La baisse de l’euro et la hausse du dollar suscitent moult interrogations sur les perspectives d’évolution future de la monnaie nationale. Il faut dire que pas plus tard que la semaine allant du 27 mai au 2 juin 2010, le dirham s’est apprécié de 0,11% par rapport à l’euro et s’est déprécié de 0,46% vis-à-vis du dollar américain. La monnaie unique a poursuivi sa dépréciation entamée depuis décembre 2009, pour côtoyer brièvement, mardi dernier, le seuil de 1,19 dollar. Cet affaiblissement est imputable principalement à la multiplication des craintes des opérateurs financiers quant à l’impact négatif que pourraient avoir les mesures d’austérité adoptées par la plupart des pays de la zone euro sur les perspectives de croissance économique.

Au-delà de ces fluctuations monétaires et de leurs impacts économiques, les réformes institutionnelles accumulées au Maroc devraient entraîner un renouvellement des approches suivies jusqu’alors en matière de détermination de la parité de la monnaie nationale. Pour l’Observatoire privé de l’économie marocaine, «la politique de ciblage de l’inflation devrait s’accompagner, à l’avenir, d’une gestion différente des pratiques actuelles de la politique de change au Maroc pour pouvoir tirer bénéfice de l’ouverture économique et être en mesure de relever les défis de l’échéance 2012 et ceux découlant du «Statut avancé». Des réformes d’envergure, tendant à une plus grande convertibilité du dirham et à une véritable mise à niveau du secteur productif, sont indispensables si l’on veut que la libéralisation des échanges soit une locomotive du processus de relance de la croissance au Maroc. Certes, le Royaume n’a pas été profondément touché par la crise, mais il n’a pas, non plus, tiré grand bénéfice des potentialités, importantes, qu’offre la stratégie d’ouverture.


Ouverture commerciale et relance de la croissance sont-elles incompatibles avec le maintien d’une forte administration du secteur financier?, s’interroge-t-on. En tous les cas, une chose est sûre : «afin de pouvoir accompagner les changements économiques, le cadre de politique monétaire et de change doit être adapté en permanence», précise Bank Al-Maghrib. Ainsi, la nécessité de faire évoluer à moyen terme l’objectif de la politique monétaire et de change vers un régime de ciblage d’inflation et de change plus flexible découle du processus d’insertion du pays dans l’économie mondiale. Cette dynamique est en phase d’accélération, notamment du fait de l’approfondissement du démantèlement tarifaire avec l’UE et la signature d’accords de libre-échange avec de nouveaux pays. Les engagements pris par le Maroc, dans le cadre de ces accords, vont approfondir davantage son ouverture financière et commerciale. Pour ce faire, avait dernièrement estimé le wali de BAM, Abdellatif Jouahri, (rencontre initiée en novembre dernier, Ndlr), le Maroc doit consolider les éléments nécessaires à un passage réussi vers la stratégie du ciblage d’inflation.


Fortes fluctuations

Le taux de change du dirham a varié, au premier trimestre 2010, dans le même sens qu’un trimestre auparavant. Dans un marché international, caractérisé par une reprise du dollar américain aux dépens de l’euro, la monnaie nationale a subi, au même trimestre, une appréciation par rapport à l’euro et une dépréciation vis-à-vis du dollar. Après avoir gagné 0,2% de sa valeur, par rapport à l’euro, au quatrième trimestre 2009, le dirham s’est apprécié, de nouveau, de 1,1%, au premier trimestre 2010. La parité dirham-euro s’est établie, à fin mars 2010, à 11,19 dirhams, contre 11,32 dirhams à fin décembre 2009. En termes réels, la valeur du dirham a gagné 2,5 points. La hausse des prix dans la zone euro a été plus soutenue que celle enregistrée au niveau national. Vis-à-vis du dollar, la variation du cours bilatéral du dirham a été plus prononcée, en raison de l’ancrage réduit de la monnaie nationale à cette devise. Le dollar s’est échangé de 7,86 dirhams, à fin décembre 2009, à 8,28 dirhams fin mars 2010. La valeur du dirham s’est, ainsi, dépréciée de 5,4%, au premier trimestre 2010.


source : le matin

J’ai demandé un petit résumé des basiques de qu’est-ce qu’un prêt immobilier et comment ça se passe pour constituer son dossier et obtenir un crédit immobilier en dirhams au Maroc par une banque Marocaine. Pour ce faire je me suis prêté au jeu des questions réponses .

