Le manque de liquidité qui caractérise depuis plus de deux ans le secteur bancaire marocain a fait croire à nombre d’observateurs que les conditions de financement allaient immanquablement devenir plus serrées, avec par exemple des taux d’intérêt plus élevés, des durées de remboursement moins longues ou des examens de dossiers plus fermes. Qu’en est-il réellement sur le terrain ? Un tour chez les établissements bancaires de la place permet rapidement de réaliser que les conditions d’octroi du crédit sont toujours aussi favorables qu’auparavant et ce, aussi bien pour le prêt au logement que pour le crédit à la consommation.
Certes, les offres excessives du financement à hauteur de 125% du prix ou à des taux d’intérêt inférieurs au minimum légal ne sont plus d’actualité, à la fois à cause du contexte du marché et des restrictions de Bank Al-Maghrib. Mais les banques de la place continuent d’accorder à leurs clients le meilleur de ce qu’ils peuvent avoir comme conditions et ce, dans tous les aspects du crédit. «Contrairement à ce que pensent les clients, les directives données aux réseaux n’ont pas été de serrer la vis à cause du manque de liquidités mais, au contraire, de poursuivre le même rythme de financement des particuliers et des entreprises tout en redoublant d’efforts pour collecter plus de dépôts», explique un directeur d’agence bancaire.
Commençons d’abord par les prêts immobiliers. Presque tous les banquiers l’attestent, l’euphorie qu’a connue, ce segment du crédit en 2006 et 2007 n’est plus. Un renversement de tendance a en effet eu lieu en 2008, avec une croissance moins forte de l’encours par rapport aux années précédentes et beaucoup moins de dossiers traités dans les agences selon les témoignages des professionnels. «Durant la première moitié de 2009, la situation s’est quelque peu améliorée en comparaison avec 2008, mais elle reste largement en deçà des réalisations d’il y a deux ans», affirme un autre banquier.

Le crédit à 40 ans n’est plus proposé que par la BMCI

Dans ce contexte, les établissements bancaires font tout pour séduire les clients et en attirer le maximum. A commencer par le taux d’intérêt qui n’a pas connu de hausse depuis son plus bas atteint en 2007 et qui est toujours de 5,07% hors taxe et variable pour les durées supérieures à 7 ans. Actuellement, les banques accordent presque systématiquement ce minima à tous les demandeurs de crédit. Cela dit, certaines d’entre elles peuvent fixer un taux plus élevé, par exemple 5,50% hors taxe, à un client dont le profil n’est pas des meilleurs. Même avec cela, les taux dépassent rarement les 6%. Pour le taux fixe, il s’élève pour sa part à 5,82% chez la majorité des banques. Il peut dépasser toutefois les 6% chez certains établissements, toujours selon le profil du client.
Hormis ces taux standards, il existe des taux spécifiques que les banques accordent aux clients travaillant au sein d’entreprises conventionnées (voir encadré ci-dessous) ou dans le cadre de certains projets immobiliers (Tanger Resort, Bouskoura Golf City…) qui peuvent atteindre des niveaux intéressants. Il y a aussi des formules innovantes qui permettent de se prémunir contre le risque de hausse des taux sans forcément opter pour un taux fixe. C’est le cas notamment du CIH qui offre la possibilité de répercuter la hausse ou la baisse des taux sur la durée (allonger la durée quand les taux augmentent et la raccourcir quand ils baissent).

Pour ce qui est de la quotité de financement, si l’on n’accorde plus du 125%, ce qui servait auparavant à financer la partie payée au noire, les banques accordent actuellement des crédits couvrant jusqu’à 110% du prix du bien (Banque Populaire, BMCE Bank, CIH…). Ce niveau sert à financer en plus du prix de l’immeuble les frais liés à l’enregistrement, à la conservation, à l’hypothèque et les honoraires du notaire, en plus des frais de l’assurance décès-invalidité. La partie du prix payée au noir peut quant à elle être financée par un crédit à part, comme le fait par exemple la BMCI qui accorde en plus du crédit logement un prêt complémentaire correspondant à un maximum de 20% du prix déclaré et ce, à un taux plus avantageux que celui du crédit à la consommation classique (8,50%) sur une durée qui peut atteindre 8 ans.

