J’ai fait un article très résumé très simplifié à propos de la désindexation des crédits à taux variables par les banques du Maroc. Voici un article plus développé que j’ai trouvé quand les échos du maroc, par un responsable banque d’un courtier en crédit immobilier marocain.

Le crédit à taux variable change d’index
. De potentielles économies sur vos mensualités
. Opter pour la nouvelle formule ou convertir votre taux variable en taux fixe… vous avez le choix

Si vous êtes en train de rembourser un crédit à taux variable, prévoyez un changement au niveau de votre mensualité à compter du second semestre. En effet, un arrêté vient d’être publié au bulletin officiel par le ministère de l’Economie et des Finances pour modifier la réglementation des intérêts applicables aux opérations de crédit. Il en ressort essentiellement une modification de l’indexation des taux variables. Ces derniers, évoluaient jusqu’à maintenant en fonction de la courbe des taux des bons du Trésor à 15 ans. Ils seront désormais indexés sur la variation annuelle du taux moyen pondéré interbancaire. Pour les personnes contractant des crédits à taux variable après l’entrée en vigueur de cette mesure, la nouvelle indexation s’applique d’office. Mais qu’advient-il des crédits antérieurs à la nouvelle disposition. Ils sont tout aussi concernés par le changement. Toutefois, les banques pour assurer la transition, devront offrir 3 options aux détenteurs de crédits à taux variables. Premier choix, adhérer au nouveau système d’indexation. Second choix, transformer la formule du crédit pour passer d’un taux variable à un taux fixe. Et troisième option, maintenir l’actuel système d‘indexation. Mais cette dernière option n’en est pas réellement une, tellement il est évident qu’elle doit être écartée (voir tableau). Car si aujourd’hui, il y a changement d’indexation des taux variables de crédit, c’est pour pallier à une flambée certaine des taux variables calculés sous l’ancienne formule (voir encadré). Quant à savoir, s’il faut se décider pour la nouvelle formule des taux variables ou pour la conversion variable- fixe, il est pour l’heure trop tôt pour se prononcer. «Au vu de l’importance du portefeuille de crédits concerné par la nouvelle mesure sur les taux, les banques réviseront nécessairement les paramètres de leurs crédits pour retomber sur leurs pieds, et l’on ne sait pas encore comment cela va se chiffrer» dit quelqu’un de chez CAFPI, le courtier en prêts immobiliers. Le professionnel y va néanmoins de son arbitrage. «Opter pour un prêt à taux fixe demeure le choix de la sureté. D’autant plus qu’on ne peut pour l’heure se prononcer sur la tendance future des taux interbancaire (le nouvel index des crédits à taux variables)». Enfin, le directeur anticipe une éventuelle concurrence entre les banques au niveau des conditions de conversion taux fixe-variable. Une manœuvre qui permettrait de recruter de la clientèle chez la concurrence.

Accroche: La nouvelle indexation devrait courir à partir du second semestre 2010

Le changement d’indexation s’imposait

Après 3 ans d’absence, le Trésor a renoué en 2010 avec le financement long terme. Mais ce retour a renchéri les taux des bons du trésor à 15 ans. Ils s’apprécient de près de 100 points de base passant de 3,4 à 4,39%, depuis la reprise des levées sur le long terme. Or ce sont ces mêmes taux qui servent de base d’indexation aux crédits à taux variable. Le risque est donc certain de voir le coût de ces derniers financements augmenter dans les mêmes proportions. D’où l’initiative de changer la formule d’indexation des crédits à taux variables et de considérer le taux moyen pondéré interbancaire au lieu des taux des BT à 15 ans. Mais signalons que pour devenir pleinement opérationnel l’arrêté publié au bulletin officiel doit être encore complété par une circulaire de Bank- Al-Maghrib. Celle-ci devrait vraisemblablement être rendue publique avant la fin du 1er semestre courant, puisque les taux variables sont révisés sur la base de la variation de leur index au dernier semestre précédent le mois de leur révision.

Selon le dernier rapport de Bank Al-Maghrib sur l’indice des prix des actifs immobiliers, le 1er trimestre 2010 a été marqué par une baisse des prix. Les prix des appartements ont reculé de 3,6%, ceux des maisons de 2,9% et ceux des villas de 6%.

