Une étude de cas fournie par CAFPI Maroc sur un cas de crédit haut de gamme in finé :

M. Ali, Directeur général d’une grande entreprise marocaine souhaitait acquérir à Rabat une résidence principale d’une valeur de 8 Mdhs. M. Ali disposant à 42 ans d’un revenu mensuel de 146 000 Dhs avait toute la capacité d’emprunt nécessaire pour financer son acquisition.

Dans un souci d’optimisation de son financement et de réduction du coût de son opération M. Ali s’est adressé à CAFPI.

Suite à l’analyse, le courtier en charge du dossier a découvert que M. Ali disposait d’un plan épargne retraite dans une compagnie d’assurance d’un montant de 2 Mdhs, où il virait tous les mois une partie de son salaire.

Le courtier de CAFPI a donc proposé à son client un produit de crédit adapté à son profil : Le crédit In Fine.

En effet au lieu de payer la mensualité de crédit dans sa totalité, le client ne paye que les intérêts du prêt et continue son effort d’épargne tel qu’il le faisait avant l’opération.

M. Ali pouvait ainsi acquérir sa résidence principale et continuer à bénéficier du plan épargne Retraite et de ces avantages

De plus CAFPI a aussi conseillé le client sur la démarche à entreprendre pour bénéficier de la déduction d’IGR sur les intérêts payés ainsi que sur le plan épargne retraite. M. Ali a ainsi vu son salaire net mensuel augmenté.

Située à Tamansourt, ville nouvelle à 20 minutes de Marrakech, la Médina de BAB ASFI est un concept d’urbanisme novateur organisé autour d’un centre commercial, piscines avec restauration, Spa et tous les services et commodités courants.

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Interview de CAFPI Maroc parue en France dans Direct gestion
Quelles sont les spécificités des crédits immobiliers au Maroc ?
Le Maroc a une législation et des pratiques en termes de crédit immobilier très proche de la France. En fait la principale différence c’est qu’au Maroc on finance en Dirhams les acquisitions et non en euro ! Le Maroc est un pays en construction, on trouve donc naturellement une part colossale du marché de l’immobilier en biens neufs. Depuis les nouveaux programmes de logement à Casablanca ou Rabat dans les extensions des villes jusqu’aux villes nouvelles comme Saidia en passant par les résidences Golfs luxes de Marrakech. Le marché des grandes villes est boosté par la dynamique économique du pays, celui des villes plus touristiques par les étrangers pour des résidences de vacances ou des retraités venant couler des jours tranquilles au soleil.


Comment votre clientèle réagit-elle au climat d’incertitude actuel ? Que lui conseillez-vous ?
Les incertitudes si elles existent sont chez une petite partie des clients étrangers vis-à-vis de l’évolution de leur situation personnelle. La clientèle marocaine ne vit pas du tout dans cet état d’esprit : la croissance est la, de grands projets comme Tanger Med, la ville nouvelle de Tamesna, la construction du TGV Tanger Marrakech et d’autres donnent plus de raisons de croire à un dynamisme de ces destinations qu’a l’inverse. Une partie des investisseurs profitent de l’argent sorti de la bourse pour diversifier leurs investissements avec des achats immobiliers au Maroc.


Avez-vous noté une évolution du profil des emprunteurs ?
L’état marocain a mis en place tout un panel de mesures pour aider les revenus plus modestes ou les travailleurs non déclarés à accéder à la propriété, on a donc vu un peu plus de ce type de profil croire dans le fait de pouvoir devenir propriétaire et donc pousser la porte de notre agence pour évaluer leur capacité, qui était à de nombreuses reprises réelle et suffisante !


Avez-vous noté une évolution ou une régression dans l’attitude des banques ou des organismes financiers ?
Les banques marocaines n’ont pas été mêlées à la crise financière internationale. Aucune d’entre elles n’a donc eu à corriger le tir. Bien sur la situation internationale a conduit les banques a observé toujours plus en détails les emprunteurs, mais sans rechigner à les financer, au contraire, et dans un esprit de franche collaboration. Il faut noter que Cafpi est le premier et seul courtier en crédit immobilier développé au Maroc, c’est donc pour les banques un interlocuteur de qualité qu’elles découvrent encore et apprécient.


Qu’est ce que CAFPI apporte en plus à ses clients ?
Conseils et accompagnement. L’accompagnement on l’a vu même avec des produits pour les classes moins favorisées pour aider ces personnes qui n’en rêvaient même pas il y a encore deux ans de pouvoir accéder à la propriété en maîtrisant ces produits et les types de profils qui peuvent y postuler.
Accompagnement des revenus plus aisés marocains qui trouvent un interlocuteur pour leur présenter les différentes options et les accompagner à toutes les étapes du financement.
Enfin pour les étrangers, c’est un point de contact unique et disponible pour débroussailler et baliser le chemin sur la route de leur acquisition immobilière : du notaire à la conservation foncière, du promoteur à l’assureur, Cafpi fait le lien pour le client étranger qui peut se reposer sur son énergie, son expertise, sa disponibilité et son intégrité.

