Anas Sefrioui (ADDOHA) : Cessons de dire que l’immobilier est en crise

Anas Sefraoui du group Addoha

Cela n’a apparemment pas empêché le cours d’Addoha de baisser…
Objectivement, je n’en comprends pas les raisons. Tous les objectifs communiqués au marché ont été atteints, voire dépassés avec un chiffre d’affaires en progression de 107% et un résultat net consolidé part du groupe en hausse de 72%. Cette baisse est donc d’autant plus incompréhensible que sur le plan macro-économique la situation de notre pays demeure, malgré la crise internationale, tout à fait satisfaisante avec un taux de progression annoncé du PIB proche de 5,8%.

Quel a été le segment le plus rentable pour Addoha ?
Conformément à la réglementation comptable en vigueur au Maroc, seules les ventes relatives aux logements intégralement achevés et livrés aux acquéreurs peuvent faire l’objet d’une comptabilisation en chiffre d’affaires. Or, la totalité des logements livrés au cours de ce 1er semestre relèvent du segment économique et moyen standing. Il est donc prématuré de procéder à des comparaisons en termes de marge. Les ventes réalisées au niveau du haut standing ne sont pas comprises dans le chiffre d’affaires du 1er semestre. Elles le seront à la livraison des logements. Mais d’ores et déjà nos business plans dégagent une marge équivalente (en % s’entend), qu’il s’agisse de logements économiques ou de haut standing.

Vous avez annoncé avoir sécurisé 12,5 milliards de DH de CA pour les 18 prochains mois en commercialisant plus de 25 000 logements. Quelle est la part des logements sociaux, des logements moyen standing et de ceux de haut standing dans ce chiffre ?
Pour nous le chiffre d’affaires sécurisé est défini comme étant celui qui sera généré par les compromis de vente signés avec les clients et au titre desquels nous avons perçu des avances de 15% du prix de vente au minimum. Conformément à nos prévisions initiales, la part du haut standing ira en s’accroissant au fur et à mesure des livraisons pour atteindre, à terme, 50% du chiffre d’affaires. Il ne faut cependant pas en déduire que cette progression se fera au détriment des logements économiques et de moyen standing que le groupe continuera à développer de manière encore plus soutenue.

Après épuisement des conventions signées avec l’Etat, Addoha continuera-t-il à s’engager dans le logement social ?
Stratégiquement, nous ne pouvons abandonner ce qui constitue le cœur d’activité du groupe au moins pour deux raisons. D’une part, nous avons accumulé au fil des années une expertise dans ce domaine et cet avantage comparatif constitue le fondement même de notre développement. D’autre part, Addoha a toujours affirmé sa volonté de contribuer activement aux objectifs de la politique des pouvoirs publics en matière d’habitat. Actuellement, ce sont près de 150 000 logements économiques et de moyen standing qui sont en cours de réalisation et de commercialisation au niveau du groupe.

Contribuer aux objectifs politiques en matière d’habitat c’est bien, mais vous êtes avant tout un opérateur privé, alors ce logement social avec une faible marge…
Le ministère de l’habitat a procédé récemment à la refonte du cahier des charges relatif aux logements sociaux [NDLR voir article en page 18]. Les assouplissements apportés par rapport aux anciennes dispositions sont de nature à donner une nouvelle impulsion à la réalisation de projets d’habitat social. La mise en application de la nouvelle mouture du cahier des charges améliore en effet la rentabilité des projets tout en garantissant l’habitabilité, la sécurité et la qualité du logement. En conséquence de ces nouvelles dispositions, notre groupe lancera à travers les principales villes du Royaume de nouveaux programmes portant sur la production de 50 000 logements sociaux. Ces nouveaux programmes seront réalisés sur le foncier déjà disponible au niveau du groupe et le foncier public qui sera cédé au secteur privé (3 800 ha). Cela sans compter pour notre groupe, les conventions (article 19) (exonération d’IS et de TVA) conclues avec l’Etat et qui continueront à produire leurs effets jusqu’en 2013.

La Fédération de l’immobilier milite pour une augmentation de la valeur du social à 300 000 DH…
J’y suis favorable et j’espère que la demande de la FNPI connaîtra une suite positive.

Etes-vous de ceux qui pensent qu’il y a encore du potentiel de croissance dans le logement social ou de ceux qui estiment qu’il comble seulement une demande qui n’a pas trouvé de logements adaptés ?
Les récentes dispositionprises par le gouvernement (extension de la garantie de Damane Sakane à 800 000 DH, mobilisation du foncier public, adoption d’un nouveau cahier des charges …) constituent un début de réponse à la problématique du logement social. La révision à la hausse de la valeur, si elle venait à être décidée, viendra renforcer et compléter ces dispositions. Le potentiel demeure énorme à en juger par les difficultés d’éradiquer les bidonvilles, notamment au niveau des grandes agglomérations.

