Le Gouverneur de Bank Al-Maghrib ;
Vu les dispositions de l’arrêté du Ministre de l’Economie et des Finances n° 947-10 du 17 mars 2010 réglementant les intérêts applicables aux opérations de crédit et notamment son article 5 ; Fixe par la présente circulaire, les modalités d’application de cet arrêté.


ARTICLE 1
Les taux d’intérêt annuels applicables aux opérations de crédit sont librement négociés entre les établissements de crédit et leur clientèle.


ARTICLE 2
Les taux d’intérêt peuvent être fixes ou variables. Toutefois, pour les crédits dont la durée est au plus égale à une année, le taux d’intérêt doit être fixe.


ARTICLE 3

Pour les crédits à taux variables contractés après l’entrée en vigueur de la présente circulaire, les taux d’intérêt variables sont révisés sur la base de la variation annuelle du taux moyen pondéré des opérations de prêts et emprunts sur le marché interbancaire au jour le jour, observés lors du dernier semestre précédant le mois de leur révision.
Cette variation représente la différence, entre la moyenne des taux moyens pondérés des opérations de prêts et emprunts sur le marché interbancaire au jour le jour du dernier semestre écoulé, et celle du même semestre de l’année précédente.


ARTICLE 4
Pour les crédits à taux variables contractés avant l’entrée en vigueur de la présente circulaire, les établissements de crédit doivent informer leur clientèle des nouvelles dispositions relatives aux intérêts applicables aux opérations de crédit et leur proposer le choix entre :
l’application d’une indexation ayant pour référence le taux du marché
interbancaire, tel que prévu au niveau de l’article 3 ci-dessus ;
la transformation du taux variable en un taux fixe ; ou
le maintien de leur indexation ayant pour référence les taux des bons du Trésor émis par voie d’adjudication sur le marché primaire, tel que prévu par l’article 5 ci-dessous.


ARTICLE 5
Dans le cadre du système d’indexation dont le calcul se base sur les variations des taux moyens pondérés des bons du Trésor, émis par voie d’adjudication sur le marché primaire, les variations des taux de référence sont calculées mensuellement pour les maturités suivantes :
52 semaines, pour les crédits dont la durée est supérieure à un an et
inférieure à 2 ans ;
5 ans, pour les crédits dont la durée est comprise entre 2 ans et 7 ans ;
10 ans et 15 ans, pour les crédits dont la durée est supérieure à 7ans.


ARTICLE 6
Lorsque le taux d’intérêt est variable, sa révision s’effectue une fois par an, à la date convenue en commun accord entre l’établissement de crédit et l’emprunteur. La première révision du taux d’intérêt devra intervenir dans les trois mois qui suivent la date d’anniversaire du contrat de crédit à taux variable.

ARTICLE 7
Bank Al-Maghrib communique mensuellement :
la variation annuelle du taux moyen pondéré des opérations de prêts et emprunts sur le marché interbancaire au jour le jour ;
la variation annuelle des taux moyens pondérés des bons du Trésor émis par voie d’adjudication sur le marché primaire. En cas d’indisponibilité de cette référence pour une période donnée, les taux variables sont révisés sur la base des derniers taux disponibles.

ARTICLE 8
Les contrats de crédit doivent obligatoirement mentionner l’option de transformation
d’un crédit à taux variable en un crédit à taux fixe et inversement. Les conditions d’exercice de cette option sont librement négociées entre les établissements de crédit et leur clientèle. L’exercice de cette option ne peut intervenir qu’une seule fois pendant toute la durée du crédit.

ARTICLE 9
Les établissements de crédit doivent mentionner les conditions effectivement appliquées aux opérations de crédit dans tous les documents contractuels communiqués à la clientèle.


ARTICLE 10
Les dispositions de la présente circulaire qui annulent et remplacent l’ensemble des dispositions antérieures relatives aux intérêts applicables aux opérations de crédit prennent effet à compter de sa signature.

J’ai fait un article très résumé très simplifié à propos de la désindexation des crédits à taux variables par les banques du Maroc. Voici un article plus développé que j’ai trouvé quand les échos du maroc, par un responsable banque d’un courtier en crédit immobilier marocain.

