Tout le monde en parle tout le temps et c’est à l’occasion d’un excellent article de la vie éco que je me suis encore reposé la question du sérieux et des potentialité de cette démarche.

Ce qui m’interpèle, c’est qu’en matière de crédit immobilier au Maroc, la capacité d’endettement pour le credit n’inclue pas (selon les banques marocaines), le revenu attendu des loyers de la gestion locative, ça ne vous intrigue pas ? Si c’était si sur de marché, pourquoi les banque ne calculeraient pas l’endettement avec en plus ces revenus ?

residence locative maroc

à suivre l’article

« Confier sa résidence secondaire en gestion locative : une bonne affaire ?
Alliances, Palmeraie Développement et prochainement Century 21…, promoteurs et intermédiaires investissent le marché.
Le taux de rendement garanti peut parvenir jusqu’à 10% en dépit de la hausse des prix d’acquisition.
Des règles de prudence à observer avant de s’engager.

Proposée il y a encore quelques années par une poignée d’agences immobilières et cantonnée jusqu’à il y a peu à Marrakech, la gestion locative touristique prend de l’ampleur au Maroc. Parmi les propriétaires de biens immobiliers d’abord, et cela se comprend puisque dans sa formule de base, la gestion locative consiste à décharger un bailleur de tous les tracas de la gestion courante de son bien (rédaction des contrats de location, visite d’état des lieux, encaissement des loyers…).  La possibilité d’accéder à une formule de gestion locative représente même et «de plus en plus un facteur déclencheur d’achat pour la clientèle», témoigne Bernard Charrière, associé à l’agence Marrakech Connexion.

Intéressante lors de l’achat d’un bien de vacances loué sur des courtes périodes avec une rotation élevée
Partant, les promoteurs, particulièrement friands de toute solution à même d’accélérer l’écoulement de leurs constructions, ne peuvent que suivre. Tel est par exemple le cas du groupe Alliances Développement Immobilier (ADI) qui a creusé son sillon depuis qu’il a expérimenté avec succès la formule de la gestion locative sur son projet Al Qantara à Marrakech (comptant aujourd’hui 30% de propriétaires acquis à la gestion locative). Et c’est une filiale dédiée (Algest), qui se charge aujourd’hui de commercialiser les solutions de gestion locative que propose le groupe sur le segment résidentiel.
Semblant marquer la distance, le prestataire historique pour ce genre de services, groupe Palmeraie Développement, en est actuellement à une toute autre étape puisqu’il propose les offres les plus sophistiquées du marché (voir encadré en page suivante).
Ceci ne manque pas d’allécher d’autres opérateurs à l’exemple de la franchise Century 21 Maroc qui compte lancer très prochainement une offre de gestion locative saisonnière. Ce qui viendrait renchérir les rangs des prestataires de ce service déjà nombreux (City Red, Dunes du Maroc, Maisons d’Essaouira Location…).
Quels sont donc les rouages de la gestion locative ? Que faut-il savoir pour bien en profiter ? Tout d’abord, il convient de distinguer les différentes prestations de gestion locative qui existent. Ce service peut en effet porter sur de simples ensembles résidentiels ou d’autres dits  touristiques et destinés à une location saisonnière.
S’agissant de ce dernier cas de figure, l’adhésion à un programme similaire à ceux proposés par ADI ou par groupe Palmeraie Développement assure au client une prestation intégrée (de l’acquisition à la mise en gestion locative du bien meublé par le gestionnaire, le tout assorti d’un taux de rendement garanti).
En revanche, si l’acquisition intervient hors programmes intégrés, certaines précautions se doivent d’être prises. En effet, préalablement à l’acquisition, il faut veiller à sélectionner une résidence qui soit appropriée à l’activité de location saisonnière. A ce titre, il est recommandé de s’adresser à une agence immobilière qui soit spécialiste en la matière. Par la suite, il faut s’assurer qu’une société de gestion sera présente à la livraison de la résidence avec au possible une consultation préalable d’un modèle de contrat de gestion locative. Tout en sachant que pour ce genre de formules, c’est généralement le client et non le gestionnaire qui se charge de l’ameublement.
En tout cas, qu’il s’agisse de prestation intégrée ou pas, il faut retenir que la gestion locative vise principalement les acheteurs qui ne peuvent ou ne souhaitent pas s’occuper personnellement de leur bien immobilier. Elle est tout particulièrement intéressante lors de l’achat d’un bien de vacances loué sur des courtes périodes avec une rotation élevée. Car dans ce cas précis, il est d’autant plus difficile pour un propriétaire d’assurer seul la location sur de courtes durées. C’est ce qui explique par ailleurs qu’«une grande partie de la clientèle pour ce type de services se recrute parmi les étrangers», fait savoir Karim Belmaâchi, directeur général du groupe ADI.
Pour ce qui est du contenu des formules, il peut généralement être assorti de trois type de rendements : un revenu locatif garanti basé sur le prix d’acquisition, un loyer fixe garanti ou encore un revenu perçu à travers une gestion pour compte.
Que l’on opte pour l’une ou l’autre de ces formules, elles prennent toutes effet dès que le propriétaire signe un mandat de gestion locative. Le gestionnaire se trouve donc chargé de louer le bien (recherche de locataires, gestion des visites, rédaction et signature du contrat de bail, état des lieux d’entrée et de sortie). Lui incombe également la responsabilité de maintenir le bien en bon état (encadrement des prestataires chargés de l’entretien, des travaux et réparation du bien immobilier), de souscrire des assurances, de gérer la copropriété et de tenir la comptabilité (envoi des quittances, suivi des charges, encaissement des loyers).

