Le dernier rapport de Bank Al-Maghrib dévoile à la fois un ralentissement du rythme de progression des prêts aux promoteurs immobiliers et une légère hausse de celui des crédits à l’habitat.


Les banques continuent à débloquer des crédits immobiliers, mais plus pour les particuliers que pour les professionnels. Dans le dernier rapport de Bank Al-Maghrib, rendu public suite à la tenue de son conseil, mardi 22 décembre, à Rabat, on souligne que les crédits immobiliers se sont accrus au mois d’octobre de 12,2% en variation annuelle, après 16,3% le trimestre précédent. Un changement du rythme qui dévoile à la fois un ralentissement du rythme de progression des prêts aux promoteurs immobiliers et une légère hausse de celui des crédits à l’habitat. En revanche, les prêts à la consommation n’ont pas connu de variations mensuelles significatives durant la même période et ont maintenu leur rythme annuel de décélération à 19,3% contre 21,3% au titre des trois derniers mois, selon la même source.
Dans le même rapport, l’analyse par objet économique a montré que le recul du rythme de croissance du crédit bancaire au cours de l’année 2009 a concerné l’ensemble des catégories, à l’exception des prêts à l’équipement qui ont contribué à hauteur de 5 points de pourcentage à la variation en glissement annuel du crédit global. En effet, les crédits à l’équipement continuent de progresser à un rythme annuel soutenu, soit 24,8% en octobre après 25,8% au cours du trimestre passé. Une évolution qui traduit la dynamique d’investissement de certaines entreprises, en particulier celles relevant des secteurs de l’industrie extractive, des transports et communications, ainsi que celles opérant dans le secteur de la production et de la distribution d’électricité et des produits pétroliers.La banque centrale relève aussi la poursuite de l’atténuation du rythme de progression annuel du crédit bancaire, revenu de 14,9% au troisième trimestre 2009 à 10,7% en octobre. Globalement, et en dépit de son ralentissement lié à celui de la croissance économique non agricole, le crédit bancaire continue d’évoluer selon un taux de progression soutenu. La ventilation du crédit par agent économique demeure caractérisée par la prépondérance des concours alloués aux entreprises, bien que ces derniers aient connu un ralentissement de leur croissance en glissement annuel, passée de 16,7% au troisième trimestre 2009 à 12% en octobre, annonce-t-on dans ce rapport. Pour leur part, les prêts accordés aux particuliers n’ont pas connu de variations significatives en octobre, progressant à un rythme annuel de 12,2% par rapport au trimestre précédent.
Le rapport de Bank Al -Maghrib s’est également intéressé aux taux d’intérêt. Ainsi, et pour les conditions débitrices, les résultats de l’enquête de la banque centrale auprès des banques pour le troisième trimestre 2009 montrent une stabilité du taux moyen pondéré du crédit bancaire à 6,53%. Ce constat recouvre toutefois des évolutions divergentes des taux appliqués aux différentes catégories de prêts. En effet, le taux sur les crédits à l’équipement, davantage volatile comparativement aux autres, a marqué la plus forte hausse d’un trimestre à l’autre, tandis que celui sur les facilités de trésorerie, n’a que légèrement augmenté. À l’inverse, les taux appliqués aux crédits à l’immobilier et à la consommation se sont inscrits en baisse respectivement de 14 et de 7 points de base, selon la même source. Par ailleurs, cette réunion du consiel de Bank Al-Maghrib a été également marquée par le maintien du taux directeur inchangé à 3,25%, dans un contexte, «marqué par une orientation à la baisse des risques et une prévision centrale de l’inflation en ligne avec l’objectif de stabilité des prix».

Une plainte officielle de la FNPI adressée, fin septembre, au GPBM, au ministère des finances et à Bank Al Maghrib.
Les promoteurs évoquent l’application de la part des banques de mesures contraignantes et restrictives dans l’octroi des crédits. Des banquiers et chefs d’agences confirment l’existence de consignes de leurs sièges pour plus de prudence.


