Depuis le temps qu’on l’attendait !
C’est merveilleux ! Il vient d’être publié officiellement : le document de référence d’indice de la banque centrale marocaine (BAM – Bank Al Maghirb sur les cout de l’immobilier au Maroc. Je vous en livre ici le résumé et l’introduction, avant de passer dans l’article à suivre sur la méthodologie).
Vous pouvez le télécharger en cliquant dessus (ou click droit téléchargerindice prix immobilier maroc bam.


Pourquoi ça m’intéresse sur credit immobilier maroc ? Parce que les prix des biens qu’on achète servent de référence pour les hypotèques pour les prêts. Aujourd’hui comme il n’y a pas de prix de références les banques marocaines le fonds au nez du directeur de région, ou alors envoient des experts (ce qui coutent de l’argent et prend du temps). A terme avec ces indices de référence, ce sera beaucoup plus facile ! Et pour les acheteurs étrangers , bye bye les arnaques, ils sauront si les prix de vente sont réalistes !

Bank Al-Maghrib et l’Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC), ont conjointement mis en place un cadre de suivi des prix des actifs immobiliers au Maroc. Ce dernier est constitué d’un indice global des prix sur le marché secondaire des biens résidentiels à l’échelle nationale, ainsi que des indices des prix spécifiques aux catégories de logements Appartement, Maison et Villa au niveau national, par région et pour les grandes villes de Rabat, Casablanca, Marrakech, Tanger, Fès, Oujda, El Jadida, Kenitra, Meknès et Agadir.
Ce dispositif, le premier en la matière au niveau national, devrait contribuer à améliorer le suivi du secteur, la transparence et le bon fonctionnement du marché immobilier. Il permettra également, en matière de politique monétaire, de supervision bancaire et de stabilité financière, de compléter le cadre d’analyse des pressions inflationnistes et de renforcer les outils d’évaluation des risques financiers liés aux fluctuations des prix des actifs.
Le présent document identifie les principales approches utilisées au niveau international pour l’élaboration des indices des prix immobiliers. Ensuite, il aborde les aspects liés aux données et leur traitement, avant d’exposer en détail la démarche méthodologique adoptée dans le cadre de ce travail.


INTRODUCTION
Le secteur immobilier joue un rôle de plus en plus déterminant dans l’économie nationale, étant donné l’ampleur de ses effets de diffusion sur les autres secteurs et les implications des évolutions des prix des
actifs immobiliers sur l’inflation, la politique monétaire, la supervision bancaire et la stabilité financière.
La mise en place d’un dispositif de suivi des prix des actifs immobiliers revêt de ce fait une importance cruciale, de par son apport potentiel en matière d’amélioration de la transparence et du fonctionnement du marché immobilier, ainsi que de renforcement du suivi de la conjoncture sectorielle. En outre, la disponibilité de données infra annuelles sur les prix des actifs immobiliers permettra d’affiner les cadres de suivi et d’analyse en matière de politique monétaire, de supervision bancaire et de stabilité financière.
Le secteur immobilier est très hétérogène par nature, ce qui rend difficile une approche unique des prix pratiqués, du fait que la formation des prix des différents biens est influencée par des caractéristiques
intrinsèques (superficie, nombre de pièces, âge, etc.) et de localisation géographique des biens immobiliers. De même, des variations des prix moyens peuvent avoir lieu en raison des changements dans la composition des logements vendus d’une période à l’autre et se traduire ainsi par un profil d’évolution des prix qui ne reflète pas les conditions effectives d’offre et de demande sur le marché immobilier. A titre d’illustration, les transactions peuvent concerner essentiellement des appartements haut de gamme au cours d’un trimestre et porter majoritairement sur des appartements économiques le trimestre suivant.
Dans le but de limiter l’effet d’une ou de plusieurs contraintes susmentionnées et en fonction de la nature et richesse des bases de données disponibles, plusieurs approches d’élaboration des indices des prix des actifs immobiliers sont adoptées au niveau international. Après une discussion des plus utilisées parmi ces approches, ce document présente une description des données disponibles au niveau national et de leur traitement avant de se focaliser sur la méthode retenue et les motifs de son choix.

Les banques françaises n’ont pas souffert excessivement de la crise financière mondiale. Elles ont remboursé les prêts accordés par l’Etat
Après la crise de croissance, le problème de la dette publique. Une action coordonnée des Etats est nécessaire pour s’en sortir sans dégâts.
Pour le Maroc, malgré une décélération, le potentiel de croissance du crédit reste important.

