On en parle on en parle mais on manquait de chiffres … et qui d’autres que les promoteurs immobiliers pour nous dire de combien ça baisse ou ça a baissé. Bon soyons honnêtes, je ne vois pas comment on peut contrôler les chiffres de cet article de l’économiste du maroc, mais bon pouur une fois qu’on a des chiffres … je vous les donne. E si les baisses annoncées se confirme, un petit credit immobilier et vous voilà avec du très luxe au Maroc pour pas cher !


La situation est telle que Marrakech connaît une surcapacité de production. Depuis janvier dernier, le segment du haut standing en particulier subit de fortes corrections, dans toutes les grandes villes, sauf à Casablanca, qui continue à enregistrer une très forte demande. Conjuguée à la rareté du foncier, celle-ci exerce une pression sur les prix. Mais, «quelle que soit la conjoncture du moment, les prix n’y baissent jamais», soutiennent des promoteurs. «Casablanca souffre essentiellement du problème de foncier du fait de la difficulté de la gestion urbaine», au point que la charge foncière est devenue très importante dans la composition du prix de revient du logement. «Elle représente 50 à 60% pour les produits destinés aux couches moyennes et au haut standing», précise Youssef Ibn Mansour, président de la Fédération des promoteurs (FNPI). Ce qui «écarte forcément de nombreux ménages de la classe moyenne de l’accès à une propriété adaptée à leurs possibilités de financement».

De l’avis même du président de la FNPI, la demande de la classe moyenne, estimée entre 40.000 et 50.000 ménages chaque année, pose problème; d’autant plus que la capitale économique continue à attirer de plus en plus de jeunes diplômés accédant au marché de l’emploi. Si Casablanca fait encore l’exception du marché de l’immobilier, c’est parce qu’elle connaît une forte demande conjuguée à une pression sur le foncier. «Nous travaillons avec la même réserve foncière depuis 1985, entre-temps, la population est passée de 2,8 à quelque 5 millions», explique Saïd Sekkat, SG de la FNPI. Résultat: la métropole suffoque au moment où une multitude d’intervenants sont au volant de la gestion urbaine (mairie, wilaya, élus, agence urbaine…). «La situation est inextricable! C’est un peu l’exemple du serpent qui se mord la queue», schématise Sekkat.

Paradoxalement, les autres villes (Marrakech, Tanger, Tétouan, Kénitra, Fès…) enregistrent une suroffre en production de logements, mais avec une très faible demande.
Cependant, côté commercialisation dans le haut et moyen standing, «le marché connaît une timide reprise et un léger frémissement depuis début 2010», précise Youssef Ibn Mansour, mais avec cette forte nuance: «Certes, le marché enregistre de plus en plus de transactions, mais il reste loin, il faut l’avouer, des performances entre 2005 et 2008».

Pour l’heure, les indicateurs ne donnent pas assez de visibilité. «Il va falloir attendre les mois de mai et juin pour pouvoir se prononcer sur une véritable reprise des ventes», soutient-on à la FNPI. Ce sont généralement les périodes où les promoteurs enregistrent le plus de commandes. Le marché fera-t-il exception cette fois-ci? Sachant que la reprise est encore très timide, du fait d’une situation d’attentisme qui a duré plusieurs mois. «De nombreuses personnes entretiennent encore la rumeur sur une baisse des prix», constate Yassine Lahlou, membre de la FNPI en charge de la Commission Communication. Depuis mi-2009, le marché s’est fait l’écho d’une baisse généralisée des prix dans l’immobilier, tous segments confondus. D’où les transactions au compte-gouttes.

En attendant une véritable reprise, les promoteurs misent beaucoup sur la relance du grand chantier du logement social. Ce segment qui a un effet de locomotive pourrait enclencher un retour positif en termes d’indicateurs et d’agrégats.


source : leconomiste du 9 avril 2010

Un article optimiste du Matin
Une stabilité des prix est affichée avec de légères chutes dans certaines villes, surtout à Marrakech, dans le segment de luxe, où certains promoteurs ont revu à la baisse leurs tarifs. Zoom sur un créneau qui reste très porteur.