Les prix des actifs immobiliers résidentiels enregistrent une importante baisse au 1er trimestre 2010. En effet, après avoir augmenté, d’un trimestre à l’autre, de 1,4% et de 1,2% respectivement au cours du 3ème et du 4ème trimestre 2009, ils se sont repliés de 3,3%. C’est ce qu’a révélé le dernier rapport de Bank Al-Maghrib sur l’indice des prix des actifs immobiliers, expliquant ce repli par la baisse de 3,6% des prix des appartements, de 2,9% des maisons et de 6% des villas. Aussi, en glissement annuel, les prix des biens immobiliers résidentiels demeurent également inférieurs de 2,2%, à ceux observés au même trimestre un an auparavant. En matière de régions, le rapport signale que les tendances des prix ne sont pas uniformes. Des baisses assez marquées, en glissement annuel, ont été observées dans les régions de Gharb-Chrarda-Beni Hssen, Meknès-Tafilalet, et Marrakech-Tensift-Al Haouz, alors que des hausses importantes ont été relevées dans les régions de Fès-Boulemane, l’Oriental et Taza-Al Houceima-Taounate. Les autres régions ont connu des variations des prix allant d’une baisse de 2,6% à une hausse de 5%. Pour ce qui est des volumes, selon les données arrêtées par le rapport, 35 jours après le premier trimestre, les ventes des biens immobiliers résidentiels immatriculés au niveau de l’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie (ANCFCC) ont connu au cours du 1er trimestre 2010, une baisse de 1,4% sur un an, pour s’établir à près de 15.520 transactions. Ce repli des ventes a concerné les trois catégories de logements, toutefois à des degrés divers. Ainsi, au niveau régional, les ventes ont reculé dans les régions de Marrakech-Tensift-Al Haouz, l’Oriental, Rabat-Salé-Zemmour-Zaer, Tadla-Azilal, Tanger-Tétouan, et Fès-Boulemane, les autres régions ayant connu des augmentations des ventes. De façon générale, le rapport signale un repli des prix immobiliers au cours du 1er trimestre 2010 aussi bien d’un trimestre à l’autre qu’en glissement annuel. Par catégorie, seuls les prix des maisons ont légèrement augmenté en rythme annuel. Aussi, le premier trimestre 2010 a été marqué par une forte disparité de l’évolution des prix immobiliers au niveau régional et une baisse du nombre des transactions pour les différentes catégories de logements. Pour ce qui est des trois catégories de logements, les prix des appartements se sont inscrits en repli de 3,6% au 1er trimestre 2010 après les hausses de 1,5 et de 1,4% respectivement au 3ème et au 4ème trimestre 2009. Aussi, selon le même rapport, sur un an, les prix ont également reculé de 3,2%. Cette baisse a concerné toutes les villes à l’exception de celles d’Agadir, de Fès et de Rabat. Le volume des ventes des appartements, qui ont représenté près de 93% des transactions, a pour sa part connu une contraction globale de 1,2% en glissement annuel, pour atteindre 14.074 unités. Par région, les baisses les plus marquées du nombre de transactions ont été enregistrées dans les régions de Marrakech-Tensift-Al Haouz et de Rabat-Salé-Zemmour-Zaer alors que des hausses importantes ont été observées au niveau du Gharb-Chrarda-Beni Hssen et de Taza-Al Hoceima-Taounate. Concernant les prix des maisons, après la hausse de 1,8% le trimestre précédent, ils ont baissé de 2,9% au 1er trimestre 2010. En revanche, ils ont progressé de 0,7% en rythme annuel, en liaison avec la hausse des prix dans les villes de Rabat, de Kénitra et de Tanger. La baisse des prix a été observée notamment dans les villes de Meknès, de Casablanca, de Marrakech et d’El Jadida. Le marché des maisons, qui représente environ 5,5% du marché national, a enregistré plus de 1.200 transactions, en repli de 4,5% sur un an et de 12,1% d’un trimestre à l’autre. Par ailleurs, les prix des villas se sont contractés de 6% d’un trimestre à l’autre et de 5,3% sur un an. À l’exception de la ville d’Agadir où les prix des villas ont augmenté en glissement annuel, les autres villes pour lesquelles l’indice est calculé ont connu un repli des prix. Le marché des villas, qui représente moins de 2% du marché national, a enregistré 241 transactions, en recul de 17,5% d’un trimestre à l’autre et de 0,8% sur un an.


Par : Dounia Mounadi

Salut à tous,

Tout le monde ne parle plus que de ça : la nouvelle indexation des crédits à taux variables au Maroc.


Comme personne ne comprends laissez moi vous vulgariser ça à mort en deux secondes :

- Le trésor marocain veut emprunter long terme

- Hors pour l’instant au Maroc le trésor était sur le même marché que le crédit immobilier

- D’où la désindexation, pour que chaque marché puisse évoluer tranquillement.