Les promoteurs obligés de fournir un apport personnel de 30 à 40% du montant global de l’investissement
Dans la correspondance, signée par le président de la FNPI, Youssef Ibn Mansour, ce dernier exprime les inquiétudes des promoteurs par rapport aux nouvelles mesures appliquées par les établissements bancaires quant à l’octroi des crédits. L’inquiétude des promoteurs immobiliers ne se limite pas aux financements accordés à la promotion immobilière, mais s’étend aussi aux crédits accordés aux particuliers en quête d’un nouveau logement (voir encadré). Plus concrètement, les promoteurs pointent du doigt «des mesures de plus en plus contraignantes et restrictives de la part des banques dans l’octroi des crédits». M. Ibn Mansour explique que «ces nouvelles mesures sont de nature à nuire considérablement à l’avancement des projets en cours et risqueraient de bloquer les investissements immobiliers à venir malgré la forte demande enregistrée dans le secteur».
Qu’en pensent le banques ? Contactés par La Vie éco, les responsables du GPBM n’ont pas souhaité commenter le sujet. Mais plusieurs banquiers, qui, naturellement ont requis l’anonymat, confirment le durcissement des conditions d’octroi de crédits à la promotion immobilière surtout dans certaines villes du Royaume. «Il est vrai que les banques demandent plus de garanties aux promoteurs qui se spécialisent dans les résidences secondaires et particulièrement à Marrakech et Tanger», explique un banquier, responsable du département de la promotion immobilière. Selon lui, la prudence est devenue le mot d’ordre en matière de financement des projets immobiliers.
Une prudence qui s’expliquerait surtout par la crise immobilière qui sévit en Espagne et en France depuis plus d’un an déjà. «Les banques marocaines suivent de très près l’évolution du secteur immobilier dans certains pays européens, dont l’Espagne, et elles redoutent une crise immobilière profonde qui serait de nature à augmenter sensiblement leur taux de créances en souffrance. A la FNPI, nous pensons qu’il s’agit d’une crainte tout à fait légitime, mais il ne faut surtout pas confondre prudence et frilosité», souligne le président de la FNPI.
Chiffres du GPBM à l’appui, le président de la FNPI explique que si le crédit à la promotion immobilière avait progressé d’un petit 3% en juillet dernier, par rapport à juin, en atteignant un encours de 6,8 milliards de DH, cette branche de crédit a accusé une baisse de 1% un mois plus tard pour plafonner à 6,2 milliards. En effet, et sur une moyenne mobile d’un an, l’évolution montre également que ces types de crédits enregistrent une décélération en affichant 22% de progression en août après avoir atteint les 30% un mois auparavant. «Cela fait 4 ou 5 mois que nous constatons cette décélération au niveau des crédits accordés à la promotion immobilière», poursuit M.Ibn Mansour.


Les banques coincées par le déficit de trésorerie
Banquiers et promoteurs immobiliers s’accordent à dire que le durcissement concerne principalement deux volets. Le premier a trait aux garanties exigées par les établissements financiers pour l’octroi du crédit. «Lorsqu’une banque accepte d’ouvrir un dossier d’investissement pour un projet immobilier, elle exige des garanties colossales et n’accepte plus de négocier ce volet comme elle le faisait auparavant. Il s’agit d’une consigne très importante que nous sommes obligés de respecter depuis quelques mois. Sinon, c’est le comité des crédits qui se réunit au niveau du siège qui nous rappelle à l’ordre» , confie le directeur d’une agence bancaire à Casablanca.
Mais le problème qui pose le plus de difficultés aux promoteurs, le second volet, «c’est l’apport personnel qui représente actuellement un frein à tout investissement immobilier», souligne-t-on auprès de la FNPI. Généralement fixée à un maximum de 10%, cette quote-part s’est envolée ces derniers mois pour atteindre les 30 voire 40% du montant global de l’investissement.
En partie, l’exigence d’un apport personnel conséquent découle du manque de liquidité dont souffrent les banques depuis 2007 et qui a fait fondre la quotité de financement généralement accordée qui est le rapport entre le montant du crédit et le montant global de l’investissement financé. En somme, un rationnement du crédit. «Ce problème s’est accentué ces dernières semaines. Le déficit de trésorerie hebdomadaire est même monté jusqu’à 22,2 milliards de DH. Il est donc tout à fait normal que les banques se montrent frileuses quant à l’utilisation des liquidités qu’elles sont allées chercher chez Bank Al Maghrib à 3,20%», confie une source à la banque centrale.
Une explication également avancée par la FNPI qui n’hésite pas à conjuguer le manque de liquidité à la hausse des taux d’intérêt pour les crédits immobiliers accordés aux particuliers. «Nous avons constaté dernièrement une hausse des taux d’intérêt pour les crédits immobiliers d’au moins 0,5 point (NDLR : 50 points de base) ramenant ces taux à une moyenne de 6%. Cette hausse peut également expliquer le manque d’intérêt de la part des clients qui se font de plus en plus rares. Au moment où les taux d’intérêt des crédits immobiliers plafonnent à 3,5% à l’étranger, l’on se demande pourquoi les banques marocaines maintiennent ces taux, qu’ils soient fixes ou variables, à un niveau élevé ?», s’interroge-t-on à la FNPI.
Du côté du ministère de l’habitat et de l’urbanisme, l’on préfère rester neutre tout en constatant, en effet, la frilosité des banques dans l’octroi des crédits aux promoteurs. «L’on peut comprendre l’attitude des banquiers si l’on regarde les stocks d’invendus qui se sont accumulés pour certains segments et dans certaines villes. Mais le problème devrait être vite réglé puisque les programmes de logements sociaux ou encore ceux des logements mixtes devraient démarrer incessamment», tempère un responsable au ministère de l’habitat. Autant dire que, encore une fois, le logement social est appelé à la rescousse.