1/ Qu’est ce qu’un crédit immobilier ?

Le crédit immobilier est un crédit accordé aux particuliers par les banques et les organismes financiers en vue de financer l’achat d’un bien immobilier. Ce bien peut être une résidence principale, une résidence secondaire ou un

investissement financier ou locatif. L’octroi d’un crédit immobilier est le plus souvent conditionné par l’existence d’un compromis de vente. Le bien immobilier acheté est généralement apporté en garantie hypothécaire.

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2/  J’ai pris un crédit immobilier sur 20 ans pour acheter mon bien il y a quatre ans, depuis les taux d’intérêts ont baissé, comment puis-je profiter de cette baisse ?

Les taux en 2004 étaient de l’ordre de 7,90% HT, ils ont donc connu une baisse significative depuis 4 ans, puisqu’ils varient actuellement entre 5 et 6% .

Pour profiter de cette baisse, il faut procéder à un rachat de crédit. Le principe : Une banque différente de celle que vous avez actuellement va accepté de racheter votre Capital Restant Dû pour vous proposer les conditions de crédit actuelles.

Ce rachat a un coût pour le client, car il y a des frais de main levée d’hypothèque et d’inscription hypothécaire pour la nouvelle banque.

Le gain provient de la réduction du montant de la mensualité, donc dépend de votre Crédit Restant (ou Capital Restant Dû) au moment de votre rachat.

Il faut donc vérifier qu’il est rentable pour le client de racheter ce crédit, sachant qu’avec des taux de l’ancien crédit supérieur à 6,5%, cela serait vraisemblablement rentable.

3/ Propriétaire d’un logement avec un crédit sur 20 ans, j’ai aujourd’hui des problèmes financiers car je viens de perdre mon emploi.que puis-je faire pour ne pas perdre mon bien si je ne peux plus payer mes mensualités ?

Cette situation peut être causée par un ou plusieurs facteurs :

-           En cas de décès ou d’invalidité : Une assurance décès invalidité étant nécessairement exigée lors de toute souscription de prêt par les banques, l’organisme assureur garantit ainsi la prise en charge des sommes restantes dues (en cas de décès ou d‘invalidité absolue et définitive). Le bien revient donc au propriétaire, ou à défaut, ses ayants droits.

-           En cas de chômage : En France il existe une assurance chômage. C’est une assurance garantissant à l‘emprunteur le remboursement de toute ou partie des échéances en cas de chômage. Malheureusement ce produit n’est pas encore proposé par nos organismes d’assurance.

Dans un cas comme celui –ci, la meilleure solution est de demander à moduler son crédit en allongeant la durée du prêt. Cela consiste à allonger la durée de remboursement du crédit pour réduire le montant de ses mensualités ; en allant voir directement votre conseiller bancaire.

-          Enfin en dernier recours, il faut envisager de vendre son bien et acheter un bien plus petit.

4/  J’ai acheté un bien immobilier sur 20 ans et je désirerai raccourcir mon crédit à 15 ans. Est-ce possible ?comment dois-je procéder ?

Pour raccourcir la durée de crédit, il est possible de « moduler » le crédit directement auprès de sa propre banque.

Pour accepter cette modularité, la banque va vérifier que votre endettement, après raccourcissement de la durée, ne va pas exploser (limite raisonnable de 45%).

S’il reste raisonnable, vous aurez l’accord de votre banque.

Certaines banques le feront gratuitement, il faut insister pour ne pas se faire facturer ce raccourcissement de durée.