Le contrat doit préciser ce qui doit être supporté par le propriétaire et par le gestionnaire
Cet engagement en appelle à des règles de prudence de la part des clients. En effet, pour éviter tout conflit, il faut s’assurer, dès le départ, que le contrat qui lie les parties énonce tous les droits et toutes les obligations et ce, d’une façon explicite. Naturellement, plusieurs mentions doivent être obligatoirement contenues dans le contrat. Il s’agit notamment de l’identité des parties, de la situation et de la description précise du bien, de l’objet du mandat, des actes que le mandataire peut accomplir seul ou encore de la durée du mandat.
Pour ce qui est du contrat de bail, plusieurs points de vigilance sont à signaler. Il y a tout d’abord l’entretien de l’immeuble. Le contrat doit bien mentionner ce qui est à la charge du propriétaire et ce qui est à la charge du gestionnaire et il doit formellement engager ce dernier à restituer l’immeuble dans son état initial. Pour plus de prudence, il vaut mieux établir un document attestant de l’état des lieux avant la signature du contrat. Par ailleurs, une attention particulière doit être accordée au loyer (qui détermine le taux de rendement dans le cas des contrats à taux garanti), à sa périodicité et à ses conditions. Deux périodicités de versement du loyer existent sur le marché : mensuelle et trimestrielle.
Quant aux contrats à revenu locatif garanti, il faut savoir que les taux de rendements proposés ont baissé depuis 2008, en lien direct avec la hausse des prix d’acquisition. Les taux de rendement de 12% par an qui étaient proposés ne sont donc plus d’actualité. Ils atteignent tout de même les 10% pour les plus élevés. Cela étant, le contrat doit préciser les modalités et la périodicité de révision du taux de rendement si une augmentation périodique est convenue. De même, il faut que le contrat définisse le nombre de nuits que le propriétaire peut passer dans son bien, les périodes dans lesquelles cela est permis ainsi que l’incidence des séjours sur le rendement selon les saisons. Car il faut savoir que le souscripteur à une formule de gestion locative touristique a le droit de jouir de son bien. Naturellement, le rendement va s’amenuisant à mesure que le bien est sollicité.
Considérons par exemple l’offre des Jardins de la Palmeraie (portant sur des biens dont le prix varie entre 1,8 et 3,1 MDH pour des superficies allant de de 85 à 145 m2) qui est assortie de trois taux de rendement garantis. Le plus élevé (8%) ne donne droit à aucune unité de séjour gratuite. Le deuxième taux proposé, qui est de 6% par an, donne droit à 45 unités gratuites de séjour. Le dernier taux est de 4% et il correspond à 60 unités par an. Il va de soit que l’équivalent d’une nuitée en unités de séjour varie selon la saison (une nuit en période de fin d’année coûte plus d’unités qu’une nuit en basse saison). 
S’agissant toujours de taux  de rendement, il convient de se fixer sur leur nature nette ou brute. D’autant plus que les taux annoncés sont généralement bruts et qu’ils n’incluent pas les charges (eau, électricité, syndic, entretien et assurance) ni même l’impôt. A ce titre, il est à noter qu’actuellement aucune incitation particulière n’est accordée pour l’investissement locatif. Il faut dire que la loi sur les résidences immobilières de promotion touristique (voir encadré ci-haut), votée en mai 2008, et dont on attendait beaucoup sur ce plan, n’a pas tenu ses promesses. Néanmoins, les personnes physiques peuvent toujours se rabattre sur le régime de droit commun de l’Impôt sur le revenu (IR) qui exonère leurs revenus locatifs durant les trois premières années, et leur accorde un abattement de 40% par la suite.

