Voici la suite sur le thème du rapport de BAM.
Vous pouvez le télécharger en cliquant dessus (ou click droit téléchargerindice prix immobilier maroc bam.
Cette partie décrit comment les indices sont construits.

I- METHODES DE CONSTRUCTION DES INDICES DES PRIX IMMOBILIERS
Pour l’élaboration des indices des prix immobiliers, plusieurs approches sont adoptées au niveau international, que l’on peut classer en deux grandes catégories : les techniques simples (moyenne simple
ou pondérée et prix médian) et les techniques économétriques (méthode hédonique et celle des ventes répétées). Au niveau de chaque pays, il peut y avoir plusieurs indices élaborés selon différentes méthodes
et par différents organismes (voir annexe1).

1. La Méthode Simple
Cette méthode consiste à mesurer le prix moyen simple, moyen pondéré ou médian associé aux transactions immobilières au cours d’une période donnée. Le suivi de tels indices ne permet pas de
distinguer l’effet prix de celui de l’évolution de la qualité. De même, la non-représentativité des transactions immobilières réalisées dans le temps peut biaiser l’évolution des prix, surtout lorsque les
transactions portent sur des biens de différentes gammes entre une période et une autre. Cette méthode est utilisée notamment en Allemagne, en Espagne et aux Pays-Bas, en raison de sa simplicité et du fait
qu’elle ne nécessite pas de données relatives aux caractéristiques des biens immobiliers.

2. La Méthode Hédonique
Cette approche repose sur le principe que le prix d’un bien immobilier dépend de ses caractéristiques, intrinsèques et de localisation. Seules les variations, d’une période à l’autre, des prix des biens présentant des caractéristiques identiques traduisent alors l’évolution des conditions d’offre et de demande sur le marché immobiliers. Devant l’hétérogénéité des biens échangés sur le marché immobiliers, la mise en oeuvre de la méthode hédonique nécessite d’abord l’estimation de l’effet sur les prix d’un nombre fini de caractéristiques, à travers des relations économétriques spécifiées pour chaque zone élémentaire relativement homogène et pour une catégorie de logement donnée. Les coefficients tirés de ces relations, supposés fixes sur la période du calcul de l’indice, sont ensuite utilisés pour isoler l’effet qualité afin d’obtenir les variations du ‘‘prix réel’’ qui reflètent l’évolution des conditions d’offre et de demande sur le marché immobilier. Pour chaque zone élémentaire, l’indice des prix des logements est donc défini comme étant le rapport entre la valeur d’un parc de référence fixe de logement à la période courante et sa valeur à la période de base de l’indice. La mise en oeuvre de cette méthode nécessite l’existence d’une base de données riche en informations relatives aux caractéristiques des biens immobiliers avec un historique assez long sur les transactions immobilières pour l’estimation de l’effet qualité.
Cette méthode est particulièrement utilisée en France par la Chambre des notaires et l’INSEE, ainsi qu’en Suède, Suisse et Hong-Kong.

3. La Méthode des Ventes Répétées2 (MVR)
Pouvant être considérée comme une variante de celle hédonique, cette méthode tente de remédier au problème d’hétérogénéité des biens immobiliers en élaborant un indice des prix des actifs immobiliers sur la base seulement des biens ayant fait l’objet d’au moins deux ventes durant la période de l’étude.
Elle assimile de ce fait l’évolution des prix à l’évolution moyenne constatée sur les ventes répétées.Excluant par construction le marché du neuf et les biens ayant fait l’objet d’une seule vente, elle reste difficilement applicable à un niveau fin de strates, du fait du nombre relativement faible des transactions répétées.
Les deux hypothèses sous jacentes à cette méthode postulent que les caractéristiques des propriétés demeurent inchangées entre les ventes et que les prix implicites des attributs sont stables dans le temps (stabilité de la contribution marginale des attributs à la formation des prix).
La méthode des ventes répétées est particulièrement utilisée aux Etats-Unis par la Federal Housing Finance Agency (FHFA) (voir Calhoun C.A. , 1996) et Freddie Mac à partir des données fournies par Fannie Mae et Freddie Mac relatives aux prêts hypothécaires réalisés par ces deux groupes4. Elle est également adoptée par Real Estate Solutions & Real Capital Analytics pour suivre l’évolution des prix des locaux commerciaux et également par Moody’s Economy.com (voir Case et Shiller et 1989 et 2006, et Follain et Calhoun, 1997).