Voici des extraits du rapport d’activité pour la dernière semaine de septembre 2009 de Bank Al Maghrib BAM. Evidemment pour ceux qui se tâte à acheter et à prendre un crédit immobilier au Maroc c’est toujours intéressant. Comme c’est la semaine après ramadan et après l’été c’est aussi une période potentiellement très agitée, donc toute tendance est intéressante !

1- AVOIRS EXTERIEURS NETS DE BANK AL-MAGHRIB ET EVOLUTION DES COURS DE CHANGE
Au terme de la semaine du 24 au 30 septembre 2009, les avoirs extérieurs nets de Bank Al-Maghrib se sont inscrits en hausse de près de 300 millions de dirhams, en relation essentiellement avec les opérations de cession de billets de banque étrangers. L’encours des réserves de change de la Banque, chiffré à 175,5 milliards de dirhams, demeure inférieur de 5,3 milliards par rapport à celui enregistré à fin décembre 2008.
A fin août 2009, les réserves de change de Bank Al-Maghrib ont représenté 6 mois et 24 jours d’importations de biens et services.
Au cours de la semaine allant du 24 au 30 septembre 2009, le dirham s’est apprécié de 0,2% face à l’euro et déprécié de 1% par rapport au dollar.

Cours dirhams euro dollars

5- AGREGATS DE MONNAIE ET DE PLACEMENTS LIQUIDES
En Août 2009, l’agrégat de monnaie M3 s’est quasiment maintenu à son niveau du mois précédent. En effet, la baisse de 1,3% des dépôts à terme a été compensée par l’accroissement des autres composantes, les placements à vue ayant augmenté de 0,8%, tandis que la circulation fiduciaire et la monnaie scripturale se sont accrues de 0,2%. La création monétaire induite par l’augmentation du crédit intérieur global de 0,5% et des avoirs extérieurs nets de 1,3% a été neutralisée par l’impact négatif résultant principalement de l’expansion des emprunts contractés par les banques.
Au terme des huit premiers mois de l’année 2009, les concours à l’économie ont enregistré une hausse de 5,4%, tandis que les avoirs extérieurs nets ont accusé un repli de 2,6%. Quant aux créances nettes sur l’Etat, elles ont marqué une progression de 8%. Cette évolution des sources de création monétaire s’est traduite par un accroissement de la masse monétaire de 2,8%. Les agrégats de placements liquides ont, pour leur part, augmenté de 6%.
En glissement annuel, l’agrégat de monnaie M3 a enregistré une hausse de 6,4%. Au niveau des contreparties, les concours à l’économie ont marqué une progression de 14,7% et les créances nettes sur l’Etat de 26,1%, alors que les avoirs extérieurs nets se sont contractés de 13,4%. S’agissant des agrégats de placements liquides, ils se sont inscrits en baisse de 12,1%.


6- INDICATEURS BOURSIERS
Au terme de la semaine du 24 au 30 septembre 2009, le MASI s’est inscrit en baisse de 1,95% par rapport à la semaine précédente, portant sa contre performance depuis le début de l’année à 1,99%. Quant au volume des transactions, il a enregistré une augmentation, atteignant, en moyenne quotidienne, 398,75 millions de dirhams contre 252,12 millions une semaine auparavant.