Figure mondialement connue du monde de la Finance, dirigeant de banques depuis 27 ans, artisan de la privatisation du Crédit Commercial de France en 1987 et de la fusion entre BNP et Paribas, en 1993, président de la commission en charge de l’étude sur la dette de la France, en 2005, Michel Pébereau, diplômé de Polytechnique et de l’ENA et qui préside le conseil d’administration de BNP Paribas depuis 2004, était de passage au Maroc le 22 janvier dernier à l’occasion du lancement de la banque privée de la BMCI, filiale du groupe. Il nous livre ses impressions sur le système bancaire mondial et les répercussions de la crise internationale.


L’année 2009 a été marquée par le redressement des agrégats de plusieurs banques mondiales qui avaient souffert de la crise. Comment BNP Paribas a-t-elle terminé cet exercice ?
BNP Paribas publiera ses résultats annuels le 17 février. Il faudra donc patienter jusqu’à cette date pour les connaître. Le groupe a résisté, trimestre après trimestre, mieux que la plupart de ses concurrents. Il est resté à l’écart des produits toxiques. Il a une gestion des risques rigoureuse. Le modèle de BNP Paribas, qui repose sur un équilibre stable des métiers associé à une gestion des risques professionnelle et prudente, a bien joué son rôle d’amortisseur depuis le début de la crise.
En 2009, nous avons fait une grande opération de croissance externe, avec l’acquisition de Fortis. C’est la seule opération transfrontière de cette envergure qui ait été réalisée en Europe pendant cette crise. BNP Paribas est désormais la première banque de la zone euro par le niveau des dépôts, avec quatre marchés domestiques en Europe : la Belgique, la France, l’Italie et le Luxembourg.

Quelques chiffres… ?
Sur les 9 premiers mois de l’année, nous avons réalisé un bénéfice net de 4,5 milliards d’euros, à peu près comme sur la même période de 2007. Il faut rappeler qu’au plus fort de la crise financière, en 2008, nous avons gagné de l’argent : 3 milliards d’euros.


Qu’est-ce qui a alimenté la croissance du secteur bancaire en 2009 ?
Les activités de banque de financement et d’investissement ont recommencé à générer des bénéfices de façon normale, alors qu’en 2008 elles avaient été en perte. Les activités de banque de détail ont en revanche été affectées par les effets de la crise économique. Le coût du risque est plus élevé. Mais globalement la banque de détail reste largement profitable.

Un coût du risque qui augmente finalement de combien ?
Pour le groupe, le coût du risque a doublé sur les 9 premiers mois de 2009 par rapport à la même période 2008, pour atteindre 6,5 milliards d’euros, ce qui représente un taux annualisé de 1,4% des encours pondérés Bâle I, contre 0,8% sur la même période de l’année 2008. Cette hausse est le résultat d’une dégradation dans l’ensemble de nos métiers. Le coût du risque annualisé dépasse 3% des encours pondérés pour nos activités de banque de détail aux Etats-Unis et dans certains pays émergents comme l’Ukraine, ainsi que pour nos activités de crédits spécialisés aux particuliers. Il est plus modéré, autour de 1%, pour nos activités de banque de financement et d’investissement. Il est inférieur à 1% pour nos marchés domestiques.

Après la crise du crédit et les plans de relance massifs, ne doit-on pas craindre une crise de dette publique ?
La crise de confiance provoquée, au niveau mondial, par la faillite de Lehman Brothers, n’a pas de précédent. Elle a failli provoquer une crise systémique du monde financier et une récession très profonde de l’économie. L’intervention des Etats et des banques centrales était indispensable pour éviter des enchaînements catastrophiques. Elle a eu lieu, de façon coordonnée, au niveau européen et au niveau international.
On ne peut donc que s’en féliciter. C’est vrai que l’ampleur des déficits publics qui en résulte pose, dans plusieurs pays, de très sérieux problèmes de dette publique. Il faudra que chacun s’attaque à ces problèmes, avec ses moyens et son calendrier, dès que les perspectives de croissance seront assurées.

Il y a un dilemme entre la nécessité de continuer à relancer l’économie et le risque de tomber dans le surendettement. Beaucoup de pays craignent de stopper leurs plans de relance trop tôt…
Il était indispensable que les banques centrales assurent la liquidité du système financier. Et il est incontestable que les Etats ont eu raison d’augmenter les déficits publics pour freiner la récession, tant la crise de confiance était importante et générale. Nous étions dans une situation où les ménages freinaient leur consommation, et les entreprises leurs embauches, les uns et les autres gelant leurs investissements. Grâce à cet effort considérable des Etats, la chute de la production a été interrompue dans la plupart des pays de l’OCDE au 3e trimestre 2009 sauf au Royaume-Uni et en Espagne. Mais cela a conduit dans plusieurs pays à des niveaux préoccupants de déficits et d’endettement public, et à une création monétaire considérable. A quel moment faudra-t-il commencer la remise en ordre ? J’ai le sentiment que, là aussi, il faudra une coordination entre Etats et banques centrales, d’une part, et entre Etats eux-mêmes, d’autre part, pour que l’on agisse, pour chaque pays, au bon moment.

