Le Gouverneur de Bank Al-Maghrib ;
Vu les dispositions de l’arrêté du Ministre de l’Economie et des Finances n° 947-10 du 17 mars 2010 réglementant les intérêts applicables aux opérations de crédit et notamment son article 5 ; Fixe par la présente circulaire, les modalités d’application de cet arrêté.


ARTICLE 1
Les taux d’intérêt annuels applicables aux opérations de crédit sont librement négociés entre les établissements de crédit et leur clientèle.


ARTICLE 2
Les taux d’intérêt peuvent être fixes ou variables. Toutefois, pour les crédits dont la durée est au plus égale à une année, le taux d’intérêt doit être fixe.


ARTICLE 3

Pour les crédits à taux variables contractés après l’entrée en vigueur de la présente circulaire, les taux d’intérêt variables sont révisés sur la base de la variation annuelle du taux moyen pondéré des opérations de prêts et emprunts sur le marché interbancaire au jour le jour, observés lors du dernier semestre précédant le mois de leur révision.
Cette variation représente la différence, entre la moyenne des taux moyens pondérés des opérations de prêts et emprunts sur le marché interbancaire au jour le jour du dernier semestre écoulé, et celle du même semestre de l’année précédente.


ARTICLE 4
Pour les crédits à taux variables contractés avant l’entrée en vigueur de la présente circulaire, les établissements de crédit doivent informer leur clientèle des nouvelles dispositions relatives aux intérêts applicables aux opérations de crédit et leur proposer le choix entre :
l’application d’une indexation ayant pour référence le taux du marché
interbancaire, tel que prévu au niveau de l’article 3 ci-dessus ;
la transformation du taux variable en un taux fixe ; ou
le maintien de leur indexation ayant pour référence les taux des bons du Trésor émis par voie d’adjudication sur le marché primaire, tel que prévu par l’article 5 ci-dessous.


ARTICLE 5
Dans le cadre du système d’indexation dont le calcul se base sur les variations des taux moyens pondérés des bons du Trésor, émis par voie d’adjudication sur le marché primaire, les variations des taux de référence sont calculées mensuellement pour les maturités suivantes :
52 semaines, pour les crédits dont la durée est supérieure à un an et
inférieure à 2 ans ;
5 ans, pour les crédits dont la durée est comprise entre 2 ans et 7 ans ;
10 ans et 15 ans, pour les crédits dont la durée est supérieure à 7ans.


ARTICLE 6
Lorsque le taux d’intérêt est variable, sa révision s’effectue une fois par an, à la date convenue en commun accord entre l’établissement de crédit et l’emprunteur. La première révision du taux d’intérêt devra intervenir dans les trois mois qui suivent la date d’anniversaire du contrat de crédit à taux variable.

ARTICLE 7
Bank Al-Maghrib communique mensuellement :
la variation annuelle du taux moyen pondéré des opérations de prêts et emprunts sur le marché interbancaire au jour le jour ;
la variation annuelle des taux moyens pondérés des bons du Trésor émis par voie d’adjudication sur le marché primaire. En cas d’indisponibilité de cette référence pour une période donnée, les taux variables sont révisés sur la base des derniers taux disponibles.

ARTICLE 8
Les contrats de crédit doivent obligatoirement mentionner l’option de transformation
d’un crédit à taux variable en un crédit à taux fixe et inversement. Les conditions d’exercice de cette option sont librement négociées entre les établissements de crédit et leur clientèle. L’exercice de cette option ne peut intervenir qu’une seule fois pendant toute la durée du crédit.

ARTICLE 9
Les établissements de crédit doivent mentionner les conditions effectivement appliquées aux opérations de crédit dans tous les documents contractuels communiqués à la clientèle.


ARTICLE 10
Les dispositions de la présente circulaire qui annulent et remplacent l’ensemble des dispositions antérieures relatives aux intérêts applicables aux opérations de crédit prennent effet à compter de sa signature.

Il y a un truc qui m’a toujours marqué en terme de crédit immobilier au Maroc (rappelez vous que je viens de France), c’est le peu d’importance de la durée dans les prêts immobiliers que je vois alloués autour de moi. En effet, s’il est clair qu’à moins de cinq ans vous aurez une réduction de taux, entre 10 et 15 je ne vois la plupart du temps pas de différence.
C’est étonnant de la part de la gestion des risques des banques marocaines de ne pas évaluer un prêt sur 25 ans un peu plus risqué qu’un prêt sur 10 ans…
Et c’est étonnant commercialement pour le client qui se dit quand il prend 15 ans qu’il sponsorise le risque de tous les autres à 20 ans parce qu’il se paye donc un crédit plus cher théoriquement (disons selon des standards européens prudents).

