Lettre ouverte des Promoteurs
Une plainte officielle de la FNPI adressée, fin septembre, au GPBM, au ministère des finances et à Bank Al Maghrib.
Les promoteurs évoquent l’application de la part des banques de mesures contraignantes et restrictives dans l’octroi des crédits. Des banquiers et chefs d’agences confirment l’existence de consignes de leurs sièges pour plus de prudence.
Les promoteurs obligés de fournir un apport personnel de 30 à 40% du montant global de l’investissement Dans la correspondance, signée par le président de la FNPI, Youssef Ibn Mansour, ce dernier exprime les inquiétudes des promoteurs par rapport aux nouvelles mesures appliquées par les établissements bancaires quant à l’octroi des crédits. L’inquiétude des promoteurs immobiliers ne se limite pas aux financements accordés à la promotion immobilière, mais s’étend aussi aux crédits accordés aux particuliers en quête d’un nouveau logement (voir encadré). Plus concrètement, les promoteurs pointent du doigt «des mesures de plus en plus contraignantes et restrictives de la part des banques dans l’octroi des crédits». M. Ibn Mansour explique que «ces nouvelles mesures sont de nature à nuire considérablement à l’avancement des projets en cours et risqueraient de bloquer les investissements immobiliers à venir malgré la forte demande enregistrée dans le secteur».
Qu’en pensent le banques ? Contactés par La Vie éco, les responsables du GPBM n’ont pas souhaité commenter le sujet. Mais plusieurs banquiers, qui, naturellement ont requis l’anonymat, confirment le durcissement des conditions d’octroi de crédits à la promotion immobilière surtout dans certaines villes du Royaume. «Il est vrai que les banques demandent plus de garanties aux promoteurs qui se spécialisent dans les résidences secondaires et particulièrement à Marrakech et Tanger», explique un banquier, responsable du département de la promotion immobilière. Selon lui, la prudence est devenue le mot d’ordre en matière de financement des projets immobiliers.
Une prudence qui s’expliquerait surtout par la crise immobilière qui sévit en Espagne et en France depuis plus d’un an déjà. «Les banques marocaines suivent de très près l’évolution du secteur immobilier dans certains pays européens, dont l’Espagne, et elles redoutent une crise immobilière profonde qui serait de nature à augmenter sensiblement leur taux de créances en souffrance. A la FNPI, nous pensons qu’il s’agit d’une crainte tout à fait légitime, mais il ne faut surtout pas confondre prudence et frilosité», souligne le président de la FNPI.
Chiffres du GPBM à l’appui, le président de la FNPI explique que si le crédit à la promotion immobilière avait progressé d’un petit 3% en juillet dernier, par rapport à juin, en atteignant un encours de 6,8 milliards de DH, cette branche de crédit a accusé une baisse de 1% un mois plus tard pour plafonner à 6,2 milliards. En effet, et sur une moyenne mobile d’un an, l’évolution montre également que ces types de crédits enregistrent une décélération en affichant 22% de progression en août après avoir atteint les 30% un mois auparavant. «Cela fait 4 ou 5 mois que nous constatons cette décélération au niveau des crédits accordés à la promotion immobilière», poursuit M.Ibn Mansour.
Les banques coincées par le déficit de trésorerie Banquiers et promoteurs immobiliers s’accordent à dire que le durcissement concerne principalement deux volets. Le premier a trait aux garanties exigées par les établissements financiers pour l’octroi du crédit. «Lorsqu’une banque accepte d’ouvrir un dossier d’investissement pour un projet immobilier, elle exige des garanties colossales et n’accepte plus de négocier ce volet comme elle le faisait auparavant. Il s’agit d’une consigne très importante que nous sommes obligés de respecter depuis quelques mois. Sinon, c’est le comité des crédits qui se réunit au niveau du siège qui nous rappelle à l’ordre» , confie le directeur d’une agence bancaire à Casablanca.