Et tout cela prendrait combien de temps ?
Il va falloir engager des politiques rigoureuses de gestion monétaire et budgétaire avant la fin de l’année. La remise en ordre prendra certainement plusieurs années, sous peine de freiner la croissance.


Ne craignez-vous pas d’autres surprises liées aux subprimes ?
BNP Paribas n’a jamais fait de crédits subprimes. Pourtant nous avons une importante activité de banque de détail aux Etats-Unis, sur la côte ouest avec Bank of the West, dont le siège est en Californie, l’un des Etats américains les plus affectés par cette crise. Notre exposition au risque «subprime» est restée très marginale.

Vous avez bien perdu des sous au titre de l’affaire Madoff…
Nous avons effectivement perdu de l’argent du fait de la faillite des fonds Madoff. Toutefois, BNP Paribas n’a fait aucun investissement pour compte propre dans les hedge funds dont les actifs étaient gérés par Bernard Madoff Investment Securities. Les pertes proviennent de nos activités de marchés et de prêts collatéralisés à certains fonds qui ont investi dans les hedge funds en question. Nous avions donné ces indications au marché dès que l’affaire Madoff a été connue.
Nos métiers de gestion et de conseil en épargne n’ont pas prescrit de ces fonds Madoff ou de fonds contenant du Madoff à leurs clients.

Quels enseignements avez-vous tirés de la crise ? Avez-vous opéré des changements dans vos orientations stratégiques ?
Nous considérons que rien ne sera jamais comme avant la crise. Les banques françaises ne sont pas responsables de cette crise. La France est d’ailleurs, avec l’Italie et le Canada, l’un des rares grands pays industrialisés dont le système bancaire a traversé la crise sans que l’une de ses grandes banques soit en perte, mais nous reconnaissons bien sûr que nous avons, avec tous nos confrères, une responsabilité collective dans la crise qu’ont provoquée les dérives de certains.
Pour ce qui concerne BNP Paribas en particulier, nous n’avons pas changé nos orientations stratégiques : notre modèle a montré sa résistance durant la crise, puisque nous sommes restés bénéficiaires chaque année, y compris en 2008. Notre banque de financement et d’investissement a même dégagé un résultat cumulé depuis le 1er juillet 2007, point de départ de la crise, toujours bénéficiaire pendant cette période. Cependant, nous avons réduit ou recentré un certain nombre d’activités dans notre pôle de banque de financement et d’investissement.

Plusieurs banques et grandes sociétés se sont retirées des marchés étrangers pour faire face à la crise. Qu’en est-il de vos participations stratégiques à l’international ?
Plusieurs banques, qui ont bénéficié d’aides massives et spécifiques de l’Etat, sont ou seront en effet contraintes de fermer ou de vendre certaines de leurs activités hors de leur marché domestique. C’est tout à fait souhaitable pour que la concurrence entre établissements s’exerce de façon équitable. Je voudrais ouvrir, ici, une parenthèse, pour préciser que les concours que l’Etat a faits aux banques françaises sont aujourd’hui presque intégralement remboursés et ils ont même rapporté aux contribuables deux milliards d’euros, in fine.
Pour en revenir aux participations à l’international, notre situation est très différente. Nous avons réussi à réaliser une opération de croissance externe d’envergure durant cette crise. L’acquisition de Fortis nous apporte notamment deux nouveaux marchés domestiques en Europe : la Belgique et le Luxembourg. Dans la banque de détail, nous avons des positions stratégiques dans le Bassin méditerranéen, avec une forte présence en Turquie. Nous sommes également présents en Ukraine. Et avec Fortis, nous avons désormais une base solide en Pologne. Nous adaptons notre dispositif à la crise, mais nous n’avons pas l’intention de nous retirer.

Si bien que votre processus de croissance externe n’est pas remis en cause…
BNP Paribas est une très grande entreprise avec 200 000 personnes dans plus de 80 pays, avec trois grands domaines d’activité. Nos revenus se répartissent dans des proportions à peu près stables depuis la création de BNP Paribas : plus de 50% pour la banque de détail, un peu moins d’un tiers pour la banque de financement et d’investissement et un sixième pour la gestion d’actifs. Notre projet c’est de continuer à développer nos activités par croissance interne, sans exclure quelques croissances externes opportunistes. Mais nous n’avons pas l’intention de faire à nouveau un grand saut comme celui de Fortis dans un proche avenir.


