Le crédit immobilier sera fourni par cette banque marocaine dès 2011.
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Baptême du feu d’Al Barid Bank. La filiale bancaire de Barid Al Maghrib a démarré officiellement ses activités hier, mardi 8 juin. Un événement qui n’est pas passé inaperçu. Outre les medias venus nombreux, des responsables politiques et économiques de divers horizons ont fait le déplacement pour assister au lancement officiel du nouvel opérateur bancaire. «Les services financiers de Barid Al Maghrib seront désormais gérés par Al Barid Bank, qui sera régie par la loi bancaire», explique Ahmed Réda Chami, ministre du Commerce et de l’Industrie. Pour son démarrage, et conformément à la loi bancaire, Al Barid Bank est dotée d’un capital social de 200 millions de DH.

Un montant auquel la maison-mère a injecté 200 millions de DH supplémentaires. A terme, «pour être en mesure de développer des activités bancaires, les fonds propres d’Al Barid Bank seront portés à 1 milliard de DH», déclare Amine Touimi Benjelloun, DG de Barid Al Maghrib. D’ailleurs, la banque postale envisage d’offrir le crédit immobilier dès 2011.

La banque, qui a choisi la couleur ocre pour sa charte graphique, cible en priorité les par<br \>ticuliers à revenus modestes ou irréguliers. Et pour séduire ce segment de clientèle, la nouvelle banque adopte une démarche concurrentielle. En effet, tout client pourra ouvrir un compte auprès de ses agences, avec zéro dirham d’apport. Les frais de tenue de compte ne dépasseront guère 60 DH par an, payables à raison de 15 DH par trimestre. Mieux encore, l’ouverture d’un compte d’épargne ne coûtera que 5 DH. Le nouvel entrant promet de pratiquer des conditions allégées et des tarifs simplifiés. Ce qui ne manquera certainement pas de pousser les banques en place de revoir leur tarification. Avec l’arrivée d’Al Barid Bank, le taux de bancarisation connaîtra un bond de 13%. Il passera immédiatement de 34 à 47%. «Les clients de Barid Al Maghrib n’étaient pas intégrés dans les statistiques relatives à la bancarisation car elles ne tenaient compte que des clients des banques», précise Touimi Benjelloun. Al Barid Bank, c’est déjà 4 millions de comptes supplémentaires. La nouvelle banque ambitionne d’augmenter ce chiffre à 6 millions à l’horizon 2013. Pour rappel, les personnes non bancarisées recourent habituellement à des structures parallèles de financement qui opèrent dans l’informel, avec des pratiques usurières peu favorables à la création de richesses. Al Barid Bank développera une offre de services et de produits complémentaires à ceux proposés par les banques classiques, mais «à des conditions avantageuses».
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La banque s’appuiera sur son réseau de 1.700 points de vente, dont 938 agences propres. La moitié de ces points de vente est localisée en milieu rural. Des régions inintéressantes pour les banques commerciales. De plus, les 760 agences postales deviennent automatiquement des agences bancaires. La banque postale prévoit l’ouverture de 50 nouvelles agences par an. Par ailleurs, 510 guichets automatiques bancaires (GAB) sont déjà opérationnels. Ils seront renforcés à raison de 100 nouvelles unités par an. Sur un tout autre registre, les comptes chèques postaux (CCP), qui ne permettaient pas d’être débiteur, basculeront automatiquement dans le giron de la banque et deviendront des comptes chèques classiques. Après avoir donné vie à sa filiale bancaire, Barid Al Maghrib est attendu sur d’autres chantiers non moins importants, notamment dans le domaine du courrier, de la logistique, de la messagerie et de la poste numérique.

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Le secteur des Bâtiments et Travaux publics (BTP) , deuxième plus grand employeur du Maroc, connaît un véritable dysfonctionnement dans sa cible de produire du logement social. C’est ce qu’a reconnu le ministre de l’Habitat, de l’urbanisme et de l’aménagement de l’espace, Ahmed Taoufiq Hjira, lors d’une conférence organisée récemment à l’occasion du forum du BTP 2010 à Casablanca.

Le ministre de l’Habitat, de l’urbanisme et de l’aménagement de l’espace présentait le 27 mai dernier, à l’occasion d’une rencontre public/privé au forum du BTP 2010 à Casablanca, le dispositif adopté par le gouvernement pour promouvoir la production du logement social.

Le secteur du Bâtiment et travaux Public reste sans doute l’un des plus grands employeurs du pays (2ème après le secteur des services selon le ministre), absorbant à lui seul plus de 8% de la population active occupée, et plus de 30% des demandes de crédit sont spécialement dédiées à l’immobilier.


Selon les statistiques de la Fédération Nationale des BTP, le secteur fait vivre plus de 1 million de familles. Durant les trois dernières années, le budget de l’investissement de l’Etat a presque doublé. Il est passé de 82 MD Dh à 163 MD Dh 2010.