taux d'intérêt à la française

Le manque de liquidité qui caractérise depuis plus de deux ans le secteur bancaire marocain a fait croire à nombre d’observateurs que les conditions de financement allaient immanquablement devenir plus serrées, avec par exemple des taux d’intérêt plus élevés, des durées de remboursement moins longues ou des examens de dossiers plus fermes. Qu’en est-il réellement sur le terrain ? Un tour chez les établissements bancaires de la place permet rapidement de réaliser que les conditions d’octroi du crédit sont toujours aussi favorables qu’auparavant et ce, aussi bien pour le prêt au logement que pour le crédit à la consommation.
Certes, les offres excessives du financement à hauteur de 125% du prix ou à des taux d’intérêt inférieurs au minimum légal ne sont plus d’actualité, à la fois à cause du contexte du marché et des restrictions de Bank Al-Maghrib. Mais les banques de la place continuent d’accorder à leurs clients le meilleur de ce qu’ils peuvent avoir comme conditions et ce, dans tous les aspects du crédit. «Contrairement à ce que pensent les clients, les directives données aux réseaux n’ont pas été de serrer la vis à cause du manque de liquidités mais, au contraire, de poursuivre le même rythme de financement des particuliers et des entreprises tout en redoublant d’efforts pour collecter plus de dépôts», explique un directeur d’agence bancaire.
Commençons d’abord par les prêts immobiliers. Presque tous les banquiers l’attestent, l’euphorie qu’a connue, ce segment du crédit en 2006 et 2007 n’est plus. Un renversement de tendance a en effet eu lieu en 2008, avec une croissance moins forte de l’encours par rapport aux années précédentes et beaucoup moins de dossiers traités dans les agences selon les témoignages des professionnels. «Durant la première moitié de 2009, la situation s’est quelque peu améliorée en comparaison avec 2008, mais elle reste largement en deçà des réalisations d’il y a deux ans», affirme un autre banquier.

Le crédit à 40 ans n’est plus proposé que par la BMCI

Dans ce contexte, les établissements bancaires font tout pour séduire les clients et en attirer le maximum. A commencer par le taux d’intérêt qui n’a pas connu de hausse depuis son plus bas atteint en 2007 et qui est toujours de 5,07% hors taxe et variable pour les durées supérieures à 7 ans. Actuellement, les banques accordent presque systématiquement ce minima à tous les demandeurs de crédit. Cela dit, certaines d’entre elles peuvent fixer un taux plus élevé, par exemple 5,50% hors taxe, à un client dont le profil n’est pas des meilleurs. Même avec cela, les taux dépassent rarement les 6%. Pour le taux fixe, il s’élève pour sa part à 5,82% chez la majorité des banques. Il peut dépasser toutefois les 6% chez certains établissements, toujours selon le profil du client.
Hormis ces taux standards, il existe des taux spécifiques que les banques accordent aux clients travaillant au sein d’entreprises conventionnées (voir encadré ci-dessous) ou dans le cadre de certains projets immobiliers (Tanger Resort, Bouskoura Golf City…) qui peuvent atteindre des niveaux intéressants. Il y a aussi des formules innovantes qui permettent de se prémunir contre le risque de hausse des taux sans forcément opter pour un taux fixe. C’est le cas notamment du CIH qui offre la possibilité de répercuter la hausse ou la baisse des taux sur la durée (allonger la durée quand les taux augmentent et la raccourcir quand ils baissent).

Pour ce qui est de la quotité de financement, si l’on n’accorde plus du 125%, ce qui servait auparavant à financer la partie payée au noire, les banques accordent actuellement des crédits couvrant jusqu’à 110% du prix du bien (Banque Populaire, BMCE Bank, CIH…). Ce niveau sert à financer en plus du prix de l’immeuble les frais liés à l’enregistrement, à la conservation, à l’hypothèque et les honoraires du notaire, en plus des frais de l’assurance décès-invalidité. La partie du prix payée au noir peut quant à elle être financée par un crédit à part, comme le fait par exemple la BMCI qui accorde en plus du crédit logement un prêt complémentaire correspondant à un maximum de 20% du prix déclaré et ce, à un taux plus avantageux que celui du crédit à la consommation classique (8,50%) sur une durée qui peut atteindre 8 ans.