Le marché de l’immobilier subit les répercussions de la crise économique mondiale. Une chose est sûre: 2009 sera une année moins faste que 2008 où le boom a atteint son summum. En dépit du fait que les sociétés cotées arrivent à tirer leur épingle du jeu et affichent des résultats au vert, d’autres promoteurs moins grands peinent à écouler leurs produits dans un marché morose caractérisé par l’attentisme d’une part et par la cherté des prix d’autre part. Autre constat: le marché qui reste très porteur se caractérise par un déficit de l’offre malgré l’abondance et la diversité de la demande tant interne qu’externe. En effet, certains promoteurs ont mis sur le marché des produits inadaptés aux besoins de la population. Résultats: de nombreux appartements restent vides, faute de trouver acquéreurs, alors qu’une bonne partie de la demande se focalise sur le moyen standing et l’économique. Selon le ministère de l’Habitat, de l’Urbanisme et de l’Aménagement de l’Espace : « Le premier semestre 2009 a connu une accalmie du marché immobilier et une stabilité des prix avec de légères chutes dans certaines villes».

Actuellement, c’est le luxe qui subit de plein fouet l’impact de la crise économique mondiale. La demande étrangère sur ce type de logement a dégringolé, laissant dans l’embarras de nombreux promoteurs et surtout de nombreux spéculateurs qui ont misé sur ce créneau pour faire fortune. Ce retournement de situation les a poussés à revoir leurs offres et à baisser leur prix de près de 50% pour certains projets. Ce cauchemar est très visible à Marrakech qui accueille plusieurs projets de resorts, villas et appartements de luxe ciblant la jet-set et les fortunés marocains.

Concernant les villas construites dans la ville ocre, les chiffres arrêtés par la Direction de la promotion immobilière à fin juin font état d’une baisse de 13% pour le segment haut standing, de 12% pour le moyen standing et de 20% pour les villas économiques.

Quant aux appartements, ceux de luxe ont vu leurs prix dégringoler de 17% comparés au 2e semestre 2008, ceux de moyen standing ont accusé une baisse de 12%, ceux entrant dans le segment économique, d’une moindre mesure, reculant de 6%, tandis que le logement social a stagné. Marrakech reste, ainsi, la ville la plus touchée au Maroc par ce marasme aux côtés de Kénitra qui a vu les prix chuter de 29% pour les appartements haut standing, de 21% pour ceux moyen de gamme et de 10% pour l’économique. En revanche, Casablanca et Rabat profitent de la hausse de la demande face à la rareté du foncier dans les quartiers stratégiques.
C’est la périphérie qui connaît une baisse minime des prix qui reste insignifiante.

Au niveau de la capitale économique, les prix des appartements haut standing n’ont pas baissé affichant une stagnation tandis que ceux des logements moyens standing ont reculé de 1%, idem pour les villas haut standing (-1%). En revanche, les prix des logements sociaux et des villas moyen standing ont grimpé de 2% au cours du premier semestre 2009 par rapport à la même période de l’année écoulée. A titre d’exemple, les prix ont baissé de 500 à 1.000 DH le mètre carré pour certains quartiers comme Belvédère, Roches-Noires ou encore Ain Borja. Quant à Rabat, le segment haut standing a maintenu le même niveau des prix, que ce soit pour les villas ou appartements. Une régression de 3% a été toutefois enregistrée au niveau des appartements économiques et un recul d’à peine 1% a été perceptible pour les appartements moyen standing. Quant au logement social, déjà les produits mis sur le marché se vendent rapidement.

D’ailleurs, ce créneau n’est pas concerné par la chute des prix, en dehors de la ville de Fès (-3%), le reste des villes a enregistré même des hausses des prix dont la plus grande a été ressentie au niveau d’Agadir (+14%). C’est un produit qui a besoin d’être pérennisé vu qu’il répond aux besoins d’une large catégorie de ménages.