Concernant la capacité d’endettement, rien n’a changé et les établissements bancaires respectent toujours le niveau de 45% des revenus. Certaines banques appliquent même un niveau plus serré, 40%, et n’acceptent de passer à 45% que sur accord du comité de crédit. D’autres peuvent par contre aller jusqu’à 50% si les revenus mensuels dépassent les 20 000 DH.
Enfin, pour ce qui est de la durée du crédit, quasiment toutes les banques vont jusqu’à 25 ans pour les prêts à long terme. Seule la BMCI continue de proposer des formules à 30 ou 40 ans.
A noter que les crédits peuvent désormais courir jusqu’à l’âge de 70 ans, c’est-à-dire qu’un client de 45 ans par exemple peut toujours prendre un prêt sur 25 ans vu que son assurance décès le couvre jusqu’au terme du crédit. Enfin, toutes les formules de prêt au logement peuvent être assorties d’une période de différé de paiement qui peut atteindre 12 mois chez certains établissements.

Les petits taux pour les petits montants dans le crédit conso
En ce qui concerne les crédits à la consommation, il faut d’abord distinguer entre les offres standards et celles spéciales. Les sociétés de financement ont en effet pratiquement toutes mis en place des formules promotionnelles depuis le début de l’année pour stimuler la demande du public et maintenir le rythme de croissance de la production des crédits.
Ainsi, on retrouve par exemple des offres à un taux de 6,9% hors taxe chez Eqdom dans le cadre de sa promotion d’été, de 7% chez Acred ou de 9% chez Cetelem pour les anciens clients qui n’ont eu aucun incident de remboursement. Cela dit, ces taux exceptionnellement bas ne peuvent être obtenus que dans le cadre d’offres spécifiques en termes de montant et de durée. Le taux de 6,9% que propose Eqdom à titre d’exemple n’est en effet valable que pour un montant de 20 000 DH remboursable sur 72 mois. De même, Acred ne propose son taux de 7% que pour les prêts de 5 000 DH remboursables en 12 mensualités seulement.
Si l’on veut contracter un montant plus important sur une durée plus longue, on se voit donc appliquer les conditions standards. Et là, le taux d’intérêt n’est pas du tout le même que dans les formules promotionnelles. Il passe en effet à près de 12% (11,95% chez Salafin par exemple) voire plus chez certaines sociétés de financement, sachant que le taux maximum des intérêts conventionnels est fixé à 14,4% par Bank Al-Maghrib jusqu’à fin mars 2010.

Les montants à contracter peuvent pour leur part atteindre jusqu’à 200 000 DH. Seulement, certains établissements ne vont pas jusqu’à ce niveau. C’est le cas par exemple de Wafasalaf qui s’arrête à un maximum de 150 000 DH ou de Salafin qui ne dépasse pas 100 000 DH. Bien entendu, dans le cadre des conventions signées entre les entreprises et les sociétés de financement, ces niveaux peuvent être largement dépassés.
Pour ce qui est des durées de remboursement, la limite la plus répandue est de 60 mois. Cela dit, afin de réduire au maximum le niveau des mensualités, les sociétés de financement peuvent aller désormais jusqu’à 84 mois.
Les frais de dossier démarrent quant à eux à 150 DH TTC. Ils varient selon le montant du prêt et peuvent atteindre jusqu’à 1 000 DH. Enfin, pratiquement toutes les offres sont assorties d’un différé de remboursement d’un mois généralement.