Concernant la capacité d’endettement, rien n’a changé et les établissements bancaires respectent toujours le niveau de 45% des revenus. Certaines banques appliquent même un niveau plus serré, 40%, et n’acceptent de passer à 45% que sur accord du comité de crédit. D’autres peuvent par contre aller jusqu’à 50% si les revenus mensuels dépassent les 20 000 DH.
Enfin, pour ce qui est de la durée du crédit, quasiment toutes les banques vont jusqu’à 25 ans pour les prêts à long terme. Seule la BMCI continue de proposer des formules à 30 ou 40 ans.
A noter que les crédits peuvent désormais courir jusqu’à l’âge de 70 ans, c’est-à-dire qu’un client de 45 ans par exemple peut toujours prendre un prêt sur 25 ans vu que son assurance décès le couvre jusqu’au terme du crédit. Enfin, toutes les formules de prêt au logement peuvent être assorties d’une période de différé de paiement qui peut atteindre 12 mois chez certains établissements.

Les petits taux pour les petits montants dans le crédit conso
En ce qui concerne les crédits à la consommation, il faut d’abord distinguer entre les offres standards et celles spéciales. Les sociétés de financement ont en effet pratiquement toutes mis en place des formules promotionnelles depuis le début de l’année pour stimuler la demande du public et maintenir le rythme de croissance de la production des crédits.
Ainsi, on retrouve par exemple des offres à un taux de 6,9% hors taxe chez Eqdom dans le cadre de sa promotion d’été, de 7% chez Acred ou de 9% chez Cetelem pour les anciens clients qui n’ont eu aucun incident de remboursement. Cela dit, ces taux exceptionnellement bas ne peuvent être obtenus que dans le cadre d’offres spécifiques en termes de montant et de durée. Le taux de 6,9% que propose Eqdom à titre d’exemple n’est en effet valable que pour un montant de 20 000 DH remboursable sur 72 mois. De même, Acred ne propose son taux de 7% que pour les prêts de 5 000 DH remboursables en 12 mensualités seulement.
Si l’on veut contracter un montant plus important sur une durée plus longue, on se voit donc appliquer les conditions standards. Et là, le taux d’intérêt n’est pas du tout le même que dans les formules promotionnelles. Il passe en effet à près de 12% (11,95% chez Salafin par exemple) voire plus chez certaines sociétés de financement, sachant que le taux maximum des intérêts conventionnels est fixé à 14,4% par Bank Al-Maghrib jusqu’à fin mars 2010.

Les montants à contracter peuvent pour leur part atteindre jusqu’à 200 000 DH. Seulement, certains établissements ne vont pas jusqu’à ce niveau. C’est le cas par exemple de Wafasalaf qui s’arrête à un maximum de 150 000 DH ou de Salafin qui ne dépasse pas 100 000 DH. Bien entendu, dans le cadre des conventions signées entre les entreprises et les sociétés de financement, ces niveaux peuvent être largement dépassés.
Pour ce qui est des durées de remboursement, la limite la plus répandue est de 60 mois. Cela dit, afin de réduire au maximum le niveau des mensualités, les sociétés de financement peuvent aller désormais jusqu’à 84 mois.
Les frais de dossier démarrent quant à eux à 150 DH TTC. Ils varient selon le montant du prêt et peuvent atteindre jusqu’à 1 000 DH. Enfin, pratiquement toutes les offres sont assorties d’un différé de remboursement d’un mois généralement.

Chiffres : L’encours des crédits progresse moins vite qu’auparavant

La croissance de l’encours des crédits bancaires a connu un tassement incontestable cette année. Selon les dernières statistiques du secteur bancaire publiées par le Groupement professionnel des banques du Maroc (GPBM), les créances sur la clientèle des banques se sont établies à 492,6 milliards de DH à fin juin 2009, marquant une progression de 15,46% par rapport à juin 2008. Entre cette dernière date et juin 2007, la croissance des créances a été de plus de 29%. Concernant les crédits immobiliers et à la consommation, la tendance est plus perceptible. En effet, les prêts au logement ont totalisé un encours de 106,12 milliards de DH à fin juin 2009, soit une hausse de 13,39% par rapport à juin 2008, à comparer à une évolution de plus de 23% entre juin 2008 et juin 2007. Par rapport au début de l’année, la progression ressort limitée à 8,37% alors qu’elle a été de 34,37% en juin 2008 par rapport au mois de janvier de la même année. L’encours des crédits à la consommation marque quant à lui une hausse de 23,93% en juin 2009 par rapport à la même période en 2008, contre une progression de 35,94% entre juin 2008 et juin 2007. Depuis le début de l’année, ce type de crédit a enregistré une croissance de 12,12% alors qu’il avait crû de 21,46% de janvier à juin 2008.

