Le courtier en prêts immobiliers français (non présent au Maroc ni en dehors des frontières de la France) meilleurtaux a fait récemment une conférence de presse. Ce qui est étrange avec ce groupe qui promettait il y a quelques années d’amener de la nouveauté dans le milieu du courtage en crédits immobiliers en France, c’est qu’il a été le premier gros à se vendre à une banque (le groupe Banque Populaire Caisse d’Epargne BPCE).
Comment un courtier en crédit immobilier peut-il appartenir à une banque ? Le but d’un courtier n’est-il pas de faire proposer ses clients de l’intégralité de l’offre des banques (donc plusieurs banques) ?
On se retrouve en face du même genre de situation que Wafa Immo au Maroc : qui ne peut commercialiser et intermédier qu’en faveur des produits de crédit immobilier de Attijariwafa bank. Aussi bonne que puisse être l’offre de Attijariwafa bank, l’est-elle à tout instant, pour tous les profils, pour tous les types de bien et de produits de crédit ?


Un modèle donc un peu particulier qui n’était pas le modèle d’origine de meilleurtaux et qui les fait s’éloigner de mon point de vue de ce que le fondateur cherchait à faire. Mais le fondateur a été viré entre temps par la banque pour des raisons qui sont restées assez obscures. S’il voulait aller à fond dans son concept, il n’aurait pas du vendre, toujours de mon point de vue


Sinon on sait que l’année a été extrêmement dure pour eux mais ils affirment pouvoir retrouver un équilibre financier en 2010, principalement à travers un double plan de restructuration du personnel.

Selon les banquiers, la prime de risque dont profite la Caisse centrale de garantie rend le produit non attractif. Le taux d’intérêt moyen appliqué est de 5,74% et le taux plancher du crédit classique se situe à 5,5%. Pour la CCG, il faut simplement que le produit atteigne suffisamment de notoriété.

Damane Essakane, le fonds étatique destiné à garantir les crédits immobiliers, présente des résultats mitigés. Si le Fogarim, produit garantissant les crédits immobiliers contractés par les particuliers à revenus faibles ou irréguliers -ou non affiliés à la Caisse nationale de sécurité sociale (CNSS)- a trouvé sa vitesse de croisière en franchissant la barre des 50 000 dossiers au 28 septembre dernier, il en va différemment pour la nouvelle version du Fogaloge entrée en vigueur depuis avril 2009. Rappelons qu’initialement destiné aux fonctionnaires, ce produit de garantie a été élargi aux salariés du secteur privé et aux professions libérales avec pour objectif de favoriser l’accès à la propriété pour la tranche de population relavant de la classe moyenne. Le nouveau produit permet ainsi le financement de l’acquisition ou de la construction du logement principal pour un montant du prêt maximum de 800 000 DH et un financement pouvant atteindre 100% du coût global de l’acquisition. L’effet de la garantie étatique permet de baisser le taux d’intérêt (fixe) des crédits qui seront alloués dans le cadre de ce produit. La durée de remboursement a également été adaptée à la classe moyenne puisqu’elle peut atteindre 25 ans.


