux ramène cette croissance à 2% par an, soit moins que l’inflation. C’est un niveau très raisonnable du point de vue de l’acheteur », explique Chraïbi. Les prix dans ce quartier sont en fait passés entre 1999 à 2009 de 9000 dirhams le m2 à 16000 dirhams.  Pour acheter un bien comparable, il faut aujourd’hui payer près de 21% de plus de mensualité qu’en 1999. Pour garder la même mensualité de 1999, il faudrait alors aujourd’hui aller chercher plutôt des logements de plus petites superficies. C’est le deal à faire pour que beaucoup de personnes puissent accéder à la propriété. Avec la baisse des taux d’intérêt inscrite depuis le début des années 2000, leur capacité d’endettement a en effet augmenté avec le temps. Selon Driss Effina, expert en matière d’habitat, la baisse d’un point de taux d’intérêt permet d’augmenter la capacité des ménages de l’ordre de 8%. C’est un fait.  Mais la forte demande qui devrait en découler est neutralisée par l’augmentation des prix des biens. C’est ce qui lui fait dire qu’il est important que les autorités monétaires procèdent à des révisions à la baisse des taux directeurs. « Cette baisse pourrait représenter un stimulant additionnel », confie t-il. Si cette mesure se réalise, et que parallèlement, les prix de l’immobilier stagnent ou diminuent quelque peu, la demande pourrait reprendre de plus bel. Seul hic, c’est que les investissements dans le secteur pourraient partiellement régresser.  »
article de Saloua Mansouri pour le journal marocain Challenge Hebdo

En tant qu’étranger résident au Maroc, j’ai accès à un financement pour 100% de la valeur de mon bien immobilier. On sait qu’un étranger qui ne vit pas au maroc ne peut financer que 70% de la valeur du bien à l’acte (et je dis bien à l’acte). Dans ce cas il doit lui meme compenser 30% à payer de sa poche, ça veut dire que la baisse des taux ne compense que 70% de la valeur totale (encore une fois hors black, juste pour le montant à l’acte) et donc que la baisse des taux au Maroc sur les dix dernières années compense une hausse de 34% de l’immobilier hors inflation. Si on rajoute l’inflation on tombe sur une compensation de l’ordre de 50%.

Acheter un bien du point de vue d’un étranger aujourd’hui revient à avoir acheter un bien 50% moins cher il y a 10 ans si on le prend à crédit.

J’espère que c’est aussi clair pour vous que pour moi, si vous voulez pousser la réflexion n’hésitez pas à réagir.