Un très bonne article de la vie éco sur al partie crédit / prêt qui explique les modalités pour racheter ou regrouper des crédits, avec quelques partis pris mais excellent quand même !

Autrefois utilisé pour les clients en difficulté de paiement, le regroupement devient un outil marketing utilisé par les établissements de crédit.
La mensualité peut être réduite de moitié dans certains cas.
Même si vous n’avez qu’un seul prêt, vous pouvez le faire racheter pour bénéficier de conditions plus avantageuses.

regroupement credit rachat maroc

A travers cette formule, la société de financement propose aux personnes ayant plusieurs crédits, même s’ils ont été tous contractés auprès d’autres organismes, de les regrouper pour aboutir à une seule mensualité inférieure de moitié à la somme de toutes les mensualités actuelles ! Elle offre même un complément de prêt pour financer de nouveaux projets qu’elle intègre dans le nouveau crédit.
Exemple pratique : une personne ayant un crédit auto, un prêt personnel, un revolving et un crédit d’équipement doit à différents organismes financiers un total de 109 864 DH (montant restant dû global). Elle supporte chaque mois des mensualités totalisant 4 577 DH, et souhaite en plus bénéficier d’un complément de 20 000 DH pour financer un nouveau projet. A travers son offre «Salaf Ouahed», l’organimse de crédit regroupera tous ces prêts et accordera le complément pour une nouvelle mensualité de 2 566 DH, soit 44% de moins que le total des anciennes traites. Bien entendu, pour que la mensualité baisse, la durée du nouveau crédit a été fixée à un niveau assez élevé (84 mois dans notre exemple), ce qui fait augmenter le coût global du prêt. Mais pour une personne qui a pour souci majeur de réduire le niveau de ses mensualités, la formule reste très avantageuse.
Toutes les autres sociétés de financement proposent le regroupement de crédits, même quand leurs formules n’ont pas de nom commercial. Les caractéristiques et les conditions peuvent changer d’un organisme à l’autre, mais le mécanisme reste le même.
A titre d’exemple, Acred peut relever la durée du crédit destiné au regroupement jusqu’à 120 mois, c’est-à-dire 10 ans. «C’est la seule formule où la durée peut atteindre ce niveau, sachant que pour tous les autres types de crédit la durée maximale est de 84 mois», précise un chargé de clientèle de la société de financement. Ce dernier nous livre une simulation pour montrer l’attrait de son offre : une personne ayant deux crédits dont le montant restant dû s’élève à 120 000 DH paie chaque mois deux mensualités d’un total de 4 000 DH. En regroupant ses crédits en un seul prêt, sur une durée de 120 mois, elle paiera une nouvelle mensualité de 2 043 DH, frais de dossier et d’assurance inclus. Ce qui constitue une économie de près de 50% par rapport à l’ancienne traite. Cela dit, l’offre de la société Acred est soumise à une condition un peu particulière : l’emprunteur doit signer l’engagement de ne contracter aucun crédit supplémentaire auprès des autres organismes financiers pendant toute la durée du contrat, de même que son conjoint le cas échéant !
Chez d’autres sociétés de financement, la durée ne peut dépasser les 84 mois. C’est le cas notamment chez Eqdom, et uniquement si l’entreprise dans laquelle travaille l’emprunteur est conventionnée. Si ce n’est pas le cas, la durée du crédit de regroupement ne dépasse pas les 60 mois. «Nous pouvons toutefois relever la durée à 84 mois, même en l’absence de convention, si l’entreprise accepte un prélèvement à la source de la mensualité», indique un commercial chez Eqdom.


