Le Gouverneur de Bank Al-Maghrib ;
Vu les dispositions de l’arrêté du Ministre de l’Economie et des Finances n° 947-10 du 17 mars 2010 réglementant les intérêts applicables aux opérations de crédit et notamment son article 5 ; Fixe par la présente circulaire, les modalités d’application de cet arrêté.


ARTICLE 1
Les taux d’intérêt annuels applicables aux opérations de crédit sont librement négociés entre les établissements de crédit et leur clientèle.


ARTICLE 2
Les taux d’intérêt peuvent être fixes ou variables. Toutefois, pour les crédits dont la durée est au plus égale à une année, le taux d’intérêt doit être fixe.


ARTICLE 3

Pour les crédits à taux variables contractés après l’entrée en vigueur de la présente circulaire, les taux d’intérêt variables sont révisés sur la base de la variation annuelle du taux moyen pondéré des opérations de prêts et emprunts sur le marché interbancaire au jour le jour, observés lors du dernier semestre précédant le mois de leur révision.
Cette variation représente la différence, entre la moyenne des taux moyens pondérés des opérations de prêts et emprunts sur le marché interbancaire au jour le jour du dernier semestre écoulé, et celle du même semestre de l’année précédente.


ARTICLE 4
Pour les crédits à taux variables contractés avant l’entrée en vigueur de la présente circulaire, les établissements de crédit doivent informer leur clientèle des nouvelles dispositions relatives aux intérêts applicables aux opérations de crédit et leur proposer le choix entre :
l’application d’une indexation ayant pour référence le taux du marché
interbancaire, tel que prévu au niveau de l’article 3 ci-dessus ;
la transformation du taux variable en un taux fixe ; ou
le maintien de leur indexation ayant pour référence les taux des bons du Trésor émis par voie d’adjudication sur le marché primaire, tel que prévu par l’article 5 ci-dessous.


ARTICLE 5
Dans le cadre du système d’indexation dont le calcul se base sur les variations des taux moyens pondérés des bons du Trésor, émis par voie d’adjudication sur le marché primaire, les variations des taux de référence sont calculées mensuellement pour les maturités suivantes :
52 semaines, pour les crédits dont la durée est supérieure à un an et
inférieure à 2 ans ;
5 ans, pour les crédits dont la durée est comprise entre 2 ans et 7 ans ;
10 ans et 15 ans, pour les crédits dont la durée est supérieure à 7ans.


ARTICLE 6
Lorsque le taux d’intérêt est variable, sa révision s’effectue une fois par an, à la date convenue en commun accord entre l’établissement de crédit et l’emprunteur. La première révision du taux d’intérêt devra intervenir dans les trois mois qui suivent la date d’anniversaire du contrat de crédit à taux variable.

ARTICLE 7
Bank Al-Maghrib communique mensuellement :
la variation annuelle du taux moyen pondéré des opérations de prêts et emprunts sur le marché interbancaire au jour le jour ;
la variation annuelle des taux moyens pondérés des bons du Trésor émis par voie d’adjudication sur le marché primaire. En cas d’indisponibilité de cette référence pour une période donnée, les taux variables sont révisés sur la base des derniers taux disponibles.

ARTICLE 8
Les contrats de crédit doivent obligatoirement mentionner l’option de transformation
d’un crédit à taux variable en un crédit à taux fixe et inversement. Les conditions d’exercice de cette option sont librement négociées entre les établissements de crédit et leur clientèle. L’exercice de cette option ne peut intervenir qu’une seule fois pendant toute la durée du crédit.

ARTICLE 9
Les établissements de crédit doivent mentionner les conditions effectivement appliquées aux opérations de crédit dans tous les documents contractuels communiqués à la clientèle.


ARTICLE 10
Les dispositions de la présente circulaire qui annulent et remplacent l’ensemble des dispositions antérieures relatives aux intérêts applicables aux opérations de crédit prennent effet à compter de sa signature.

Salut à tous,

Tout le monde ne parle plus que de ça : la nouvelle indexation des crédits à taux variables au Maroc.


Comme personne ne comprends laissez moi vous vulgariser ça à mort en deux secondes :

- Le trésor marocain veut emprunter long terme

- Hors pour l’instant au Maroc le trésor était sur le même marché que le crédit immobilier

- D’où la désindexation, pour que chaque marché puisse évoluer tranquillement.