De ce fait, et depuis la signature de la convention comportant la nouvelle mouture, plusieurs banques ont annoncé en grande pompe des crédits immobiliers adaptés à cette garantie. Six mois après le lancement donc, et en dépit de l’importance de la classe moyenne qui représente, selon les dernières statistiques du HCP plus de 50% de la population marocaine, la garantie du Fogaloge, spécialement destinée à cette frange de la population, peine à décoller. La Caisse centrale de garantie (CCG) qui centralise tous les dossiers de crédits relatifs aux deux garanties (Fogarim et Fogaloge) a, à ce jour, enregistré moins de 500 dossiers de crédits garantis par le Fogaloge pour un montant global de 120,6 MDH. L’engagement du Fogaloge s’élève à 59,6 MDH. La timidité de cette garantie s’explique par plusieurs raisons. A la CCG, on impute d’abord cela à la jeunesse du produit qui a été lancé sur le marché bancaire en avril dernier. «L’évolution mensuelle des crédits garantis par le Fogaloge laisse présumer une amélioration des performances du fonds à partir de 2010», tient à préciser Abdelaziz Bounekhla, chef du département des engagements délégués et des fonds sociaux à la CCG. Chiffres à l’appui, M.Bounekhla explique que la caisse avait enregistré 76 dossiers en juin dernier contre 55 en juillet, 62 en août et 115 en septembre, alors que du 1er septembre 2003 (NDLR, date de lancement de la première version du Fogaloge) à fin mai 2009, seulement 137 dossiers avaient été enregistrés. «Nous pouvons constater une nette amélioration des performances de la nouvelle version de cette garantie qui couvre actuellement 445 crédits immobiliers», fait remarquer M.Bounekhla. Selon lui, la garantie du Fogaloge n’est pas encore très connue de la clientèle cible. «Certes, plusieurs banques proposent actuellement des crédits garantis par le Fogaloge, mais le produit n’est pas encore bien assimilé au niveau des agences bancaires. D’ailleurs, nous démarrons à la mi-octobre une tournée dans les agences à travers tout le Royaume pour communiquer sur cette garantie et sur les avantages qu’elle offre pour les salariés du secteur privé y compris ceux de la classe moyenne» , explique-t-on auprès de la CCG. Ventilé par établissement bancaire, c’est Wafa Immobilier qui prend la tête du classement des banques ayant commercialisé le plus de produits adossés à ladite garantie avec 171 dossiers. La filiale d’Attijariwafa bank est suivie par le CIH avec 115 dossiers, la Banque populaire (85) et la BMCE Bank (52). Le Crédit Agricole du Maroc (15 dossiers) et la SGMB (4) ferment la marche.

84% des crédits accordés à des taux variant entre 5 et 6%
Les banquiers, eux, avancent une tout autre raison pour expliquer la petite forme du Fogaloge. «Les crédits immobiliers garantis par le Fogaloge ne constituent pas toujours la meilleure offre puisque ces produits peuvent parfois coûter plus cher que le crédit immobilier standard. La faute à une prime de risque qui profite à la CCG et qui augmente le taux d’intérêt dudit crédit» , explique un banquier de la place. En clair, pour garantir les crédits immobiliers contractés par des salariés de la classe moyenne, la CCG perçoit une marge sur taux d’intérêt qui correspond au risque qui plane sur la caisse en cas d’impayé. Mais cette prime pose manifestement problème puisqu’elle renchérit le taux d’intérêt et rend par conséquent la garantie moins intéressante pour le client final. Un avis que ne partage pas la direction de la CCG. «Il est vrai que la caisse perçoit une prime sur chaque dossier garanti. Cette prime est comprise dans le taux d’intérêt, mais elle ne le rend pas plus cher que le taux standard puisque la garantie souveraine qu’offre le Fogaloge doit réduire d’au moins 50 points de base le taux d’intérêt. C’est d’ailleurs cette garantie souveraine qui se trouve à la base du système du Fogaloge censé réduire le taux d’intérêt», est-il expliqué. La prime sert à éviter un recours aux fonds publics en cas de défaillance des clients, précise-t-on en substance. Quoi qu’il en soit, les taux de crédit utilisés par les différentes banques pour la garantie Fogaloge depuis avril dernier varient entre 5 et 6%. Près du tiers des crédits adossés à cette garantie ont été accordés sur la base d’un taux d’intérêt compris entre 5 et 5,5% alors que 84% des crédits ont été accordés à des taux variant entre 5 et 6%. Au final, globalement, le taux d’intérêt moyen pratiqué par les banques pour les crédits garantis par le Fogaloge est de 5,74%, prime de risque CCG incluse. Or, sachant que le taux plancher correspondant à un crédit immobilier classique est de 5,5% et que nombre de banques s’alignent sur ce seuil ou -hypothèse- prélèvent une marge inférieure à la prime de risque octroyée à la CCG, l’on comprend aisément que le crédit Fogaloge ne fasse pas le poids. Attendons de voir ce que donnera le produit quand il sera plus connu, mais il semble clair que même si écart en faveur du Fogaloge il y ait, il est manifestement trop faible pour créer cette baisse recherchée de 50 points de base par rapport au crédit classique.


