Je voudrais décerner un award pour le site des résidence Namaa d’Agadir pour avoir tenté et franchement assez bien réussi d’expliquer le process d’achat d’un bien neuf au Maroc chez un promoteur.
Leur graphique est d’une très grande qualité : je vous le mets ci dessous.

process achat promoteur maroc

1/ Le promoteur vous oriente sur le produit, vous le découvrez

Description du projet, types de logement, surfaces, prestations, aménagements intérieurs et extérieurs, etc.
Informations concernant les aspects juridiques et la fiscalité au Maroc: modalités et démarches à suivre pour acquérir un appartement, les taxes et frais liés à l’accès à la propriété, le régime de change appliqué au Maroc pour les opérations immobilières, etc.

2/ Vous désirez acquérir votre logement…

Accompagnement jusqu’à la livraison de votre appartement. Dans les jours qui vont suivre votre réservation, la signature de votre contrat préliminaire de vente s’effectuera par acte notarié.
C’est alors que vous pouvez accéder au dossier de crédit, à conditions que le promoteur ait une garantie (caution) bancaire (à bien vérifier avec lui), sinon il faudra attendre la livraison pour obtenir le crédit (avec le titre de propriété)

3/ Appels de fonds correspondant à l’avancement des travaux…

Après la signature nous vous informerons étape par étape de l’avancement des travaux. Nous vous transmettrons au fur et à mesure les appels de fonds correspondants aux différentes étapes techniques de la construction de votre appartement.
L’échelonnement des paiements sera mis en place en fonction de l’avancement des travaux.

Par ex.: 40% à l’achèvement des fondations et signature du contrat préliminaire de vente.
30% à l’achèvement des Gros Œuvres
30% à l’achèvement des travaux de finitions
Chaque étape d’avancement des travaux sera validé par un expert et il vous sera communiqué par courrier.

4/ Contrat définitif…
Environ 3 mois avant la fin des travaux, nous vous préciserons par courrier le mois de livraison de votre appartement.
Signature du contrat de vente définitif par acte notarié et transfert de propriété.


Précision de thierry : à cette étape 4 le notaire envoie la minute à la banque et c’est la que les fonds du crédit immobilier sont débloqués ! (pour ceux qui avaient un prêt immobilier adossé à l’achat bien sur).

Interview de CAFPI Maroc parue en France dans Direct gestion
Quelles sont les spécificités des crédits immobiliers au Maroc ?
Le Maroc a une législation et des pratiques en termes de crédit immobilier très proche de la France. En fait la principale différence c’est qu’au Maroc on finance en Dirhams les acquisitions et non en euro ! Le Maroc est un pays en construction, on trouve donc naturellement une part colossale du marché de l’immobilier en biens neufs. Depuis les nouveaux programmes de logement à Casablanca ou Rabat dans les extensions des villes jusqu’aux villes nouvelles comme Saidia en passant par les résidences Golfs luxes de Marrakech. Le marché des grandes villes est boosté par la dynamique économique du pays, celui des villes plus touristiques par les étrangers pour des résidences de vacances ou des retraités venant couler des jours tranquilles au soleil.


Comment votre clientèle réagit-elle au climat d’incertitude actuel ? Que lui conseillez-vous ?
Les incertitudes si elles existent sont chez une petite partie des clients étrangers vis-à-vis de l’évolution de leur situation personnelle. La clientèle marocaine ne vit pas du tout dans cet état d’esprit : la croissance est la, de grands projets comme Tanger Med, la ville nouvelle de Tamesna, la construction du TGV Tanger Marrakech et d’autres donnent plus de raisons de croire à un dynamisme de ces destinations qu’a l’inverse. Une partie des investisseurs profitent de l’argent sorti de la bourse pour diversifier leurs investissements avec des achats immobiliers au Maroc.


Avez-vous noté une évolution du profil des emprunteurs ?
L’état marocain a mis en place tout un panel de mesures pour aider les revenus plus modestes ou les travailleurs non déclarés à accéder à la propriété, on a donc vu un peu plus de ce type de profil croire dans le fait de pouvoir devenir propriétaire et donc pousser la porte de notre agence pour évaluer leur capacité, qui était à de nombreuses reprises réelle et suffisante !


Avez-vous noté une évolution ou une régression dans l’attitude des banques ou des organismes financiers ?
Les banques marocaines n’ont pas été mêlées à la crise financière internationale. Aucune d’entre elles n’a donc eu à corriger le tir. Bien sur la situation internationale a conduit les banques a observé toujours plus en détails les emprunteurs, mais sans rechigner à les financer, au contraire, et dans un esprit de franche collaboration. Il faut noter que Cafpi est le premier et seul courtier en crédit immobilier développé au Maroc, c’est donc pour les banques un interlocuteur de qualité qu’elles découvrent encore et apprécient.


Qu’est ce que CAFPI apporte en plus à ses clients ?
Conseils et accompagnement. L’accompagnement on l’a vu même avec des produits pour les classes moins favorisées pour aider ces personnes qui n’en rêvaient même pas il y a encore deux ans de pouvoir accéder à la propriété en maîtrisant ces produits et les types de profils qui peuvent y postuler.
Accompagnement des revenus plus aisés marocains qui trouvent un interlocuteur pour leur présenter les différentes options et les accompagner à toutes les étapes du financement.
Enfin pour les étrangers, c’est un point de contact unique et disponible pour débroussailler et baliser le chemin sur la route de leur acquisition immobilière : du notaire à la conservation foncière, du promoteur à l’assureur, Cafpi fait le lien pour le client étranger qui peut se reposer sur son énergie, son expertise, sa disponibilité et son intégrité.

