• 8 ans après son adoption, les promoteurs résistent
• Pas de délai de livraison, clauses abusives… les dangers


Devenir propriétaire, quoi de plus légitime! Sauf qu’un «homme averti en vaut deux». Lorsque madame et monsieur se présentent chez un promoteur, il y a de fortes chances pour que le rêve tourne au cauchemar. C’est particulièrement envisageable lors de l’achat sur plan. Plus connu chez les juristes par la vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement (VEFA).
Souriant et affable, le commercial de la société immobilière vous propose alors de réserver votre appartement. Dans 90% des cas, vous sortirez après avoir signé… un reçu de réservation au lieu d’un contrat préliminaire. Ce dernier est en principe un compromis de vente ou une promesse de vente. Qu’est-ce que ça change? Juridiquement, ce reçu offre une protection minimale.
D’ailleurs, il ne mentionne pas le délai de livraison. En cas de retard, le client pourra difficilement se prévaloir de dommages et intérêts. Même si son droit de créance est manifeste puisque le reçu indique qu’il a versé un acompte. Le juge civil accorde à l’acquéreur le droit d’être remboursé. La jurisprudence de la Cour suprême «penche vers le principe du délai raisonnable. C’est-à-dire le temps légitime dont dispose un promoteur pour édifier son projet immobilier», explique un magistrat de la Haute cour. Donc un dédommagement est toujours jouable.
La charge de la preuve, elle, incombe au promoteur qui doit démontrer sa bonne foi dans l’exécution de ses engagements. Mais rares sont les clients qui s’engagent dans une bataille judiciaire qui s’annonce rude, onéreuse et longue surtout.
Toujours est-il que la validité juridique du reçu de réservation est très discutable.
La loi relative à la VEFA impose un contrat préliminaire conclu devant un notaire ou un avocat inscrit sur la liste et agréé près la Cour suprême. Dans le cas contraire, il est frappé de nullité, prévient l’article 618-3. Ne serait-ce que parce qu’il n’a pas été élaboré par un juriste «appartenant à une profession légale et réglementée». Celui-ci lui octroie le cachet d’acte authentique.
Autant dire que le reçu de réservation sert généralement à prouver «le versement d’une valeur. C’est un simple contrat où l’on distingue, d’un côté, un bénéficiaire ou un réservant qui s’engage à payer et, de l’autre, un promoteur qui s’engage à édifier», affirme le notaire Faiçal Benjelloun. Vu sous cet angle, ce document ne sert pas à grand-chose surtout lorsque la qualité de l’ouvrage est contestée par le client. C’est là d’ailleurs un autre piège à éviter.


• Le principe du ni-ni
En effet, le reçu ne contient pas «une description de l’immeuble, objet de la vente» comme l’exige l’article 618-3 de la loi relative la VEFA. Or, le contrat préliminaire quadrille ce point. C’est une garantie pour que le client ne se retrouve pas avec une finition économique alors qu’il a acheté un appartement moyen ou haut standing. Des acquéreurs témoignent avoir eu droit à «des portes de cuisine de 65 cm, ce qui ne permet pas de faire entrer un réfrigérateur!».
Souvent le reçu de réservations se contente de préciser le prix global de la vente, l’usage du local (habitation ou commerce)… En revanche, la superficie -élément significatif dans la description d’un immeuble- n’est pas mentionnée. C’est pourquoi certains nouveaux propriétaires se retrouvent avec des appartements amputés de 10, 20, voire 30 m2. D’où le poids juridique du cahier des charges qui est joint au contrat préliminaires. Et qui servira de preuve à charge pour se retourner contre un promoteur véreux.
Le compromis de vente permet de verrouiller encore plus ses droits «en déposant une pré notation dans le titre mère disponible à la conservation foncière», souligne Mohamed Alami, président délégué du Conseil national des notaires. Pré notation qui est soumise à l’accord préalable du vendeur.
Quel recours aura donc l’acquéreur si ce dernier la lui refuse? Si réforme il y a, n’est-il pas judicieux de supprimer l’accord préalable du promoteur prévu par l’article 618-10?
A part la description de l’immeuble, la loi relative à la vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement pose d’autres conditions. Parmi lesquelles figurent les références de la caution bancaire ou toute autre caution ou assurance.
Le reçu de réservation n’en fixe pas non plus sa référence: dépositaire, montant de la caution… L’article 618-9 de la loi sur la VEFA précise bien que «le vendeur doit constituer au profit de l’acquéreur une caution bancaire (…) afin de lui permettre de récupérer les versements en cas de non-application du contrat». Exemple: la faillite du promoteur.