A noter que les courtiers comme CAFPI proposent ce genre de produit avec comparaison par rapport à un crédit classique.

source : lavieeco

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Le manque de liquidité qui caractérise depuis plus de deux ans le secteur bancaire marocain a fait croire à nombre d’observateurs que les conditions de financement allaient immanquablement devenir plus serrées, avec par exemple des taux d’intérêt plus élevés, des durées de remboursement moins longues ou des examens de dossiers plus fermes. Qu’en est-il réellement sur le terrain ? Un tour chez les établissements bancaires de la place permet rapidement de réaliser que les conditions d’octroi du crédit sont toujours aussi favorables qu’auparavant et ce, aussi bien pour le prêt au logement que pour le crédit à la consommation.
Certes, les offres excessives du financement à hauteur de 125% du prix ou à des taux d’intérêt inférieurs au minimum légal ne sont plus d’actualité, à la fois à cause du contexte du marché et des restrictions de Bank Al-Maghrib. Mais les banques de la place continuent d’accorder à leurs clients le meilleur de ce qu’ils peuvent avoir comme conditions et ce, dans tous les aspects du crédit. «Contrairement à ce que pensent les clients, les directives données aux réseaux n’ont pas été de serrer la vis à cause du manque de liquidités mais, au contraire, de poursuivre le même rythme de financement des particuliers et des entreprises tout en redoublant d’efforts pour collecter plus de dépôts», explique un directeur d’agence bancaire.
Commençons d’abord par les prêts immobiliers. Presque tous les banquiers l’attestent, l’euphorie qu’a connue, ce segment du crédit en 2006 et 2007 n’est plus. Un renversement de tendance a en effet eu lieu en 2008, avec une croissance moins forte de l’encours par rapport aux années précédentes et beaucoup moins de dossiers traités dans les agences selon les témoignages des professionnels. «Durant la première moitié de 2009, la situation s’est quelque peu améliorée en comparaison avec 2008, mais elle reste largement en deçà des réalisations d’il y a deux ans», affirme un autre banquier.

Le crédit à 40 ans n’est plus proposé que par la BMCI

Dans ce contexte, les établissements bancaires font tout pour séduire les clients et en attirer le maximum. A commencer par le taux d’intérêt qui n’a pas connu de hausse depuis son plus bas atteint en 2007 et qui est toujours de 5,07% hors taxe et variable pour les durées supérieures à 7 ans. Actuellement, les banques accordent presque systématiquement ce minima à tous les demandeurs de crédit. Cela dit, certaines d’entre elles peuvent fixer un taux plus élevé, par exemple 5,50% hors taxe, à un client dont le profil n’est pas des meilleurs. Même avec cela, les taux dépassent rarement les 6%. Pour le taux fixe, il s’élève pour sa part à 5,82% chez la majorité des banques. Il peut dépasser toutefois les 6% chez certains établissements, toujours selon le profil du client.
Hormis ces taux standards, il existe des taux spécifiques que les banques accordent aux clients travaillant au sein d’entreprises conventionnées (voir encadré ci-dessous) ou dans le cadre de certains projets immobiliers (Tanger Resort, Bouskoura Golf City…) qui peuvent atteindre des niveaux intéressants. Il y a aussi des formules innovantes qui permettent de se prémunir contre le risque de hausse des taux sans forcément opter pour un taux fixe. C’est le cas notamment du CIH qui offre la possibilité de répercuter la hausse ou la baisse des taux sur la durée (allonger la durée quand les taux augmentent et la raccourcir quand ils baissent).

