Les chiffres du premier semestre 2009 sur les prêts immobiliers au Maroc et le marché de l’immo marocain d’une manière générale commencent à sortir… Pas reluisants… Y’a-t-il liue de s’alarmer ?


Il y a deux manière de les prendre : si on considère l’évolution des credits contractés au Maroc pendant le premier semestre 2009 par rapport au premier semestre 2008, c’est la baisse ! La forte baisse ! Pareil pour le marché de l’immobilier. Cette baisse des volumes se situe entre 30 et 35 % sur le Maroc mais reste ciblée sur les zones plutôt touristiques, car ce sont les spéculateurs et les investisseurs étrangers qui se sont retirés le plus fort et le plus vite. Il faut aussi se rappeler que la crise internationale a commencé au second semestre 2008 et que les deux pires trimestres en matière de crédit immobilier pour l’Europe mais aussi pour le Maroc ont été le 4ème trimestre 2008 et le premier trimestre 2009 (en France -40% de crédit immobiliers accordés sur le premier trimestre 2009 par rapport à 2008). Donc les statistiques sur S2 au Maroc devraient être beaucoup moins catastrophique que les premiers semestres comparés.


Cela dit, comme disait Chirac : « il faut raison garder ». Il n’y a pas de crise financière au Maroc, les banques sont stables, BAM (Bank Al Maghrib), contrôle les marchés financiers, les taux d’intérêts et suit les échanges de prêt, et beaucoup de l’argent utilisé dans l’immobilier de luxe orienté vers les étrangers était de l’argent de spéculation. Il n’y a donc pas lieu de s’alarmer. Les villes comme Rabat et Casablanca ou le marché est purement poussé par la consommation interne et le développement économique ne subissent pas du tout les mêmes effets.
Pour ettayer cette théorie, voici un article du jour de la vie eco je crois avec une interview du ministre de l’Habitat, de l’Urbanisme et de l’Aménagement de l’espace.

 »
Taoufiq Hejira, ministre de l’Habitat, de l’Urbanisme et de l’Aménagement de l’espace.
Une valeur ajoutée en baisse 0,2%, des investissements directs étrangers (IDE) en régression de 32,9%, un niveau de consommation du ciment en stagnation… A l’heure de la crise, le secteur de l’immobilier fait son bilan.


Les investisseurs étrangers, malmenés par la crise, fuient le secteur de l’immobilier marocain. L’immobilier qui caracolait à la tête des secteurs les plus prisés en matière d’investissements directs étrangers (IDE) devra revoir à la baisse ses ambitions pour l’exercice 2009. Et pour cause, les IDE dans l’immobilier se sont rétractés de 32,9% au premier trimestre 2009 par rapport au premier trimestre de l’exercice précédent.
De 2,53 milliards de dirhams, le montant des IDE est passé à 1,69 milliard de dirhams durant les trois premiers mois de cette année. Cette baisse du rythme que connaissent les investissements étrangers a été accompagnée par une hausse remarquable des taux d’intérêts bancaires. En effet, les taux d’intérêts ont atteint leur plus haut niveau au cours de ces deux dernières années (Voir graphe).
Sur la même tendance baissière que les investissements directs étrangers, la valeur ajoutée du secteur a régressé de 0,2% au premier trimestre atteignant 7087 millions de dirhams. Selon le ministère de l’Habitat, de l’Urbanisme et de l’Aménagement de l’espace, la valeur ajoutée avec correction des variations saisonnières (CVS) montre une stagnation entre 2008 et 2009. Pour la consommation du ciment, elle a presque stagné à 7,5 millions de tonnes à fin juin dernier. Un taux de croissance à deux chiffres depuis 2005 puis une stagnation entre juin 2008 et juin 2009 est due essentiellement à la forte pluviométrie qu’a connue certaines régions du pays et à la grève des transports qui a généré une déperdition de 600.000 tonnes de ciment, selon la même source.
En ce qui concerne les crédits immobiliers, ils ont affiché le glissement le plus bas depuis 2005, durant les cinq premiers mois de cette année.
À fin mai dernier, l’encours des crédits à l’immobilier en glissement annuel a atteint 161,25 milliards de dirhams. À fin juin 2009, 49.765 crédits Fogarim (damane sakane) ont été accordés pour un montant de 7,23 milliards de dirhams. Globalement, le ministère de tutelle note une diminution du nombre de bénéficiaires et des montants de crédits de près de 25%, suite au resserrement des conditions d’octroi de crédit et à la diminution de l’offre.
Tous ces facteurs ont été à l’origine d’une «accalmie» du marché immobilier et une stabilité des prix avec de légères chutes dans certaines villes.
 »


.