Focus :Les promoteurs au chevet des clients

Lorsqu’ils évoquent le «manque de soutien» des établissements financiers, les promoteurs ne parlent pas seulement des crédits à la promotion immobilière. «Nous remarquons également un durcissement des conditions d’obtention de crédit pour les particuliers. Les banques se montrent de plus en plus frileuses quand il s’agit de financer l’acquisition d’un logement alors qu’elles ont été jusque-là les principaux partenaires de ce secteur ces dernières années» , assure-t-on auprès de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI). Les responsables de cette dernière rappellent qu’ils avaient, en octobre 2008, accueilli avec beaucoup de satisfaction la publication d’un communiqué du Groupement professionnel des banques (GPBM), dans lequel le secteur financier s’engageait à poursuivre son soutien à l’économie et notamment au secteur de l’immobilier et à la production du logement social. «Aujourd’hui, nous craignons que la situation ne crée, à long terme, un essoufflement de l’offre, ce qui aggravera davantage la situation du secteur immobilier», s’inquiètent-ils. Chiffres à l’appui, les responsables de la FNPI soulignent que les crédits immobiliers accordés aux particuliers stagnent depuis plusieurs mois. En effet, et après des évolutions positives atteignant les 6 ou 7% ces dernières années, ces crédits se sont appréciés de 0,92% en août par rapport à juillet et de 0,74% en juillet dernier par rapport à juin. Sur 12 mois (moyenne mobile), l’évolution de ces crédits n’a pas dépassé 6,7% à fin août 2009. Il reste que nombre d’acquéreurs potentiels ne trouvent pas de produits conformes à leurs besoins. S’il en existe, les prix restent très élevés et dépassent largement les capacités d’endettement. «Aucune banque ne refuserait de financer à 100% un bon dossier», assure un haut cadre, comme pour dire que les responsabilités sont partagées.

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Voici des extraits du rapport d’activité pour la dernière semaine de septembre 2009 de Bank Al Maghrib BAM. Evidemment pour ceux qui se tâte à acheter et à prendre un crédit immobilier au Maroc c’est toujours intéressant. Comme c’est la semaine après ramadan et après l’été c’est aussi une période potentiellement très agitée, donc toute tendance est intéressante !

1- AVOIRS EXTERIEURS NETS DE BANK AL-MAGHRIB ET EVOLUTION DES COURS DE CHANGE
Au terme de la semaine du 24 au 30 septembre 2009, les avoirs extérieurs nets de Bank Al-Maghrib se sont inscrits en hausse de près de 300 millions de dirhams, en relation essentiellement avec les opérations de cession de billets de banque étrangers. L’encours des réserves de change de la Banque, chiffré à 175,5 milliards de dirhams, demeure inférieur de 5,3 milliards par rapport à celui enregistré à fin décembre 2008.
A fin août 2009, les réserves de change de Bank Al-Maghrib ont représenté 6 mois et 24 jours d’importations de biens et services.
Au cours de la semaine allant du 24 au 30 septembre 2009, le dirham s’est apprécié de 0,2% face à l’euro et déprécié de 1% par rapport au dollar.

2- INDICATEURS DU MARCHE MONETAIRE
A l’issue de la semaine du 24 au 30 septembre 2009, Bank Al-Maghrib a injecté un montant de 22 milliards de dirhams à travers les avances à 7 jours sur appel d’offres au taux de 3,25%. Parallèlement, le taux d’intérêt moyen sur le marché interbancaire est passé de 2,94% à 3,25%. Pour sa part, le volume moyen échangé a enregistré une augmentation de 4 milliards, passant à 4,8 milliards de dirhams.
Lors de l’appel d’offres pour les avances à 7 jours au taux de 3,25% du 30 septembre 2009 (date de valeur le 1er octobre 2009), Bank Al-Maghrib a accordé 22 milliards de dirhams sur un montant demandé de 26,8 milliards.