Peut-on dire que les pays émergents dans lesquels vous êtes présents se sont bien tirés de la crise ? Quid du Maroc ?
Concernant le Maroc et de manière générale pour plusieurs pays émergents dont les économies sont très liées aux économies européenne et américaine, on peut dire que les effets de la crise internationale se sont fait sentir un peu plus tard que dans les pays développés et qu’ils perdurent encore aujourd’hui. Cette crise a aussi impacté l’économie marocaine. Cependant, ses effets négatifs ont été certainement amoindris par la bonne année agricole qu’a connue le Maroc en 2009, et qui a été favorable à la croissance. Celle-ci a été maintenue à un niveau remarquable, plus de 5%, grâce également aux mesures prises par l’Etat pour soutenir les investissements, l’emploi et la demande intérieure. Le Maroc a des finances publiques saines.

Que pensez-vous du secteur bancaire marocain ?
C’est un des plus avancés et structurés de la région. C’est un bon système, solide et fiable, peu exposé aux risques internationaux, et déjà très concentré autour de sept à huit opérateurs qui font le marché. Il s’est beaucoup développé et modernisé ces dernières années grâce notamment à la politique menée par la banque centrale et son gouverneur, M. Jouahri. Les mesures de régulation qui ont été prises, notamment l’instauration de ratios prudentiels forts montrent bien leur rôle efficace en termes de supervision et de contrôle du marché. Un des axes majeurs d’amélioration serait, à mon sens, le développement de l’épargne à long terme, à l’instar des autres grands pays.

Pas de place pour de nouveaux entrants sur le marché !
Il y a toujours de la place pour des banques dans un pays déterminé à condition qu’elles se spécialisent bien, lorsqu’elles sont de petite taille. Il y a des niches dans lesquelles de petits établissements, gérés avec professionnalisme et prudence, peuvent trouver leur marché.

A quelle hauteur contribue la BMCI dans les résultats de BNP Paribas ?
Dans la zone «Europe-Méditerranée», la BMCI occupe une place de choix. Elle a été l’un des deux premiers contributeurs en termes de résultats en 2008 et 2009.
Le groupe BNP Paribas est actionnaire à plus de 66% de la BMCI, et nous comptons continuer et confirmer à l’avenir notre soutien à cette filiale importante. Preuve de notre engagement, la récente augmentation du capital de la BMCI l’année dernière et la conversion intégrale de nos dividendes en actions.

On assiste actuellement à une décélération du rythme de croissance du crédit au Maroc. Quel est, selon vous, le potentiel encore existant ?
En 2007 et 2008, années exceptionnelles, une grande partie des nouveaux engagements concernait l’immobilier. Il est donc normal que la décélération du marché immobilier, plus fortement affecté par la crise, ait influé directement sur le rythme de croissance des crédits.
Mais l’accroissement des encours totaux de crédits se situe autour de 10% pour 2009, ce qui représente un taux élevé, inconnu en Europe depuis longtemps. Le potentiel reste important, compte tenu du déficit en logements, de la proximité stratégique du Maroc avec l’Europe qui crée des opportunités d’investissements industriels, et des efforts déployés par l’Etat en termes d’infrastructures et grands projets.

Quel regard porte le président de BNP Paribas sur le Maroc en tant que pays ?
Le Maroc est un pays essentiel dans notre stratégie méditerranéenne. La BMCI est au demeurant la seule filiale du Groupe BNP Paribas dont je suis membre du Conseil de surveillance.
Nous avons une grande confiance dans ce pays qui récolte les fruits d’une politique économique avisée, dirigée avec un remarquable professionnalisme. Mais, surtout, ce que je voudrais souligner, c’est que le Maroc tire sa force tout à la fois de l’esprit entrepreneurial qui anime ses hommes et ses femmes, de la stabilité et de la qualité de ses institutions et aussi de sa cohésion sociale avec un fort consensus et une vision partagée de l’ensemble des Marocains sur leur avenir. Peu de pays rassemblent autant d’atouts.

Deux nouveaux produits de crédit immobilier alternatif, ou « islamique », « Salam et Istissnaâ » bientôt au Maroc

D’après l’hebdomadaire la Vie économique, Bank Al-Maghrib et le Groupement professionnel des banques du Maroc (GPBM) travaillent actuellement sur la conception d’un cadre légal pour deux nouveaux produits destinés aux professionnels : les contrats Salam et Istissnaâ.