La question qui se pose maintenant est pour les crédit en cours : pour es gens avec leurs crédit immobilier à taux variable au Maroc par des banques marocaines, que va-t-il exactement se’ passer ?

Les décrets d’application devraient suivre pour nous éclaircir.


A+
Thierry

Depuis le temps qu’on l’attendait !
C’est merveilleux ! Il vient d’être publié officiellement : le document de référence d’indice de la banque centrale marocaine (BAM – Bank Al Maghirb sur les cout de l’immobilier au Maroc. Je vous en livre ici le résumé et l’introduction, avant de passer dans l’article à suivre sur la méthodologie).
Vous pouvez le télécharger en cliquant dessus (ou click droit téléchargerindice prix immobilier maroc bam.


Pourquoi ça m’intéresse sur credit immobilier maroc ? Parce que les prix des biens qu’on achète servent de référence pour les hypotèques pour les prêts. Aujourd’hui comme il n’y a pas de prix de références les banques marocaines le fonds au nez du directeur de région, ou alors envoient des experts (ce qui coutent de l’argent et prend du temps). A terme avec ces indices de référence, ce sera beaucoup plus facile ! Et pour les acheteurs étrangers , bye bye les arnaques, ils sauront si les prix de vente sont réalistes !

Bank Al-Maghrib et l’Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC), ont conjointement mis en place un cadre de suivi des prix des actifs immobiliers au Maroc. Ce dernier est constitué d’un indice global des prix sur le marché secondaire des biens résidentiels à l’échelle nationale, ainsi que des indices des prix spécifiques aux catégories de logements Appartement, Maison et Villa au niveau national, par région et pour les grandes villes de Rabat, Casablanca, Marrakech, Tanger, Fès, Oujda, El Jadida, Kenitra, Meknès et Agadir.
Ce dispositif, le premier en la matière au niveau national, devrait contribuer à améliorer le suivi du secteur, la transparence et le bon fonctionnement du marché immobilier. Il permettra également, en matière de politique monétaire, de supervision bancaire et de stabilité financière, de compléter le cadre d’analyse des pressions inflationnistes et de renforcer les outils d’évaluation des risques financiers liés aux fluctuations des prix des actifs.
Le présent document identifie les principales approches utilisées au niveau international pour l’élaboration des indices des prix immobiliers. Ensuite, il aborde les aspects liés aux données et leur traitement, avant d’exposer en détail la démarche méthodologique adoptée dans le cadre de ce travail.


INTRODUCTION
Le secteur immobilier joue un rôle de plus en plus déterminant dans l’économie nationale, étant donné l’ampleur de ses effets de diffusion sur les autres secteurs et les implications des évolutions des prix des
actifs immobiliers sur l’inflation, la politique monétaire, la supervision bancaire et la stabilité financière.
La mise en place d’un dispositif de suivi des prix des actifs immobiliers revêt de ce fait une importance cruciale, de par son apport potentiel en matière d’amélioration de la transparence et du fonctionnement du marché immobilier, ainsi que de renforcement du suivi de la conjoncture sectorielle. En outre, la disponibilité de données infra annuelles sur les prix des actifs immobiliers permettra d’affiner les cadres de suivi et d’analyse en matière de politique monétaire, de supervision bancaire et de stabilité financière.
Le secteur immobilier est très hétérogène par nature, ce qui rend difficile une approche unique des prix pratiqués, du fait que la formation des prix des différents biens est influencée par des caractéristiques
intrinsèques (superficie, nombre de pièces, âge, etc.) et de localisation géographique des biens immobiliers. De même, des variations des prix moyens peuvent avoir lieu en raison des changements dans la composition des logements vendus d’une période à l’autre et se traduire ainsi par un profil d’évolution des prix qui ne reflète pas les conditions effectives d’offre et de demande sur le marché immobilier. A titre d’illustration, les transactions peuvent concerner essentiellement des appartements haut de gamme au cours d’un trimestre et porter majoritairement sur des appartements économiques le trimestre suivant.
Dans le but de limiter l’effet d’une ou de plusieurs contraintes susmentionnées et en fonction de la nature et richesse des bases de données disponibles, plusieurs approches d’élaboration des indices des prix des actifs immobiliers sont adoptées au niveau international. Après une discussion des plus utilisées parmi ces approches, ce document présente une description des données disponibles au niveau national et de leur traitement avant de se focaliser sur la méthode retenue et les motifs de son choix.