Côté hausses, Laâyoune se démarque avec une croissance sans précédent des tarifs affichés pour les villas haut standing (100%), les villas moyen de gamme (36%) et les maisons traditionnelles (13%). Rappelons à ce sujet qu’un ambitieux programme a été lancé au niveau des provinces du Sud pour résoudre le déficit cumulé. Au premier semestre, Une chose est sûre: le marché reste très porteur, il suffit d’adapter l’offre à la demande car là où le déficit est alarmant, c’est surtout au niveau des programmes dédiés à la classe moyenne. Espérons qu’avec le lancement du programme initié par Sa Majesté le Roi à Fès, le 16 février 2009, et l’élargissement du Fonds de garantie « Daman Sakane » au profit des classes moyennes, cela contribuera à résorber ce déficit et à donner un nouvel élan au secteur. Autre atout: l’élargissement de ce crédit au profit des MRE permettra de réconcilier la diaspora avec l’achat de résidences secondaires au Maroc, après le désintérêt affiché par cette population durant l’été dernier.

source : Le matin
Il n’y a plus qu’à dire que tout va bien aussi dans le crédit immobilier au Maroc !

Je viens de recevoir cette note d’information du courtier marocain
On y apprend que les taux d’intérêt sur les crédits immobiliers au maroc sont nettement à la hausse en ce moment, sans apprendre totalement pourquoi, mais qui percerait ce grand secret. On y apprend aussi que cette hausse est mine de rien assez récente (le courtier parle de « quelques semaines », donc juillet a priori, ce qui concorde avec des infos que j’ai reçu de taux de prets inférieurs pratiqués jusqu’à juin de ce que j’ai entendu. Enfin le courtier marocain relativise en nous rappelant que même si les taux sont au dessus de 6% sans doute en ce moment, c’est toujours plus bas qu’il y a deux ans, et beaucoup plus bas qu’il y a 4 ans, et donc qu’on reste dans une bonne période pour racheter un prêt immobilier contracté il y a 3 ans ou plus.


1) HAUSSE DES TAUX D’INTÉRÊT
Beaucoup nous ont contacté inquiets de la hausse médiatisée des taux d’intérêts sur les prêts bancaires.

Qu’en est-il ?
Nous avons constaté ces dernières semaines une hausse des taux de crédits immobiliers sur l’ensemble du marché.

Evolution des taux de crédit au Maroc

Il est même encore très rentable de racheter un crédit immobilier pris il y a plus de trois ans ! En effet à l’époque les taux étaient bien plus haut, et donc vous paierez moins de mensualités. (regardez le schéma ci dessous


Il y avait une autre section réservée aux résidents marocain concernant le remboursement de l’IGR que je publierai très bientôt.
A bientôt !

Oui je sais ce titre n’est pas forcément très joyeux pour un lundi matin, mais quoi ? On en va pas se mentir.
Les résultats des banques qui ressortent ainsi que les échos que j’en reçois sont très loin d’être fameux en terme d’allocation de crédits immobiliers. Non seulement ça se tasse très nettement (la croissance se ralentit pour arriver quasiment à une croissance de 0%), mais les taux d’intérêts sont montés d’un coup, assez fort (la barre des 6% est passée).
Après 10 ans de baisse linéaire des taux de prêts immobiliers par les banques marocaines, ça laisse un peu pantois. Certes cette hausse est de moins de 1% alors que les taux ont baissé de 6% en 10 ans, mais quand on voit les taux en Europe, on peut se poser la question. Est-ce intéressant.
Ci dessous pour étayer mon propos deux articles
- sur la situation des banques à ce jour au maroc
- sur les taux d’intérêt de prêt immo en France en ce moment