Chiffres : L’encours des crédits progresse moins vite qu’auparavant

La croissance de l’encours des crédits bancaires a connu un tassement incontestable cette année. Selon les dernières statistiques du secteur bancaire publiées par le Groupement professionnel des banques du Maroc (GPBM), les créances sur la clientèle des banques se sont établies à 492,6 milliards de DH à fin juin 2009, marquant une progression de 15,46% par rapport à juin 2008. Entre cette dernière date et juin 2007, la croissance des créances a été de plus de 29%. Concernant les crédits immobiliers et à la consommation, la tendance est plus perceptible. En effet, les prêts au logement ont totalisé un encours de 106,12 milliards de DH à fin juin 2009, soit une hausse de 13,39% par rapport à juin 2008, à comparer à une évolution de plus de 23% entre juin 2008 et juin 2007. Par rapport au début de l’année, la progression ressort limitée à 8,37% alors qu’elle a été de 34,37% en juin 2008 par rapport au mois de janvier de la même année. L’encours des crédits à la consommation marque quant à lui une hausse de 23,93% en juin 2009 par rapport à la même période en 2008, contre une progression de 35,94% entre juin 2008 et juin 2007. Depuis le début de l’année, ce type de crédit a enregistré une croissance de 12,12% alors qu’il avait crû de 21,46% de janvier à juin 2008.

Focus es conditions de crédit meilleures pour les salariés des entreprises conventionnées

Les banques de la place ont quasiment toutes signé des conventions avec des entreprises pour le financement des projets de leurs salariés. Dans le cadre de ces conventions, des conditions très avantageuses sont appliquées. Prenons à titre d’exemple celle en place entre la société Achaabi Lil Iskane et BMCE Bank pour le prêt «Immo Plus». Si la durée (25 ans maximum) et la capacité d’endettement (45% à 50% selon le revenu) restent les mêmes que pour n’importe quel client, le taux, lui, est plus avantageux pour les salariés de cette société. Il est fixé en effet à 4,99% hors taxe, qu’il soit fixe ou variable. Autre avantage : le différé de remboursement peut atteindre 18 mois. S’agissant du crédit à la consommation, les salariés de cette même entreprise peuvent contracter le «crédit immédiat» mis en place par Salafin, filiale de BMCE Bank, à des conditions intéressantes. Le taux d’intérêt est en effet de 7,50% hors taxe quand la durée est inférieure à 60 mois et de 7,75% si le crédit court au-delà de cette durée. Ceci alors que le taux standard s’élève à 11,95% chez cette même société de financement. Le montant maximum à contracter est lui aussi différent puisqu’il peut atteindre 150 000 DH contre 100 000 dans le cas d’un client normal. Quant à la durée, elle peut aller jusqu’à 83 mois dans le cadre de cette convention contre 48 mois pour un client normal.


Enfin les nouveaux acteurs comme CAFPI Maroc (premier courtier en prêt immobilier) font bouger le marché des crédits immobiliers au Maroc en offrant des conseillers maîtrisant tous les types de crédits (depuis damane sakane au prêt in finé, en passant par le prêt relais ou le lissage de mensualités pour une VEFA).
Ils offrent aussi des taux et conditions compétitifs grace à l’effet de volume et ce genre d’acteurs à un effet très positif sur l’évolution du marché de l’immobilier marocain au global.

« Addoha commercialise Tanjah Beach Resort

250 réservations en un week-end! Les acheteurs se sont en effet rués sur le projet Tanjah Beach Resort, un chantier réalisé par le groupe Addoha, sur la route de Rabat à dix minutes de Tanger. Les opérateurs se frottent les mains et espèrent boucler leur carnet de commandes assez vite. Pour l’instant, la clientèle européenne est plus nombreuse, mais l’on s’attend à de bonnes ventes auprès des clients nationaux. En matière de prix, ces derniers démarrent à partir de 1,29 million de DH pour un appartement de 90 m2 et les villas jumelées à partir de 4,3 millions de DI-I. Les premiers logements devraient être livrés en décembre 2010.

Tanjah Beach Resort est réalisé en partenariat avec le groupe espagnol Gilmar qui en détient 30%. A noter que Gilmar est spécialisé dans la promotion immobilière connu pour ses projets sur la Costa del sol et à Madrid. Il a été bâti par le président du club de foot Atletico de Madrid, Jesus Gil. L’investissement est de 3,9 milliards de DH, un chiffre qui pourrait varier en fonction des ajustements que pourrait connaître ce projet d’envergure.