Pour ce qui est de la quotité de financement, si l’on n’accorde plus du 125%, ce qui servait auparavant à financer la partie payée au noire, les banques accordent actuellement des crédits couvrant jusqu’à 110% du prix du bien (Banque Populaire, BMCE Bank, CIH…). Ce niveau sert à financer en plus du prix de l’immeuble les frais liés à l’enregistrement, à la conservation, à l’hypothèque et les honoraires du notaire, en plus des frais de l’assurance décès-invalidité. La partie du prix payée au noir peut quant à elle être financée par un crédit à part, comme le fait par exemple la BMCI qui accorde en plus du crédit logement un prêt complémentaire correspondant à un maximum de 20% du prix déclaré et ce, à un taux plus avantageux que celui du crédit à la consommation classique (8,50%) sur une durée qui peut atteindre 8 ans.

Concernant la capacité d’endettement, rien n’a changé et les établissements bancaires respectent toujours le niveau de 45% des revenus. Certaines banques appliquent même un niveau plus serré, 40%, et n’acceptent de passer à 45% que sur accord du comité de crédit. D’autres peuvent par contre aller jusqu’à 50% si les revenus mensuels dépassent les 20 000 DH.
Enfin, pour ce qui est de la durée du crédit, quasiment toutes les banques vont jusqu’à 25 ans pour les prêts à long terme. Seule la BMCI continue de proposer des formules à 30 ou 40 ans.
A noter que les crédits peuvent désormais courir jusqu’à l’âge de 70 ans, c’est-à-dire qu’un client de 45 ans par exemple peut toujours prendre un prêt sur 25 ans vu que son assurance décès le couvre jusqu’au terme du crédit. Enfin, toutes les formules de prêt au logement peuvent être assorties d’une période de différé de paiement qui peut atteindre 12 mois chez certains établissements.

Les petits taux pour les petits montants dans le crédit conso
En ce qui concerne les crédits à la consommation, il faut d’abord distinguer entre les offres standards et celles spéciales. Les sociétés de financement ont en effet pratiquement toutes mis en place des formules promotionnelles depuis le début de l’année pour stimuler la demande du public et maintenir le rythme de croissance de la production des crédits.
Ainsi, on retrouve par exemple des offres à un taux de 6,9% hors taxe chez Eqdom dans le cadre de sa promotion d’été, de 7% chez Acred ou de 9% chez Cetelem pour les anciens clients qui n’ont eu aucun incident de remboursement. Cela dit, ces taux exceptionnellement bas ne peuvent être obtenus que dans le cadre d’offres spécifiques en termes de montant et de durée. Le taux de 6,9% que propose Eqdom à titre d’exemple n’est en effet valable que pour un montant de 20 000 DH remboursable sur 72 mois. De même, Acred ne propose son taux de 7% que pour les prêts de 5 000 DH remboursables en 12 mensualités seulement.
Si l’on veut contracter un montant plus important sur une durée plus longue, on se voit donc appliquer les conditions standards. Et là, le taux d’intérêt n’est pas du tout le même que dans les formules promotionnelles. Il passe en effet à près de 12% (11,95% chez Salafin par exemple) voire plus chez certaines sociétés de financement, sachant que le taux maximum des intérêts conventionnels est fixé à 14,4% par Bank Al-Maghrib jusqu’à fin mars 2010.