Situation des banques à ce jour au maroc
 »
Crédits à l’équipement et crédits immobiliers aux particuliers marquent le pas.
Les banques ne sont pas encore sorties de la zone de turbulence dans laquelle elles sont entrées depuis plusieurs mois. Le constat apparaît clairement dans la note de conjoncture publiée par Bank Al Maghrib en août. L’institut d’émission y précise que malgré la diminution du montant de la réserve monétaire de 4,8 milliards de DH (le taux a été ramené à 10% à compter du premier juillet), le déficit des trésoreries bancaires est passé de 21,8 milliards en juin à 22,3 milliards de DH en juillet. Parallèlement, BAM a dû augmenter le volume de ses interventions à travers les avances à 7 jours sur appel d’offres, le portant à 21,4 milliards au lieu de 20,6 milliards de DH un mois auparavant.
Les facilités de trésorerie qui ont crû de 4,31% d’un mois à l’autre, à 65,58 milliards de DH et les crédits à la promotion immobilière qui totalisent 61,86 milliards, en hausse de 3%, sont en grande partie à l’origine de cette évolution. Sur un mois, les comptes courants débiteurs se sont également appréciés de 3,23% contrairement aux crédits à l’équipement (+1,15%) et aux crédits immobiliers aux particuliers (+0,74%). Le volume global de cette utilisation reste certes le plus important (106 milliards) par rapport à toutes les autres, mais son évolution confirme bel et bien que le marasme s’est installée sur le marché, faute d’offres répondant au goût des potentiels acheteurs.
 »


Les taux d’intérêt de prêt immo en France en ce moment
« Avec la crise, les prix de l’immobilier, qui avaient grimpé de 150 % en dix ans, se sont enfin assagis. Et comme une bonne nouvelle n’arrive jamais seule, autre aubaine pour les candidats à l’acquisition, les taux d’intérêt des crédits immobiliers se sont également tassés.
Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, les taux moyens des crédits immobiliers du secteur concurrentiel sont passés de 5,15 % en novembre 2008, au plus fort de la crise financière, à moins de 4 % fin juillet (3,96 % exactement pour une durée moyenne de quinze ans), soit la chute la plus rapide depuis 1993.
 »


On le voit, les taux sont plus bas en France. Alors, vous voulez bénéficiez de la croissance immobilière du Maroc et du potentiel en empruntant en France pour acheter au Maroc.
Voici mes mises en garde :
- Comment allez vous faire porter la garantie ? Vous allez hypotéquer un bien en France, pour votre bien au Maroc ? C’est déconseillé en terme de risque : si vous perdez, vous perdez tout…
- le Maroc n’est pas une devise, ça veut dire que vous empruntez en monnaie forte (euros / dollars / etc…) pour rembourser un crédit en monnaie faible (dirham). Donc si le dirham se casse la figure un jour (ou du moins subit une légère dévaluation), au lieu de rembourser votre crédit beaucoup moins cher en dirhams au Maroc (genre virement de 150 € au lieu de 250 € par mois), vous vous retrouvez à rembourser des intérêts non nécessaire sur votre crédit en France…
- Le rapatriement de devises après cession en cours de crédit sera beaucoup plus simple si vous avez votre crédit au Maroc. Tout sur place.

Et pourquoi je conseille d’emprunter depuis le Maroc, en dirhams :
- Négocier des IRA (indemnités de remboursement anticipé) très faibles, comme ça d’ici 3 ans, quand les taux d’intérêt sur les crédits immobiliers auront rebaissé, vous n’aurez qu’à racheter votre crédit en dirham par un autre moins cher ! Vous garderez la même situation mais avec des mensualités moins chères !
- Pour ceux qui ont peur que ce soit compliqué sur place, il y a maintenant des structures qui se chargent de tout à distance, sans aucune prise de tête (à part un aller retour pour signer les papiers, un petit séjour au Maroc… trop dur ) ( cf CAFPI Maroc)

Qu’en pensez vous ? Ai-je omis un argument pour emprunter depuis le Maroc ? En avez vous en faveur d’emprunter en France ? Répondez à ce message ou rendez vous sur le forum pour en parler !!