Réparti autour d’un golf 18 trous, ce complexe, qui s’étale sur 200 hectares, est aussi à vocation touristique. En effet, le projet comporte un hôtel 5 étoiles d’une capacité de 700 chambres et un centre commercial. «Des négociations sont en cours avec des groupes de renommée pour la gestion de l’hôtel», annonce Cédric Bredoux, directeur commercial. Ce projet fait partie de la dizaine de programmes de luxe du groupe Addoha. Ils ont été regroupés sous la signature Presti¬gia Luxury Homes. Parmi eux, Marrakech Golf City, Argan Golf Resort, Kamelis Golf Resort, Country Club Palmeraie, Sa¬niate, Bouskoura Golf City, Plage des Na¬tions, Ryad al Andalous et Fès City Center.

Par ailleurs, le projet d’Addoha est mitoyen d’autres projets de haut standing sur la côte atlantique, Houara et Tinja. Le premier est mené par Qatari Diar sur 234 hectares et représente un investissement de 1,2 milliard de dollars US, soit un peu plus d’une dizaine de milliards de DH. Le second est réalisé par le groupe Emaar pour un montant de 650 millions de dollars, soit un peu plus de 5,3 milliards de DH. Il s’étale sur 294 hectares et est composé de résidences, de bureaux, de commerce et d’un golf. Les travaux devraient être achevés en 2012.  »

On devrait aller dans du contrat addoha assez standard qui permet de postuler auprès des banques ou d’un courtier pour obtenir son credit immobilier au maroc.

article parut dans l’économiste

J’ai lu le très bon dossier immobilier d’hier (2 juillet) du journal Le Monde.
Après les sections France et Espagne on retrouve une section sur Marrakech. Parce qu’il faut bien l’admettre, tout le monde se pose la question sur la direction du marché à Marrakech (comme dans beaucoup d’endroits en ce moment vous me direz).
Voici donc ce très bon article du Monde, écrit par Martine Picouët. Dommage juste qu’on ne parle pas de crédit immobilier pouf financer ces bonnes opportunités d’achat à Marrakech.