Une intervention passionnante à suivre dans cet article, sur un dossier qui inquiète beaucoup d’acheteurs, de la part de Mohamed jamal maatouk dans la vie eco. En effet il arrive souvent, qu’on achète cash ou avec un crédit immobilier, au Maroc comme dans le reste du monde (rappelez vous les paroles de l’architecte dans ASTERIX et Cléopâtre : 3 mois ? Oui c’est possible, mais avec combien de retard ?), que le promoteur ait du retard. Parfois on peut exploser l’année de retard (j’ai parlé récemment à des acheteurs dont le projet avait deux ans de retard déjà et n’était toujours pas livré. C’est d’ailleurs pour ça que je mentionne en général le calendrier de livraison (pour savoir quand il faut libérer les fonds), de titrisation (pour savoir quand on pourra avoir son crédit immobilier), et d’échéancier de paiement, quand je vous présente un projet immo au Maroc. Dans ce cas , que peut-on faire, quels sont les recours ? Si vous avez des questions, vous pouvez les poser sur le forum, quasi surs d’avoir une réponse
On en parle sur le forum immo Maroc (cliquez ici) !

Question type : « J’ai acheté un appartement moyennant des paiements échelonnés. J’ai versé 40 % du prix à la signature du contrat et le reste le sera à la livraison en octobre 2009. Après le versement du montant convenu, j’ai reçu un courrier disant que la livraison aurait lieu en juin 2010. En conséquence, j’ai décidé de transférer mes droits et obligations à mon beau-père qui va payer le reliquat. Ce faisant, j’ai demandé au vendeur de changer cette promesse de vente au nom de mon beau-père. A ma surprise, ils me demandent de payer 20 000 DH rien que pour ce changement de titulaire alors qu’ils auront 10 mois de retard. Que devrais-je faire ? »

Réponse :Il s’agit ici de la subrogation qui peut s’analyser comme étant un mode de transmission des créances. C’est l’acte par lequel le titulaire d’un droit, le subrogeant, transmet au bénéficiaire de la subrogation, appelé le subrogataire, le droit de créance que le premier détient sur son propre débiteur, dit le subrogé. La subrogation s’opère, soit du seul fait de la loi, soit en exécution d’un contrat
En effet, votre situation correspond parfaitement à l’acte de transport de l’obligation ou de la subrogation.
Cependant, aussi bien le transport d’obligation que la subrogation ne peuvent avoir lieu qu’en vertu de la loi, soit en vertu d’une convention et, partant, vous ne saurez vous faire prévaloir du droit de subrogation puisque votre contrat, a priori, ne le prévoit pas.
Certes, il y a eu le retard dans l’exécution du contrat notamment la livraison que le vendeur ou le promoteur s’est engagé à effectuer à une date précise et ce, de plusieurs mois, mais ceci ne vous permet pas pour autant de vous arroger un droit qui ne vous est pas reconnu par le contrat, et encore moins par la loi.
L’article 194 du DOC est clair dans ce sens et exige l’accord de l’autre partie, il dispose : «La cession contractuelle d’une créance ou d’un droit ou d’une action est parfaite par le consentement des parties, et le cessionnaire est substitué de droit au cédant, à partir de ce moment».
En revanche, la solution réside éventuellement dans le processus de négociations que vous pourriez ouvrir avec le promoteur, dès lors qu’il est en demeure dans l’exécution de son obligation sans cause valable conformément aux conditions contractuelles, à savoir la livraison de votre appartement pendant le mois d’octobre 2009.
En effet, vous êtes en droit soit de résilier votre contrat à cause de ce retard, et peut-être vous n’y voyez pas d’intérêt, soit demander des dommages et intérêts.
L’article 263 du DOC dispose : «Les dommages et intérêts sont dus, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, et encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de la part du débiteur».
Ainsi, au lieu de demander des dommages – intérêts pour le retard dans l’exécution, vous pouvez demander à ce qu’on vous accorde ce droit de vous faire remplacer par votre beau-père dans cette opération d’acquisition d’appartement.
Ce procédé serait une sorte de compensation, d’échange conventionnel entre votre droit des dommages – intérêts auquel vous renoncez, contre le droit de subroger votre beau-père en votre lieu et place dans ce contrat.

