Article de l’éconimiste :
Soleil, plage et vacances. Depuis quelques années, nos MRE ne cessent de plébisciter les achats immobiliers au Maroc. Mais y fait-on toujours que de bonnes affaires? La septième édition du Salon de l’immobilier marocain, qui s’est déroulée du 21 au 24 mai aux portes de Versailles à Paris, a été l’occasion de sensibiliser les futurs acquéreurs sur les opportunités qu’offre le Maroc dans l’immobilier, mais également de tirer la sonnette d’alarme sur les pièges et l’intérêt de réaliser un investissement avisé. Il faut dire que le créneau des Marocains résidant à l’étranger constitue toujours une aubaine pour les promoteurs. En témoignent des programmes immobiliers, taillés sur mesure pour eux, et qui fleurissent un peu partout dans le pays. L’argumentaire soleil, coût de l’immobilier réduit, vacances et bonnes affaires dans le pays d’origine y contribuent fortement.
Aujourd’hui, s’offrir un petit chez soi au «bled», à seulement quelques heures d’avion au tarif low cost, est un rêve accessible pour les Marocains d’ailleurs. Une situation exacerbée par les retournements récents de la conjoncture économique en Europe. «Avec la crise en Europe, et notamment en France, le Maroc prend les allures d’un eldorado où il est bon d’investir en attendant le dénouement de la crise. L’immobilier s’inscrit presque comme une valeur refuge où les MRE placent leur argent en attendant d’être fixés sur la conjoncture», explique Taoufiq Hejira, ministre de l’Habitat et de l’Urbanisme. Sollicité, le Maroc devient de fait une destination «à la mode» pour les acquisitions immobilières. Toutefois, comme avec toutes les modes, la prudence reste de mise puisque les arnaques en tous genres foisonnent. Pour nos Marocains résidents à l’étranger, le prix est le premier point sur lequel il convient d’être vigilant. «Un MRE qui acquiert un bien immobilier au Maroc a pour référence les prix qui existent en Europe. Il n’a donc que très peu de visibilité pour estimer à combien son acquisition immobilière pourrait être revendue s’il décide un jour de s’en séparer», indique un notaire présent au salon.
Autre point sur lequel nos MRE gagnent à être attentifs: la qualité des constructions. Beaucoup de projets sont en effets vendus sur plan, avec des finitions et des matériaux qui s’avèrent au final être de facture médiocre. D’où la nécessité pour les futurs acquéreurs de se rendre sur place avant l’achat pour s’enquérir de l’état de la construction et de sa viabilité. Enfin, il ne faut pas oublier que le marché des intermédiaires immobiliers n’est pas régulé au Maroc. Et souvent, un propriétaire n’hésite pas à se faire passer pour un intermédiaire et induire en erreur un futur acquéreur.
Ces mauvais exemples mis à part, le Maroc offre tout de même de bonnes opportunités car l’immobilier y reste globalement moins cher qu’en France. Une situation qui fait que de plus en plus d’Européens se trouvent à leur tour attirés par les avantages d’acquérir un logement au Maroc. En témoigne leur affluence massive au Smap Immo et leur engouement pour mieux découvrir les offres immobilières. Et pour mieux faire connaître l’offre marocaine à cette clientèle, le salon a été animé par de nombreuses conférences destinées à mettre en valeur l’avantage d’investir au Maroc. «Le Royaume possède plusieurs atouts pour séduire une clientèle purement française. Il se trouve à deux heures d’avion à peine, avec un billet aller-retour qui peut coûter moins de 200 euros et une population francophone qui possède une vraie tradition d’accueil. Nous avons estimé qu’il fallait mettre en avant tous ces avantages pour drainer la clientèle européenne», indique Samir El Chammah, directeur du Smap Immo.
Notons qu’à côté des grandes enseignes nationales de l’immobilier (Addoha, CGI, Al Omrane…), beaucoup de banques ont fait le déplacement au salon (Attijariwafa bank, Banque Populaire, SGMB, BMCI et CIH).


Quelques chiffres

POUR sa 7e édition, le Smap Immo a réuni pas moins de 145 exposants de toutes les régions du Royaume. Cette année, ce sont plus de 60.000 visiteurs qui ont arpenté les 15.000 m2 de superficie du plus grand salon marocain de l’immobilier. Parmi les visiteurs, 20% étaient des Français de souche et 80% des MRE. Leur demande est restée essentiellement orientée vers l’acquisition d’un logement (88%), plutôt que vers l’achat d’un terrain (12%). Les demandes d’achat ont concerné essentiellement les appartements (54,1%), à l’heure où les demandes de maisons et de villas ont enregistré respectivement 26 et 14,8%. A noter qu’il n’y a pas eu de différence notable entre les demandes des visiteurs maghrébins et celles des visiteurs européens.