7- TAUX D’INTERET
Taux créditeurs : En août 2009 et par rapport au mois précédent, le taux moyen pondéré des dépôts à 6 mois a marqué un repli de 12 points de base et celui des dépôts à 12 mois de 20 points de base, revenant respectivement à 3,30% et 3,63%. Aussi, la moyenne pondérée des taux sur les dépôts à 6 et 12 mois se situe-t-elle à 3,53%, en baisse de 15 points de base par rapport au mois de juillet 2009.
Le taux minimum appliqué par les banques aux comptes sur carnets, indexé sur le taux moyen pondéré des bons du Trésor à 52 semaines au cours du semestre précédent diminué de 50 points de base, a été fixé à 3,11% pour le deuxième semestre de l’année 2009, en fléchissement de 18 points de base d’un semestre à l’autre.
Le taux de rémunération des comptes sur livrets auprès de la Caisse d’épargne nationale, indexé sur le taux moyen pondéré des bons du Trésor à 5 ans au cours du semestre précédent minoré de 200 points de base, a été fixé à 1,9% pour le second semestre de l’année 2009, en baisse de 10 points de base par rapport au semestre précédent.
Taux débiteurs : Le taux maximum des intérêts conventionnels des établissements de crédit, révisé en avril de chaque année sur la base de la variation du taux d’intérêt moyen pondéré des dépôts bancaires à 6 mois et 1 an enregistré au cours de l’année précédente, a été fixé à 14,4% sur la période allant du 1er avril 2009 au 31 mars 2010.


8- FINANCES PUBLIQUES
Au terme du mois de juillet 2009, l’exécution du budget s’est soldée par un excédent budgétaire de 4,5 milliards de dirhams au lieu de 15,2 milliards une année auparavant. Ce résultat est imputable à la baisse de 8,2% des recettes ordinaires, revenues à 116,7 milliards de dirhams, suite principalement à la contraction de 10% des recettes fiscales. En regard, les dépenses ordinaires se sont chiffrées à près de 85,4 milliards, en repli de 4,8% consécutivement à la baisse de 65,4% des charges de compensation. Compte non tenu de la compensation, les dépenses globales ont, toutefois, augmenté de 11,1% à la faveur d’une progression de 23,4% des dépenses d’investissement et de 8% des dépenses ordinaires, tirées par l’accroissement de 10,1% des dépenses de fonctionnement.
Compte tenu de la constitution d’arriérés de paiement pour un montant de 218 millions, l’excédent de caisse s’est établi à 4,7 milliards au lieu de 19,7 milliards un an auparavant.


9- COMPTE EXTERIEUR
Au terme des huit premiers mois de 2009, le déficit commercial a atteint 96 milliards de dirhams, en baisse de 11,8% par rapport à la même période de l’année précédente. Le taux de couverture s’est détérioré, s’établissant ainsi à 44,1% au lieu de 50,9% un an auparavant.
Chiffrées à 171,7 milliards de dirhams à fin août 2009, les importations se sont inscrites en baisse de 22,6% ou 50,1 milliards de dirhams d’une année à l’autre, suite aussi bien à l’allégement de 37,6% de la facture énergétique, revenue de 53,1 milliards de dirhams à 33,1 milliards, qu’au recul de 18,2% des importations hors pétrole. Cette tendance baissière a concerné la totalité des rubriques et plus particulièrement les achats de demi-produits et de produits bruts d’origine minérale.
Pour leur part, les exportations ont totalisé un montant de 75,7 milliards de dirhams en diminution d’un tiers sous l’effet essentiellement de la chute de 64,7% des ventes de phosphates et dérivés chiffrées à 13,3 milliards du dirhams au lieu de 37,7 milliards l’année précédente. De même, les autres exportations se sont inscrites en baisse, notamment celles de produits alimentaires et de biens d’équipement. Les expéditions de biens de consommation ont enregistré quant à eux une hausse de 1% comparativement à la même période de 2008.
Les transferts effectués par les Marocains résidant à l’étranger, d’un montant de 33,5 milliards de dirhams, ont diminué de 11,1%. Quant aux recettes de voyages, elles ont accusé un recul de 9,9% s’établissant

Je viens de lire un article plutôt alarmiste dans l’économiste. Alarmiste surtout en ce qui concerne les déséquilibre offre/demande et l’habitat social. L’article s’appelle « UN vent de panique souffle sur l’immobilier.  » Je vais vous en livrer quelques lignes.
C’est vrai que quelques directives bien amorcées, comme les logements sociaux avec les plans sans villes sans bidonvilles + le soutien du fond damane sakane pour les crédits immobiliers marocains pour les revenus moyens avaient de quoi frapper fort mais souffrent vraiment de la situation. Sinon dans certaine ville on constate qu’il y a eu stagnation voir légère baisse des prix (2%). Vu la situation internationale ça ne me parait pas de la folie ? Mais bon certains semblent le croire, c’est le problème d’avoir été élevé avec des 12 % de croissance annuelle (demandez à l’industrie chinoise en ce moment ! )