Qu’en est-il des logements de moyenne gamme qui manquent cruellement ?
Pour le logement de moyen standing, notre groupe a été précurseur en la matière. Ce sont plusieurs milliers de logements que nous commercialisons dans toutes les principales villes du Royaume à l’attention de la classe moyenne, sous la forme d’appartements et de villas économiques.

Il y a six mois, vous annonciez votre adhésion au programme des logements à 140 000 DH. On ne voit rien venir…
Nous attendons le lancement effectif des appels d’offres pour y prendre part. Il est à rappeler à ce propos que les logements de 140 000 DH seront mis sur le marché dans le cadre d’une péréquation comprenant également des logements à 200 000 DH et des logements de moyen standing.

Quid de vos logements haut standing, commercialisés sous la marque Prestigia. N’y a–t-il pas de problème d’allongement du délai d’écoulement des unités ?
Bien que la commercialisation de ces projets n’ait été lancée que depuis seulement quelques mois, les ventes au titre de nos projets haut standing ont porté à ce jour sur 2 500 unités et nous comptons atteindre 3 500 unités au terme de cette année, conformément aux objectifs que nous nous étions fixés.

Il faudra compter avec la baisse de la demande internationale…
Incontestablement la demande émanant de l’étranger pour les résidences secondaires a régressé par rapport aux années précédentes. Notre groupe est cependant très faiblement impacté puisque le segment de la résidence secondaire représente à peine 7% à 8% de notre offre globale. De plus, les ventes réalisées au niveau de Plage des Nations [NDLR : 330 unités vendues en quelques semaines] et de Marrakech Golf City [NDLR : 250 unités vendues en 3 mois]… sont la preuve qu’il existe également une demande nationale pour cette catégorie de logements.

Vous faites-vous accompagner pour développer les ventes à l’international ?
Oui, mais nous venons en plus de signer un contrat avec CB Richard Ellis (CBRE) couvrant plusieurs domaines de collaboration dont la promotion des ventes du groupe à l’international. CBRE s’appuiera à cet effet sur ses affiliés en France, Angleterre, Allemagne, Scandinavie … Prestigia doit asseoir sa notoriété pour que l’on soit prêt dès que la reprise aura été confirmée au niveau de ces pays.

Comptez-vous livrer des logements haut standing cette année ?
Les chantiers des projets haut standing de «Marrakech Golf City», «Ryad Andalous», «Plage des Nations» «Bouskoura Golf City» … connaissent un rythme de travail très soutenu pour nous permettre de respecter l’agenda des livraisons. Au cours du dernier trimestre de cette année, par exemple, nous livrerons déjà des logements dans le cadre du programme Ryad Andalous à Rabat.

La question que se pose tout le monde : y aura-t-il une baisse des prix du m2 construit ? Dans quels segments, dans quelles villes s’exprimerait-elle ?
La baisse des prix annoncée par les uns et les autres depuis plusieurs mois n’a finalement pas eu lieu. Au niveau de notre groupe, nous avons même procédé courant 2009 à une augmentation de nos tarifs à Casablanca, Marrakech, Rabat …

La question du foncier reste posée. L’on sait qu’Addoha dispose d’une réserve non négligeable, mais quid du futur ? Quels sont les villes où le problème se pose avec le plus d’acuité ?
C’est à Casablanca et Rabat que la rareté du foncier se fait le plus sentir. La solution passe par l’accélération de l’extension des périmètres ouverts à l’urbanisation. Les projets de création de villes satellites à proximité des grandes agglomérations de même que la mobilisation du foncier public au profit du secteur privé figurent parmi la série de mesures possibles.

Addoha est en train de construire deux cimenteries à l’heure où le secteur souffre d’une surcapacité… Un commentaire sur cette situation ?
Pourquoi affirmer que le secteur souffre d’une surcapacité alors que la consommation continue à augmenter, certes à un rythme inférieur à celui des années passées. A fin septembre 2009, la consommation est en hausse de 1% mais par rapport à une année 2008 véritablement exceptionnelle au cours de laquelle la progression a été de +10%. En tout état de cause, et plus que jamais, nous continuons à croire dans le potentiel de développement de notre pays. Un investissement de cette taille et dans ce secteur s’inscrit dans la durée et ne peut être remis en cause sur la base de considérations conjoncturelles à court terme, et donc par définition passagères.

article et interview de Naoufal Belghazi pour la vie eco

Comme quoi il ne faut pas céder au pessimisme, voici le point de vue de la PDG de Mazagan Beach Resort : la crise économique internationale, une opportunité pour le secteur du tourisme marocain.