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De plus en plus, l’envie d’acquérir un bien immobilier au Maroc se répand. Le souhait sans doute pour beaucoup de Marocains résidant à l’étranger d’être aux premières loges des transformations en cours dans le pays d’origine et pour certains Français (sans origine marocaine) de s’assurer une retraite au soleil avec tout le confort que l’on connait. Tout cela pour dire qu’il n’y a pas de visiteur type du SMAP Immo Paris qui a accueilli près de 48 500 personnes l’an dernier, dont un tiers (32 %) envisageait un achat dans l’année. Cette année le SMAP est placé cette année sous le signe de l’excellence et de la performance. Fini le temps où le Salon du Maroc à Paris, encore dans ses balbutiements, se tenait au Parc des expositions du Bourget situé en périphérie de Paris, moins bien desservi que le prestigieux Parc des expositions de la Porte de Versailles, conçu pour des salons de cette envergure. Sur 15.000 m2 de surface, 140 exposants de toutes les régions du Maroc mettent en vitrine l’offre immobilière la plus complète et la plus diversifiée du marché. Un rendez-vous incontournable, une aubaine pour la diaspora marocaine et les amis du Maroc.

Une autre tendance se fait jour, la fidélisation à long terme des investisseurs. Ceux qui ont investi au Maroc dans le passé n’hésitent pas à acquérir un nouveau bien

Toute la variété des activités du royaume y est présentée: l’économie, l’immobilier, le tourisme, la culture, l’art de vivre etc…. Les acheteurs potentiels sont conseillés par des promoteurs, des constructeurs, des agents immobiliers, des financiers. Le secteur bancaire est représenté par 11 banques , dont 4 françaises. Un dialogue direct et clair visant à simplifier les procédures. C’est l’un des salons de l’immobilier les plus fréquentés de France et même au-delà. Il s’exporte dans les grandes villes européennes, Barcelone, Milan et Bruxelles avec les mêmes priorités, l’information et le confort du public.

Le SMAP Immo Paris qui répond incontestablement à un besoin constitue également une plate-forme d’échanges. C’est aussi un cycle de conférences permettant aux professionnels de l’immobilier et aux visiteurs de s’exprimer et de s’informer. Les intervenants ne sont pas des moindres.


Six ministres sont conviés pour cette édition 2010. Parmi eux Mohamed Ameur Ministre délégué auprès du Premier ministre chargé de la Communauté Marocaine résidant à l’étranger. Il a détaillé la stratégie du gouvernement pour accompagner et servir la CMRE avant d’aborder les moyens d’action de cette stratégie s’articulant autour de trois grands axes :

« l’accompagnement des nouvelles générations dans la préservation de leurs liens avec leur pays d’origine
la défense des intérêts des « Marocains du Monde » et la promotion de leur situation juridique, sociale et humaine, aussi bien au Maroc que dans les pays d’accueil
l’optimisation de leur contribution au développement économique, social et humain du Maroc et leur implication dans la gestion de la chose publique et dans les chantiers du développement humain ».

L’action s’effectue sur le plan culturel d’abord. M. Mohammed Ameur a évoqué la création de centres culturels marocains à l’étranger (Bruxelles, Barcelone, Mantes-la-jolie, Montréal, Tunis, Tripoli) ainsi que l’encouragement des partenaires culturels avec les municipalités (Séville Valence Algésiras). Le ministre chargé de la Communauté Marocaine résidant à l’étranger mentionne d’autres initiatives comme les Universités des jeunes chaque été ou l’organisation de voyages au Maroc au profit de jeunes MRE et de leurs camarades de classe.

Sur le plan social, il met en avant un point crucial de leurs préoccupations : la prise en charge du transfert des dépouilles. L’octoi d’un millier de bourses annuellement pour les étudiants démunis, la baisse des taxes de dédouanement des voitures des retraités, le renforcement des capacités humaines et financières des associations des MRE consacrées au domaine du social.