3- MARCHE DES ADJUDICATIONS
Lors de l’adjudication du 30 septembre 2009 (date de règlement le 7 octobre 2009), le Trésor a retenu 100 millions de dirhams sur un montant proposé de 7,5 milliards. Les souscriptions ont porté sur des bons à 5 ans au taux de 3,65% en baisse de trois points de base par rapport à la dernière émission. En l’absence de remboursements au titre de la semaine se terminant le 7 octobre, l’encours des bons du Trésor émis par adjudication s’établit à cette date à 250,4 milliards de dirhams.


4- INFLATION
En août 2009, l’indice du coût de la vie a enregistré une progression mensuelle de 1,5% après celle de 0,1% un mois auparavant. Cette accélération de l’indice général tient à la forte augmentation des prix des produits alimentaires frais. En effet, des hausses importantes ont concerné les viandes et les légumes avec 3,1% et 18,3% respectivement, les prix des poissons s’étant appréciés de 3,7% et ceux des fruits de 9%. Ce mouvement est également attribuable, dans une moindre mesure, aux produits laitiers dont la hausse des prix a atteint 1,4%. Quant à l’inflation sous-jacente, qui exclut les produits alimentaires frais et administrés, elle s’est établie à 0,1%, soit la même variation affichée le mois précédent.
En glissement annuel, l’indice du coût de la vie a connu une stagnation après avoir reculé de 1% en juillet. Cette évolution de l’inflation est imputable, d’une part, à l’accélération des prix des viandes dont la hausse est passée de 3,5% à 5,8% et, d’autre part, à la hausse des prix des légumes frais qui ont progressé de 4,7% après avoir régressé de 13,8%. Quant à l’inflation sous-jacente, elle est demeurée négative à -0,6%.

5- AGREGATS DE MONNAIE ET DE PLACEMENTS LIQUIDES
En Août 2009, l’agrégat de monnaie M3 s’est quasiment maintenu à son niveau du mois précédent. En effet, la baisse de 1,3% des dépôts à terme a été compensée par l’accroissement des autres composantes, les placements à vue ayant augmenté de 0,8%, tandis que la circulation fiduciaire et la monnaie scripturale se sont accrues de 0,2%. La création monétaire induite par l’augmentation du crédit intérieur global de 0,5% et des avoirs extérieurs nets de 1,3% a été neutralisée par l’impact négatif résultant principalement de l’expansion des emprunts contractés par les banques.
Au terme des huit premiers mois de l’année 2009, les concours à l’économie ont enregistré une hausse de 5,4%, tandis que les avoirs extérieurs nets ont accusé un repli de 2,6%. Quant aux créances nettes sur l’Etat, elles ont marqué une progression de 8%. Cette évolution des sources de création monétaire s’est traduite par un accroissement de la masse monétaire de 2,8%. Les agrégats de placements liquides ont, pour leur part, augmenté de 6%.
En glissement annuel, l’agrégat de monnaie M3 a enregistré une hausse de 6,4%. Au niveau des contreparties, les concours à l’économie ont marqué une progression de 14,7% et les créances nettes sur l’Etat de 26,1%, alors que les avoirs extérieurs nets se sont contractés de 13,4%. S’agissant des agrégats de placements liquides, ils se sont inscrits en baisse de 12,1%.


6- INDICATEURS BOURSIERS
Au terme de la semaine du 24 au 30 septembre 2009, le MASI s’est inscrit en baisse de 1,95% par rapport à la semaine précédente, portant sa contre performance depuis le début de l’année à 1,99%. Quant au volume des transactions, il a enregistré une augmentation, atteignant, en moyenne quotidienne, 398,75 millions de dirhams contre 252,12 millions une semaine auparavant.


7- TAUX D’INTERET
Taux créditeurs : En août 2009 et par rapport au mois précédent, le taux moyen pondéré des dépôts à 6 mois a marqué un repli de 12 points de base et celui des dépôts à 12 mois de 20 points de base, revenant respectivement à 3,30% et 3,63%. Aussi, la moyenne pondérée des taux sur les dépôts à 6 et 12 mois se situe-t-elle à 3,53%, en baisse de 15 points de base par rapport au mois de juillet 2009.
Le taux minimum appliqué par les banques aux comptes sur carnets, indexé sur le taux moyen pondéré des bons du Trésor à 52 semaines au cours du semestre précédent diminué de 50 points de base, a été fixé à 3,11% pour le deuxième semestre de l’année 2009, en fléchissement de 18 points de base d’un semestre à l’autre.
Le taux de rémunération des comptes sur livrets auprès de la Caisse d’épargne nationale, indexé sur le taux moyen pondéré des bons du Trésor à 5 ans au cours du semestre précédent minoré de 200 points de base, a été fixé à 1,9% pour le second semestre de l’année 2009, en baisse de 10 points de base par rapport au semestre précédent.
Taux débiteurs : Le taux maximum des intérêts conventionnels des établissements de crédit, révisé en avril de chaque année sur la base de la variation du taux d’intérêt moyen pondéré des dépôts bancaires à 6 mois et 1 an enregistré au cours de l’année précédente, a été fixé à 14,4% sur la période allant du 1er avril 2009 au 31 mars 2010.


