Le secteur des Bâtiments et Travaux publics (BTP) , deuxième plus grand employeur du Maroc, connaît un véritable dysfonctionnement dans sa cible de produire du logement social. C’est ce qu’a reconnu le ministre de l’Habitat, de l’urbanisme et de l’aménagement de l’espace, Ahmed Taoufiq Hjira, lors d’une conférence organisée récemment à l’occasion du forum du BTP 2010 à Casablanca.

Le ministre de l’Habitat, de l’urbanisme et de l’aménagement de l’espace présentait le 27 mai dernier, à l’occasion d’une rencontre public/privé au forum du BTP 2010 à Casablanca, le dispositif adopté par le gouvernement pour promouvoir la production du logement social.

Le secteur du Bâtiment et travaux Public reste sans doute l’un des plus grands employeurs du pays (2ème après le secteur des services selon le ministre), absorbant à lui seul plus de 8% de la population active occupée, et plus de 30% des demandes de crédit sont spécialement dédiées à l’immobilier.


Selon les statistiques de la Fédération Nationale des BTP, le secteur fait vivre plus de 1 million de familles. Durant les trois dernières années, le budget de l’investissement de l’Etat a presque doublé. Il est passé de 82 MD Dh à 163 MD Dh 2010.

Selon la dernière enquête de conjoncture du Haut Commissariat au Plan portant sur le premier trimestre de cette année, 51% des chefs d’entreprises opérant dans les BTP ont déclaré une hausse de leur activité, 13% une stabilité et 36% une baisse.

Mais cette tendance haussière aurait été enregistrée, essentiellement, dans les activités de la construction du gros œuvre de bâtiments et des travaux spécialisés de génie civil.


Le pas cher : Une cible peu rentable pour les professionnels

Le logement social, quant à lui, constitue une infime partie de la rentabilité financière des professionnels du secteur. Ceux-ci rencontreraient plusieurs difficultés, qui ont abouti à une baisse considérable de la production entre 2008 et 2009 (baisse de 30%). A cela s’ajoute une faible offre de logements locatifs.

Le ministre de l’Habitat reconnaît, à ce titre, un désintérêt de plus en plus accru du secteur privé.


Incitations fiscales pour les logements d’entrée de gamme au Maroc

Pour faire face à ces dysfonctionnements, les nouvelles dispositions de la loi de finances 2010 se sont principalement focalisées sur une démarche d’incitation fiscale en faveur des acquéreurs et des promoteurs immobiliers.

Ainsi, à partir de cette année jusqu’en 2020, l’Etat accorde une aide financière à l’acquéreur d’un logement social en exonérant la Taxe sur la Valeur Ajoutée. Et le promoteur immobilier quant à lui, se voit exonéré de l’Impôt sur la Société (IS), des droits d’enregistrement, des taxes sur le ciment et des taxes locales.


Ndlr :
A savoir que pour le credit immobilier pour des logements à bas prix au Maroc, on a souvent des problèmes d’endettement ou de régularité ou caractère formel des revenus (noir, non déclaré, travail intermittent, non titularisé, …). Pour combler cela , l’état a mis en place Damane Sakane, mais les banques du Maroc peinent un peu à le répandre, étant donné aussi que cette cible n’est souvent pas leur cible prioritaire, et y compris en terme de pret immobilier, car population plus compliquée à gérer et moins consommatrice de services.

Selon les banquiers, la prime de risque dont profite la Caisse centrale de garantie rend le produit non attractif. Le taux d’intérêt moyen appliqué est de 5,74% et le taux plancher du crédit classique se situe à 5,5%. Pour la CCG, il faut simplement que le produit atteigne suffisamment de notoriété.

Damane Essakane, le fonds étatique destiné à garantir les crédits immobiliers, présente des résultats mitigés. Si le Fogarim, produit garantissant les crédits immobiliers contractés par les particuliers à revenus faibles ou irréguliers -ou non affiliés à la Caisse nationale de sécurité sociale (CNSS)- a trouvé sa vitesse de croisière en franchissant la barre des 50 000 dossiers au 28 septembre dernier, il en va différemment pour la nouvelle version du Fogaloge entrée en vigueur depuis avril 2009. Rappelons qu’initialement destiné aux fonctionnaires, ce produit de garantie a été élargi aux salariés du secteur privé et aux professions libérales avec pour objectif de favoriser l’accès à la propriété pour la tranche de population relavant de la classe moyenne. Le nouveau produit permet ainsi le financement de l’acquisition ou de la construction du logement principal pour un montant du prêt maximum de 800 000 DH et un financement pouvant atteindre 100% du coût global de l’acquisition. L’effet de la garantie étatique permet de baisser le taux d’intérêt (fixe) des crédits qui seront alloués dans le cadre de ce produit. La durée de remboursement a également été adaptée à la classe moyenne puisqu’elle peut atteindre 25 ans.