Le crédit à taux variable change d’index
. De potentielles économies sur vos mensualités
. Opter pour la nouvelle formule ou convertir votre taux variable en taux fixe… vous avez le choix

Si vous êtes en train de rembourser un crédit à taux variable, prévoyez un changement au niveau de votre mensualité à compter du second semestre. En effet, un arrêté vient d’être publié au bulletin officiel par le ministère de l’Economie et des Finances pour modifier la réglementation des intérêts applicables aux opérations de crédit. Il en ressort essentiellement une modification de l’indexation des taux variables. Ces derniers, évoluaient jusqu’à maintenant en fonction de la courbe des taux des bons du Trésor à 15 ans. Ils seront désormais indexés sur la variation annuelle du taux moyen pondéré interbancaire. Pour les personnes contractant des crédits à taux variable après l’entrée en vigueur de cette mesure, la nouvelle indexation s’applique d’office. Mais qu’advient-il des crédits antérieurs à la nouvelle disposition. Ils sont tout aussi concernés par le changement. Toutefois, les banques pour assurer la transition, devront offrir 3 options aux détenteurs de crédits à taux variables. Premier choix, adhérer au nouveau système d’indexation. Second choix, transformer la formule du crédit pour passer d’un taux variable à un taux fixe. Et troisième option, maintenir l’actuel système d‘indexation. Mais cette dernière option n’en est pas réellement une, tellement il est évident qu’elle doit être écartée (voir tableau). Car si aujourd’hui, il y a changement d’indexation des taux variables de crédit, c’est pour pallier à une flambée certaine des taux variables calculés sous l’ancienne formule (voir encadré). Quant à savoir, s’il faut se décider pour la nouvelle formule des taux variables ou pour la conversion variable- fixe, il est pour l’heure trop tôt pour se prononcer. «Au vu de l’importance du portefeuille de crédits concerné par la nouvelle mesure sur les taux, les banques réviseront nécessairement les paramètres de leurs crédits pour retomber sur leurs pieds, et l’on ne sait pas encore comment cela va se chiffrer» dit quelqu’un de chez CAFPI, le courtier en prêts immobiliers. Le professionnel y va néanmoins de son arbitrage. «Opter pour un prêt à taux fixe demeure le choix de la sureté. D’autant plus qu’on ne peut pour l’heure se prononcer sur la tendance future des taux interbancaire (le nouvel index des crédits à taux variables)». Enfin, le directeur anticipe une éventuelle concurrence entre les banques au niveau des conditions de conversion taux fixe-variable. Une manœuvre qui permettrait de recruter de la clientèle chez la concurrence.

Accroche: La nouvelle indexation devrait courir à partir du second semestre 2010

Le changement d’indexation s’imposait

Après 3 ans d’absence, le Trésor a renoué en 2010 avec le financement long terme. Mais ce retour a renchéri les taux des bons du trésor à 15 ans. Ils s’apprécient de près de 100 points de base passant de 3,4 à 4,39%, depuis la reprise des levées sur le long terme. Or ce sont ces mêmes taux qui servent de base d’indexation aux crédits à taux variable. Le risque est donc certain de voir le coût de ces derniers financements augmenter dans les mêmes proportions. D’où l’initiative de changer la formule d’indexation des crédits à taux variables et de considérer le taux moyen pondéré interbancaire au lieu des taux des BT à 15 ans. Mais signalons que pour devenir pleinement opérationnel l’arrêté publié au bulletin officiel doit être encore complété par une circulaire de Bank- Al-Maghrib. Celle-ci devrait vraisemblablement être rendue publique avant la fin du 1er semestre courant, puisque les taux variables sont révisés sur la base de la variation de leur index au dernier semestre précédent le mois de leur révision.

Les travaux pour la construction des deux tours de bureaux ont démarré.
En janvier prochain, plus de 300 entreprises et 4 500 ouvriers travailleront en permanence sur le site.
Sur les 26 ha, 24 seront exclusivement dédiés aux piétons. Le site sera doté d’un parking de 7 000 places.

Marina de Casablanca

N’hésitez pas à me communiquer toutes vos questions concernant le crédit immobilier pour ce bien ou tout autre au Maroc !
source de l’article = lavieéco

Les chiffres du premier semestre 2009 sur les prêts immobiliers au Maroc et le marché de l’immo marocain d’une manière générale commencent à sortir… Pas reluisants… Y’a-t-il liue de s’alarmer ?