• Attention au recto!
Le directeur juridique d’une grande banque estime «qu’il aurait fallu rendre plus explicites les motifs d’une éventuelle mise en jeu de la caution bancaire, puisque la non-application du contrat demeure une notion très vague».
Aussi, «il convient de préciser la nature exacte de la caution «similaire» (assurance ou toute autre caution) auquelle il est fait référence par l’article 618-9», poursuit-il. Il n’en demeure pas moins que le recours au dépôt d’une caution reste un fait rarissime. Ce sont surtout «les groupes immobiliers étrangers -particulièrement à Marrakech et Tanger- qui y ont recours. La clientèle de luxe est plus pointilleuse surtout que les prix de vente dépassent souvent 1,5 million de DH. Elle exige par conséquent des garanties. Son poids financier conforte sa marge de manœuvre lors des négociations», témoigne un banquier.
Le reçu de réservation pullule de clauses abusives.
«En cas d’annulation de la réservation ou de désistement unilatéral du client, la société vendeuse retient 5% de la valeur vénale du bien à titre de dommages et intérêts», lit-on au recto d’un spécimen. Or, en cas de défaillance du promoteur, le reçu ne prévoit aucune pénalité à son égard. C’est l’exemple type d’une clause abusive où le déséquilibre en faveur du vendeur est flagrant. C’est à ce genre de pratique que le projet de loi 31-08 relative à la protection du consommateur (articles 15 à 20) doit faire face. La chasse sera donc ouverte aux clauses abusives dans les billets, tickets, bons de garantie, bons de livraison… Et les fournisseurs doivent, selon l’article 199, mettre leurs contrats en conformité… Ils auront un délai de 3 mois à compter de la publication de la loi 31-08 au Bulletin officiel. En attendant son entrée en vigueur, beaucoup de consommateurs sont pris au piège.
Reste à savoir pourquoi les dispositions de la VEFA sont restées finalement lettre morte? Le ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme rétorque que, d’après les échos des promoteurs, «cette loi protège beaucoup les clients». Mounia Lahlou, directrice de la promotion immobilière, avance «que la réforme de la loi 44-00 est d’actualité: le projet est à l’étude mais aucun deadline n’a été encore fixé».
La Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) a déjà émis des propositions. Une rencontre entre les professionnels et le ministère de tutelle est programmée. Yassine Lahlou, président de la commission communication au sein de la FNPI, affirme que la loi relative à la VEFA «est théoriquement très intéressante, mais elle n’est pas concrète». Pour étayer ses propos, il en énumère dix limites: en cas de retard, la force majeure n’est pas prise en compte; la signature d’un acte authentique dressé par un notaire ou par un professionnel agréé; les pénalités de retard ne sont applicables qu’au promoteur; la gestion lourde des cautions bancaires… Par conséquent, la loi sur la VEFA (…) «n’est pas encore pratique. C’est pourquoi de nombreux promoteurs font encore appel au simple reçu de réservation».
Il y a 3 ans pourtant, le marché immobilier a connu un pic. La forte demande a fait que les promoteurs étaient en position de force et ils le sont toujours.
Après huit ans de son adoption, la loi sur la VEFA n’a finalement pas vraiment servi à grand-chose.


source : l’économiste

Le SMAP Immo ouvrira ses portes le 21 mai et devrait réunir à Paris de nombreux futurs investisseurs au Maroc.
48 440, c’est le nombre de visiteurs qui ont foulé les allées du salon marocain de ‘immobilier, SMAP Immo en 2009. initié en 2004, ce salon se veut être un lieu d’échange entre professionnels et investisseurs potentiel au Maroc. Notaires, agents immobiliers, promoteurs, constructeurs, aménageurs et financiers seront présents et apporteront conseils et information aux visiteurs. Ceux-ci sont principalement issus de la diaspora marocaine ou de couples mixtes d’Europe. Néanmoins, les Européens sont de plus en plus attirés par la « douceur de vivre du Royaume » et sont chaque année plus nombreux au salon. « Lors de l’édition 2009, 20 % des visiteurs étaient européens », rappellent les organisateurs.


Du 21 au 24 mai 2010, au Parc des expositions de la porte de Versailles à Paris, 140 exposants seront présents pour y accueillir les visiteurs. « Du logement premier prix à partir de 30 000 euros, jusqu’aux biens d’exception à plus d’un million d’euros, toute la gamme de l’immobilier et toutes les régions du Maroc seront représentées au SMAP IMMO », précisent les organisateurs. En outre, le 21 mai sera une journée dédiée aux investisseurs étrangers puisque de nombreuses conférences permettront notamment de débattre avec des Français ayant investi au Maroc, les notaires ou encore les banques. Plusieurs cycles de conférences sont prévus parmi lesquels : « Vous voulez connaître tous les avantages à acheter un bien au Maroc et venir y résider ? », « Vous cherchez à en savoir plus sur les modes de transmission du patrimoine immobilier au Maroc ? ».


Infos pratiques :
Du 21 au 24 mai 2010
Parc des Expositions – Porte de Versailles
Paris
Ouvert tous les jours de 10h à 20h
Entrée libre et gratuite


Source: Nouvelobs

Vous aimerez la résidence, la qualité et le revenu de votre investissement. Vous apprécierez le faible coût de la vie, la mer et les loisirs. Les agences immobilières au Maroc proposent l’opportunité financière.
Cet immobilier est soutenu par une offre de qualité d’appartements de standing à prix très avantageux. Un achat immobilier au Maroc est durablement productif et vous permet de passer d’agréables séjours avec un budget modéré. Vous pouvez également préparer ou vivre une « retraite Maroc » heureuse au soleil avec le bénéfice d’une fiscalité très avantageuse. Au Maroc l’immobilier donne l’occasion de vivre sa retraite à un niveau de vie bien supérieur.