Réglementation :Le cadre légal de la gestion locative pèche toujours par manque de rigueur
Le cadre réglementaire de la gestion locative touristique manque toujours de rigueur. C’est là le constat dressé par plus d’un professionnel. «Cela nous empêche de verrouiller nos prestations en tous points», se désole l’un d’eux.?Pourtant, depuis mai 2008, une loi relative aux résidences imobilières de promotion touristique (RIPT) existe. Elle encadre même rigoureusement le métier de la gestion locative.?En effet, elle définit clairement chacun des intervenants qui doivent y prendre part (société de promotion, société de gestion et acquéreur) et énonce leurs droits et obligations.?Elle apporte même des précisions salutaires pour l’organisation de l’activité (par exemple au moins 70% des unités d’un ensemble résidentiel doivent être confiées en gestion locative à une même société). Pour autant, toutes ses matières ne sont pas bonnes à prendre. La durée minimale de 9 ans qu’elle impose pour tout contrat de gestion locative est «trop longue au vu de la forte volatilité des prix observée sur le marché immobilier», juge un professionnel. Mais les plus gros défauts de cette loi demeurent qu’elle n’a toujours pas donné lieu à un décret d’application et surtout qu’elle ne s’applique qu’aux établissements prenant part à la Vision 2010 pour le tourisme.

Innovation :Acheter un bien à 30% de sa valeur et financer le reste par une gestion locative

Et si une formule de gestion locative vous permettait de ne débourser que 30% de la valeur d’un bien immobilier que vous comptez acquérir?? C’est la dernière trouvaille de Palmeraie Développement. La formule lancée il y a quelques semaines par le groupe intègre une prise en charge de 70% du financement du bien. La formule proposée s’articule essentiellement autour d’un apport initial dû de 30% payable en deux étapes : 15% à la signature du contrat de réservation la première année, et 15% restants dans les 12 mois qui suivent. Les 70% restants sont financés par un crédit bancaire sur une période de 20 ans pour lequel Palmeraie Développement propose une formule de gestion locative. En effet, le promoteur se charge de payer durant les 5 premières années les traites relatives au crédit contracté. A partir de la sixième, l’acquéreur peut soit résilier le contrat de gestion locative et continuer à payer ses traites, soit maintenir le contrat, et Palmeraie Développement lui versera annuellement 6% du montant de son bien acquis, ce qui correspond aux traites à payer. En bonus, les acquéreurs ont la possibilité de profiter de leurs unités à consommer dans un bien similaire au leur, au sein du resort Palmeraie Village à Marrakech, dès la signature du contrat de réservation. »

dar dmana anwar developpement

La Suite de la SAGA Anwar Développement avec DAR DMANA…


DAR DMANA, parce qu’ils viennent de prendre un super Spot Pub sur Massira Al Khadra que j’ai vu tout à l’heure.


Dar Dmana est un projet de 29 hectares situé dans la Palmeraie à l’entrée de Marrakech, construit sur la base d’un concept de Ryads immeubles qui allie modernité et tradition.


Dar Dmana est avant tout un complexe composé d’appartement, avec un cadre de vie qui s’inspire de l’art marocain, des bâtiments à la décoration en passant par l’architecture des jardins, le patrimoines culturels marocain, la peinture, le design des édifices et des équipements, et des infrastructures érigées pour marquer l’empreinte de notre art .