Dans le volet économique M. Mohammed Ameur rappelle la mise en place du fonds « MDM Invest », un système sur la base d’ un apport en fonds propres et en devise de 25% , bénéficiant d’une subvention de l’Etat de 10% ,et d’un crédit bancaire de 65%.Ajouter à cela un partenariat maroco-français pour l’accompagnement financier de la création de 1.000 PME de MRE au Maroc pendant trois ans, ainsi qu’une extension de la garantie « Damane Assakane ».

Le volet juridique n’est pas en reste. « Le cadre conventionnel liant le Maroc aux pays d’accueil pour la préservation des droits des MRE a été mis à jour et le dispositif de veille juridique renforcé de deux magistrats permanents pour l’écoute et l’orientation des Marocains résidant à l’étranger» a précisé le ministre, qui a mis en exergue le traitement personnalisé des requêtes des MRE et la convention avec « Diwan Al Madalim pour leur suivi.

Le dernier rapport de Bank Al-Maghrib dévoile à la fois un retard du rythme de progression des prêts aux promoteurs immobiliers et une légère hausse de celui des crédits à l’habitat


Les banques du Maroc continuent à dégager des crédits immobiliers, mais de plus en plus pour les particuliers que pour les professionnels. Dans le dernier rapport de Bank Al-Maghrib, suite à la tenue de son conseil le 22 décembre 2009 à Rabat, on souligne que les crédits dans le secteur de l’immobilier au Maroc se sont augmentés au mois d’octobre de 12,2% en variation annuelle à 16,3% le trimestre précédent. Une mutation du rythme qui dévoile un ralentissement du rythme d’amélioration des prêts aux promoteurs immobiliers et une légère hausse de celui des crédits à l’habitat. En revanche, les prêts à la consommation comme le fait d’avoir une villa à vendre au Maroc, n’ont pas connu de changements mensuels significatifs durant l’identique période et ont soutenu leur rythme annuel de décélération à 19,3% contre 21,3% au titre des trois
Promoteurs Maroc derniers mois, en suivant la même source.

Pendant le même récit, l’analyse économique a montré que le reflux de la cadence de croissance du crédit bancaire au cours de l’année 2009 a captivé l’ensemble des catégories, à l’exception des prêts à l’équipement qui ont contribué à hauteur de 5% à l’évolution annuel du crédit global. En conséquence, les crédits à l’équipement continuent de s’accroître à un rythme annuel insistant, soit 24,8% en octobre après 25,8% au cours du trimestre passé. Ce malgré l’effort entrepris par la banque centrale et en dépit du ralentissement de la croissance agricole.
Immobilier


En effet, les prêts agréés dans l’immobilier au Maroc aux particuliers n’ont pas connu de variations significatives en octobre, progressant à un rythme annuel de 12,2% par rapport au trimestre précédent. Subséquemment, pour les conditions données aux emprunteurs, les résultats montrent un équilibre du taux moyen pondéré du crédit bancaire à 6,53% pour une villa à vendre au Maroc. Ceci montre parfaitement les transformations accordées aux taux à appliquer aux distinctes catégories de la population.


source : communiqué de presse

Le plan de relance a boosté le segment du logement social, le marasme persiste dans les segments supérieurs.
Les grandes signatures arrivent à écouler leurs stocks plus facilement.
Les prix restent élevés principalement à cause du coût du foncier.

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Mis à part les programmes de logements sociaux qui se multiplient depuis le début de l’année à la faveur du plan de relance, le marché de l’immobilier est resté relativement calme. «Que ce soit au niveau des prix du mètre carré bâti ou en terrain nu, de la vitesse des ventes dans différents segments ou encore de l’intention d’achat chez le client, le marché n’a pas beaucoup bougé en comparaison avec les derniers mois de 2009», explique un responsable de la direction en charge de la banque de l’immobilier au CIH. Opérateur historique dans le financement de l’immobilier, cet établissement bancaire réalise des enquêtes périodiques qui se basent sur les informations recueillies par les collaborateurs sur le terrain et recoupées avec celles qui figurent dans les contrats de prêt qu’elle accorde. Selon ses dernières investigations, seul le segment des logements sociaux arrive à alimenter un marché de l’immobilier toujours en léthargie surtout pour le segment du haut standing et plus précisément pour la résidence secondaire.
Dans ce segment du haut standing, les prix ont baissé dans certaines villes comme Tanger et Marrakech. Mais ce n’est pas le cas pour tous les promoteurs puisque certaines grandes signatures (Prestigia, Alliances développement, Compagnie générale immobilière (CGI), Palmeraie développement, KLK…) arrivent à liquider leurs stocks, sans aucune réduction. Et ce, en raison de leur taille (ces marques peuvent supporter un ralentissement de la vitesse des ventes), mais aussi et surtout grâce à une offre adaptée aux besoins d’une clientèle majoritairement nationale aujourd’hui.
Toujours est-il que ces grandes enseignes du logement de luxe se sont beaucoup calmées en matière d’investissement dans les nouveaux projets pour deux principales raisons. «D’abord, l’effort est concentré sur la liquidation des stocks de logements des projets déjà lancés. Ensuite, plusieurs promoteurs préfèrent investir dans le logement social eu égard aux nombreux avantages qu’il offre depuis décembre dernier», souligne-t-on auprès du CIH.

