Une intervention passionnante à suivre dans cet article, sur un dossier qui inquiète beaucoup d’acheteurs, de la part de Mohamed jamal maatouk dans la vie eco. En effet il arrive souvent, qu’on achète cash ou avec un crédit immobilier, au Maroc comme dans le reste du monde (rappelez vous les paroles de l’architecte dans ASTERIX et Cléopâtre : 3 mois ? Oui c’est possible, mais avec combien de retard ?), que le promoteur ait du retard. Parfois on peut exploser l’année de retard (j’ai parlé récemment à des acheteurs dont le projet avait deux ans de retard déjà et n’était toujours pas livré. C’est d’ailleurs pour ça que je mentionne en général le calendrier de livraison (pour savoir quand il faut libérer les fonds), de titrisation (pour savoir quand on pourra avoir son crédit immobilier), et d’échéancier de paiement, quand je vous présente un projet immo au Maroc. Dans ce cas , que peut-on faire, quels sont les recours ? Si vous avez des questions, vous pouvez les poser sur le forum, quasi surs d’avoir une réponse
On en parle sur le forum immo Maroc (cliquez ici) !

Question type : « J’ai acheté un appartement moyennant des paiements échelonnés. J’ai versé 40 % du prix à la signature du contrat et le reste le sera à la livraison en octobre 2009. Après le versement du montant convenu, j’ai reçu un courrier disant que la livraison aurait lieu en juin 2010. En conséquence, j’ai décidé de transférer mes droits et obligations à mon beau-père qui va payer le reliquat. Ce faisant, j’ai demandé au vendeur de changer cette promesse de vente au nom de mon beau-père. A ma surprise, ils me demandent de payer 20 000 DH rien que pour ce changement de titulaire alors qu’ils auront 10 mois de retard. Que devrais-je faire ? »

Réponse :Il s’agit ici de la subrogation qui peut s’analyser comme étant un mode de transmission des créances. C’est l’acte par lequel le titulaire d’un droit, le subrogeant, transmet au bénéficiaire de la subrogation, appelé le subrogataire, le droit de créance que le premier détient sur son propre débiteur, dit le subrogé. La subrogation s’opère, soit du seul fait de la loi, soit en exécution d’un contrat
En effet, votre situation correspond parfaitement à l’acte de transport de l’obligation ou de la subrogation.
Cependant, aussi bien le transport d’obligation que la subrogation ne peuvent avoir lieu qu’en vertu de la loi, soit en vertu d’une convention et, partant, vous ne saurez vous faire prévaloir du droit de subrogation puisque votre contrat, a priori, ne le prévoit pas.
Certes, il y a eu le retard dans l’exécution du contrat notamment la livraison que le vendeur ou le promoteur s’est engagé à effectuer à une date précise et ce, de plusieurs mois, mais ceci ne vous permet pas pour autant de vous arroger un droit qui ne vous est pas reconnu par le contrat, et encore moins par la loi.
L’article 194 du DOC est clair dans ce sens et exige l’accord de l’autre partie, il dispose : «La cession contractuelle d’une créance ou d’un droit ou d’une action est parfaite par le consentement des parties, et le cessionnaire est substitué de droit au cédant, à partir de ce moment».
En revanche, la solution réside éventuellement dans le processus de négociations que vous pourriez ouvrir avec le promoteur, dès lors qu’il est en demeure dans l’exécution de son obligation sans cause valable conformément aux conditions contractuelles, à savoir la livraison de votre appartement pendant le mois d’octobre 2009.
En effet, vous êtes en droit soit de résilier votre contrat à cause de ce retard, et peut-être vous n’y voyez pas d’intérêt, soit demander des dommages et intérêts.
L’article 263 du DOC dispose : «Les dommages et intérêts sont dus, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, et encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de la part du débiteur».
Ainsi, au lieu de demander des dommages – intérêts pour le retard dans l’exécution, vous pouvez demander à ce qu’on vous accorde ce droit de vous faire remplacer par votre beau-père dans cette opération d’acquisition d’appartement.
Ce procédé serait une sorte de compensation, d’échange conventionnel entre votre droit des dommages – intérêts auquel vous renoncez, contre le droit de subroger votre beau-père en votre lieu et place dans ce contrat.

Mohamed jamal maatouk Docteur en droit, conseiller juridique – dans LA vie ECO

Je ressors un vieux débat que je vais reformuler : (je vous remets le contexte)
« Savoir si on doit emprunter en France ou au Maroc c’est une grande question. Clairement les taux en France sont moins chers, surtout qu’ils ne sont pas soumis à la TVA comme ici au Maroc.

Mais 2 points me font peur dans le fait d’emprunter autre part:

- comme tu dis la prise d’hypotèque doit se faire sur un bien en France, et hypotéquer une résidence principale en France pour acheter une maison ou un appart au Maroc c’est chaud.

- Le dirhams est plus ou moins fixé en fonction d’un panier euros dollars, mais pour combien de temps ? Si le dirhams veut devenir une devise et doit flotter et s’écroule, ou juste baisse un peu, il vaut mieux avoir un crédit en dirhams, surtout sur la période d’un crédit immobilier (au moins 10 ans). »

Mon avis redétaillé :
Perso je pense que si je dois acheter au Maroc sans prendre un prêt immobilier hypotécaire je le prendre depuis la France (ou d’autre pays mais d’Europe),
mais que dans l’absolu il est beaucoup plus rentable de financer son crédit immobilier au Maroc depuis une banque marocaine, parce qu’il n’y a pas que les conditions du credit, mais aussi tout ce qu’il y a autour et qui peut évoluer durant la durée d’un credit immobilier, surtout quand on parle de pays émergents comme le Maroc et de monnaie non convertibles aujourd’hui comme le dirham, qui chercherons bientôt à devenir des devises.

Thierry

Je m’intéresse de près aux crédits immobiliers, comme vous avez dû vous en douter maintenant, et voilà que je tombe sur un article d’Economie / Entreprises qui illustre tellement bien les difficultés actuelles d’avoir un interlocuteur bancaire fiable et sérieux…

TAUX BANCAIRES


« Un flou total entoure la hausse des taux d’intérêt bancaires. Selon nos sources, certaines banques ont commencé à répercuter cette hausse sur les clients qui ont contracté des prêts immobiliers à taux variable. D’autres, encore dans l’attentisme, pourraient faire de même à n’importe quel moment. La question devient presque taboue vu l’absence de communication claire et officielle de la part du GPBM. C’est d’autant plus inquiétant que certaines banques ont choisi d’impacter certains clients et pas d’autres. Sur quelle base? Quel est le type de prêt concerné? Les banques font preuve d’un manque de coordination patent. Une attitude qui risque de décourager les clients potentiels qui finiront par repousser l’acte d’achat d’un logement. Et c’est tout le secteur de l’immobilier qui en pâtira. »


Cet article rejoint mon idée actuelle selon laquelle un taux variable actuellement n’est pas le meilleur choix, vue l’orientation actuelle des taux d’intérêts du crédit immobilier.