La consolidation de dettes est différente du regroupement de crédits

Le montant du crédit de regroupement est censé être au moins égal à la somme de l’encours restant des anciens prêts. Cela dit, il faut que la capacité d’endettement du client le permette. Cette dernière varie de 35% à 50% du revenu mensuel, selon la société de financement et le niveau du salaire.
Notons que ces nouvelles formules de regroupement de crédits sont différentes du mécanisme de consolidation de dettes. Même si le principe reste le même, celui de regrouper les anciens prêts en un seul avec de nouvelles conditions, la consolidation est réservée aux personnes ayant cumulé des impayés. De plus, un regroupement de crédits n’est valable que pour les prêts à la consommation. Alors que la consolidation concerne tous les types de crédits. Il est en effet possible, si par exemple vous avez un prêt immobilier, un crédit auto et un découvert, de négocier avec votre banque leur regroupement en un nouvel emprunt dont la catégorie sera celle de la dette la plus dominante. Son montant comprendra les capitaux restant à rembourser, les impayés et les soldes débiteurs, les intérêts et les pénalités relatives aux retards de paiement.
Une consolidation de dettes est plus difficile à obtenir qu’un regroupement de crédit, compte tenu de l’existence d’impayés. Si tous les prêts ont été contractés auprès du même organisme, cela peut faciliter les choses car ce dernier supporte depuis le début et tout seul le risque d’insolvabilité, et donc n’hésitera pas à recourir à cette solution à l’amiable plutôt que d’engager une procédure judiciaire. Seulement, si les crédits ont été octroyés par différents établissements, la procédure se complique. Dans ce cas, il faut avoir au moins une position saine chez l’un des organismes prêteurs pour lui demander de racheter les autres crédits et procéder à la consolidation.


Le rachat de crédit est intéressant si le différentiel de taux est important

Sachez par ailleurs que même si vous n’avez qu’un seul crédit, vous pouvez faire baisser votre mensualité en le faisant racheter par un autre établissement financier. Par exemple, si vous avez contracté il y a deux ou trois ans un prêt logement ou à la consommation, il faut savoir que les taux d’intérêt ont considérablement baissé (nonobstant la petite hausse intervenue en 2009) et que les durées des crédits peuvent atteindre désormais des plafonds plus élevés qu’auparavant. Compte tenu de la course à laquelle se livent banques et sociétés de financement pour attirer de nouveaux clients, vous pouvez facilement faire racheter vos crédits et obtenir de nouvelles conditions plus avantageuses.
Mais attention, un rachat n’est pas avantageux à tous les coups, même avec un nouveau taux d’intérêt plus bas. Certains paramètres doivent être bien étudiés.
Le premier est la durée écoulée du crédit en cours. «Pour un crédit immobilier, le rachat n’est vraiment intéressant que pendant les sept premières années», explique le chargé de clientèle d’une banque de la place. En effet, la mensualité d’un crédit se compose d’une grosse part d’intérêts au début qui s’amenuise au fur et à mesure des remboursements. Une personne ayant honoré ses échéances pendant la première moitié de la durée de son crédit n’a donc aucune raison de le faire racheter, car l’économie sur le différentiel de taux ne permettra pas de couvrir les frais du rachat, surtout quand il s’agit d’un crédit immobilier.
Le deuxième paramètre réside dans le différentiel de taux. Pour que le gain financier soit suffisant, pour couvrir les frais et réaliser une économie, les professionnels estiment que le différentiel de taux d’intérêt doit être au minimum de 1,5 point. Enfin, le troisième élément est le coût de l’opération. Il faut savoir que le rachat de crédit donne lieu à un nouveau prêt, et donc à de nouveaux frais annexes. Dans le cas d’un crédit immobilier, il faudra payer une seconde fois les frais d’hypothèque, la taxe notariale, les honoraires du notaire et les frais de dossier et d’assurance du nouveau crédit. Il faut donc faire une simulation de l’opération de rachat avec tous ses paramètres avant de franchir le pas.


Procédure :Les pièces à founir et la marche à suivre pour regrouper vos crédits

Les pièces à fournir pour regrouper vos crédits sont les mêmes que celles exigées dans le cadre d’un crédit à la consommation normal, à un ou deux documents près. En plus d’une copie de la carte d’identité nationale (CIN) et d’un justificatif de résidence (certificat de résidence ou quittance de téléphone ou d’électricité), il faut présenter un spécimen de chèque, les trois derniers relevés bancaires et les trois derniers bulletins de paie. Il faudra ajouter à ces documents les tableaux d’amortissement des crédits en cours pour que l’organisme prêteur puisse déterminer avec précision le montant restant dû et vérifier s’il y a des impayés. Et si l’organisme prêteur est une banque, il vous demandera une domiciliation de salaire à obtenir de votre employeur.

Après simulation et négociation des conditions du prêt destiné au regroupement, il faut constituer le dossier de crédit avec l’ensemble des documents précités. Ce dossier sera étudié par le comité de crédit de l’établissement. Après acceptation, deux options s’offriront à vous : soit récupérer des chèques certifiés aux noms des organismes ayant accordé les anciens crédits pour le montant restant dû et récupérer les mainlevées, soit opter pour des virements qui s’effectueront automatiquement entre le nouvel organisme prêteur et les anciens. L’idéal est d’opter pour l’option des chèques pour plus de rapidité dans la procédure. S’il y a complément de crédit, il sera débloqué dès l’obtention des mainlevées.