J’ai lu le très bon dossier immobilier d’hier (2 juillet) du journal Le Monde.
Après les sections France et Espagne on retrouve une section sur Marrakech. Parce qu’il faut bien l’admettre, tout le monde se pose la question sur la direction du marché à Marrakech (comme dans beaucoup d’endroits en ce moment vous me direz).
Voici donc ce très bon article du Monde, écrit par Martine Picouët. Dommage juste qu’on ne parle pas de crédit immobilier pouf financer ces bonnes opportunités d’achat à Marrakech.


LA FOLIE MARRAKECH a-t-elle vécu ?
« Après plusieurs années d’euphorie, l’immobilier marque le pas dans la quatrième ville du Maroc. Des baisses de prix de 10 %, 20 %, voire 30 %commencent à fleurir.
La médina, haut lieu de la cité très recherché par les Européens, n’échappe pas à ce mouvement général. Certains biens y sont affichés à des prix 20 % moins chers qu’en 2006 ou 2007. Ainsi, un riad (maison construite autour d’un patio central), entièrement rénové, mis en vente à 570 000 euros en juillet 2008, n’a trouvé preneur qu’au mois de janvier 2009 à… 300 000 euros. Une opération blanche pour le vendeur, mais une bonne affaire pour les Parisiens qui ont investi dans ce haut lieu touristique.
« La médina reste une valeur sûre », affirme Marc Kurpinski, directeur de l’agence Savanna, à Marrakech. La demande reste soutenue,même si les vendeurs ont appris à être plus raisonnables. « Aujourd’hui, un riad délabré à rénover se négocie autour de 2 millions de dirhams, soit 200 000euros », déclare Julien Stephan, directeur marketing de Cafpi Maroc–(www.cafpi.ma)–.Un de ses biens – 132 m² habitables avec terrasse, joliment rénové dans le centre de la médina – a trouvé preneur récemment pour 195 000 euros.
A l’Hivernage, quartier plus récent de Marrakech où se côtoient villas cossues et complexes hôteliers, le mètre carré se négocie encore entre 2 500 et 3 500 euros. Mais la flambée des prix qu’a connue la capitale des Almoravides fait aujourd’hui partie du passé. « Les acheteurs sont devenus beaucoup plus exigeants, réfléchissent davantage avant de signer », reconnaît M. Kurpinski. Uncertain nombre d’Européens ont acquis ces biens immobiliers avec des crédits bancaires contractés en France, en Belgique, en Grande-Bretagne, et connaissent aujourd’hui des difficultés pour rembourser leur crédit relais.
Ceux qui ont acheté un riad transformé en maison d’hôtes, après rénovation, sont à peu près assurés de réaliser une plusvalue car ils vendent aussi un fonds de commerce. Pour les autres, c’est moins sûr. Peut-être sur certains biens, ou certains quartiers mais pas dans le neuf. La hausse des prix du terrain et des matières premières empêche de pratiquer des baisses de prix substantielles, plaident lesnpromoteurs. Pourtant l’offre demeure importante. « Nous avons vu ces derniersnmois un afflux de biens neufs sur Marrakech suite à l’arrivée sur le marché de plusieurs grands projets immobiliers », explique M. Stephan –(www.cafpi.ma)–.
Des promoteurs marocains comme Alliances ou Palmeraie Développement
multiplient les grands projets. Les prix varient de 3 à 12 millions, etmêmejusqu’à 15 millions de dirhams, selon le standing de la résidence. Piscine et green de golf sont très recherchés par les Anglais et les Américains. Témoin, cette villa neuve de 384m2, sur un beau golf avec piscine privative, qui s’est vendue début juin à un Américain pour 111 millions de dirhams, soit 1 million d’euros ! Les Français, eux, vont plutôt acheter des villas de deuxième rang, 15 %à 20 %moins chères…
Sur la route de l’Ourika, à la sortie de Marrakech, Les Jardins Intercontinental (du nomde la chaîne d’hôtels), en cours de construction, sont commercialisés entre 1 500 et 2 000 euros lem2. « Les promoteurs ne baissent pas les prix, affirme Me Kawthar Haddioui, notaire. Le neuf se vend beaucoup mieux que l’ancien. » Certains agents immobiliers estiment pour leur part que l’on peut négocier jusqu’à 10 %pour des projets bien finis, de qualité, mais rarement plus.  »
Article de Martine Picouët

Je viens de lire un article sur yabiladi.com qui cite des chiffres de l’économiste sur l’augmentation des prix à Casablanca. Personnellement, si je vois des projets à des prix hallucinants qui se montent, je trouve que les prix dans l’ancien et dans les projets plus modestes ou « normaux ».


