AZZEDINE Lahrichi et Az-El-Arab Kettani sont deux promoteurs immobiliers qui ont voué à leur premier projet commun une véritable passion. «Les villas California Eden ont été conçues en totale harmonie avec l’environnement. Elles se distinguent par la qualité des matériaux et des prestations proposées», indique Azzedine Lahrichi, promoteur dans le groupe Home Invest. La société vient, en effet, d’investir quelque 300 millions de DH pour la réalisation d’un espace résidentiel constitué de 72 villas.
D’une superficie de 6,5 hectares, le site est implanté à Casablanca, non loin de la forêt de Bouskoura. L’ensemble des villas sera livré au cours du 3e trimestre 2011.
Selon Mehdi Kettani, directeur associé du groupe Home Invest, «les travaux sont avancés à 40%». Aussi, «près de 30% des villas sont déjà commercialisées», renchérit-il. La commercialisation de la seconde tranche vient tout juste d’être lancée. Les prix de vente varient entre 6,7 et 8,5 millions de DH. «Toutes les propriétés sont construites dans des lots privatifs de 500 à 1.000 m2 pour une superficie construite de 510 m2 (dont 80 m2 de terrasse) s’étalant sur trois niveaux (sous-sol, rez-de-chaussée, étage)», souligne Kettani.
Le projet California Eden a été pensé de façon à ce que chaque résident se sente «dépaysé». «Notre objectif est d’offrir aux clients un habitat luxueux non loin du centre palpitant de la capitale économique et une vie bercée par la nature, plus saine et moins stressante», tient à préciser Kettani. Outre le volet environnement, la conception du projet est, également, marquée par l’installation de grandes baies vitrées et de verrières. Ce qui offre un éclairage naturel qui illumine chaque pièce de la villa tout au long de la journée. Aussi, une attention particulière a été portée à l’utilisation des matériaux nobles tels le marbre, le parquet et les pierres naturelles.
Les architectes ont opté, également, pour l’installation de capteurs d’énergie solaire, mais aussi pour l’isolation thermique. Cette dernière permet, en effet, une régulation confortable de la température intérieure.
Pour ce qui est du financement, le groupe Home Invest a conclu des formules de financement avec plusieurs banques offrant aux futurs acquéreurs des conditions avantageuses. «Notre société cautionne ainsi le client entre le moment de réservation du bien et sa livraison pour faciliter l’octroi du crédit bancaire», explique Kettani.
A noter que les premiers acquéreurs des villas California Eden sont principalement des cadres supérieurs, entrepreneurs et marocains résidents à l’étranger.


72 villas à livrer fin 2011.
Coût du projet: 300 millions de DH.

Le dernier rapport de Bank Al-Maghrib dévoile à la fois un ralentissement du rythme de progression des prêts aux promoteurs immobiliers et une légère hausse de celui des crédits à l’habitat.


Les banques continuent à débloquer des crédits immobiliers, mais plus pour les particuliers que pour les professionnels. Dans le dernier rapport de Bank Al-Maghrib, rendu public suite à la tenue de son conseil, mardi 22 décembre, à Rabat, on souligne que les crédits immobiliers se sont accrus au mois d’octobre de 12,2% en variation annuelle, après 16,3% le trimestre précédent. Un changement du rythme qui dévoile à la fois un ralentissement du rythme de progression des prêts aux promoteurs immobiliers et une légère hausse de celui des crédits à l’habitat. En revanche, les prêts à la consommation n’ont pas connu de variations mensuelles significatives durant la même période et ont maintenu leur rythme annuel de décélération à 19,3% contre 21,3% au titre des trois derniers mois, selon la même source.
Dans le même rapport, l’analyse par objet économique a montré que le recul du rythme de croissance du crédit bancaire au cours de l’année 2009 a concerné l’ensemble des catégories, à l’exception des prêts à l’équipement qui ont contribué à hauteur de 5 points de pourcentage à la variation en glissement annuel du crédit global. En effet, les crédits à l’équipement continuent de progresser à un rythme annuel soutenu, soit 24,8% en octobre après 25,8% au cours du trimestre passé. Une évolution qui traduit la dynamique d’investissement de certaines entreprises, en particulier celles relevant des secteurs de l’industrie extractive, des transports et communications, ainsi que celles opérant dans le secteur de la production et de la distribution d’électricité et des produits pétroliers.La banque centrale relève aussi la poursuite de l’atténuation du rythme de progression annuel du crédit bancaire, revenu de 14,9% au troisième trimestre 2009 à 10,7% en octobre. Globalement, et en dépit de son ralentissement lié à celui de la croissance économique non agricole, le crédit bancaire continue d’évoluer selon un taux de progression soutenu. La ventilation du crédit par agent économique demeure caractérisée par la prépondérance des concours alloués aux entreprises, bien que ces derniers aient connu un ralentissement de leur croissance en glissement annuel, passée de 16,7% au troisième trimestre 2009 à 12% en octobre, annonce-t-on dans ce rapport. Pour leur part, les prêts accordés aux particuliers n’ont pas connu de variations significatives en octobre, progressant à un rythme annuel de 12,2% par rapport au trimestre précédent.
Le rapport de Bank Al -Maghrib s’est également intéressé aux taux d’intérêt. Ainsi, et pour les conditions débitrices, les résultats de l’enquête de la banque centrale auprès des banques pour le troisième trimestre 2009 montrent une stabilité du taux moyen pondéré du crédit bancaire à 6,53%. Ce constat recouvre toutefois des évolutions divergentes des taux appliqués aux différentes catégories de prêts. En effet, le taux sur les crédits à l’équipement, davantage volatile comparativement aux autres, a marqué la plus forte hausse d’un trimestre à l’autre, tandis que celui sur les facilités de trésorerie, n’a que légèrement augmenté. À l’inverse, les taux appliqués aux crédits à l’immobilier et à la consommation se sont inscrits en baisse respectivement de 14 et de 7 points de base, selon la même source. Par ailleurs, cette réunion du consiel de Bank Al-Maghrib a été également marquée par le maintien du taux directeur inchangé à 3,25%, dans un contexte, «marqué par une orientation à la baisse des risques et une prévision centrale de l’inflation en ligne avec l’objectif de stabilité des prix».