J’ai lu le très bon dossier immobilier d’hier (2 juillet) du journal Le Monde.
Après les sections France et Espagne on retrouve une section sur Marrakech. Parce qu’il faut bien l’admettre, tout le monde se pose la question sur la direction du marché à Marrakech (comme dans beaucoup d’endroits en ce moment vous me direz).
Voici donc ce très bon article du Monde, écrit par Martine Picouët. Dommage juste qu’on ne parle pas de crédit immobilier pouf financer ces bonnes opportunités d’achat à Marrakech.


LA FOLIE MARRAKECH a-t-elle vécu ?
« Après plusieurs années d’euphorie, l’immobilier marque le pas dans la quatrième ville du Maroc. Des baisses de prix de 10 %, 20 %, voire 30 %commencent à fleurir.
La médina, haut lieu de la cité très recherché par les Européens, n’échappe pas à ce mouvement général. Certains biens y sont affichés à des prix 20 % moins chers qu’en 2006 ou 2007. Ainsi, un riad (maison construite autour d’un patio central), entièrement rénové, mis en vente à 570 000 euros en juillet 2008, n’a trouvé preneur qu’au mois de janvier 2009 à… 300 000 euros. Une opération blanche pour le vendeur, mais une bonne affaire pour les Parisiens qui ont investi dans ce haut lieu touristique.
« La médina reste une valeur sûre », affirme Marc Kurpinski, directeur de l’agence Savanna, à Marrakech. La demande reste soutenue,même si les vendeurs ont appris à être plus raisonnables. « Aujourd’hui, un riad délabré à rénover se négocie autour de 2 millions de dirhams, soit 200 000euros », déclare Julien Stephan, directeur marketing de Cafpi Maroc–(www.cafpi.ma)–.Un de ses biens – 132 m² habitables avec terrasse, joliment rénové dans le centre de la médina – a trouvé preneur récemment pour 195 000 euros.
A l’Hivernage, quartier plus récent de Marrakech où se côtoient villas cossues et complexes hôteliers, le mètre carré se négocie encore entre 2 500 et 3 500 euros. Mais la flambée des prix qu’a connue la capitale des Almoravides fait aujourd’hui partie du passé. « Les acheteurs sont devenus beaucoup plus exigeants, réfléchissent davantage avant de signer », reconnaît M. Kurpinski. Uncertain nombre d’Européens ont acquis ces biens immobiliers avec des crédits bancaires contractés en France, en Belgique, en Grande-Bretagne, et connaissent aujourd’hui des difficultés pour rembourser leur crédit relais.
Ceux qui ont acheté un riad transformé en maison d’hôtes, après rénovation, sont à peu près assurés de réaliser une plusvalue car ils vendent aussi un fonds de commerce. Pour les autres, c’est moins sûr. Peut-être sur certains biens, ou certains quartiers mais pas dans le neuf. La hausse des prix du terrain et des matières premières empêche de pratiquer des baisses de prix substantielles, plaident lesnpromoteurs. Pourtant l’offre demeure importante. « Nous avons vu ces derniersnmois un afflux de biens neufs sur Marrakech suite à l’arrivée sur le marché de plusieurs grands projets immobiliers », explique M. Stephan –(www.cafpi.ma)–.
Des promoteurs marocains comme Alliances ou Palmeraie Développement
multiplient les grands projets. Les prix varient de 3 à 12 millions, etmêmejusqu’à 15 millions de dirhams, selon le standing de la résidence. Piscine et green de golf sont très recherchés par les Anglais et les Américains. Témoin, cette villa neuve de 384m2, sur un beau golf avec piscine privative, qui s’est vendue début juin à un Américain pour 111 millions de dirhams, soit 1 million d’euros ! Les Français, eux, vont plutôt acheter des villas de deuxième rang, 15 %à 20 %moins chères…
Sur la route de l’Ourika, à la sortie de Marrakech, Les Jardins Intercontinental (du nomde la chaîne d’hôtels), en cours de construction, sont commercialisés entre 1 500 et 2 000 euros lem2. « Les promoteurs ne baissent pas les prix, affirme Me Kawthar Haddioui, notaire. Le neuf se vend beaucoup mieux que l’ancien. » Certains agents immobiliers estiment pour leur part que l’on peut négocier jusqu’à 10 %pour des projets bien finis, de qualité, mais rarement plus.  »
Article de Martine Picouët

