Le GPBM multiplie les réunions avec les parlementaires pour amender le projet de loi relatif à la protection du consommateur.
Objectif : faire sauter quelques dispositions comme celle qui met fin au billet à ordre, ou celle liant contrat de vente d’un bien et contrat de crédit.

Ultimes soubresauts législatifs pour le projet de loi relatif à la protection du consommateur qui a mis de longues années avant d’entamer un parcours concret. Des soubresauts qui sont cependant tout sauf mineurs. Ces derniers jours, les rencontres se sont multipliées entre les parlementaires chargés d’étudier le projet de loi 31-08 et les représentants des banques. Réunis sous la bannière du Groupement professionnel des banques marocaines (GPBM), les banquiers sont bien décidés à défendre bec et ongles leurs acquis. A commencer par le billet à ordre qui fait débat actuellement. «Le billet à ordre est très important pour les banquiers car il représente une épée de Damoclès suspendue au-dessus de la tête du débiteur. Si ce dernier ne paye pas ses échéances, le banquier peut en une matinée saisir la justice et obtenir en quelques heures et grâce à ce fameux billet à ordre une injonction de payer toutes les échéances du crédit», confie une source proche du GPBM. Selon cette source, c’est justement cet effet dissuasif du billet à ordre qui lui donne toute son importance. «Et c’est pour cela que les banquiers ont présenté une nouvelle mouture du projet de loi 31-08 qui maintient l’effet judiciaire du billet à ordre», ajoute la même source.
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Billet à ordre signé à blanc et qui vient s’ajouter aux garanties habituelles

Il faut rappeler qu’en l’état actuel des choses, non seulement le billet à ordre vient s’ajouter aux garanties habituellement demandées par les banquiers mais, de plus, il est signé à blanc par les clients, ce qui est illégal mais toléré et rend la dette immédiatement exigible.
Dans sa mouture actuelle, le projet de loi 31-08 annule les effets d’un billet à ordre lorsqu’il est signé par un non-commerçant. Une analyse des dispositions de ce projet de loi montre que le billet à ordre, à l’instar de la lettre de change signée par le client, non-commerçant, qui a contracté un crédit auprès d’une banque, ne peut pas lui être opposable en cas de poursuite judiciaire. En résumé, le billet à ordre que les banques et sociétés de financement ont fait signer à leurs clients ne serviront plus à rien et surtout pas à recouvrer les créances en cas d’impayés. Mais les banquiers ne sont pas seuls à se faire remarquer puisque les associations de protection des consommateurs entendent bien hausser le ton afin de maintenir le projet de loi 31-08 en la forme actuelle. C’est le cas de la Fédération nationale des associations des consommateurs (FNAC) qui milite pour la suppression pure et simple du billet à ordre. «En tant que représentant des consommateurs, nous estimons que le billet à ordre montre la mauvaise foi des établissements de crédit. Car lorsqu’ils évoquent le billet à ordre, ces établissements parlent systématiquement du contentieux», soutient Mohamed Ouhssine, secrétaire général de la FNAC.
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Contestation sur la vente d’un bien : les banquiers veulent des voies de recours

Hormis le billet à ordre, les banquiers ont également soulevé, lors de leur rencontre avec les parlementaires, la problématique posée par l’article l’article 91 du projet. Concrètement, cette disposition permet à l’acheteur d’un bien qu’il juge non conforme au contrat de vente de suspendre le paiement s’il a acheté le bien à crédit et même d’obtenir l’annulation du contrat de crédit au cas où celui portant sur la vente serait caduc. Elle irrite au plus haut point le secteur bancaire et les sociétés de financement qui ne veulent pas soumettre le contrat de crédit à des relations conflictuelles entre l’acheteur et le vendeur. «Le contrat de vente est juridiquement indépendant du contrat de crédit et l’établissement de crédit ne peut pas être mis en cause en raison d’un vice caché de la part du vendeur», explique-t-on auprès de l’Association professionnelle des sociétés de financement (APSF). Sur ce point, banques et sociétés de financement s’accordent à dire que si le législateur devait maintenir cette disposition, il faudrait prévoir un autre article permettant au banquier de se retourner contre le vendeur en cas de vice caché ou de refus d’exécution du contrat.
«Lorsqu’il prête de l’argent, le banquier engage ses fonds et il se trouve dans l’obligation de les récupérer en capital et intérêts. Il en va de la survie de l’activité. Et si le législateur décide de permettre au client de suspendre le paiement pour une cause étrangère au banquier, ce même législateur devrait également imaginer une ou deux voies de recours au profit du banquier qui risque de perdre son argent», explique un banquier de la place.
Outre ces deux dispositions (article 145 et 91), les banques ont insisté sur l’absence des remarques formulées par leur autorité de tutelle, Bank Al Maghrib (BAM), sur ledit projet. «L’autorité de tutelle a bien mis en exergue plusieurs zones d’ombre du projet de loi, mais ses remarques n’ont pas été prises en compte par les parlementaires jusqu’à présent», souligne-t-on auprès de BAM (voir encadré).
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Observations :Les remarques de Bank Al Maghrib