Le Maroc offre de nombreuses possibilités pour pratiquer vos loisirs et sports nautiques.

Le Maroc avec ses 3 530 km de littoral répartis entre Méditerranée et Atlantique est le lieu idéal pour pratiquer plusieurs sports comme le surf et la planche à voile mais aussi le kite-surf et le jet ski. De plus le versant nord du Haut Atlas central autorise la pratique des sports d’eaux vives ; cependant il est plus prudent de s’informer sur la hauteur des eaux de l’oued Ahanesal et de l’oum Er-Rbia.
Toutefois depuis des années maintenant pour les passionnés de randonnée des petites infrastructures hôtelières fleurissent un peu partout dans les Atlas, proposant aux touristes plusieurs excursions ainsi que des guides pour les accompagner. Il faut noter aussi que le royaume du Maroc est le paradis des randonneurs car une randonnée pédestre, équestre ou à VTT est l’occasion rêvée pour être en contact avec les gens des montagnes. Cependant la meilleure saison pour une randonnée pédestre dans la montagne est au mois d’avril jusqu’au mois d’octobre ; et en hiver, préférer le désert. Sans oublier que pour certaines randonnées, les services d’un guide peuvent se révéler très pratiques, voire indispensables.
L’équitation se fait le plus à proximité des grands centres touristiques et des clubs existent d’ailleurs à Marrakech ainsi qu’à Essaouira. Et en ce qui concerne le ski le Haut Atlas central offre de nombreuses possibilités de randonnées hors pistes. Les amateurs de ski de fond préféreront le Moyen Atlas et la région d’Ifrane, pour d’authentiques randonnées dans les forêts de cèdres.
Pour le ski alpin, la plus haute station d’Afrique se trouve au sud de Marrakech, à l’Oukaïmeden, mais l’enneigement y demeure souvent très aléatoire. Elle ouvre théoriquement de mi-décembre à mi-avril, et dispose de plusieurs téléskis et d’un télésiège.


par Wikio

Prévue à la livraison dès mars 2011, la première tranche du projet immobilier Dar El Kenz est ouverte à la commercialisation pour 9.000 dirhams/m2 proposant des villas de 375 à 650 m2.

Dar El Kenz, le projet immobilier marin de Dar Bouazza, propose des résidences principales à hauteur de 9.000 dirhams/m2. «Dans le détail, Dar El Kenz est une résidence fermée et sécurisée, édifiée sur une superficie de 16 hectares dont la moitié est dédiée aux espaces verts, l’ensemble comprend quatre types d’habitations : des villas isolées, des villas jumelées et pavillonnaires ainsi que des appartements construits en cascades pour garantir à tous leurs acquéreurs l’ouverture au soleil et à l’air marin», a déclaré Moulay Ahmed Iraqui, directeur général de Kenz Invest (société de promotion de Dar El Kenz), à l’occasion d’une conférence de presse, vendredi 19 mars, à Casablanca. D’un investissement global de 900 millions de dirhams, Dar El Kenz propose dans sa première tranche, prévue à la livraison en mars 2011, un lot de 67 villas de 375 à 650 m2 pour une enveloppe de 200 millions de dirhams. «Confiants dans la qualité de tous les logements proposés, les promoteurs de Dar El Kenz ont établi un tarif à partir de 9.000 dirhams/m2. Seul l’engagement dans le temps des clients compte, le premier engagé étant le premier servi. En effet, parce que la vie au quotidien ne se limite pas au logement, Dar El Kenz propose toute l’infrastructure qui sied à une résidence principale. Les commerces, les shops et les prestataires de soins (médecin, pharmacie…) seront déjà fonctionnels au moment où les premiers occupants de la résidence prendront possession de leurs biens. À terme, Dar El Kenz accueillera un club multi-activités (club house, terrains omnisports, piscines, salles de sport, spa) et une école privée de plusieurs niveaux, le tout géré par des prestataires spécialisés.

En clair, les copropriétaires auront accès à tous les services et commodités qui leur épargneraient des déplacements fastidieux dans la métropole, même durant les weekends», a souligné M. Iraqui. Étalé sur une superficie de 16 hectares, acquis au prix de 2.000 dirhams/m2, le projet Dar El Kenz promet une livraison en mars 2012 de 119 appartements. «Sur le plan architectural, Dar El Kenz se veut une résidence moderne inscrite dans son temps. Les matériaux utilisés ont été sélectionnés pour rajouter à l’attrait du design réalisé avec de larges terrasses et des baies vitrées généreuses. Enfin, notons que les promoteurs de Dar El Kenz ont délibérément choisi de réaliser le projet en retrait de 500 mètres par rapport aux routes principales et au front de mer pour éviter à ses acquéreurs les nuisances sonores et les désagréments de l’humidité océane», a expliqué M. Iraqui.

Par : Dounia Mounadi