Quelques mots de l’article avant d’en discuter
Le bilan du secteur au premier semestre 2009 laisse prévoir des mois, voire des années difficiles pour le secteur. De fait, les résultats sont en demi-teinte et la situation a de fortes chances de s’aggraver d’ici 2010. (…) Une situation qui ne risque pas d’évoluer puisque, selon les prévisions de Bank Al-Maghrib, le secteur ne progressera que de 4,68% durant la seconde moitié de 2009. Pourtant il avait arboré une évolution à deux chiffres (+11%!) au cours de l’année précédente.
(NDLR qu’est-ce que je vous disais, les gens croient qu’ils vont tirer 11% de croissance annuelle, et encore, sans avoir pris de grandes réformes… dans quelle économie voit-on ça ?)
Bien qu’en évolution, les crédits immobiliers, dans leur ensemble, se sont sensiblement essoufflés. Ils n’ont augmenté que de 21,3% à fin mai dernier contre 60,6% une année auparavant. Leur encours total a enregistré pour sa part près de 161,3 milliards de DH, marquant de fait une timide augmentation de 6%. Laquelle a surtout concerné les promoteurs (14,5 %) au détriment des particuliers (1,3%). En absolu, l’encours des crédits immobiliers n’aura réalisé que 8,5 milliards de DH au cours des 5 premiers mois de 2009, contre 13 milliards au cours de la même période une année auparavant, soit un repli de près de 35%. Une baisse qui a surtout frappé les crédits alloués aux particuliers.


Hausse des taux de crédit immobilier
Dans ce contexte, les taux d’intérêt appliqués aux crédits pour le moyen et le long terme se sont inscrits, depuis le 2e trimestre 2008, sur un trend haussier. Ils sont passés de 5,2% à 5,7% en 2009, en hausse de 9,7%.

Les prix ont également affiché des baisses. A l’échelle nationale, ils ont reculé de 2% pour les appartements et de 1% pour les villas. Et c’est Marrakech qui trône en tête des villes où les baisses sont les plus frappantes, à l’heure où Casablanca et Rabat voient leurs prix stagner.

Plus inquiétant encore, le désintérêt des promoteurs pour le logement social. Ainsi, la production des appartements entre 200.000 et 300.000 DH, destinés aux franges sociales les plus modestes, s’est littéralement arrêtée durant la première moitié de l’année en cours.
Le plan «Villes sans bidonvilles» continue, pour sa part, à battre de l’aile. Alors qu’il prévoyait d’éradiquer près de 280.000 logements insalubres, seulement le tiers du programme a été réalisé jusqu’ici. Au niveau du ministère, on préfère expliquer ces retards par les contraintes liées aux récentes élections communales.

L’analyse de la dynamique de construction et d’investissement, mesurée indirectement à travers la vente de ciment, révèle en revanche une certaine reprise. Au cours des 5 premiers mois de l’année en cours, les ventes cumulées de ce matériau ont connu une hausse de 17% en comparaison avec les 5 derniers mois de 2008. Cependant, cette évolution est restée limitée à certaines villes comme Casablanca, Fès, Meknès, Oujda et Salé, alors que l’activité a enregistré un recul à Marrakech, Agadir, Settat et El Jadida.(…)
Le fameux baromètre sur les prix de l’immobilier, longtemps attendu et marqué par un certain mutisme, est également déjà mis sur les rails. «Ce n’est pas parce que l’on en parle plus que l’on y travaille pas!» affirme Saïd Sekkat, secrétaire général de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI). Et de poursuivre que ce chantier a commencé seulement au début de l’année en cours, et qu’il devra être achevé avant 2010.