Bank Al Maghrib a émis plusieurs réserves sur le projet de loi. Le premier exemple est celui de l’article 69 qui limite le champ d’application du futur code au «crédit à la consommation défini comme toute opération de crédit (…)». Pour les juristes de BAM, cette disposition «ignore que l’opération de crédit est définie par les dispositions de l’article 3 de la loi bancaire».
L’article 118 du projet de code fixe les frais de dossier à 1 000 DH maximum. Une limite qui ne plaît guère au régulateur du marché bancaire qui trouve que le montant ne peut être appliqué invariablement, quel que soit le montant du prêt.
Le Taux effectif global (TEG) a également été critiqué puisqu’il est défini d’une manière «assez superficielle» dans l’article 137. «Alors qu’il s’agit d’un seuil que les établissements de crédit ne peuvent pas dépasser», dit-on chez BAM.
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source  : Naoufal Belghazi

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Une melkia clean peut déjà procurer un bon niveau de sécurité foncière. D’abord, nous vérifions si elle a été faite sérieusement à la base. Si la désignation du bien correspond à la réalité, l’adoul a pris la peine de se déplacer, ce qui est un bon départ. Nous avons affaire à un officiel sérieux.

Ensuite, il faut analyser la istimra. Elle contient le historique de la propriété et liste les propriétaires successifs du bien. Une istimra linéaire avec une transmission de père en fils par exemple, diminue les risques de découvrir ultérieurement des ayants droits occultes. Ce sont les héritiers oubliés (enfants non-reconnus, épouses secondaires, adultérins…) qui peuvent mettre en danger la titrisation. Nous nous méfions des istimra qui comportent des ramifications latérales!

# Trois quarts du foncier marocain se trouvent en melkia. Elle paraît incontournable dans environs 50% du stock foncier à Marrakech,
# 75% du stock foncier à Essaouira et
# 95% du stock foncier à Taroudant.

Retenez comme règle simple: Plus la situation du bien est reculé, plus grands sont les chances qu’il est en melkia et moins il coûte!

L’État marocain poursuit depuis 1913 la construction du livre foncier national. Les biens immobiliers sont sortis de leur statut coranique et transférés vers le Droit moderne, ils deviennent des biens immobiliers « titrés », inattaquables et définitifs. Ils rentrent également dans la fiscalité immobilière (taxes foncières).

De la melkia au « titre foncier »


Les étapes sont :

# la réquisition du numéro d’immatriculation
# deux bornages officiel avec un géomètre dépêché sur les lieux par le conservateur foncier
# la publicité officielle du projet d’inscription dans la conservation foncière de l’immeuble et dans le journal officiel
# la réception et le traitement des oppositions
# l’inscription au livre foncier
# la délivrance du titre de propriété


Le bien titré bénéficie d’une plus-value par rapport à un bien comparable non-titré, surtout par rapport à la compréhension et la mentalité d’un acquéreur européen.

On constate une volonté politique afin de constituer un livre foncier national complet. Pour cette raison, les autorités publiques favorisent et encouragent la procédure, notamment en imposant des délais courts aux fonctionnaires chargés des formalités et du traitement des oppositions. Un effet secondaire consiste certainement à disposer d’une fiscalité foncière mieux maîtrisée et donc plus onéreuse pour le propriétaire.

Finalement, un organisme bancaire marocain finançant une acquisition au Maroc préfère hypothéquer un bien titré.

La procédure du titrage foncier trouve son cadre juridique dans la Loi de 1913, consultable en partie dans les articles liés ci-dessous..

Le Gouverneur de Bank Al-Maghrib ;
Vu les dispositions de l’arrêté du Ministre de l’Economie et des Finances n° 947-10 du 17 mars 2010 réglementant les intérêts applicables aux opérations de crédit et notamment son article 5 ; Fixe par la présente circulaire, les modalités d’application de cet arrêté.


ARTICLE 1
Les taux d’intérêt annuels applicables aux opérations de crédit sont librement négociés entre les établissements de crédit et leur clientèle.


ARTICLE 2
Les taux d’intérêt peuvent être fixes ou variables. Toutefois, pour les crédits dont la durée est au plus égale à une année, le taux d’intérêt doit être fixe.


ARTICLE 3

Pour les crédits à taux variables contractés après l’entrée en vigueur de la présente circulaire, les taux d’intérêt variables sont révisés sur la base de la variation annuelle du taux moyen pondéré des opérations de prêts et emprunts sur le marché interbancaire au jour le jour, observés lors du dernier semestre précédant le mois de leur révision.
Cette variation représente la différence, entre la moyenne des taux moyens pondérés des opérations de prêts et emprunts sur le marché interbancaire au jour le jour du dernier semestre écoulé, et celle du même semestre de l’année précédente.