Il y a deux manière de les prendre : si on considère l’évolution des credits contractés au Maroc pendant le premier semestre 2009 par rapport au premier semestre 2008, c’est la baisse ! La forte baisse ! Pareil pour le marché de l’immobilier. Cette baisse des volumes se situe entre 30 et 35 % sur le Maroc mais reste ciblée sur les zones plutôt touristiques, car ce sont les spéculateurs et les investisseurs étrangers qui se sont retirés le plus fort et le plus vite. Il faut aussi se rappeler que la crise internationale a commencé au second semestre 2008 et que les deux pires trimestres en matière de crédit immobilier pour l’Europe mais aussi pour le Maroc ont été le 4ème trimestre 2008 et le premier trimestre 2009 (en France -40% de crédit immobiliers accordés sur le premier trimestre 2009 par rapport à 2008). Donc les statistiques sur S2 au Maroc devraient être beaucoup moins catastrophique que les premiers semestres comparés.


Cela dit, comme disait Chirac : « il faut raison garder ». Il n’y a pas de crise financière au Maroc, les banques sont stables, BAM (Bank Al Maghrib), contrôle les marchés financiers, les taux d’intérêts et suit les échanges de prêt, et beaucoup de l’argent utilisé dans l’immobilier de luxe orienté vers les étrangers était de l’argent de spéculation. Il n’y a donc pas lieu de s’alarmer. Les villes comme Rabat et Casablanca ou le marché est purement poussé par la consommation interne et le développement économique ne subissent pas du tout les mêmes effets.
Pour ettayer cette théorie, voici un article du jour de la vie eco je crois avec une interview du ministre de l’Habitat, de l’Urbanisme et de l’Aménagement de l’espace.

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Taoufiq Hejira, ministre de l’Habitat, de l’Urbanisme et de l’Aménagement de l’espace.
Une valeur ajoutée en baisse 0,2%, des investissements directs étrangers (IDE) en régression de 32,9%, un niveau de consommation du ciment en stagnation… A l’heure de la crise, le secteur de l’immobilier fait son bilan.


Les investisseurs étrangers, malmenés par la crise, fuient le secteur de l’immobilier marocain. L’immobilier qui caracolait à la tête des secteurs les plus prisés en matière d’investissements directs étrangers (IDE) devra revoir à la baisse ses ambitions pour l’exercice 2009. Et pour cause, les IDE dans l’immobilier se sont rétractés de 32,9% au premier trimestre 2009 par rapport au premier trimestre de l’exercice précédent.
De 2,53 milliards de dirhams, le montant des IDE est passé à 1,69 milliard de dirhams durant les trois premiers mois de cette année. Cette baisse du rythme que connaissent les investissements étrangers a été accompagnée par une hausse remarquable des taux d’intérêts bancaires. En effet, les taux d’intérêts ont atteint leur plus haut niveau au cours de ces deux dernières années (Voir graphe).
Sur la même tendance baissière que les investissements directs étrangers, la valeur ajoutée du secteur a régressé de 0,2% au premier trimestre atteignant 7087 millions de dirhams. Selon le ministère de l’Habitat, de l’Urbanisme et de l’Aménagement de l’espace, la valeur ajoutée avec correction des variations saisonnières (CVS) montre une stagnation entre 2008 et 2009. Pour la consommation du ciment, elle a presque stagné à 7,5 millions de tonnes à fin juin dernier. Un taux de croissance à deux chiffres depuis 2005 puis une stagnation entre juin 2008 et juin 2009 est due essentiellement à la forte pluviométrie qu’a connue certaines régions du pays et à la grève des transports qui a généré une déperdition de 600.000 tonnes de ciment, selon la même source.
En ce qui concerne les crédits immobiliers, ils ont affiché le glissement le plus bas depuis 2005, durant les cinq premiers mois de cette année.
À fin mai dernier, l’encours des crédits à l’immobilier en glissement annuel a atteint 161,25 milliards de dirhams. À fin juin 2009, 49.765 crédits Fogarim (damane sakane) ont été accordés pour un montant de 7,23 milliards de dirhams. Globalement, le ministère de tutelle note une diminution du nombre de bénéficiaires et des montants de crédits de près de 25%, suite au resserrement des conditions d’octroi de crédit et à la diminution de l’offre.
Tous ces facteurs ont été à l’origine d’une «accalmie» du marché immobilier et une stabilité des prix avec de légères chutes dans certaines villes.
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