De ce fait, et depuis la signature de la convention comportant la nouvelle mouture, plusieurs banques ont annoncé en grande pompe des crédits immobiliers adaptés à cette garantie. Six mois après le lancement donc, et en dépit de l’importance de la classe moyenne qui représente, selon les dernières statistiques du HCP plus de 50% de la population marocaine, la garantie du Fogaloge, spécialement destinée à cette frange de la population, peine à décoller. La Caisse centrale de garantie (CCG) qui centralise tous les dossiers de crédits relatifs aux deux garanties (Fogarim et Fogaloge) a, à ce jour, enregistré moins de 500 dossiers de crédits garantis par le Fogaloge pour un montant global de 120,6 MDH. L’engagement du Fogaloge s’élève à 59,6 MDH. La timidité de cette garantie s’explique par plusieurs raisons. A la CCG, on impute d’abord cela à la jeunesse du produit qui a été lancé sur le marché bancaire en avril dernier. «L’évolution mensuelle des crédits garantis par le Fogaloge laisse présumer une amélioration des performances du fonds à partir de 2010», tient à préciser Abdelaziz Bounekhla, chef du département des engagements délégués et des fonds sociaux à la CCG. Chiffres à l’appui, M.Bounekhla explique que la caisse avait enregistré 76 dossiers en juin dernier contre 55 en juillet, 62 en août et 115 en septembre, alors que du 1er septembre 2003 (NDLR, date de lancement de la première version du Fogaloge) à fin mai 2009, seulement 137 dossiers avaient été enregistrés. «Nous pouvons constater une nette amélioration des performances de la nouvelle version de cette garantie qui couvre actuellement 445 crédits immobiliers», fait remarquer M.Bounekhla. Selon lui, la garantie du Fogaloge n’est pas encore très connue de la clientèle cible. «Certes, plusieurs banques proposent actuellement des crédits garantis par le Fogaloge, mais le produit n’est pas encore bien assimilé au niveau des agences bancaires. D’ailleurs, nous démarrons à la mi-octobre une tournée dans les agences à travers tout le Royaume pour communiquer sur cette garantie et sur les avantages qu’elle offre pour les salariés du secteur privé y compris ceux de la classe moyenne» , explique-t-on auprès de la CCG. Ventilé par établissement bancaire, c’est Wafa Immobilier qui prend la tête du classement des banques ayant commercialisé le plus de produits adossés à ladite garantie avec 171 dossiers. La filiale d’Attijariwafa bank est suivie par le CIH avec 115 dossiers, la Banque populaire (85) et la BMCE Bank (52). Le Crédit Agricole du Maroc (15 dossiers) et la SGMB (4) ferment la marche.

84% des crédits accordés à des taux variant entre 5 et 6%
Les banquiers, eux, avancent une tout autre raison pour expliquer la petite forme du Fogaloge. «Les crédits immobiliers garantis par le Fogaloge ne constituent pas toujours la meilleure offre puisque ces produits peuvent parfois coûter plus cher que le crédit immobilier standard. La faute à une prime de risque qui profite à la CCG et qui augmente le taux d’intérêt dudit crédit» , explique un banquier de la place. En clair, pour garantir les crédits immobiliers contractés par des salariés de la classe moyenne, la CCG perçoit une marge sur taux d’intérêt qui correspond au risque qui plane sur la caisse en cas d’impayé. Mais cette prime pose manifestement problème puisqu’elle renchérit le taux d’intérêt et rend par conséquent la garantie moins intéressante pour le client final. Un avis que ne partage pas la direction de la CCG. «Il est vrai que la caisse perçoit une prime sur chaque dossier garanti. Cette prime est comprise dans le taux d’intérêt, mais elle ne le rend pas plus cher que le taux standard puisque la garantie souveraine qu’offre le Fogaloge doit réduire d’au moins 50 points de base le taux d’intérêt. C’est d’ailleurs cette garantie souveraine qui se trouve à la base du système du Fogaloge censé réduire le taux d’intérêt», est-il expliqué. La prime sert à éviter un recours aux fonds publics en cas de défaillance des clients, précise-t-on en substance. Quoi qu’il en soit, les taux de crédit utilisés par les différentes banques pour la garantie Fogaloge depuis avril dernier varient entre 5 et 6%. Près du tiers des crédits adossés à cette garantie ont été accordés sur la base d’un taux d’intérêt compris entre 5 et 5,5% alors que 84% des crédits ont été accordés à des taux variant entre 5 et 6%. Au final, globalement, le taux d’intérêt moyen pratiqué par les banques pour les crédits garantis par le Fogaloge est de 5,74%, prime de risque CCG incluse. Or, sachant que le taux plancher correspondant à un crédit immobilier classique est de 5,5% et que nombre de banques s’alignent sur ce seuil ou -hypothèse- prélèvent une marge inférieure à la prime de risque octroyée à la CCG, l’on comprend aisément que le crédit Fogaloge ne fasse pas le poids. Attendons de voir ce que donnera le produit quand il sera plus connu, mais il semble clair que même si écart en faveur du Fogaloge il y ait, il est manifestement trop faible pour créer cette baisse recherchée de 50 points de base par rapport au crédit classique.