Mais le problème qui pose le plus de difficultés aux promoteurs, le second volet, «c’est l’apport personnel qui représente actuellement un frein à tout investissement immobilier», souligne-t-on auprès de la FNPI. Généralement fixée à un maximum de 10%, cette quote-part s’est envolée ces derniers mois pour atteindre les 30 voire 40% du montant global de l’investissement.
En partie, l’exigence d’un apport personnel conséquent découle du manque de liquidité dont souffrent les banques depuis 2007 et qui a fait fondre la quotité de financement généralement accordée qui est le rapport entre le montant du crédit et le montant global de l’investissement financé. En somme, un rationnement du crédit. «Ce problème s’est accentué ces dernières semaines. Le déficit de trésorerie hebdomadaire est même monté jusqu’à 22,2 milliards de DH. Il est donc tout à fait normal que les banques se montrent frileuses quant à l’utilisation des liquidités qu’elles sont allées chercher chez Bank Al Maghrib à 3,20%», confie une source à la banque centrale.
Une explication également avancée par la FNPI qui n’hésite pas à conjuguer le manque de liquidité à la hausse des taux d’intérêt pour les crédits immobiliers accordés aux particuliers. «Nous avons constaté dernièrement une hausse des taux d’intérêt pour les crédits immobiliers d’au moins 0,5 point (NDLR : 50 points de base) ramenant ces taux à une moyenne de 6%. Cette hausse peut également expliquer le manque d’intérêt de la part des clients qui se font de plus en plus rares. Au moment où les taux d’intérêt des crédits immobiliers plafonnent à 3,5% à l’étranger, l’on se demande pourquoi les banques marocaines maintiennent ces taux, qu’ils soient fixes ou variables, à un niveau élevé ?», s’interroge-t-on à la FNPI.
Du côté du ministère de l’habitat et de l’urbanisme, l’on préfère rester neutre tout en constatant, en effet, la frilosité des banques dans l’octroi des crédits aux promoteurs. «L’on peut comprendre l’attitude des banquiers si l’on regarde les stocks d’invendus qui se sont accumulés pour certains segments et dans certaines villes. Mais le problème devrait être vite réglé puisque les programmes de logements sociaux ou encore ceux des logements mixtes devraient démarrer incessamment», tempère un responsable au ministère de l’habitat. Autant dire que, encore une fois, le logement social est appelé à la rescousse.
Focus :Les promoteurs au chevet des clientsLorsqu’ils évoquent le «manque de soutien» des établissements financiers, les promoteurs ne parlent pas seulement des crédits à la promotion immobilière. «Nous remarquons également un durcissement des conditions d’obtention de crédit pour les particuliers. Les banques se montrent de plus en plus frileuses quand il s’agit de financer l’acquisition d’un logement alors qu’elles ont été jusque-là les principaux partenaires de ce secteur ces dernières années» , assure-t-on auprès de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI). Les responsables de cette dernière rappellent qu’ils avaient, en octobre 2008, accueilli avec beaucoup de satisfaction la publication d’un communiqué du Groupement professionnel des banques (GPBM), dans lequel le secteur financier s’engageait à poursuivre son soutien à l’économie et notamment au secteur de l’immobilier et à la production du logement social. «Aujourd’hui, nous craignons que la situation ne crée, à long terme, un essoufflement de l’offre, ce qui aggravera davantage la situation du secteur immobilier», s’inquiètent-ils. Chiffres à l’appui, les responsables de la FNPI soulignent que les crédits immobiliers accordés aux particuliers stagnent depuis plusieurs mois. En effet, et après des évolutions positives atteignant les 6 ou 7% ces dernières années, ces crédits se sont appréciés de 0,92% en août par rapport à juillet et de 0,74% en juillet dernier par rapport à juin. Sur 12 mois (moyenne mobile), l’évolution de ces crédits n’a pas dépassé 6,7% à fin août 2009. Il reste que nombre d’acquéreurs potentiels ne trouvent pas de produits conformes à leurs besoins. S’il en existe, les prix restent très élevés et dépassent largement les capacités d’endettement. «Aucune banque ne refuserait de financer à 100% un bon dossier», assure un haut cadre, comme pour dire que les responsabilités sont partagées.
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