Focus es conditions de crédit meilleures pour les salariés des entreprises conventionnées

Les banques de la place ont quasiment toutes signé des conventions avec des entreprises pour le financement des projets de leurs salariés. Dans le cadre de ces conventions, des conditions très avantageuses sont appliquées. Prenons à titre d’exemple celle en place entre la société Achaabi Lil Iskane et BMCE Bank pour le prêt «Immo Plus». Si la durée (25 ans maximum) et la capacité d’endettement (45% à 50% selon le revenu) restent les mêmes que pour n’importe quel client, le taux, lui, est plus avantageux pour les salariés de cette société. Il est fixé en effet à 4,99% hors taxe, qu’il soit fixe ou variable. Autre avantage : le différé de remboursement peut atteindre 18 mois. S’agissant du crédit à la consommation, les salariés de cette même entreprise peuvent contracter le «crédit immédiat» mis en place par Salafin, filiale de BMCE Bank, à des conditions intéressantes. Le taux d’intérêt est en effet de 7,50% hors taxe quand la durée est inférieure à 60 mois et de 7,75% si le crédit court au-delà de cette durée. Ceci alors que le taux standard s’élève à 11,95% chez cette même société de financement. Le montant maximum à contracter est lui aussi différent puisqu’il peut atteindre 150 000 DH contre 100 000 dans le cas d’un client normal. Quant à la durée, elle peut aller jusqu’à 83 mois dans le cadre de cette convention contre 48 mois pour un client normal.


Enfin les nouveaux acteurs comme CAFPI Maroc (premier courtier en prêt immobilier) font bouger le marché des crédits immobiliers au Maroc en offrant des conseillers maîtrisant tous les types de crédits (depuis damane sakane au prêt in finé, en passant par le prêt relais ou le lissage de mensualités pour une VEFA).
Ils offrent aussi des taux et conditions compétitifs grace à l’effet de volume et ce genre d’acteurs à un effet très positif sur l’évolution du marché de l’immobilier marocain au global.

Je viens de lire un article sur un produit de crédit immobilier marocain appelé salaf bayti.
« Quels que soient vos projets immobiliers, la maison ou l’appartement de vos rêves est à portée de main grâce à l’offre de crédit immobilier SALAF BAYTI. »

Cette offre de prêt est valable que ce soit pour :
- l’achat d’une résidence principale ou secondaire,
- l’acquisition d’un terrain,
- la construction ou la rénovation de votre logement,

Mes retours sur les 10 points clefs de ce crédit immobilier salaf bayti (en fait je suis parti de la pub et je fais mes commentaires en italique

1. Des financements pouvant aller jusqu’à 100 % de votre projet immobilier. (pourquoi uniquement 100% ? Ce doit être un des effet de la crise. Il y a pas si longtemps on pouvait faire 125%)
2. Le choix entre 3 types de taux :
- un taux fixe, qui vous garantit une mensualité constante pendant toute la durée de votre prêt,
- un taux variable, qui suit l’évolution du marché,
- un taux variable sécurisé qui, grâce à des bornes minima et maxima, vous permet de profiter des évolutions favorables des taux du marché, tout en vous sécurisant en cas de hausse des taux. (en général ce produit n’a sctictement aucun intérêt, il n’offre ni les avantages de l’un ni les avantages de l’autre. Autant prendre un variable et le renégocier en fixe si les taux montent.)
3. Des mensualités que vous adaptez à votre budget, en empruntant sur une durée pouvant aller jusqu’à 25 ans. (Condition assez classique mais très bien?
4. La possibilité de bénéficier d’un différé de remboursement pouvant aller jusqu’à 6 mois. (en général on est entre 3 mois et 12 mois, donc on est dans les standards)
5. Une assurance mensualisée qui prend en charge tout ou une partie de vos remboursements en cas de décès ou d’invalidité. (classique et obligatoire au Maroc)
6. Un accord de principe rapide, décliné sous 48 heures, dès lors que les pièces justificatives ont été remises. (J’aimerais bien que quelqu’un qui a posé un dossier me dise si c’est vraiment le cas, vous pouvez répondre à ce message par commentaire.)
7. La possibilité de changer vos dates d’échéances à tout moment.
8. Des mensualités « tout compris » et sans surprise qui incluent le capital, les intérêts, l’assurance et la TVA. (Ca devrait être un fondamental. Mais savez vous qu’au Maroc personne n’affiche le TEG ? (taux tout compris)
9. Une solution évolutive, qui vous permet de moduler le montant de vos remboursements, en fonction de l’évolution de votre situation financière.
10. Un crédit remboursable par anticipation à tout moment. (Encore heureux ! C’est vraiment un fondamental cela dit, il ne faut jamais prendre un crédit qui ne soit pas remboursable par anticipation).