Mazagan El Jadida

« J’ai toujours dit que la crise était une opportunité pour le Maroc et quand je vois le nombre de demandes que j’ai sur les livres, je suis absolument convaincue de ce que je dis », a-t-elle déclaré à la MAP, en marge de la visite effectuée par le ministre du Tourisme et de l’Artisanat, M. Mohamed Boussaid, dans cette station touristique pour s’enquérir des derniers préparatifs avant le lancement officiel de sa première phase.

Mme Lallemand s’est dite optimiste et confiante en l’avenir de son projet, précisant que Mazagan Beach Resort a déjà signé 109 contrats avec des Tours Operators internationaux et des accords avec la majorité des opérateurs marocains.


« Mazagan Beach Resort », qui dispose de trois bureaux de vente internationaux (Paris, Londres et Francfort), a également plus de 200 demandes de groupes en attente de confirmation, a-t-elle ajouté.

Avec l’ouverture de la station d’El Jadida, Kerzner International se positionne différemment de ses marques « One and Only » et « Atlantis » développées un peu partout dans le monde, a-t-elle souligné, avant de préciser que son groupe compte lancer à terme « une troisième marque pour mieux identifier le produit Mazagan sur le marché international ».

Vue d'intérieur de résidence de Mazagan beach resort

Elle a indiqué, dans ce cadre, que le groupe ne manquera pas de mettre en place un produit dédié à la classe moyenne s’il identifie un besoin dans ce sens.

M. Boussaid a effectué lundi une visite dans les différentes composantes de cette nouvelle station touristique, dont la première phase est fin prête pour attirer près de 4 millions de visiteurs par an, dont 200.000 dans l’hôtel 5 étoiles.


Développé par le groupe Kerzner International, Mazagan Beach Ressort, qui ouvre ainsi ses portes dans les délais préétablis, prévoit un chiffre d’affaires de 1,35 milliard de dirhams la première année.

La première phase de cette station balnéaire est composée notamment d’un hôtel 5 étoiles de 500 chambres (1.000 lits), un centre international de conférence (environ 2000 places), un golf 18 trous, un SPA, plusieurs restaurants, un casino et des installations pour enfants.

La première phase de Mazagan Beach Resort a nécessité une enveloppe budgétaire de 3,1 milliards de dirhams, hors résidentiels, financée dans le cadre d’un partenariat entre le groupe Kerzner, la CDG, la SOMED et l’Assurance Mamda.

La station de Mazagan permettra la création de plus de 1.200 emplois, dont 950 sont déjà intégrées, ont confié à la MAP les responsables de Kerzner International, ajoutant que plus de 12 millions de dirhams ont été consacrés au programme de formation avant l’ouverture du Resort.


Ce programme sera accentué en 2010 et l’enveloppe qui y est consacrée atteindrait 30 millions de dirhams, ont-il précisé, ajoutant que le « package découverte » lancé par le groupe, avec l’ouverture de la station, a connu un franc succès et s’est soldé par plusieurs réservations.

Les 1.000 lits de l’hôtel 5 étoiles de Mazagan Beach Resort viendront renforcer la capacité litière de la province d’El Jadida qui atteint actuellement environ 1.400 lits.


source : MAP

Je viens de lire un article plutôt alarmiste dans l’économiste. Alarmiste surtout en ce qui concerne les déséquilibre offre/demande et l’habitat social. L’article s’appelle « UN vent de panique souffle sur l’immobilier.  » Je vais vous en livrer quelques lignes.
C’est vrai que quelques directives bien amorcées, comme les logements sociaux avec les plans sans villes sans bidonvilles + le soutien du fond damane sakane pour les crédits immobiliers marocains pour les revenus moyens avaient de quoi frapper fort mais souffrent vraiment de la situation. Sinon dans certaine ville on constate qu’il y a eu stagnation voir légère baisse des prix (2%). Vu la situation internationale ça ne me parait pas de la folie ? Mais bon certains semblent le croire, c’est le problème d’avoir été élevé avec des 12 % de croissance annuelle (demandez à l’industrie chinoise en ce moment ! )