Voici les sources de l’article pour ceux qui veulent se faire une idée :


 » Casablanca, capitale économique du Royaume, est un vaste chantier de construction avec la mise à niveau des artères principales (Massira Khadraa, la Corniche) avec l’objectif d’organiser la circulation, mais surtout le stationnement au abord des galeries commerciales. Pour ce qui est du paysage immobilier, il est lui aussi en pleine mutation. Les tracto pelles, grues et autres gros engins sont devenus familiers pour les casablancais. L’émergence de la classe moyenne constitue le moteur de la demande en logements. Ainsi, l’équation offre/demande a pour dénominateur commun : la flambée des prix. Les prix du marché en centre ville (Anfa, Racine, Gauthier, Moulay Youssef) sont tels que faire l’acquisition d’un habitat «respectable» à un prix «raisonnable», relève du parcours du combattant. Pour beaucoup, c’est une mission quasi impossible. «Les prix ne répondent pas automatiquement en fonction de l’offre et de la demande. Ce sont les spéculateurs qui font la pluie et le beau temps ! En outre, la spéculation a plusieurs visages. Je pense à des décisions prises par l’administration et qui concernent les nouvelles zones urbaines. Leurs limites en terme de surface dopent la spéculation et assurent aux spéculateurs de belles perspectives», déclare un promoteur immobilier à Casablanca.


De facto, une nouvelle forme d’exode a vu le jour. Les destinations sont les quartiers près de l’ancien centre ville comme le boulevard Mohammed V (environ 8000 dirhams/m2) ou encore le boulevard des FAR (8500 Dh/m2). D’autres personnes s’orientent sur des villes périphériques comme Ain Sebaa, qui ne cesse de voir le prix de son foncier «flambé», (6000 Dh/m2) ou Sidi Bernoussi (4000 Dh/m2).


D’après les professionnels du secteur, le déséquilibre s’est accentué ces deux dernières années suite à la flambée des prix. La demande n’a cessé de croître alors que l’offre est restée inchangée voire a reculée. Situées légèrement au-dessus du logement social, les surfaces visées par la classe moyenne se situent dans la fourchette entre 70 et 100 m2.


Une offre produit en adéquation avec les attentes des Marocains résidents à l’étranger. «Cette population a évolué. L’accès à la propriété est resté dominant, néanmoins, ils optent aujourd’hui pour l’achat d’appartements et non plus de maisons. Avec les Marocains résidents à l’étranger, la demande est encore plus forte sur Casablanca», conclut le promoteur immobilier.


Autant dire que la désorganisation de la capitale économique conjuguée à la rareté du foncier se traduit par une grille de prix de l’immobilier qui n’obéit à aucune logique. Ce qui fait dire à une directrice d’agence immobilière, «un client en provenance de Miami, intéressé pour acheter un bien immobilier à Casablanca, semblait surpris des prix et il me lâchait que Casablanca est plus cher que…Miami. Il n’a pas tort. Mais que voulez-vous ? Chacun en fait à sa tête».


Prix des terrains, appartements et villas dans les principaux quartiers de Casablanca, mai 2009


Boulevard d’Anfa : appart Dh/m2 : 15 000 à 22 000 Dh au m2
Anfa supérieur : terrain villa Dh/m2 : 10 000 à 12 000 Dh/m2 ; villa : 8 à 12 millions de Dh
Californie : terrain villa : 8000 à 10 000 Dh/m2
Bd Massira : appart Dh/m2 : 10 000 à 14 000 Dh/m2 ; terrain immeuble Dh/m2 : 100 000 Dh/m2 ;
Bourgogne : appart Dh/m2 : 9 000 à 12 000 Dh/m2 ; terrain immeuble : 10 000 à 15 000 Dh/m2
Racine / Gauthier : 10 000 à 14 000 Dh/m2
Maarif : appart Dh/m2 : 10 000 à 15 000 Dh/m2
Ain Diab : terrain villa Dh/m2 : 10 000 à 12 000 Dh/m2 ; villa : à partir de 7 millions de Dh »