La question qui se pose maintenant est pour les crédit en cours : pour es gens avec leurs crédit immobilier à taux variable au Maroc par des banques marocaines, que va-t-il exactement se’ passer ?

Les décrets d’application devraient suivre pour nous éclaircir.


A+
Thierry

Voici la suite sur le thème du rapport de BAM.
Vous pouvez le télécharger en cliquant dessus (ou click droit téléchargerindice prix immobilier maroc bam.
Cette partie décrit comment les indices sont construits.

I- METHODES DE CONSTRUCTION DES INDICES DES PRIX IMMOBILIERS
Pour l’élaboration des indices des prix immobiliers, plusieurs approches sont adoptées au niveau international, que l’on peut classer en deux grandes catégories : les techniques simples (moyenne simple
ou pondérée et prix médian) et les techniques économétriques (méthode hédonique et celle des ventes répétées). Au niveau de chaque pays, il peut y avoir plusieurs indices élaborés selon différentes méthodes
et par différents organismes (voir annexe1).

1. La Méthode Simple
Cette méthode consiste à mesurer le prix moyen simple, moyen pondéré ou médian associé aux transactions immobilières au cours d’une période donnée. Le suivi de tels indices ne permet pas de
distinguer l’effet prix de celui de l’évolution de la qualité. De même, la non-représentativité des transactions immobilières réalisées dans le temps peut biaiser l’évolution des prix, surtout lorsque les
transactions portent sur des biens de différentes gammes entre une période et une autre. Cette méthode est utilisée notamment en Allemagne, en Espagne et aux Pays-Bas, en raison de sa simplicité et du fait
qu’elle ne nécessite pas de données relatives aux caractéristiques des biens immobiliers.

2. La Méthode Hédonique
Cette approche repose sur le principe que le prix d’un bien immobilier dépend de ses caractéristiques, intrinsèques et de localisation. Seules les variations, d’une période à l’autre, des prix des biens présentant des caractéristiques identiques traduisent alors l’évolution des conditions d’offre et de demande sur le marché immobiliers. Devant l’hétérogénéité des biens échangés sur le marché immobiliers, la mise en oeuvre de la méthode hédonique nécessite d’abord l’estimation de l’effet sur les prix d’un nombre fini de caractéristiques, à travers des relations économétriques spécifiées pour chaque zone élémentaire relativement homogène et pour une catégorie de logement donnée. Les coefficients tirés de ces relations, supposés fixes sur la période du calcul de l’indice, sont ensuite utilisés pour isoler l’effet qualité afin d’obtenir les variations du ‘‘prix réel’’ qui reflètent l’évolution des conditions d’offre et de demande sur le marché immobilier. Pour chaque zone élémentaire, l’indice des prix des logements est donc défini comme étant le rapport entre la valeur d’un parc de référence fixe de logement à la période courante et sa valeur à la période de base de l’indice. La mise en oeuvre de cette méthode nécessite l’existence d’une base de données riche en informations relatives aux caractéristiques des biens immobiliers avec un historique assez long sur les transactions immobilières pour l’estimation de l’effet qualité.
Cette méthode est particulièrement utilisée en France par la Chambre des notaires et l’INSEE, ainsi qu’en Suède, Suisse et Hong-Kong.

3. La Méthode des Ventes Répétées2 (MVR)
Pouvant être considérée comme une variante de celle hédonique, cette méthode tente de remédier au problème d’hétérogénéité des biens immobiliers en élaborant un indice des prix des actifs immobiliers sur la base seulement des biens ayant fait l’objet d’au moins deux ventes durant la période de l’étude.
Elle assimile de ce fait l’évolution des prix à l’évolution moyenne constatée sur les ventes répétées.Excluant par construction le marché du neuf et les biens ayant fait l’objet d’une seule vente, elle reste difficilement applicable à un niveau fin de strates, du fait du nombre relativement faible des transactions répétées.
Les deux hypothèses sous jacentes à cette méthode postulent que les caractéristiques des propriétés demeurent inchangées entre les ventes et que les prix implicites des attributs sont stables dans le temps (stabilité de la contribution marginale des attributs à la formation des prix).
La méthode des ventes répétées est particulièrement utilisée aux Etats-Unis par la Federal Housing Finance Agency (FHFA) (voir Calhoun C.A. , 1996) et Freddie Mac à partir des données fournies par Fannie Mae et Freddie Mac relatives aux prêts hypothécaires réalisés par ces deux groupes4. Elle est également adoptée par Real Estate Solutions & Real Capital Analytics pour suivre l’évolution des prix des locaux commerciaux et également par Moody’s Economy.com (voir Case et Shiller et 1989 et 2006, et Follain et Calhoun, 1997).