Quelques mots de l’article avant d’en discuter
Le bilan du secteur au premier semestre 2009 laisse prévoir des mois, voire des années difficiles pour le secteur. De fait, les résultats sont en demi-teinte et la situation a de fortes chances de s’aggraver d’ici 2010. (…) Une situation qui ne risque pas d’évoluer puisque, selon les prévisions de Bank Al-Maghrib, le secteur ne progressera que de 4,68% durant la seconde moitié de 2009. Pourtant il avait arboré une évolution à deux chiffres (+11%!) au cours de l’année précédente.
(NDLR qu’est-ce que je vous disais, les gens croient qu’ils vont tirer 11% de croissance annuelle, et encore, sans avoir pris de grandes réformes… dans quelle économie voit-on ça ?)
Bien qu’en évolution, les crédits immobiliers, dans leur ensemble, se sont sensiblement essoufflés. Ils n’ont augmenté que de 21,3% à fin mai dernier contre 60,6% une année auparavant. Leur encours total a enregistré pour sa part près de 161,3 milliards de DH, marquant de fait une timide augmentation de 6%. Laquelle a surtout concerné les promoteurs (14,5 %) au détriment des particuliers (1,3%). En absolu, l’encours des crédits immobiliers n’aura réalisé que 8,5 milliards de DH au cours des 5 premiers mois de 2009, contre 13 milliards au cours de la même période une année auparavant, soit un repli de près de 35%. Une baisse qui a surtout frappé les crédits alloués aux particuliers.


Hausse des taux de crédit immobilier
Dans ce contexte, les taux d’intérêt appliqués aux crédits pour le moyen et le long terme se sont inscrits, depuis le 2e trimestre 2008, sur un trend haussier. Ils sont passés de 5,2% à 5,7% en 2009, en hausse de 9,7%.

Les prix ont également affiché des baisses. A l’échelle nationale, ils ont reculé de 2% pour les appartements et de 1% pour les villas. Et c’est Marrakech qui trône en tête des villes où les baisses sont les plus frappantes, à l’heure où Casablanca et Rabat voient leurs prix stagner.

Plus inquiétant encore, le désintérêt des promoteurs pour le logement social. Ainsi, la production des appartements entre 200.000 et 300.000 DH, destinés aux franges sociales les plus modestes, s’est littéralement arrêtée durant la première moitié de l’année en cours.
Le plan «Villes sans bidonvilles» continue, pour sa part, à battre de l’aile. Alors qu’il prévoyait d’éradiquer près de 280.000 logements insalubres, seulement le tiers du programme a été réalisé jusqu’ici. Au niveau du ministère, on préfère expliquer ces retards par les contraintes liées aux récentes élections communales.

L’analyse de la dynamique de construction et d’investissement, mesurée indirectement à travers la vente de ciment, révèle en revanche une certaine reprise. Au cours des 5 premiers mois de l’année en cours, les ventes cumulées de ce matériau ont connu une hausse de 17% en comparaison avec les 5 derniers mois de 2008. Cependant, cette évolution est restée limitée à certaines villes comme Casablanca, Fès, Meknès, Oujda et Salé, alors que l’activité a enregistré un recul à Marrakech, Agadir, Settat et El Jadida.(…)
Le fameux baromètre sur les prix de l’immobilier, longtemps attendu et marqué par un certain mutisme, est également déjà mis sur les rails. «Ce n’est pas parce que l’on en parle plus que l’on y travaille pas!» affirme Saïd Sekkat, secrétaire général de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI). Et de poursuivre que ce chantier a commencé seulement au début de l’année en cours, et qu’il devra être achevé avant 2010.

Quelques citations d’un article sur l’économie marocaine et son évolution qui m’a particulièrement pris. Cité librement et remonté au scotch pour une lecture rapide et efficace de la situation actuelle et de son évolution.

Investir au Maroc représente encore de nombreuses opportunités pour les opérateurs étrangers. Certes, nous avons constaté un ralentissement des arrivées des capitaux étrangers, ces derniers mois, mais il y a un regain de confiance après la crise psychologique qui a frappé le pays, suite à la crise économique mondiale. Après le retrait de Thomas et Piron de la station Lixus et la cession de ses parts minoritaires dans les sociétés de développement des stations Mogador (Essaouira) et du projet Mansour Lake City à Ouarzazate ainsi que du retrait de Sama Dubaï du projet de développement de la vallée du Bouregreg, (projet Amwaj), le doute s’est installé. Confrontés à de sérieux problèmes de financement, ces groupes n’ont pas pu mener à terme ce projet. D’ailleurs, c’est le cas aussi du groupe américain Colony Capital dont le contrat pour le développement de la station balnéaire Taghazout a été suspendu par l’Etat vu que les travaux n’ont même pas été entamés par manque de fonds.