LA FOLIE MARRAKECH a-t-elle vécu ?
« Après plusieurs années d’euphorie, l’immobilier marque le pas dans la quatrième ville du Maroc. Des baisses de prix de 10 %, 20 %, voire 30 %commencent à fleurir.
La médina, haut lieu de la cité très recherché par les Européens, n’échappe pas à ce mouvement général. Certains biens y sont affichés à des prix 20 % moins chers qu’en 2006 ou 2007. Ainsi, un riad (maison construite autour d’un patio central), entièrement rénové, mis en vente à 570 000 euros en juillet 2008, n’a trouvé preneur qu’au mois de janvier 2009 à… 300 000 euros. Une opération blanche pour le vendeur, mais une bonne affaire pour les Parisiens qui ont investi dans ce haut lieu touristique.
« La médina reste une valeur sûre », affirme Marc Kurpinski, directeur de l’agence Savanna, à Marrakech. La demande reste soutenue,même si les vendeurs ont appris à être plus raisonnables. « Aujourd’hui, un riad délabré à rénover se négocie autour de 2 millions de dirhams, soit 200 000euros »-.Un de ses biens – 132 m² habitables avec terrasse, joliment rénové dans le centre de la médina – a trouvé preneur récemment pour 195 000 euros.
A l’Hivernage, quartier plus récent de Marrakech où se côtoient villas cossues et complexes hôteliers, le mètre carré se négocie encore entre 2 500 et 3 500 euros. Mais la flambée des prix qu’a connue la capitale des Almoravides fait aujourd’hui partie du passé. « Les acheteurs sont devenus beaucoup plus exigeants, réfléchissent davantage avant de signer », reconnaît M. Kurpinski. Uncertain nombre d’Européens ont acquis ces biens immobiliers avec des crédits bancaires contractés en France, en Belgique, en Grande-Bretagne, et connaissent aujourd’hui des difficultés pour rembourser leur crédit relais.
Ceux qui ont acheté un riad transformé en maison d’hôtes, après rénovation, sont à peu près assurés de réaliser une plusvalue car ils vendent aussi un fonds de commerce. Pour les autres, c’est moins sûr. Peut-être sur certains biens, ou certains quartiers mais pas dans le neuf. La hausse des prix du terrain et des matières premières empêche de pratiquer des baisses de prix substantielles, plaident lesnpromoteurs. Pourtant l’offre demeure importante. « Nous avons vu ces derniersnmois un afflux de biens neufs sur Marrakech suite à l’arrivée sur le marché de plusieurs grands projets immobiliers »,
Des promoteurs marocains comme Alliances ou Palmeraie Développement
multiplient les grands projets. Les prix varient de 3 à 12 millions, etmême jusqu’à 15 millions de dirhams, selon le standing de la résidence. Piscine et green de golf sont très recherchés par les Anglais et les Américains. Témoin, cette villa neuve de 384m2, sur un beau golf avec piscine privative, qui s’est vendue début juin à un Américain pour 111 millions de dirhams, soit 1 million d’euros ! Les Français, eux, vont plutôt acheter des villas de deuxième rang, 15 %à 20 %moins chères…
Sur la route de l’Ourika, à la sortie de Marrakech, Les Jardins Intercontinental (du nomde la chaîne d’hôtels), en cours de construction, sont commercialisés entre 1 500 et 2 000 euros lem2. « Les promoteurs ne baissent pas les prix, affirme Me Kawthar Haddioui, notaire. Le neuf se vend beaucoup mieux que l’ancien. » Certains agents immobiliers estiment pour leur part que l’on peut négocier jusqu’à 10 %pour des projets bien finis, de qualité, mais rarement plus.  »
Article de Martine Picouët

La question que chaque acheteur peut se poser est :
Sachant que le coût de l’immobilier a augmenté nettement au Maroc ces dix dernières années, mais que dans le même temps, les taux d’intérêts des crédit ont baissé, est-il oins cher ou plus cher d’acheter le même bien en 1999 ou en 2009 ?

La réponse est dans le tableau joint :
si l’on prend l’exemple d’un achat financé 100% à crédit sur 20 ans en 1999 et 2009, on se rend compte que la baisse des taux d’intérêt compense une hausse de 48 % de l’immobilier sur 10 ans.
Ce qui signifie qu’aux endroits où l’augmentation des prix immobiliers n’a pas été suppérieure à 48%, la mensualité de remboursement de crédit liée ne sera pas plus importante qu’en 1999, pour un bien équivalent.

Dans des zones telles le quartier de Gauthier à Casablanca, ou selon nos information, le prix du mètre carré est passé d’environ 9 000 Dhs en 1999 à 16 000 Dhs en 2009, l’augmentation de l’imobilier a été de près de 78% en 10 ans. Hors on se rend compte que pour l’achat d’un bien comparable, on paiera environ 20,6% de plus de mensualité que celles de 1999.
La hausse de l’immobilier financé à crédit a été équivalente à une hausse annuelle de 2 % de l’immobilier sur 10 ans.
La baisse des taux d’intérêts des crédits immobiliers sur ces dix dernières années permet donc de grandement absorber la hausse des prix de l’immobilier pour les ménages marocains. Pour conserver la même mensualité en 1999 qu’en 2009 pour un achat comparable à Gauthier dans Casablanca, il faudra donc réduire un peu la surface, malheureusement !

Cela dit, il faut retenir une chose : les taux ne peuvent baisser indéfiniment, et parfois, ils remontent. Dans le même temps, les prix de l’immobilier, eux peuvent monter sans limite. Il convient donc d’être raisonnable et de ne pas encourager la surrenchère inflationniste, afin de préserver pour les ménages marcocains la capacité d’accéder à la priopriété, et la capacité d’agrandir par la suite cette propriété avec l’agrandissement de la famille.