Selon la dernière enquête de conjoncture du Haut Commissariat au Plan portant sur le premier trimestre de cette année, 51% des chefs d’entreprises opérant dans les BTP ont déclaré une hausse de leur activité, 13% une stabilité et 36% une baisse.

Mais cette tendance haussière aurait été enregistrée, essentiellement, dans les activités de la construction du gros œuvre de bâtiments et des travaux spécialisés de génie civil.


Le pas cher : Une cible peu rentable pour les professionnels

Le logement social, quant à lui, constitue une infime partie de la rentabilité financière des professionnels du secteur. Ceux-ci rencontreraient plusieurs difficultés, qui ont abouti à une baisse considérable de la production entre 2008 et 2009 (baisse de 30%). A cela s’ajoute une faible offre de logements locatifs.

Le ministre de l’Habitat reconnaît, à ce titre, un désintérêt de plus en plus accru du secteur privé.


Incitations fiscales pour les logements d’entrée de gamme au Maroc

Pour faire face à ces dysfonctionnements, les nouvelles dispositions de la loi de finances 2010 se sont principalement focalisées sur une démarche d’incitation fiscale en faveur des acquéreurs et des promoteurs immobiliers.

Ainsi, à partir de cette année jusqu’en 2020, l’Etat accorde une aide financière à l’acquéreur d’un logement social en exonérant la Taxe sur la Valeur Ajoutée. Et le promoteur immobilier quant à lui, se voit exonéré de l’Impôt sur la Société (IS), des droits d’enregistrement, des taxes sur le ciment et des taxes locales.


Ndlr :
A savoir que pour le credit immobilier pour des logements à bas prix au Maroc, on a souvent des problèmes d’endettement ou de régularité ou caractère formel des revenus (noir, non déclaré, travail intermittent, non titularisé, …). Pour combler cela , l’état a mis en place Damane Sakane, mais les banques du Maroc peinent un peu à le répandre, étant donné aussi que cette cible n’est souvent pas leur cible prioritaire, et y compris en terme de pret immobilier, car population plus compliquée à gérer et moins consommatrice de services.

Une melkia clean peut déjà procurer un bon niveau de sécurité foncière. D’abord, nous vérifions si elle a été faite sérieusement à la base. Si la désignation du bien correspond à la réalité, l’adoul a pris la peine de se déplacer, ce qui est un bon départ. Nous avons affaire à un officiel sérieux.

Ensuite, il faut analyser la istimra. Elle contient le historique de la propriété et liste les propriétaires successifs du bien. Une istimra linéaire avec une transmission de père en fils par exemple, diminue les risques de découvrir ultérieurement des ayants droits occultes. Ce sont les héritiers oubliés (enfants non-reconnus, épouses secondaires, adultérins…) qui peuvent mettre en danger la titrisation. Nous nous méfions des istimra qui comportent des ramifications latérales!

# Trois quarts du foncier marocain se trouvent en melkia. Elle paraît incontournable dans environs 50% du stock foncier à Marrakech,
# 75% du stock foncier à Essaouira et
# 95% du stock foncier à Taroudant.

Retenez comme règle simple: Plus la situation du bien est reculé, plus grands sont les chances qu’il est en melkia et moins il coûte!

L’État marocain poursuit depuis 1913 la construction du livre foncier national. Les biens immobiliers sont sortis de leur statut coranique et transférés vers le Droit moderne, ils deviennent des biens immobiliers « titrés », inattaquables et définitifs. Ils rentrent également dans la fiscalité immobilière (taxes foncières).

De la melkia au « titre foncier »


Les étapes sont :

# la réquisition du numéro d’immatriculation
# deux bornages officiel avec un géomètre dépêché sur les lieux par le conservateur foncier
# la publicité officielle du projet d’inscription dans la conservation foncière de l’immeuble et dans le journal officiel
# la réception et le traitement des oppositions
# l’inscription au livre foncier
# la délivrance du titre de propriété


Le bien titré bénéficie d’une plus-value par rapport à un bien comparable non-titré, surtout par rapport à la compréhension et la mentalité d’un acquéreur européen.

On constate une volonté politique afin de constituer un livre foncier national complet. Pour cette raison, les autorités publiques favorisent et encouragent la procédure, notamment en imposant des délais courts aux fonctionnaires chargés des formalités et du traitement des oppositions. Un effet secondaire consiste certainement à disposer d’une fiscalité foncière mieux maîtrisée et donc plus onéreuse pour le propriétaire.

Finalement, un organisme bancaire marocain finançant une acquisition au Maroc préfère hypothéquer un bien titré.

La procédure du titrage foncier trouve son cadre juridique dans la Loi de 1913, consultable en partie dans les articles liés ci-dessous..