La suite de la saga Anwar Développement……

Surnommée « la perle bleue » Saidia, se situe à l’extrême nord-est du royaume dans le Rif oriental, sur l’oued Kiss à la frontière algéro-marocaine.

Perla Saidia est un projet immobilier touristique et balnéaire, un cadre qui se distingue par un domaine singulier qui s’étend sur une superficie de 38 hectares, bordé dans sa partie nord par la mer méditerranéenne sur un linéaire de prés de 524 mètres.


Elle se compose de 147 villas isolés d’une surface de 260 m² et jumelées de 240m², ainsi d’une unité de 687 appartements en R+2 qui s’étendent entre 55 m² et 84 m².


Le projet prévoit également une zone commerciale dédiée à l’animation et aux loisirs, une place de la culture qui sera aménagée sur 3500m² de même qu’un beach club d’une superficie de 2.5hectares, piscine avec spa, terrain de tennis et de basket, ping pong, volley-ball…



Saidia est une référence pour le tourisme international sur la méditerranée puisque son emplacement lui confère une accessibilité d’une grande simplicité, qui se fera par la route 16 et par la voie de contournement de la NSTS.

La date de livraison est prévue pour le 1er trimestre de l’année 2011. pas de difficulté pour le financer par un crédit immobilier.

(source le Matin)
Un article sur lequel je suis tombé et qui m’a intéressé sur les réponses mises en place ou en cours de préparation pour préserver le Maroc de la grande méchante crise qui frappe le monde.

Lors d’une rencontre organisée récemment au siège du ministère et également à l’occasion de la cérémonie de signature à Casablanca d’une convention entre la BMCE et les promoteurs immobiliers entrant dans le cadre de Damane Assakane, le ministre a signalé qu’il s’agit uniquement d’une crise psychologique. Ceci dit, le Maroc n’est pas à l’abri. «Maintenant, il est clair que le secteur immobilier marocain peut être affecté par les ondes de la crise mondiale. Nous allons sentir ses effets prochainement vu qu’elle a touché les Marocains résidant à l’étranger», a-t-il souligné.

En effet, en plus du tassement des ventes de l’immobilier de luxe destiné en majorité à une clientèle étrangère, les professionnels s’attendent également à un fléchissement de la demande de la part de la diaspora marocaine qui a manifesté dernièrement un grand engouement pour l’acquisition d’un logement au Maroc.
La demande intérieure a aussi connu un ralentissement, du fait de cette crise psychologique. La majorité des ménages n’ont pas abandonné l’idée d’acheter un logement, mais ont décidé de retarder cet acte en attendant une baisse des prix. Résultat : les gens qui viennent s’enquérir des offres disponibles s’adressent aux promoteurs, non pas pour acheter, mais pour demander est-ce qu’ils ont baissé le prix ou pas.

Certes, sur le terrain, quelques nouveaux promoteurs ont procédé à un rabais de 1.000 DH/m2, mais ce sont surtout des investisseurs qui ne disposent pas d’une assise financière solide pouvant leur permettre de supporter ce retournement de situation.