Mohamed jamal maatouk Docteur en droit, conseiller juridique – dans LA vie ECO

Voici la partie de la ciculaire concernant les garanties liées au crédit immobilier au Maroc pour  les nons résidents de la circulaire de Bank Al Maghrib du 15 aout 2006 :

 CAUTIONS EMISES POUR LE COMPTE DE RESIDENTS EN FAVEUR  DE NON-RESIDENTS

1- Cautions provisoires garantissant les offres des résidents participant à un marché à l’étranger ayant pour objet la réalisation de travaux et/ou la fourniture de biens et/ou de prestations de services. Ces cautions sont généralement valables jusqu’à l’attribution du marché ;

2- Cautions définitives garantissant la bonne fin de réalisation de marchés attribués à des résidents et portant sur la réalisation de travaux et/ou la fourniture de biens et/ou de prestations de services. La durée de validité de ces cautions est limitée à la réception provisoire. Cette caution doit faire l’objet, dès son émission, d’un compte rendu à adresser à l’Office des Changes accompagné d’une copie du marché ou contrat conclu avec le non-résident ;

3- Cautions en substitution d’une retenue de garantie en devises prévue par un marché de travaux et/ou de fourniture de biens et/ou de prestations de services, un contrat commercial ou une commande, passés avec des non-résidents ;

4- Cautions garantissant la restitution d’avances et/ou d’acomptes versés par des clients étrangers à des entités marocaines réalisant des marchés à l’étranger ou à des exportateurs de biens et/ou de services ;

5- Cautions garantissant le paiement des importations de biens et/ou de prestations de services. La mise en jeu de ces cautions ne peut intervenir qu’après :

- constatation du défaut de règlement par l’importateur à l’échéance contractuelle ;

- entrée de la marchandise sur le territoire assujetti justifiée par une imputation douanière ;

- réalisation effective des prestations de services.

6- Cautions garantissant le règlement des opérations désignées ci-après :

- le fret collecté localement par les consignataires marocains de navires de lignes régulières et d’ensembles routiers pour le compte des armateurs et transporteurs étrangers ;

- les redevances d’affrètement de navires à temps et d’avions pour le compte d’armateurs et de compagnies aériennes marocaines ;

- les frais de péage d’autoroute et d’achat de carburant pour le compte des transporteurs routiers internationaux marocains ;

- le coût d’approvisionnement en kérosène dans les aéroports étrangers, les dépenses de handling et de catering pour le compte des compagnies aériennes marocaines.

7- Cautions en garantie de prêts ou de toutes autres facilités financières en devises consentis par un non-résident à un résident conformément aux dispositions de la réglementation des changes.

 La mise en jeu de ces cautions ne doit donner lieu à aucun paiement d’intérêt ou d’agios.

Investisseurs Etrangers :

Leur grosse problématique est l’absence d’interlocuteurs de qualité et la rapidité d’obtention de l’offre du prêt immobilier.

Le comportement : Ils sont demandeurs de financements structurés. Etant souvent intéressés par de l’investissement locatif, ils peuvent demander des prêts avec franchise totale de remboursement pendant quelques mois, le temps de réaménager le bien et de trouver le locataire.

Bon à savoir : Les banques marocaines ne financent qu’à hauteur de 70% de la valeur du bien aux étrangers, et ce, du fait de la circulaire de l’Office des Changes .

Attention : Une franchise augmente l’assiette des intérêts et donc les mensualités. Cette option est donc possible lorsque le client étranger a de la marge de manœuvre sur sa capacité d’endettement. Cela est valable pour les marocains résidents à l’étranger également.

Le produit le mieux adapté : Prêt Classique, à taux fixe, sur une durée la plus courte possible ou in fine avec assurance-vie en zone offshore.

Besoins des étrangers

Pour concrétiser son projet immobilier au Maroc, un étranger non résidents a souvent besoin d’un financement. Son statut relève de certaines obligations, mais aussi d’avantages selon l’usage de son acquisition. Sa vision est-elle de s’installer définitivement au Maroc ? D’acquérir une résidence pour

les vacances ou pour partager sa retraite entre le Maroc et son pays d’origine ?

Parce qu’aujourd’hui comme hier, décrocher la meilleure offre relève du parcours du combattant, des courtiers reconnus s’engagent à faire bénéficier elurs clients des conditions les plus avantageuses du marché marocain, le représenter auprès des banques et organismes de financement tout en lui assurant un service continu entre le Maroc et son pays d’origine grâce à tous les outils de communication mis à son disposition pour rester à l’écoute jusqu’à l’aboutissement du projet. Consultez notamment CAFPI (voir le site : www.cafpimaroc.com )