Depuis le début de la crise, en septembre 2008, la préservation des emplois et l’accompagnement des entreprises étaient les deux principales préoccupations des pouvoirs publics. Mais la rétraction de l’activité a également des retombées sur le secteur du crédit. Car un salarié qui perd son emploi ou une entreprise qui ferme c’est aussi un client qui n’est plus en mesure d’honorer ses crédits. Au Maroc, certes, on n’en est pas encore au scénario catastrophe qui s’est produit aux Etats-Unis, en Angleterre ou en Espagne. Mais une chose est sûre : chez les banques et sociétés de financement, l’évolution des créances en souffrance, les impayés en d’autres termes, montrent des signes d’inquiétude avec un volume d’encours et des provisions qui ont beaucoup augmenté durant le premier semestre 2009. Les statistiques mensuelles les plus récentes du Groupement professionnel des banques du Maroc (GPBM), arrêtées jusqu’à fin août, ne donnant pas d’indications précises, c’est plutôt du côté des résultats semestriels des banques qu’il a fallu se tourner pour avoir une idée des créances provisionnées pour défaut de paiement.

Les banques du maroc et le credit

Recouvrement rivilégier le rééchelonnement d’abord

Pour faire face aux impayés qui augmentent, les banques et les sociétés de financement ont musclé leurs moyens de recouvrement. «Les établissements s’organisent pour réagir plus rapidement au niveau du recouvrement des créances notamment en renforçant leurs équipes de recouvrement et en multipliant les relances des clients» , souligne-t-on auprès de l’Association professionnelle des sociétés de financement (APSF). Concrètement, les équipes de recouvrement commencent par proposer à leurs clients un rééchelonnement du crédit pour les aider à dépasser cette situation. «En matière d’impayés, il y a deux sortes de clients : ceux qui n’ont pas de quoi payer l’échéance et qui se voient appliquer la première procédure et ceux qui payent les créanciers les plus exigeants et essayent de négocier avec les autres. Pour cette seconde catégorie, nous essayons d’être très exigeants en mettant la pression avec des relances régulières», précise Aziz Cherkaoui, DGA de Salafin.


source aujourd’hui lemaroc

Selon les banquiers, la prime de risque dont profite la Caisse centrale de garantie rend le produit non attractif. Le taux d’intérêt moyen appliqué est de 5,74% et le taux plancher du crédit classique se situe à 5,5%. Pour la CCG, il faut simplement que le produit atteigne suffisamment de notoriété.

Damane Essakane, le fonds étatique destiné à garantir les crédits immobiliers, présente des résultats mitigés. Si le Fogarim, produit garantissant les crédits immobiliers contractés par les particuliers à revenus faibles ou irréguliers -ou non affiliés à la Caisse nationale de sécurité sociale (CNSS)- a trouvé sa vitesse de croisière en franchissant la barre des 50 000 dossiers au 28 septembre dernier, il en va différemment pour la nouvelle version du Fogaloge entrée en vigueur depuis avril 2009. Rappelons qu’initialement destiné aux fonctionnaires, ce produit de garantie a été élargi aux salariés du secteur privé et aux professions libérales avec pour objectif de favoriser l’accès à la propriété pour la tranche de population relavant de la classe moyenne. Le nouveau produit permet ainsi le financement de l’acquisition ou de la construction du logement principal pour un montant du prêt maximum de 800 000 DH et un financement pouvant atteindre 100% du coût global de l’acquisition. L’effet de la garantie étatique permet de baisser le taux d’intérêt (fixe) des crédits qui seront alloués dans le cadre de ce produit. La durée de remboursement a également été adaptée à la classe moyenne puisqu’elle peut atteindre 25 ans.