Dar Dmana met à disposition 12 appartements en F2 et F4 construit en quatre types de Ryad, d’une surface variable entre 60 et 120m².


Elle dispose aussi des espaces de promenade et de détente, des terrains de sports et de loisirs, ainsi que d’ensemble d’animations.


Par contre, la date de livraison est prévue en 2011.
Alors pourquoi déjà de la Publicité ? Parce que le promoteur  a commencé à prendre les réservations !


Seul Petit Hic : Ce n’est pas encore sûr que le promoteur propose une VEFA ! Courage Anwar !


 

river palm golf extension-maroc

La question que chaque acheteur peut se poser est :
Sachant que le coût de l’immobilier a augmenté nettement au Maroc ces dix dernières années, mais que dans le même temps, les taux d’intérêts des crédit ont baissé, est-il oins cher ou plus cher d’acheter le même bien en 1999 ou en 2009 ?

La réponse est dans le tableau joint :
si l’on prend l’exemple d’un achat financé 100% à crédit sur 20 ans en 1999 et 2009, on se rend compte que la baisse des taux d’intérêt compense une hausse de 48 % de l’immobilier sur 10 ans.
Ce qui signifie qu’aux endroits où l’augmentation des prix immobiliers n’a pas été suppérieure à 48%, la mensualité de remboursement de crédit liée ne sera pas plus importante qu’en 1999, pour un bien équivalent.

Dans des zones telles le quartier de Gauthier à Casablanca, ou selon nos information, le prix du mètre carré est passé d’environ 9 000 Dhs en 1999 à 16 000 Dhs en 2009, l’augmentation de l’imobilier a été de près de 78% en 10 ans. Hors on se rend compte que pour l’achat d’un bien comparable, on paiera environ 20,6% de plus de mensualité que celles de 1999.
La hausse de l’immobilier financé à crédit a été équivalente à une hausse annuelle de 2 % de l’immobilier sur 10 ans.
La baisse des taux d’intérêts des crédits immobiliers sur ces dix dernières années permet donc de grandement absorber la hausse des prix de l’immobilier pour les ménages marocains. Pour conserver la même mensualité en 1999 qu’en 2009 pour un achat comparable à Gauthier dans Casablanca, il faudra donc réduire un peu la surface, malheureusement !

Cela dit, il faut retenir une chose : les taux ne peuvent baisser indéfiniment, et parfois, ils remontent. Dans le même temps, les prix de l’immobilier, eux peuvent monter sans limite. Il convient donc d’être raisonnable et de ne pas encourager la surrenchère inflationniste, afin de préserver pour les ménages marcocains la capacité d’accéder à la priopriété, et la capacité d’agrandir par la suite cette propriété avec l’agrandissement de la famille.

(source le Matin)
Un article sur lequel je suis tombé et qui m’a intéressé sur les réponses mises en place ou en cours de préparation pour préserver le Maroc de la grande méchante crise qui frappe le monde.

Lors d’une rencontre organisée récemment au siège du ministère et également à l’occasion de la cérémonie de signature à Casablanca d’une convention entre la BMCE et les promoteurs immobiliers entrant dans le cadre de Damane Assakane, le ministre a signalé qu’il s’agit uniquement d’une crise psychologique. Ceci dit, le Maroc n’est pas à l’abri. «Maintenant, il est clair que le secteur immobilier marocain peut être affecté par les ondes de la crise mondiale. Nous allons sentir ses effets prochainement vu qu’elle a touché les Marocains résidant à l’étranger», a-t-il souligné.

En effet, en plus du tassement des ventes de l’immobilier de luxe destiné en majorité à une clientèle étrangère, les professionnels s’attendent également à un fléchissement de la demande de la part de la diaspora marocaine qui a manifesté dernièrement un grand engouement pour l’acquisition d’un logement au Maroc.
La demande intérieure a aussi connu un ralentissement, du fait de cette crise psychologique. La majorité des ménages n’ont pas abandonné l’idée d’acheter un logement, mais ont décidé de retarder cet acte en attendant une baisse des prix. Résultat : les gens qui viennent s’enquérir des offres disponibles s’adressent aux promoteurs, non pas pour acheter, mais pour demander est-ce qu’ils ont baissé le prix ou pas.