Heureusement que des investisseurs nationaux sont venus à la rescousse de ces mégaprojets, locomotives du développement du pays, que ce soit Addoha pour Saadia Mediterranéa ou encore Alliances qui a racheté l’ensemble des participations de Thomas & Piron (83,5%) à 5 milliards de dirhams (450 millions d’euros). Quant au projet Amwaj (Bouregreg), l’Agence d’aménagement de la vallée du Bouregreg (autre actionnaire de référence auprès de la Caisse de Dépôt et de Gestion) envisagerait de prendre la relève pour la partie gestion.

Et ce n’est pas tout, le groupe émirati Emaar a décidé, contre toute attente, de rester au Maroc et de continuer à développer ses projets. Dans une interview accordée au Matin, datant du 17 avril 2009, Yves Delmar, président d’Emaar Maroc a confirmé l’intention du holding de continuer ses investissements entamés dans le Royaume. Pour lui, le Maroc a largement été épargné par les problèmes qui ont mené à une crise économique mondiale globale. Il reste confiant quant à l’avenir du secteur immobilier. «La crise de confiance qui a affecté la plupart des économies est en train d’être traitée par les gouvernements du monde entier.
Toutefois, le Maroc-et en fait la plupart des économies d’Afrique du Nord- ont montré leur capacité de résistance face à la crise mondiale». Et d’ajouter : «Nous souhaitons maintenir notre présence au Maroc et faisons le nécessaire pour répondre à nos engagements». Le président de la filiale marocaine du groupe émirati a, toutefois, souligné que les investisseurs semblent frileux, principalement dans les marchés secondaires qui connassent un tassement des ventes actuellement. «Le gouvernement marocain fait des efforts afin de regagner la confiance des acheteurs et maintenir les niveaux de liquidité. Nous gardons confiance en la perspective de développement de ce secteur dans le Royaume», a-t-il estimé.

Le top management d’Emaar Maroc est plus que confiant quant à l’avenir de ses projets au Maroc. «Nous nous attachons à parfaire et développer avec réalisme nos projets au Maroc, que nous continuerons à exposer à l’international comme sur le marché marocain. Emaar Morocco contribue déjà aux profits d’Emaar Properties et nous prévoyons un enregistrement de ventes positif cette année». Une décision qui redonnera, certainement confiance aux opérateurs étrangers surtout qui veulent profiter des opportunités offertes par le Maroc qui présente un potentiel élevé de bonnes affaires. Preuve à l’appui, le groupe a publié deux communiqués, le premier faisant état de l’état d’avancement du projet Tinja et le second portant sur le projet Saphira. Concernant le premier projet, la filiale d’Emaar Properties PJSC a annoncé qu’elle respecte les délais en ce qui concerne la construction des villas et maisons mitoyennes Tinja. Ainsi, les travaux de fondation des maisons progressent selon le calendrier et l’achèvement de la première phase est prévu pour fin 2010. Par ailleurs, la filiale marocaine déposera courant avril le dossier de demande de permis de construire d’un hôtel de 280 chambres dont l’opérateur sera « The Address », la nouvelle chaîne hôtelière lancée par le groupe en 2008.

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En dehors de l’immobilier, malgré le désistement de Nissan, Renault a maintenu ses projets au Maroc. Par ailleurs, en mars dernier, le groupe Delphi au Maroc a annoncé le démarrage réussi de sa deuxième usine spécialisée dans la fabrication de câblage pour l’industrie automobile. «Avec de très bons résultats en termes de qualité et des procédés de fabrication très efficaces, la nouvelle usine, située dans la zone franche d’exportation de Tanger, est à présent entièrement opérationnelle seulement quelques mois après le démarrage de la production en août 2008», souligne le groupe. Sur une surface totale de 60.000 m_, la nouvelle usine, qui comprend un espace pour la production de 23.400 m_, fournit du câblage pour différents modèles de constructeurs automobiles européens. Avec ce nouveau site, Delphi célèbre ainsi 10 ans d’activité au Maroc. «Notre investissement démontre la confiance que nous témoignons au Maroc, pays que nous considérons comme attractif pour y conduire nos activités», a déclaré Stefaan Vandevelde, président Delphi Systèmes de Distribution Electrique / Electronique au niveau international.

Autant de signaux forts pour les investisseurs étrangers, qui restent frileux et qui doivent aussi prendre en compte les efforts que le gouvernement multiplie pour la promotion des secteurs de l’immobilier, du tourisme, des services et de l’industrie entrant dans le cadre du plan Emergence.