Ce type d’opérateurs souffrira énormément, tandis que les sociétés organisées et les grands groupes s’accrochent encore et profitent de cette période pour revoir leur organisation ou encore modifier le montage financier de leurs projets en les adaptant à la demande actuelle des ménages. Et pour cause, en dehors d’une offre sur mesure répondant aux besoins de la classe moyenne surtout et aux démunis, les professionnels auront beau construire, mais une grande partie de leur production restera vacante en attendant des jours meilleurs.

«Les professionnels du secteur pourront tenir encore durant deux années. Actuellement aucun opérateur n’a jeté l’éponge», affirme Hejira. Une sortie progressive de la crise est prévue pour 2011, d’après les pronostics.
Ainsi pour mieux adapter l’offre à la demande, le ministère de l’Habitat, de l’Urbanisme et de l’Aménagement a décidé de lancer une étude prospective sur le secteur immobilier résidentiel à l’horizon 2020. Le but est d’élaborer, sur la base des résultats recueillis, des feuilles de route nationale et régionale. Cette étude s’est fixé trois objectifs, à savoir la proposition d’une stratégie nationale de développement du secteur, la proposition des plans régionaux et locaux d’investissement immobilier, ainsi que la création d’un observatoire de l’immobilier et seize autres régionaux.

Menée par le cabinet Ernest & Young, cette étude s’appuie sur les résultats des consultations lancées dans 16 régions du pays, afin de formuler une vision stratégique à l’horizon 2020 dans un délai de six mois. «Nous avons compris que nous ne connaissons rien du marché régional et que nous nous contentions d’une lecture nationale. Actuellement, une lecture consolidée des 16 régions ainsi que de la situation actuelle et des perspectives du secteur s’impose», indique le ministre. Et d’ajouter : «nous voulons créer une grille d’indicateurs partagée par tous les intervenants du secteur pour une lecture objective».

Le but est de garantir l’immunité du secteur face à la crise. Pour ce faire, la révision de la stratégie nationale de la production s’impose, vu que le marché est très demandeur. En d’autres mots, il faut orienter les investisseurs vers les segments les plus demandeurs dans les régions où la demande est significative. Notons, à cet égard que le Maroc regorge encore d’opportunités d’investissements dans l’immobilier. Le pays connaît un énorme déficit d’environ un million d’unités et enregistre une grosse demande sur le logement moyen standing et social : un marché très porteur et très prisé par une grande partie de la population sans oublier les 4 millions de Marocains résidant à l’étranger qui disposent d’une énorme capacité d’épargne.

Rappelons également que le Maroc a lancé un nouveau programme dédié à la classe moyenne marqué par l’adhésion des professionnels (FNPI) et des banques qui commencent à mettre sur le marché des offres de financement bénéficiant de la garantie de Damane Asskane (Attijariwafa bank, BMCE Bank, CIH…). Et ce pour permettre à une large population d’accéder à la propriété à des conditions avantageuses.
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Tendances et développement

Tendances et développement
D’après les premiers résultats de l’étude lancée sur les perspectives du secteur de l’immobilier résidentiel à l’horizon 2020, la région de Marrakech-Tensift-Al Haouz connaît une évolution du périmètre urbain disproportionné par rapport à l’évolution démographique et étalement urbain important avec un rythme soutenu, résultat de l’attrait touristique. Elle enregistre également une urbanisation qui se développe au gré des opportunités foncières et immobilières.
Par ailleurs, l’étude fait ressortir plusieurs tendances de développement du secteur, dans cette région, à savoir :
- une croissance urbaine soutenue disproportionnée par rapport à la croissance démographique ;
- un rythme de production soutenue ;
- tendance à une diminution du prix haut standing et une relative stagnation du moyen standing ;
- un déficit en logement de 32.150 unités ;
- une attractivité internationale ;
- une mutation de la structuration du parc ;
- de grands projets structurants en cours de réalisation.