Certes, sur le terrain, quelques nouveaux promoteurs ont procédé à un rabais de 1.000 DH/m2, mais ce sont surtout des investisseurs qui ne disposent pas d’une assise financière solide pouvant leur permettre de supporter ce retournement de situation.

Ce type d’opérateurs souffrira énormément, tandis que les sociétés organisées et les grands groupes s’accrochent encore et profitent de cette période pour revoir leur organisation ou encore modifier le montage financier de leurs projets en les adaptant à la demande actuelle des ménages. Et pour cause, en dehors d’une offre sur mesure répondant aux besoins de la classe moyenne surtout et aux démunis, les professionnels auront beau construire, mais une grande partie de leur production restera vacante en attendant des jours meilleurs.

«Les professionnels du secteur pourront tenir encore durant deux années. Actuellement aucun opérateur n’a jeté l’éponge», affirme Hejira. Une sortie progressive de la crise est prévue pour 2011, d’après les pronostics.
Ainsi pour mieux adapter l’offre à la demande, le ministère de l’Habitat, de l’Urbanisme et de l’Aménagement a décidé de lancer une étude prospective sur le secteur immobilier résidentiel à l’horizon 2020. Le but est d’élaborer, sur la base des résultats recueillis, des feuilles de route nationale et régionale. Cette étude s’est fixé trois objectifs, à savoir la proposition d’une stratégie nationale de développement du secteur, la proposition des plans régionaux et locaux d’investissement immobilier, ainsi que la création d’un observatoire de l’immobilier et seize autres régionaux.

Menée par le cabinet Ernest & Young, cette étude s’appuie sur les résultats des consultations lancées dans 16 régions du pays, afin de formuler une vision stratégique à l’horizon 2020 dans un délai de six mois. «Nous avons compris que nous ne connaissons rien du marché régional et que nous nous contentions d’une lecture nationale. Actuellement, une lecture consolidée des 16 régions ainsi que de la situation actuelle et des perspectives du secteur s’impose», indique le ministre. Et d’ajouter : «nous voulons créer une grille d’indicateurs partagée par tous les intervenants du secteur pour une lecture objective».

Le but est de garantir l’immunité du secteur face à la crise. Pour ce faire, la révision de la stratégie nationale de la production s’impose, vu que le marché est très demandeur. En d’autres mots, il faut orienter les investisseurs vers les segments les plus demandeurs dans les régions où la demande est significative. Notons, à cet égard que le Maroc regorge encore d’opportunités d’investissements dans l’immobilier. Le pays connaît un énorme déficit d’environ un million d’unités et enregistre une grosse demande sur le logement moyen standing et social : un marché très porteur et très prisé par une grande partie de la population sans oublier les 4 millions de Marocains résidant à l’étranger qui disposent d’une énorme capacité d’épargne.

Rappelons également que le Maroc a lancé un nouveau programme dédié à la classe moyenne marqué par l’adhésion des professionnels (FNPI) et des banques qui commencent à mettre sur le marché des offres de financement bénéficiant de la garantie de Damane Asskane (Attijariwafa bank, BMCE Bank, CIH…). Et ce pour permettre à une large population d’accéder à la propriété à des conditions avantageuses.
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Tendances et développement

Tendances et développement
D’après les premiers résultats de l’étude lancée sur les perspectives du secteur de l’immobilier résidentiel à l’horizon 2020, la région de Marrakech-Tensift-Al Haouz connaît une évolution du périmètre urbain disproportionné par rapport à l’évolution démographique et étalement urbain important avec un rythme soutenu, résultat de l’attrait touristique. Elle enregistre également une urbanisation qui se développe au gré des opportunités foncières et immobilières.
Par ailleurs, l’étude fait ressortir plusieurs tendances de développement du secteur, dans cette région, à savoir :
- une croissance urbaine soutenue disproportionnée par rapport à la croissance démographique ;
- un rythme de production soutenue ;
- tendance à une diminution du prix haut standing et une relative stagnation du moyen standing ;
- un déficit en logement de 32.150 unités ;
- une attractivité internationale ;
- une mutation de la structuration du parc ;
- de grands projets structurants en cours de réalisation.