Je viens de recevoir cette note d’information du courtier marocain
On y apprend que les taux d’intérêt sur les crédits immobiliers au maroc sont nettement à la hausse en ce moment, sans apprendre totalement pourquoi, mais qui percerait ce grand secret. On y apprend aussi que cette hausse est mine de rien assez récente (le courtier parle de « quelques semaines », donc juillet a priori, ce qui concorde avec des infos que j’ai reçu de taux de prets inférieurs pratiqués jusqu’à juin de ce que j’ai entendu. Enfin le courtier marocain relativise en nous rappelant que même si les taux sont au dessus de 6% sans doute en ce moment, c’est toujours plus bas qu’il y a deux ans, et beaucoup plus bas qu’il y a 4 ans, et donc qu’on reste dans une bonne période pour racheter un prêt immobilier contracté il y a 3 ans ou plus.


1) HAUSSE DES TAUX D’INTÉRÊT
Beaucoup nous ont contacté inquiets de la hausse médiatisée des taux d’intérêts sur les prêts bancaires.

Qu’en est-il ?
Nous avons constaté ces dernières semaines une hausse des taux de crédits immobiliers sur l’ensemble du marché.

Evolution des taux de crédit au Maroc

Il est même encore très rentable de racheter un crédit immobilier pris il y a plus de trois ans ! En effet à l’époque les taux étaient bien plus haut, et donc vous paierez moins de mensualités. (regardez le schéma ci dessous


Il y avait une autre section réservée aux résidents marocain concernant le remboursement de l’IGR que je publierai très bientôt.
A bientôt !

Je viens de lire un article plutôt alarmiste dans l’économiste. Alarmiste surtout en ce qui concerne les déséquilibre offre/demande et l’habitat social. L’article s’appelle « UN vent de panique souffle sur l’immobilier.  » Je vais vous en livrer quelques lignes.
C’est vrai que quelques directives bien amorcées, comme les logements sociaux avec les plans sans villes sans bidonvilles + le soutien du fond damane sakane pour les crédits immobiliers marocains pour les revenus moyens avaient de quoi frapper fort mais souffrent vraiment de la situation. Sinon dans certaine ville on constate qu’il y a eu stagnation voir légère baisse des prix (2%). Vu la situation internationale ça ne me parait pas de la folie ? Mais bon certains semblent le croire, c’est le problème d’avoir été élevé avec des 12 % de croissance annuelle (demandez à l’industrie chinoise en ce moment ! )


Quelques mots de l’article avant d’en discuter
Le bilan du secteur au premier semestre 2009 laisse prévoir des mois, voire des années difficiles pour le secteur. De fait, les résultats sont en demi-teinte et la situation a de fortes chances de s’aggraver d’ici 2010. (…) Une situation qui ne risque pas d’évoluer puisque, selon les prévisions de Bank Al-Maghrib, le secteur ne progressera que de 4,68% durant la seconde moitié de 2009. Pourtant il avait arboré une évolution à deux chiffres (+11%!) au cours de l’année précédente.
(NDLR qu’est-ce que je vous disais, les gens croient qu’ils vont tirer 11% de croissance annuelle, et encore, sans avoir pris de grandes réformes… dans quelle économie voit-on ça ?)
Bien qu’en évolution, les crédits immobiliers, dans leur ensemble, se sont sensiblement essoufflés. Ils n’ont augmenté que de 21,3% à fin mai dernier contre 60,6% une année auparavant. Leur encours total a enregistré pour sa part près de 161,3 milliards de DH, marquant de fait une timide augmentation de 6%. Laquelle a surtout concerné les promoteurs (14,5 %) au détriment des particuliers (1,3%). En absolu, l’encours des crédits immobiliers n’aura réalisé que 8,5 milliards de DH au cours des 5 premiers mois de 2009, contre 13 milliards au cours de la même période une année auparavant, soit un repli de près de 35%. Une baisse qui a surtout frappé les crédits alloués aux particuliers.