Depuis le temps qu’on l’attendait !
C’est merveilleux ! Il vient d’être publié officiellement : le document de référence d’indice de la banque centrale marocaine (BAM – Bank Al Maghirb sur les cout de l’immobilier au Maroc. Je vous en livre ici le résumé et l’introduction, avant de passer dans l’article à suivre sur la méthodologie).
Vous pouvez le télécharger en cliquant dessus (ou click droit téléchargerindice prix immobilier maroc bam.


Pourquoi ça m’intéresse sur credit immobilier maroc ? Parce que les prix des biens qu’on achète servent de référence pour les hypotèques pour les prêts. Aujourd’hui comme il n’y a pas de prix de références les banques marocaines le fonds au nez du directeur de région, ou alors envoient des experts (ce qui coutent de l’argent et prend du temps). A terme avec ces indices de référence, ce sera beaucoup plus facile ! Et pour les acheteurs étrangers , bye bye les arnaques, ils sauront si les prix de vente sont réalistes !

Bank Al-Maghrib et l’Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC), ont conjointement mis en place un cadre de suivi des prix des actifs immobiliers au Maroc. Ce dernier est constitué d’un indice global des prix sur le marché secondaire des biens résidentiels à l’échelle nationale, ainsi que des indices des prix spécifiques aux catégories de logements Appartement, Maison et Villa au niveau national, par région et pour les grandes villes de Rabat, Casablanca, Marrakech, Tanger, Fès, Oujda, El Jadida, Kenitra, Meknès et Agadir.
Ce dispositif, le premier en la matière au niveau national, devrait contribuer à améliorer le suivi du secteur, la transparence et le bon fonctionnement du marché immobilier. Il permettra également, en matière de politique monétaire, de supervision bancaire et de stabilité financière, de compléter le cadre d’analyse des pressions inflationnistes et de renforcer les outils d’évaluation des risques financiers liés aux fluctuations des prix des actifs.
Le présent document identifie les principales approches utilisées au niveau international pour l’élaboration des indices des prix immobiliers. Ensuite, il aborde les aspects liés aux données et leur traitement, avant d’exposer en détail la démarche méthodologique adoptée dans le cadre de ce travail.


INTRODUCTION
Le secteur immobilier joue un rôle de plus en plus déterminant dans l’économie nationale, étant donné l’ampleur de ses effets de diffusion sur les autres secteurs et les implications des évolutions des prix des
actifs immobiliers sur l’inflation, la politique monétaire, la supervision bancaire et la stabilité financière.
La mise en place d’un dispositif de suivi des prix des actifs immobiliers revêt de ce fait une importance cruciale, de par son apport potentiel en matière d’amélioration de la transparence et du fonctionnement du marché immobilier, ainsi que de renforcement du suivi de la conjoncture sectorielle. En outre, la disponibilité de données infra annuelles sur les prix des actifs immobiliers permettra d’affiner les cadres de suivi et d’analyse en matière de politique monétaire, de supervision bancaire et de stabilité financière.
Le secteur immobilier est très hétérogène par nature, ce qui rend difficile une approche unique des prix pratiqués, du fait que la formation des prix des différents biens est influencée par des caractéristiques
intrinsèques (superficie, nombre de pièces, âge, etc.) et de localisation géographique des biens immobiliers. De même, des variations des prix moyens peuvent avoir lieu en raison des changements dans la composition des logements vendus d’une période à l’autre et se traduire ainsi par un profil d’évolution des prix qui ne reflète pas les conditions effectives d’offre et de demande sur le marché immobilier. A titre d’illustration, les transactions peuvent concerner essentiellement des appartements haut de gamme au cours d’un trimestre et porter majoritairement sur des appartements économiques le trimestre suivant.
Dans le but de limiter l’effet d’une ou de plusieurs contraintes susmentionnées et en fonction de la nature et richesse des bases de données disponibles, plusieurs approches d’élaboration des indices des prix des actifs immobiliers sont adoptées au niveau international. Après une discussion des plus utilisées parmi ces approches, ce document présente une description des données disponibles au niveau national et de leur traitement avant de se focaliser sur la méthode retenue et les motifs de son choix.