Les chiffres du premier semestre 2009 sur les prêts immobiliers au Maroc et le marché de l’immo marocain d’une manière générale commencent à sortir… Pas reluisants… Y’a-t-il liue de s’alarmer ?


Il y a deux manière de les prendre : si on considère l’évolution des credits contractés au Maroc pendant le premier semestre 2009 par rapport au premier semestre 2008, c’est la baisse ! La forte baisse ! Pareil pour le marché de l’immobilier. Cette baisse des volumes se situe entre 30 et 35 % sur le Maroc mais reste ciblée sur les zones plutôt touristiques, car ce sont les spéculateurs et les investisseurs étrangers qui se sont retirés le plus fort et le plus vite. Il faut aussi se rappeler que la crise internationale a commencé au second semestre 2008 et que les deux pires trimestres en matière de crédit immobilier pour l’Europe mais aussi pour le Maroc ont été le 4ème trimestre 2008 et le premier trimestre 2009 (en France -40% de crédit immobiliers accordés sur le premier trimestre 2009 par rapport à 2008). Donc les statistiques sur S2 au Maroc devraient être beaucoup moins catastrophique que les premiers semestres comparés.


Cela dit, comme disait Chirac : « il faut raison garder ». Il n’y a pas de crise financière au Maroc, les banques sont stables, BAM (Bank Al Maghrib), contrôle les marchés financiers, les taux d’intérêts et suit les échanges de prêt, et beaucoup de l’argent utilisé dans l’immobilier de luxe orienté vers les étrangers était de l’argent de spéculation. Il n’y a donc pas lieu de s’alarmer. Les villes comme Rabat et Casablanca ou le marché est purement poussé par la consommation interne et le développement économique ne subissent pas du tout les mêmes effets.
Pour ettayer cette théorie, voici un article du jour de la vie eco je crois avec une interview du ministre de l’Habitat, de l’Urbanisme et de l’Aménagement de l’espace.

 »
Taoufiq Hejira, ministre de l’Habitat, de l’Urbanisme et de l’Aménagement de l’espace.
Une valeur ajoutée en baisse 0,2%, des investissements directs étrangers (IDE) en régression de 32,9%, un niveau de consommation du ciment en stagnation… A l’heure de la crise, le secteur de l’immobilier fait son bilan.


Les investisseurs étrangers, malmenés par la crise, fuient le secteur de l’immobilier marocain. L’immobilier qui caracolait à la tête des secteurs les plus prisés en matière d’investissements directs étrangers (IDE) devra revoir à la baisse ses ambitions pour l’exercice 2009. Et pour cause, les IDE dans l’immobilier se sont rétractés de 32,9% au premier trimestre 2009 par rapport au premier trimestre de l’exercice précédent.
De 2,53 milliards de dirhams, le montant des IDE est passé à 1,69 milliard de dirhams durant les trois premiers mois de cette année. Cette baisse du rythme que connaissent les investissements étrangers a été accompagnée par une hausse remarquable des taux d’intérêts bancaires. En effet, les taux d’intérêts ont atteint leur plus haut niveau au cours de ces deux dernières années (Voir graphe).
Sur la même tendance baissière que les investissements directs étrangers, la valeur ajoutée du secteur a régressé de 0,2% au premier trimestre atteignant 7087 millions de dirhams. Selon le ministère de l’Habitat, de l’Urbanisme et de l’Aménagement de l’espace, la valeur ajoutée avec correction des variations saisonnières (CVS) montre une stagnation entre 2008 et 2009. Pour la consommation du ciment, elle a presque stagné à 7,5 millions de tonnes à fin juin dernier. Un taux de croissance à deux chiffres depuis 2005 puis une stagnation entre juin 2008 et juin 2009 est due essentiellement à la forte pluviométrie qu’a connue certaines régions du pays et à la grève des transports qui a généré une déperdition de 600.000 tonnes de ciment, selon la même source.
En ce qui concerne les crédits immobiliers, ils ont affiché le glissement le plus bas depuis 2005, durant les cinq premiers mois de cette année.
À fin mai dernier, l’encours des crédits à l’immobilier en glissement annuel a atteint 161,25 milliards de dirhams. À fin juin 2009, 49.765 crédits Fogarim (damane sakane) ont été accordés pour un montant de 7,23 milliards de dirhams. Globalement, le ministère de tutelle note une diminution du nombre de bénéficiaires et des montants de crédits de près de 25%, suite au resserrement des conditions d’octroi de crédit et à la diminution de l’offre.
Tous ces facteurs ont été à l’origine d’une «accalmie» du marché immobilier et une stabilité des prix avec de légères chutes dans certaines villes.
 »


.

De justesse !

Juste avant l’engagement de la grande saison des retours au Pays l’état fait le geste qui compte : ouvrir Damane Sakane aux mre pour leurs crédits immobilier au Maroc ! En fait ils pourront adosser leur prêt à la garantie Damane Sakane, pour être plus précis. L’état va en plus subventionner à hauteur de 10% tout investissement avec un apport de 25% en devises .

Changement d’approche :

En effet, avant les MRE étaient vus comme de super richards qu’on allait pomper pendant leur passage au Maroc. Plus l’économie devient complexes, plus on se rend compte 1./ de la dépendance du pays à ses MRE 2./ de la difficulté ou des difficultés que ceux ci rencontrent dans leurs pays d’accueil.
Donc on les choye, on leur dit qu’on les aime.