Hausse des taux de crédit immobilier
Dans ce contexte, les taux d’intérêt appliqués aux crédits pour le moyen et le long terme se sont inscrits, depuis le 2e trimestre 2008, sur un trend haussier. Ils sont passés de 5,2% à 5,7% en 2009, en hausse de 9,7%.

Les prix ont également affiché des baisses. A l’échelle nationale, ils ont reculé de 2% pour les appartements et de 1% pour les villas. Et c’est Marrakech qui trône en tête des villes où les baisses sont les plus frappantes, à l’heure où Casablanca et Rabat voient leurs prix stagner.

Plus inquiétant encore, le désintérêt des promoteurs pour le logement social. Ainsi, la production des appartements entre 200.000 et 300.000 DH, destinés aux franges sociales les plus modestes, s’est littéralement arrêtée durant la première moitié de l’année en cours.
Le plan «Villes sans bidonvilles» continue, pour sa part, à battre de l’aile. Alors qu’il prévoyait d’éradiquer près de 280.000 logements insalubres, seulement le tiers du programme a été réalisé jusqu’ici. Au niveau du ministère, on préfère expliquer ces retards par les contraintes liées aux récentes élections communales.

L’analyse de la dynamique de construction et d’investissement, mesurée indirectement à travers la vente de ciment, révèle en revanche une certaine reprise. Au cours des 5 premiers mois de l’année en cours, les ventes cumulées de ce matériau ont connu une hausse de 17% en comparaison avec les 5 derniers mois de 2008. Cependant, cette évolution est restée limitée à certaines villes comme Casablanca, Fès, Meknès, Oujda et Salé, alors que l’activité a enregistré un recul à Marrakech, Agadir, Settat et El Jadida.(…)
Le fameux baromètre sur les prix de l’immobilier, longtemps attendu et marqué par un certain mutisme, est également déjà mis sur les rails. «Ce n’est pas parce que l’on en parle plus que l’on y travaille pas!» affirme Saïd Sekkat, secrétaire général de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI). Et de poursuivre que ce chantier a commencé seulement au début de l’année en cours, et qu’il devra être achevé avant 2010.

Le Rachat de crédit est une formule mise en place par les banques ayant pour but de faire profiter les clients de la baisse des taux du marché. Le rachat de son crédit se fait en général par une banque concurrente à la banque émettrice du prêt initial.


Qu’en est ce que cela est intéressant de racheter ?


Evidemment, ça dépend. En effet, il faut que l’écart de taux soit significatif, et que le Capital Restant Dû à la date du rachat soit suffisamment important.
Au-delà de 3% d’écart de taux, ne réfléchissez pas, contactez une banque, qui se fera un plaisir de récupérer votre crédit. Evidemment, la banque rechignera à le faire s’il ne reste un crédit « que » de 50 000 Dhs.


Faîtes le test vous-mêmes : C’est très simple :


1) Contactez votre banquier et demander lui quel est le Capital Restant Dû de votre prêt à ce jour, et la durée du prêt restante. (Cette information se trouve également dans votre tableau d’amortissement)


2) Allez sur le simulateur pour estimer vos nouvelles mensualités, à périmètre constant :
- Indiquez le montant du Capital Restant Dû à la place du Montant du prêt
- Appliquez un taux confortable, comme 5,60 HT
- Appliquez la durée de prêt correspondant à la durée restante de votre prêt


3) On obtient la nouvelle mensualité. Si cette mensualité est inférieure à votre mensualité actuelle, c’est qu’il peut y avoir intérêt à racheter votre crédit.
Astuce : Multiplier cet écart par le nombre de mois restant de votre crédit, vous aurez une idée plus palpable de ce qu’il est possible d’économiser sur votre crédit.


4) Contacter un conseiller pour affiner votre simulation.


N’oubliez pas également que le rachat est également l’occasion d’adapter le prêt à votre besoin, le « moduler ».
Au bout de 10 ans, les problématique de l’emprunteur ont changé :
- Il peut vouloir rembourser plus à chaque mois, pour réduire la durée du crédit et diminuer son coût
- ou alléger sa mensualité pour se désendetter.