Les montants à contracter peuvent pour leur part atteindre jusqu’à 200 000 DH. Seulement, certains établissements ne vont pas jusqu’à ce niveau. C’est le cas par exemple de Wafasalaf qui s’arrête à un maximum de 150 000 DH ou de Salafin qui ne dépasse pas 100 000 DH. Bien entendu, dans le cadre des conventions signées entre les entreprises et les sociétés de financement, ces niveaux peuvent être largement dépassés.
Pour ce qui est des durées de remboursement, la limite la plus répandue est de 60 mois. Cela dit, afin de réduire au maximum le niveau des mensualités, les sociétés de financement peuvent aller désormais jusqu’à 84 mois.
Les frais de dossier démarrent quant à eux à 150 DH TTC. Ils varient selon le montant du prêt et peuvent atteindre jusqu’à 1 000 DH. Enfin, pratiquement toutes les offres sont assorties d’un différé de remboursement d’un mois généralement.

Chiffres : L’encours des crédits progresse moins vite qu’auparavant

La croissance de l’encours des crédits bancaires a connu un tassement incontestable cette année. Selon les dernières statistiques du secteur bancaire publiées par le Groupement professionnel des banques du Maroc (GPBM), les créances sur la clientèle des banques se sont établies à 492,6 milliards de DH à fin juin 2009, marquant une progression de 15,46% par rapport à juin 2008. Entre cette dernière date et juin 2007, la croissance des créances a été de plus de 29%. Concernant les crédits immobiliers et à la consommation, la tendance est plus perceptible. En effet, les prêts au logement ont totalisé un encours de 106,12 milliards de DH à fin juin 2009, soit une hausse de 13,39% par rapport à juin 2008, à comparer à une évolution de plus de 23% entre juin 2008 et juin 2007. Par rapport au début de l’année, la progression ressort limitée à 8,37% alors qu’elle a été de 34,37% en juin 2008 par rapport au mois de janvier de la même année. L’encours des crédits à la consommation marque quant à lui une hausse de 23,93% en juin 2009 par rapport à la même période en 2008, contre une progression de 35,94% entre juin 2008 et juin 2007. Depuis le début de l’année, ce type de crédit a enregistré une croissance de 12,12% alors qu’il avait crû de 21,46% de janvier à juin 2008.

Focus es conditions de crédit meilleures pour les salariés des entreprises conventionnées

Les banques de la place ont quasiment toutes signé des conventions avec des entreprises pour le financement des projets de leurs salariés. Dans le cadre de ces conventions, des conditions très avantageuses sont appliquées. Prenons à titre d’exemple celle en place entre la société Achaabi Lil Iskane et BMCE Bank pour le prêt «Immo Plus». Si la durée (25 ans maximum) et la capacité d’endettement (45% à 50% selon le revenu) restent les mêmes que pour n’importe quel client, le taux, lui, est plus avantageux pour les salariés de cette société. Il est fixé en effet à 4,99% hors taxe, qu’il soit fixe ou variable. Autre avantage : le différé de remboursement peut atteindre 18 mois. S’agissant du crédit à la consommation, les salariés de cette même entreprise peuvent contracter le «crédit immédiat» mis en place par Salafin, filiale de BMCE Bank, à des conditions intéressantes. Le taux d’intérêt est en effet de 7,50% hors taxe quand la durée est inférieure à 60 mois et de 7,75% si le crédit court au-delà de cette durée. Ceci alors que le taux standard s’élève à 11,95% chez cette même société de financement. Le montant maximum à contracter est lui aussi différent puisqu’il peut atteindre 150 000 DH contre 100 000 dans le cas d’un client normal. Quant à la durée, elle peut aller jusqu’à 83 mois dans le cadre de cette convention contre 48 mois pour un client normal.


Enfin les nouveaux acteurs comme CAFPI Maroc (premier courtier en prêt immobilier) font bouger le marché des crédits immobiliers au Maroc en offrant des conseillers maîtrisant tous les types de crédits (depuis damane sakane au prêt in finé, en passant par le prêt relais ou le lissage de mensualités pour une VEFA).
Ils offrent aussi des taux et conditions compétitifs grace à l’effet de volume et ce genre d’acteurs à un effet très positif sur l’évolution du marché de l’immobilier marocain au global.