J’ai eu pas mal de contacts directs suite à l’article sur les retards et délais de livraison pour les projet de promotion immobilière au Maroc. Certaines personne qui avaient même obtenu des accords de principe pour des crédits immobiliers à des taux d’intérêt intéressant et qui étaient venues pour ça au Maroc plusieurs fois on vu la durée de ces accords de prêts expirés. Certains projets ont jusqu’à 4 ans de retard au moment de la livraison. c’est à prendre en compte et ce doit être un facteur décisif du choix du projet immobilier quand on achète au Maroc.

construction

Une intervention passionnante à suivre dans cet article, sur un dossier qui inquiète beaucoup d’acheteurs, de la part de Mohamed jamal maatouk dans la vie eco. En effet il arrive souvent, qu’on achète cash ou avec un crédit immobilier, au Maroc comme dans le reste du monde (rappelez vous les paroles de l’architecte dans ASTERIX et Cléopâtre : 3 mois ? Oui c’est possible, mais avec combien de retard ?), que le promoteur ait du retard. Parfois on peut exploser l’année de retard (j’ai parlé récemment à des acheteurs dont le projet avait deux ans de retard déjà et n’était toujours pas livré. C’est d’ailleurs pour ça que je mentionne en général le calendrier de livraison (pour savoir quand il faut libérer les fonds), de titrisation (pour savoir quand on pourra avoir son crédit immobilier), et d’échéancier de paiement, quand je vous présente un projet immo au Maroc. Dans ce cas , que peut-on faire, quels sont les recours ? Si vous avez des questions, vous pouvez les poser sur le forum, quasi surs d’avoir une réponse
On en parle sur le forum immo Maroc (cliquez ici) !

Question type : « J’ai acheté un appartement moyennant des paiements échelonnés. J’ai versé 40 % du prix à la signature du contrat et le reste le sera à la livraison en octobre 2009. Après le versement du montant convenu, j’ai reçu un courrier disant que la livraison aurait lieu en juin 2010. En conséquence, j’ai décidé de transférer mes droits et obligations à mon beau-père qui va payer le reliquat. Ce faisant, j’ai demandé au vendeur de changer cette promesse de vente au nom de mon beau-père. A ma surprise, ils me demandent de payer 20 000 DH rien que pour ce changement de titulaire alors qu’ils auront 10 mois de retard. Que devrais-je faire ? »

Réponse :Il s’agit ici de la subrogation qui peut s’analyser comme étant un mode de transmission des créances. C’est l’acte par lequel le titulaire d’un droit, le subrogeant, transmet au bénéficiaire de la subrogation, appelé le subrogataire, le droit de créance que le premier détient sur son propre débiteur, dit le subrogé. La subrogation s’opère, soit du seul fait de la loi, soit en exécution d’un contrat
En effet, votre situation correspond parfaitement à l’acte de transport de l’obligation ou de la subrogation.
Cependant, aussi bien le transport d’obligation que la subrogation ne peuvent avoir lieu qu’en vertu de la loi, soit en vertu d’une convention et, partant, vous ne saurez vous faire prévaloir du droit de subrogation puisque votre contrat, a priori, ne le prévoit pas.
Certes, il y a eu le retard dans l’exécution du contrat notamment la livraison que le vendeur ou le promoteur s’est engagé à effectuer à une date précise et ce, de plusieurs mois, mais ceci ne vous permet pas pour autant de vous arroger un droit qui ne vous est pas reconnu par le contrat, et encore moins par la loi.
L’article 194 du DOC est clair dans ce sens et exige l’accord de l’autre partie, il dispose : «La cession contractuelle d’une créance ou d’un droit ou d’une action est parfaite par le consentement des parties, et le cessionnaire est substitué de droit au cédant, à partir de ce moment».
En revanche, la solution réside éventuellement dans le processus de négociations que vous pourriez ouvrir avec le promoteur, dès lors qu’il est en demeure dans l’exécution de son obligation sans cause valable conformément aux conditions contractuelles, à savoir la livraison de votre appartement pendant le mois d’octobre 2009.
En effet, vous êtes en droit soit de résilier votre contrat à cause de ce retard, et peut-être vous n’y voyez pas d’intérêt, soit demander des dommages et intérêts.
L’article 263 du DOC dispose : «Les dommages et intérêts sont dus, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, et encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de la part du débiteur».
Ainsi, au lieu de demander des dommages – intérêts pour le retard dans l’exécution, vous pouvez demander à ce qu’on vous accorde ce droit de vous faire remplacer par votre beau-père dans cette opération d’acquisition d’appartement.
Ce procédé serait une sorte de compensation, d’échange conventionnel entre votre droit des dommages – intérêts auquel vous renoncez, contre le droit de subroger votre beau-père en votre lieu et place dans ce contrat.

Mohamed jamal maatouk Docteur en droit, conseiller juridique – dans LA vie ECO