La compagnie britannique spécialisée dans le domaine de l’investissement immobilier à l’étranger, « Property Venture », a cité lundi le Maroc parmi les meilleures destinations pour les investisseurs britanniques en 2010, indique Map.

Quand on sait que les banques marocaines prêtent aux anglais des prêts immobiliers (sans autre problème que les traductions de papiers et formulaires pour l’établissement du crédit immobilier par une banque du maroc dont le personnel parle en général français et arabe mais pas anglais).

« La Pologne, l’Espagne, le Maroc, Chypre, la Bulgarie et Monténégro offrent des options attrayantes », a dit Louise Reynolds, directeur de la compagnie.
Parmi les avantages offerts par le Maroc, « Property Venture », cite la proximité du pays au Royaume-Uni, soulignant que la croissance soutenue de l’économie marocaine et la santé de son marché immobilier répondent aux attentes des investisseurs.

Les réformes menées par le gouvernement ont renforcé la situation économique du Maroc et lui ont permis de bien négocier les problèmes nés de la crise financière internationale, indique la compagnie, soulignant que la stratégie du gouvernement marocain vise à mettre un terme à la dépendance de l’économie vis-à-vis de l’agriculture, à créer des postes d’emploi et à promouvoir de nouveaux moteurs de croissance.

L’investissement dans les infrastructures, l’immobilier et le tourisme ont renforcé la diversité de l’économie du Maroc où les politiques de contrôle des prix ont permis de contenir l’inflation, poursuit la même source, qui fait également état d’une hausse des investissements étrangers directs.

J’ai demandé un petit résumé des basiques de qu’est-ce qu’un prêt immobilier et comment ça se passe pour constituer son dossier et obtenir un crédit immobilier en dirhams au Maroc par une banque Marocaine. Pour ce faire je me suis prêté au jeu des questions réponses avec un conseiller CAFPI Maroc.

1/ Qu’est ce qu’un crédit immobilier ?

Le crédit immobilier est un crédit accordé aux particuliers par les banques et les organismes financiers en vue de financer l’achat d’un bien immobilier. Ce bien peut être une résidence principale, une résidence secondaire ou un

investissement financier ou locatif. L’octroi d’un crédit immobilier est le plus souvent conditionné par l’existence d’un compromis de vente. Le bien immobilier acheté est généralement apporté en garantie hypothécaire.

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2/  J’ai pris un crédit immobilier sur 20 ans pour acheter mon bien il y a quatre ans, depuis les taux d’intérêts ont baissé, comment puis-je profiter de cette baisse ?

Les taux en 2004 étaient de l’ordre de 7,90% HT, ils ont donc connu une baisse significative depuis 4 ans, puisqu’ils varient actuellement entre 5 et 6% .

Pour profiter de cette baisse, il faut procéder à un rachat de crédit. Le principe : Une banque différente de celle que vous avez actuellement va accepté de racheter votre Capital Restant Dû pour vous proposer les conditions de crédit actuelles.

Ce rachat a un coût pour le client, car il y a des frais de main levée d’hypothèque et d’inscription hypothécaire pour la nouvelle banque.

Le gain provient de la réduction du montant de la mensualité, donc dépend de votre Crédit Restant (ou Capital Restant Dû) au moment de votre rachat.

Il faut donc vérifier qu’il est rentable pour le client de racheter ce crédit, sachant qu’avec des taux de l’ancien crédit supérieur à 6,5%, cela serait vraisemblablement rentable.

CAFPI se fera un plaisir de vous faire une simulation de votre gain potentiel (éventuel) et vous obtenir les meilleurs conditions de rachat, si vous le désirez.

3/ Propriétaire d’un logement avec un crédit sur 20 ans, j’ai aujourd’hui des problèmes financiers car je viens de perdre mon emploi.que puis-je faire pour ne pas perdre mon bien si je ne peux plus payer mes mensualités ?

Cette situation peut être causée par un ou plusieurs facteurs :

-           En cas de décès ou d’invalidité : Une assurance décès invalidité étant nécessairement exigée lors de toute souscription de prêt par les banques, l’organisme assureur garantit ainsi la prise en charge des sommes restantes dues (en cas de décès ou d‘invalidité absolue et définitive). Le bien revient donc au propriétaire, ou à défaut, ses ayants droits.

-           En cas de chômage : En France il existe une assurance chômage. C’est une assurance garantissant à l‘emprunteur le remboursement de toute ou partie des échéances en cas de chômage. Malheureusement ce produit n’est pas encore proposé par nos organismes d’assurance.

Dans un cas comme celui –ci, la meilleure solution est de demander à moduler son crédit en allongeant la durée du prêt. Cela consiste à allonger la durée de remboursement du crédit pour réduire le montant de ses mensualités ; en allant voir directement votre conseiller bancaire.

-          Enfin en dernier recours, il faut envisager de vendre son bien et acheter un bien plus petit.

4/  J’ai acheté un bien immobilier sur 20 ans et je désirerai raccourcir mon crédit à 15 ans. Est-ce possible ?comment dois-je procéder ?

Pour raccourcir la durée de crédit, il est possible de « moduler » le crédit directement auprès de sa propre banque.

Pour accepter cette modularité, la banque va vérifier que votre endettement, après raccourcissement de la durée, ne va pas exploser (limite raisonnable de 45%).

S’il reste raisonnable, vous aurez l’accord de votre banque.

Certaines banques le feront gratuitement, il faut insister pour ne pas se faire facturer ce raccourcissement de durée.

Dans le cas ou vous rencontrez des difficultés à mettre en place cette modularité, CAFPI est à votre disposition pour tout conseil et accompagnement.

Merci à CAFPI Maroc, courtier en crédits immobiliers, pour ces réponses . (www.cafpi.ma

Je ressors un vieux débat que je vais reformuler : (je vous remets le contexte)
« Savoir si on doit emprunter en France ou au Maroc c’est une grande question. Clairement les taux en France sont moins chers, surtout qu’ils ne sont pas soumis à la TVA comme ici au Maroc.

Mais 2 points me font peur dans le fait d’emprunter autre part:

- comme tu dis la prise d’hypotèque doit se faire sur un bien en France, et hypotéquer une résidence principale en France pour acheter une maison ou un appart au Maroc c’est chaud.

- Le dirhams est plus ou moins fixé en fonction d’un panier euros dollars, mais pour combien de temps ? Si le dirhams veut devenir une devise et doit flotter et s’écroule, ou juste baisse un peu, il vaut mieux avoir un crédit en dirhams, surtout sur la période d’un crédit immobilier (au moins 10 ans). »

Mon avis redétaillé :
Perso je pense que si je dois acheter au Maroc sans prendre un prêt immobilier hypotécaire je le prendre depuis la France (ou d’autre pays mais d’Europe),
mais que dans l’absolu il est beaucoup plus rentable de financer son crédit immobilier au Maroc depuis une banque marocaine, parce qu’il n’y a pas que les conditions du credit, mais aussi tout ce qu’il y a autour et qui peut évoluer durant la durée d’un credit immobilier, surtout quand on parle de pays émergents comme le Maroc et de monnaie non convertibles aujourd’hui comme le dirham, qui chercherons bientôt à devenir des devises.

Thierry