ARTICLE 4
Pour les crédits à taux variables contractés avant l’entrée en vigueur de la présente circulaire, les établissements de crédit doivent informer leur clientèle des nouvelles dispositions relatives aux intérêts applicables aux opérations de crédit et leur proposer le choix entre :
l’application d’une indexation ayant pour référence le taux du marché
interbancaire, tel que prévu au niveau de l’article 3 ci-dessus ;
la transformation du taux variable en un taux fixe ; ou
le maintien de leur indexation ayant pour référence les taux des bons du Trésor émis par voie d’adjudication sur le marché primaire, tel que prévu par l’article 5 ci-dessous.


ARTICLE 5
Dans le cadre du système d’indexation dont le calcul se base sur les variations des taux moyens pondérés des bons du Trésor, émis par voie d’adjudication sur le marché primaire, les variations des taux de référence sont calculées mensuellement pour les maturités suivantes :
52 semaines, pour les crédits dont la durée est supérieure à un an et
inférieure à 2 ans ;
5 ans, pour les crédits dont la durée est comprise entre 2 ans et 7 ans ;
10 ans et 15 ans, pour les crédits dont la durée est supérieure à 7ans.


ARTICLE 6
Lorsque le taux d’intérêt est variable, sa révision s’effectue une fois par an, à la date convenue en commun accord entre l’établissement de crédit et l’emprunteur. La première révision du taux d’intérêt devra intervenir dans les trois mois qui suivent la date d’anniversaire du contrat de crédit à taux variable.

ARTICLE 7
Bank Al-Maghrib communique mensuellement :
la variation annuelle du taux moyen pondéré des opérations de prêts et emprunts sur le marché interbancaire au jour le jour ;
la variation annuelle des taux moyens pondérés des bons du Trésor émis par voie d’adjudication sur le marché primaire. En cas d’indisponibilité de cette référence pour une période donnée, les taux variables sont révisés sur la base des derniers taux disponibles.

ARTICLE 8
Les contrats de crédit doivent obligatoirement mentionner l’option de transformation
d’un crédit à taux variable en un crédit à taux fixe et inversement. Les conditions d’exercice de cette option sont librement négociées entre les établissements de crédit et leur clientèle. L’exercice de cette option ne peut intervenir qu’une seule fois pendant toute la durée du crédit.

ARTICLE 9
Les établissements de crédit doivent mentionner les conditions effectivement appliquées aux opérations de crédit dans tous les documents contractuels communiqués à la clientèle.


ARTICLE 10
Les dispositions de la présente circulaire qui annulent et remplacent l’ensemble des dispositions antérieures relatives aux intérêts applicables aux opérations de crédit prennent effet à compter de sa signature.

Le papier du jour est destiné à la note de renseignements d’un bien immobilier au Maroc.

Tout d’abord, une note de renseignements est quoi ?
Une note de renseignements regroupe l’ensemble des informations relatives à
un bien (terrain ou appartement), en termes d’obligations légales
spécifiques au terrain (comme le recul, …)
Attention, par abus de langage, on parle souvent de note d’information, en
désignant la note de renseignement. Mais sachez que personne dans
l’administration ne le comprend.

C’est pourquoi faire ?
A l’acquisition d’un terrain, il est nécessaire de consulter la note de renseignements pour anticiper les obligations de recul et valoriser ainsi
l’espace constructible, et donc valoriser correctement le terrain.
Pour un appartement, il est recommandé (mais pas forcément nécessaire) de la consulter pour être sûr de ne rien rater !

Ça se prend où ?
Une note de renseignement se récupère auprès de l’agence urbaine de la ville où se trouve le bien.
Pour cela, il faut remplir une demande de note de renseignements, idéalement par le propriétaire du terrain.

Le dossier ?
Évidemment, on vous demandera un dossier pour vous fournier la note de renseignement.
Ce dossier est constitué de :
-Certificat de propriété délivré par le Service de la Conservation Foncière, pour 75 Dhs.
- Plan cadastral visé conforme par le Service du Cadastrale de la conservation foncière; pour environ 60 Dhs
-Liste des coordonnées des bornes de la propriété en question (copie de l’imprimé du calcul de contenances, délivré par le Service du Cadastre de la conservation foncière) ; pour environ 15 Dhs
-« Plan de situation en cas de plan cadastral non rattaché au système
Lambert »;
-Enveloppe timbré (moyen format) portant l’adresse exacte du demandeur ;
-Photocopie de la carte d’identité nationale du demandeur;
-Redevance de 250 dirhams

Quel délai ?
Il faut dans les 24 h ouvrables pour obtenir un certificat de propriété, et dans les 3 jours ouvrés pour obtenir la note de renseignement.


Et voilà.