8- FINANCES PUBLIQUES
Au terme du mois de juillet 2009, l’exécution du budget s’est soldée par un excédent budgétaire de 4,5 milliards de dirhams au lieu de 15,2 milliards une année auparavant. Ce résultat est imputable à la baisse de 8,2% des recettes ordinaires, revenues à 116,7 milliards de dirhams, suite principalement à la contraction de 10% des recettes fiscales. En regard, les dépenses ordinaires se sont chiffrées à près de 85,4 milliards, en repli de 4,8% consécutivement à la baisse de 65,4% des charges de compensation. Compte non tenu de la compensation, les dépenses globales ont, toutefois, augmenté de 11,1% à la faveur d’une progression de 23,4% des dépenses d’investissement et de 8% des dépenses ordinaires, tirées par l’accroissement de 10,1% des dépenses de fonctionnement.
Compte tenu de la constitution d’arriérés de paiement pour un montant de 218 millions, l’excédent de caisse s’est établi à 4,7 milliards au lieu de 19,7 milliards un an auparavant.


9- COMPTE EXTERIEUR
Au terme des huit premiers mois de 2009, le déficit commercial a atteint 96 milliards de dirhams, en baisse de 11,8% par rapport à la même période de l’année précédente. Le taux de couverture s’est détérioré, s’établissant ainsi à 44,1% au lieu de 50,9% un an auparavant.
Chiffrées à 171,7 milliards de dirhams à fin août 2009, les importations se sont inscrites en baisse de 22,6% ou 50,1 milliards de dirhams d’une année à l’autre, suite aussi bien à l’allégement de 37,6% de la facture énergétique, revenue de 53,1 milliards de dirhams à 33,1 milliards, qu’au recul de 18,2% des importations hors pétrole. Cette tendance baissière a concerné la totalité des rubriques et plus particulièrement les achats de demi-produits et de produits bruts d’origine minérale.
Pour leur part, les exportations ont totalisé un montant de 75,7 milliards de dirhams en diminution d’un tiers sous l’effet essentiellement de la chute de 64,7% des ventes de phosphates et dérivés chiffrées à 13,3 milliards du dirhams au lieu de 37,7 milliards l’année précédente. De même, les autres exportations se sont inscrites en baisse, notamment celles de produits alimentaires et de biens d’équipement. Les expéditions de biens de consommation ont enregistré quant à eux une hausse de 1% comparativement à la même période de 2008.
Les transferts effectués par les Marocains résidant à l’étranger, d’un montant de 33,5 milliards de dirhams, ont diminué de 11,1%. Quant aux recettes de voyages, elles ont accusé un recul de 9,9% s’établissant

Le rapport de Bank al Maghrib (banque centrale marocaine) est sans contestation : la croissance du crédit immobilier au Maroc en 2009 a très nettement ralenti. Et ce n’est pas qu’à cause de la baise de dynamisme du marché sur certaines destinations.

C’est aussi qu’en voyant la situation internationale, les banques marocaines se sont dit que ce n’était pas le moment de prendre des risques (surtout qu’elles commençaient à avoir du défaut). Pourquoi exactement : laissez moi développer : imaginez que vous habitez en France et que vous avez un crédit immobilier en euros pour votre résidence principale en France et un en dirhams pour votre résidence secondaire au Maroc. Si vous perdez votre job (ou un sur deux dans le couple), et que vous n’avez plus que de quoi payer un sur les deux : lequel stopperiez vous ?

Les banques marocaines ont eu donc beaucoup de défauts, et ne vous méprenez pas certaines personnes ont eu aussi quelques difficultés au Maroc : d’où une sévère hausse des taux et un resserrement du crédit cet été 2009. La contrepartie c’est que les banques n’ont dans l’immense majorité pas réalisé leurs objectifs sur 2009. De quoi sponsoriser une forte reprise pour 2010 2011 tout de même…

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