De ce fait, et depuis la signature de la convention comportant la nouvelle mouture, plusieurs banques ont annoncé en grande pompe des crédits immobiliers adaptés à cette garantie. Six mois après le lancement donc, et en dépit de l’importance de la classe moyenne qui représente, selon les dernières statistiques du HCP plus de 50% de la population marocaine, la garantie du Fogaloge, spécialement destinée à cette frange de la population, peine à décoller. La Caisse centrale de garantie (CCG) qui centralise tous les dossiers de crédits relatifs aux deux garanties (Fogarim et Fogaloge) a, à ce jour, enregistré moins de 500 dossiers de crédits garantis par le Fogaloge pour un montant global de 120,6 MDH. L’engagement du Fogaloge s’élève à 59,6 MDH. La timidité de cette garantie s’explique par plusieurs raisons. A la CCG, on impute d’abord cela à la jeunesse du produit qui a été lancé sur le marché bancaire en avril dernier. «L’évolution mensuelle des crédits garantis par le Fogaloge laisse présumer une amélioration des performances du fonds à partir de 2010», tient à préciser Abdelaziz Bounekhla, chef du département des engagements délégués et des fonds sociaux à la CCG. Chiffres à l’appui, M.Bounekhla explique que la caisse avait enregistré 76 dossiers en juin dernier contre 55 en juillet, 62 en août et 115 en septembre, alors que du 1er septembre 2003 (NDLR, date de lancement de la première version du Fogaloge) à fin mai 2009, seulement 137 dossiers avaient été enregistrés. «Nous pouvons constater une nette amélioration des performances de la nouvelle version de cette garantie qui couvre actuellement 445 crédits immobiliers», fait remarquer M.Bounekhla. Selon lui, la garantie du Fogaloge n’est pas encore très connue de la clientèle cible. «Certes, plusieurs banques proposent actuellement des crédits garantis par le Fogaloge, mais le produit n’est pas encore bien assimilé au niveau des agences bancaires. D’ailleurs, nous démarrons à la mi-octobre une tournée dans les agences à travers tout le Royaume pour communiquer sur cette garantie et sur les avantages qu’elle offre pour les salariés du secteur privé y compris ceux de la classe moyenne» , explique-t-on auprès de la CCG. Ventilé par établissement bancaire, c’est Wafa Immobilier qui prend la tête du classement des banques ayant commercialisé le plus de produits adossés à ladite garantie avec 171 dossiers. La filiale d’Attijariwafa bank est suivie par le CIH avec 115 dossiers, la Banque populaire (85) et la BMCE Bank (52). Le Crédit Agricole du Maroc (15 dossiers) et la SGMB (4) ferment la marche.

84% des crédits accordés à des taux variant entre 5 et 6%
Les banquiers, eux, avancent une tout autre raison pour expliquer la petite forme du Fogaloge. «Les crédits immobiliers garantis par le Fogaloge ne constituent pas toujours la meilleure offre puisque ces produits peuvent parfois coûter plus cher que le crédit immobilier standard. La faute à une prime de risque qui profite à la CCG et qui augmente le taux d’intérêt dudit crédit» , explique un banquier de la place. En clair, pour garantir les crédits immobiliers contractés par des salariés de la classe moyenne, la CCG perçoit une marge sur taux d’intérêt qui correspond au risque qui plane sur la caisse en cas d’impayé. Mais cette prime pose manifestement problème puisqu’elle renchérit le taux d’intérêt et rend par conséquent la garantie moins intéressante pour le client final. Un avis que ne partage pas la direction de la CCG. «Il est vrai que la caisse perçoit une prime sur chaque dossier garanti. Cette prime est comprise dans le taux d’intérêt, mais elle ne le rend pas plus cher que le taux standard puisque la garantie souveraine qu’offre le Fogaloge doit réduire d’au moins 50 points de base le taux d’intérêt. C’est d’ailleurs cette garantie souveraine qui se trouve à la base du système du Fogaloge censé réduire le taux d’intérêt», est-il expliqué. La prime sert à éviter un recours aux fonds publics en cas de défaillance des clients, précise-t-on en substance. Quoi qu’il en soit, les taux de crédit utilisés par les différentes banques pour la garantie Fogaloge depuis avril dernier varient entre 5 et 6%. Près du tiers des crédits adossés à cette garantie ont été accordés sur la base d’un taux d’intérêt compris entre 5 et 5,5% alors que 84% des crédits ont été accordés à des taux variant entre 5 et 6%. Au final, globalement, le taux d’intérêt moyen pratiqué par les banques pour les crédits garantis par le Fogaloge est de 5,74%, prime de risque CCG incluse. Or, sachant que le taux plancher correspondant à un crédit immobilier classique est de 5,5% et que nombre de banques s’alignent sur ce seuil ou -hypothèse- prélèvent une marge inférieure à la prime de risque octroyée à la CCG, l’on comprend aisément que le crédit Fogaloge ne fasse pas le poids. Attendons de voir ce que donnera le produit quand il sera plus connu, mais il semble clair que même si écart en faveur du Fogaloge il y ait, il est manifestement trop faible pour créer cette baisse recherchée de 50 points de base par rapport au crédit classique.


A noter que les courtiers comme CAFPI proposent ce genre de produit avec comparaison par rapport à un crédit classique.

source : lavieeco

Rejoignez le forum pour discuter de ce thème ! - (1) Messages