A noter que les courtiers comme CAFPI proposent ce genre de produit avec comparaison par rapport à un crédit classique.

source : lavieeco

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Je viens de lire un article plutôt alarmiste dans l’économiste. Alarmiste surtout en ce qui concerne les déséquilibre offre/demande et l’habitat social. L’article s’appelle « UN vent de panique souffle sur l’immobilier.  » Je vais vous en livrer quelques lignes.
C’est vrai que quelques directives bien amorcées, comme les logements sociaux avec les plans sans villes sans bidonvilles + le soutien du fond damane sakane pour les crédits immobiliers marocains pour les revenus moyens avaient de quoi frapper fort mais souffrent vraiment de la situation. Sinon dans certaine ville on constate qu’il y a eu stagnation voir légère baisse des prix (2%). Vu la situation internationale ça ne me parait pas de la folie ? Mais bon certains semblent le croire, c’est le problème d’avoir été élevé avec des 12 % de croissance annuelle (demandez à l’industrie chinoise en ce moment ! )


Quelques mots de l’article avant d’en discuter
Le bilan du secteur au premier semestre 2009 laisse prévoir des mois, voire des années difficiles pour le secteur. De fait, les résultats sont en demi-teinte et la situation a de fortes chances de s’aggraver d’ici 2010. (…) Une situation qui ne risque pas d’évoluer puisque, selon les prévisions de Bank Al-Maghrib, le secteur ne progressera que de 4,68% durant la seconde moitié de 2009. Pourtant il avait arboré une évolution à deux chiffres (+11%!) au cours de l’année précédente.
(NDLR qu’est-ce que je vous disais, les gens croient qu’ils vont tirer 11% de croissance annuelle, et encore, sans avoir pris de grandes réformes… dans quelle économie voit-on ça ?)
Bien qu’en évolution, les crédits immobiliers, dans leur ensemble, se sont sensiblement essoufflés. Ils n’ont augmenté que de 21,3% à fin mai dernier contre 60,6% une année auparavant. Leur encours total a enregistré pour sa part près de 161,3 milliards de DH, marquant de fait une timide augmentation de 6%. Laquelle a surtout concerné les promoteurs (14,5 %) au détriment des particuliers (1,3%). En absolu, l’encours des crédits immobiliers n’aura réalisé que 8,5 milliards de DH au cours des 5 premiers mois de 2009, contre 13 milliards au cours de la même période une année auparavant, soit un repli de près de 35%. Une baisse qui a surtout frappé les crédits alloués aux particuliers.


Hausse des taux de crédit immobilier
Dans ce contexte, les taux d’intérêt appliqués aux crédits pour le moyen et le long terme se sont inscrits, depuis le 2e trimestre 2008, sur un trend haussier. Ils sont passés de 5,2% à 5,7% en 2009, en hausse de 9,7%.

Les prix ont également affiché des baisses. A l’échelle nationale, ils ont reculé de 2% pour les appartements et de 1% pour les villas. Et c’est Marrakech qui trône en tête des villes où les baisses sont les plus frappantes, à l’heure où Casablanca et Rabat voient leurs prix stagner.

Plus inquiétant encore, le désintérêt des promoteurs pour le logement social. Ainsi, la production des appartements entre 200.000 et 300.000 DH, destinés aux franges sociales les plus modestes, s’est littéralement arrêtée durant la première moitié de l’année en cours.
Le plan «Villes sans bidonvilles» continue, pour sa part, à battre de l’aile. Alors qu’il prévoyait d’éradiquer près de 280.000 logements insalubres, seulement le tiers du programme a été réalisé jusqu’ici. Au niveau du ministère, on préfère expliquer ces retards par les contraintes liées aux récentes élections communales.

L’analyse de la dynamique de construction et d’investissement, mesurée indirectement à travers la vente de ciment, révèle en revanche une certaine reprise. Au cours des 5 premiers mois de l’année en cours, les ventes cumulées de ce matériau ont connu une hausse de 17% en comparaison avec les 5 derniers mois de 2008. Cependant, cette évolution est restée limitée à certaines villes comme Casablanca, Fès, Meknès, Oujda et Salé, alors que l’activité a enregistré un recul à Marrakech, Agadir, Settat et El Jadida.(…)
Le fameux baromètre sur les prix de l’immobilier, longtemps attendu et marqué par un certain mutisme, est également déjà mis sur les rails. «Ce n’est pas parce que l’on en parle plus que l’on y travaille pas!» affirme Saïd Sekkat, secrétaire général de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI). Et de poursuivre que ce chantier a commencé seulement au début de l’année en cours, et qu’il devra être achevé avant 2010.