Article de l’éconimiste :
Soleil, plage et vacances. Depuis quelques années, nos MRE ne cessent de plébisciter les achats immobiliers au Maroc. Mais y fait-on toujours que de bonnes affaires? La septième édition du Salon de l’immobilier marocain, qui s’est déroulée du 21 au 24 mai aux portes de Versailles à Paris, a été l’occasion de sensibiliser les futurs acquéreurs sur les opportunités qu’offre le Maroc dans l’immobilier, mais également de tirer la sonnette d’alarme sur les pièges et l’intérêt de réaliser un investissement avisé. Il faut dire que le créneau des Marocains résidant à l’étranger constitue toujours une aubaine pour les promoteurs. En témoignent des programmes immobiliers, taillés sur mesure pour eux, et qui fleurissent un peu partout dans le pays. L’argumentaire soleil, coût de l’immobilier réduit, vacances et bonnes affaires dans le pays d’origine y contribuent fortement.
Aujourd’hui, s’offrir un petit chez soi au «bled», à seulement quelques heures d’avion au tarif low cost, est un rêve accessible pour les Marocains d’ailleurs. Une situation exacerbée par les retournements récents de la conjoncture économique en Europe. «Avec la crise en Europe, et notamment en France, le Maroc prend les allures d’un eldorado où il est bon d’investir en attendant le dénouement de la crise. L’immobilier s’inscrit presque comme une valeur refuge où les MRE placent leur argent en attendant d’être fixés sur la conjoncture», explique Taoufiq Hejira, ministre de l’Habitat et de l’Urbanisme. Sollicité, le Maroc devient de fait une destination «à la mode» pour les acquisitions immobilières. Toutefois, comme avec toutes les modes, la prudence reste de mise puisque les arnaques en tous genres foisonnent. Pour nos Marocains résidents à l’étranger, le prix est le premier point sur lequel il convient d’être vigilant. «Un MRE qui acquiert un bien immobilier au Maroc a pour référence les prix qui existent en Europe. Il n’a donc que très peu de visibilité pour estimer à combien son acquisition immobilière pourrait être revendue s’il décide un jour de s’en séparer», indique un notaire présent au salon.
Autre point sur lequel nos MRE gagnent à être attentifs: la qualité des constructions. Beaucoup de projets sont en effets vendus sur plan, avec des finitions et des matériaux qui s’avèrent au final être de facture médiocre. D’où la nécessité pour les futurs acquéreurs de se rendre sur place avant l’achat pour s’enquérir de l’état de la construction et de sa viabilité. Enfin, il ne faut pas oublier que le marché des intermédiaires immobiliers n’est pas régulé au Maroc. Et souvent, un propriétaire n’hésite pas à se faire passer pour un intermédiaire et induire en erreur un futur acquéreur.
Ces mauvais exemples mis à part, le Maroc offre tout de même de bonnes opportunités car l’immobilier y reste globalement moins cher qu’en France. Une situation qui fait que de plus en plus d’Européens se trouvent à leur tour attirés par les avantages d’acquérir un logement au Maroc. En témoigne leur affluence massive au Smap Immo et leur engouement pour mieux découvrir les offres immobilières. Et pour mieux faire connaître l’offre marocaine à cette clientèle, le salon a été animé par de nombreuses conférences destinées à mettre en valeur l’avantage d’investir au Maroc. «Le Royaume possède plusieurs atouts pour séduire une clientèle purement française. Il se trouve à deux heures d’avion à peine, avec un billet aller-retour qui peut coûter moins de 200 euros et une population francophone qui possède une vraie tradition d’accueil. Nous avons estimé qu’il fallait mettre en avant tous ces avantages pour drainer la clientèle européenne», indique Samir El Chammah, directeur du Smap Immo.
Notons qu’à côté des grandes enseignes nationales de l’immobilier (Addoha, CGI, Al Omrane…), beaucoup de banques ont fait le déplacement au salon (Attijariwafa bank, Banque Populaire, SGMB, BMCI et CIH).


Quelques chiffres

POUR sa 7e édition, le Smap Immo a réuni pas moins de 145 exposants de toutes les régions du Royaume. Cette année, ce sont plus de 60.000 visiteurs qui ont arpenté les 15.000 m2 de superficie du plus grand salon marocain de l’immobilier. Parmi les visiteurs, 20% étaient des Français de souche et 80% des MRE. Leur demande est restée essentiellement orientée vers l’acquisition d’un logement (88%), plutôt que vers l’achat d’un terrain (12%). Les demandes d’achat ont concerné essentiellement les appartements (54,1%), à l’heure où les demandes de maisons et de villas ont enregistré respectivement 26 et 14,8%. A noter qu’il n’y a pas eu de différence notable entre les demandes des visiteurs maghrébins et celles des visiteurs européens.

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