Le produit Salam, dont l’équivalent dans l’offre bancaire classique est «l’avance sur marchandise» (ASM) mais seulement pour les biens meubles, fait l’objet d’un contrat à double engagement. Dans un premier temps, le client formule une demande auprès de l’établissement de crédit sollicitant son accord pour acquérir un bien déterminé. C’est le premier engagement. Ensuite sur la base du devis produit par le client, l’établissement de crédit acquiert ledit bien dans le but de le lui revendre dans les conditions et modalités prévues par le contrat (deuxième engagement).

Actuellement à l’étude, Al Istisnaâ, l’autre produit, s’apparente au leasing immobilier réservé aux professionnels et peut concerner aussi bien les biens meubles qu’immeubles. Il se définit comme étant l’opération par laquelle le donneur d’ordre (Moustasni’i), généralement la banque, demande au fournisseur (Sani’i) de lui fabriquer une marchandise ou un ouvrage dont les caractéristiques sont décrites dans le contrat. La banque paiera le fournisseur et revendra le bien à son client sous forme de paiements fractionnés.

Selon le FMI, la solidité du secteur financier ainsi que les programmes de développement sectoriel ont permis à l’économie marocaine de surmonter les effets de la crise internationale sans trop de séquelles. Plus, l’édition 2009 des «Perspectives économiques en Afrique», présentée par l’Agence française de développement et plusieurs experts de l’OCDE, a souligné que les exportations, les investissements directs étrangers (IDE), le tourisme et les transferts des Marocains résidant à l’étranger ne semblent pas être sérieusement affectés. Finalement, les effets exogènes positifs d’une récolte céréalière record ont également contribué à soutenir la croissance en 2009. Pour les experts du FMI, la croissance économique serait de 5% en 2009. De son côté, Salaheddine Mezouar, ministre de l’Economie et des finances, a souligné le renforcement de l’investissement porté à 35% en 2009 et la hausse de 25% de l’investissement public. C’est ce qui devra permettre au pays de réaliser un taux de croissance de 5,8% en 2009, comme l’annonce l’argentier du royaume. Or, si l’on écarte le secteur agricole, l’économie marocaine ne devrait progresser que de 2,5% en 2009, plusieurs secteurs ayant pâti du ralentissement mondial. Les principaux postes de recettes accusent des baisses en raison de la conjoncture mondiale actuelle. A commencer par le secteur de l’automobile. Frappés de plein fouet par la crise internationale, les constructeurs et équipementiers automobiles installés au Maroc ont revu à la baisse leurs prévisions de production et de ventes. Ensuite, viennent la confection et le textile qui souffrent aussi. Très dépendants de l’Europe, ces secteurs affichent un net recul en 2009.

Les transferts de fonds des Marocains résidant à l’étranger ont enregistré un recul important en 2009. «Il y a davantage de chômage en France et les Marocains y ont moins d’argent à envoyer et à investir», a déclaré Zouhair Chorfi, directeur du Trésor. S’agissant de l’immobilier, Jawad Ziyat, directeur du groupe Addoha, déclare que «pour le secteur dans sa globalité, la croissance serait inferieure à celle enregistré en 2009». Pour le secteur touristique, Ali Ghannam, président de la FNIH, affirme qu’«en 2009, ce secteur a réalisé un plus en arrivées touristiques, de 8% pratiquement, au niveau du nombre des touristes et moins de 2% pour les nuitées. Au niveau des recettes touristiques il y a eu une baisse de 7,7% à fin novembre. Cela témoigne d’une seule chose, qu’il y a un impact de la conjoncture internationale».

Par ailleurs, Bank Al-Maghrib précise que le système financier marocain demeure robuste. La banque centrale marocaine ajoute que «le crédit bancaire, en dépit de la poursuite du ralentissement, demeure encore relativement dynamique avec une hausse de 10,7% en octobre au lieu de 14,9% au 3e trimestre». Dans cet environnement, les autorités marocaines veulent tout de même rester optimistes et avancent que l’économie va rebondir. Elles soutiennent que ce contexte mondial pose certes de nouveaux défis, mais présente également des opportunités. Selon l’institut d’émission, le contexte économique global donne des signes d’amélioration, influencé par la bonne performance des économies asiatiques et par des signes de relance dans certains autres pays. Toutefois, la reprise est lente et l’activité demeure à des niveaux inférieurs à ceux d’avant la crise.

Selon les experts du FMI, les perspectives économiques du Maroc devraient s’améliorer en 2010, mais demeurent cependant tributaires de certaines évolutions au niveau international.