Ce n’est pas la seule mesure pro-mre qui sorte ces dernières semaines, et de ce que j’ai entendu, ce ne sera pas la dernière. Les MRE galèrent, et le Maroc leur tends les bras. Leurs moyens financiers ont depuis les 12 derniers mois et si on les regarde en globalité énormément décru, et le pays, au lieu de chercher à prendre plus pour compenser, fait des gestes pour les inciter à venir et investir quand même.

La criiiiiiiiiise !

A priori le repli sur les 4 premiers mois de 2009 est de 14% dans les investissements MRE vers le Maroc. Les baisses des coûts de transfert par les banques, les mesures d’incitations de l’office des changes et de l’état, notamment avec Damane Sakane suffiront-ils à faire une grande saison 2009 ? Nous le saurons après l’été (et les effets encore imprévisible d’un ramadan à la fin de l’été!)

Thierry

J’en parlais dans un de mes précédents articles, l’état vient de lancer un nouveau fond de garanti / produit bancaire, en partenariat entre guillemets avec les banques. ce produit s’appelle Damane Sakane et il est destiné à tous ceux qui ne sont pas trop riches
La nouveauté : il ouvre des avantages existants pour les revenus très limités aux salariés du privés et aux revenus moyens.
Les mensualités commencent à avoir une bonne tête (plus élevées qu’avec les autres fonds, et le montant global finançable aussi).


en gros : avant il y avait FOGARIM (pour les employés non déclarés ou sans revenus réguliers fixes, il fallait ne pas avoir de carte de CNSS (sécurité sociale)) et FOGALOGE (limité à la fonction publique).


Maintenant tout est regroupé aussi d’un fond de garantie DAMANE SAKANE, distribué par les banques, et qui propose d’aider les banques à garantir le crédit immobilier pour les achats au Maroc, en échange théoriquement de la part des banques d’un assouplissement de leurs taux d’intérêts et de leurs confitions, afin de facilité l’obtention du prêt par le futur acquéreur, et de réduire la mensualité de son crédit.


Dans le précis, Damane Sakane s’adresse à des besoins en financement à hauteur de 800 000 Dirhams, pour des mensualités donc de l’ordre de 6000 Dhs ttc (à la très grosse, simulateur pour le calcul précis suivant le taux du moment, moi je prendrais bien 5,6% hors taxes en ce moment pour ce genre de profil.). C’est ouvert à tous, privé ou public, CNSS ou non. Donc très vaste programme, si les banques jouent le jeu et effectivement rendent plus facile l’accès au crédit, ça devrait vraiment aider la classe moyenne à devenir propriétaire.

Chwiter projet Aldama

Les nouvelles villes, c’est la grande idée de la dernière décennie au Maroc. Pas plus simple pour éviter l’engorgement.
En espérant qu’elles arrivent au bout, car le retard de livraison au Maroc, est une règle.
Projet du groupe Alliances, et positionné sur le créneau du logement intermédiaire, Aldarna se revendique comme un projet « différent » dans son approche… Plus écolo, plus humain… En attenant de le voir en vrai ! Et surtout, il colle parfaitement avec les conditions de Damane Sakane, fonds de garantie pour la classe moyenne. Un article bientôt sur Damane Sakane…
Située à seulement 9km de Marrakech sur la route de Ouarzazate, Chwiter présente  un certain charme sur le papier, cachet avec ses espaces verts, la fraîcheur de l’oued Gh’mat et les montagnes du haut Atlas en point de mire. Les biens sont prévus sur plusieurs tranches, et d’après un de leurs commerciaux, selon les prix suivants :
Appartements : de 265 à 350 000 Dhs
Maisons secondaires : jusqu’à 780 000 Dhs
Les Terrains : 1 350 000 Dhs.

Emplacement de Chwiter

L’environnement :
Pour Chwiter, respecter l’environnement c’est d’abord préserver l’identité du site d’origine : intégrer ses reliefs, mettre en valeur et exploiter son oued……
Grâce à cette approche, Chwiter  acquiert notamment son autonomie en matière de traitement des eaux. Par ailleurs, grâce à son implantation stratégique, ses plaines agricoles et son oued, Chwiter offre un formidable potentiel agricole pour la ville et pour la région.

Rester humain
Chaque projet veille à garde une architecture conviviale à taille humaine avec des immeubles en R+2 ou R+3 maximum assurant une faible densité.
Plusieurs collèges et écoles primaires, un lycée mais également un établissement supérieur et des centres de formation professionnelle sont prévus.

La vie au quotidien :
Chwiter sera dotée des équipements fondamentaux nécessaires à toute ville moderne : centre de santé, sécurité, mosquée, espaces verts, zones commerciales, centre culturels et sportifs.

Respecter la nature
La prédominance d’espaces verts, le respect du site d’origine et l’optimisation des réseaux dans une démarche de développement durable, sont les exigences du projet Chwiter.

Car rien n’est parfait dans la vie, ce projet a un défaut : il n’y a pas de VEFA.
Ce qui veut dire que les clients ne peuvent prendre un crédit que sur la dernière tranche.
C’est vraiment dommage !!! Surtout lorsqu’on cible du logement intermédiaire.