Tension plus vive à Rabat et Casablanca

Dans l’ensemble, les promoteurs restent fermes sur leurs positions au niveau commercial. Même à Marrakech et Tanger où des baisses sont constatées sur le haut standing, les prix continuent de donner le tournis. Dans des quartiers huppés de la ville rouge comme Guéliz et l’Hivernage, le mètre carré est vendu entre 15 000 et 20 000 DH.
Dans la ville du détroit, le haut standing est cédé à 20 000 DH/m2 dans certains quartiers tel que le boulevard Mohammed V (front de mer). Le moyen standing qui résiste à la tendance baissière observée dans cette ville est dans une moyenne de 14 000 DH/m2 au centre-ville, alors qu’en périphérie les prix sont à 11 600 DH.
Pour les acquéreurs potentiels, la situation est plus corsée à Rabat et Casablanca où le manque de foncier n’augure d’aucune détente. «Que ce soit dans le segment de moyen standing et du haut standing, nos enquêteurs ont remarqué que les prix du mètre carré se stabilisent», soutient-on auprès de la banque de l’immobilier au CIH.
A Casablanca, par exemple, les logements haut standing dans le Triangle d’or et à Gauthier se négocient en moyenne à 22 000 DH/m2 avec un minimum de 19 000 DH et un maximum de 23 500 DH/m2. Les quartiers de Bourgogne, du 2 Mars et de Val Fleuri sont, quant à eux, à des niveaux plus bas avec une moyenne de 16 000 DH/m2.
«Ces chiffres constituent des moyennes pondérées par des prix minimums pratiqués généralement par des petits promoteurs dont la structure supporte moins bien le ralentissement de la vitesse des ventes», confie un membre de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI). Selon lui, les prix du moyen standing connaissent pratiquement la même stagnation que le haut standing puisque les deux segments souffrent du manque de foncier, alors que la demande est très forte. La moyenne des prix dans ce segment atteint les 17 000 DH/m2 dans les quartiers Gauthier et Racine et 13 500 DH/m2 à Moulay Youssef et au boulevard d’Anfa. Les prix descendent sous la barre psychologique de 10 000 DH/m2 dans les quartiers éloignés du centre-ville tels que Oulfa ou Sidi Maârouf où le moyen standing coûte entre 8 000 et 9 000 DH/m2.
A Rabat, les quartiers prisés de l’Agdal et de Hay Riad continuent de culminer à 20 000 DH/m2 pour le haut standing alors qu’à Hassan et au centre-ville le m2 est de 14 500 DH. Les prix du moyen standing se sont stabilisés à 14 000 DH/m2 dans les quartiers chic, contre 11 500 DH au centre-ville et à l’Océan.

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FOCUS :Des avantages de la crise

«A quelque chose malheur est bon». Les professionnels de l’immobilier sont unanimes : le marasme qui caractérise le marché du moyen et haut standing a professionnalisé le secteur en poussant les promoteurs à investir davantage dans les techniques modernes de commercialisation et de communication.
«Pour pouvoir vendre plus rapidement, les promoteurs recourent de moins en moins à la pratique du noir et n’hésitent pas à moderniser leurs techniques de commercialisation en faisant appel aux agents immobiliers, aux journées portes ouvertes ou encore aux visites pour clients VIP», indique-t-on auprès du CIH. Les enquêteurs de cet établissement ont remarqué, depuis l’année dernière, une augmentation des budgets de communication et de commercialisation des projets haut standing ainsi que la multiplication des sites web dédiés aux projets immobiliers de ce segment. Pourvu que ça dure !

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Naoufal Belghazi