Le gouverneur de la province de Sidi Kacem, M. Mohamed Guerdouh, a invité, mercredi, les services concernés par l’habitat et les promoteurs immobiliers à faire preuve de créativité et de dynamise pour résorber le déficit en logements sociaux dans la province.

Le gouverneur, qui présidait une réunion sur le nouveau dispositif de relance du logement social 2010-2020, a annoncé la constitution d’une commission qui doit regrouper tous les services concerné par l’habitat (agence urbaine, délégation régionale de l’habitat, architectes et services des impôts) qui sera l’interlocuteur, pendant trois mois, des promoteurs immobiliers pour les éclairer sur les mesures d’encouragement fiscales, juridiques, administratives et organisationnelles destinées à la promotion de ce type de logement.

Selon la délégation régionale de l’habitat, le déficit en logements sociaux dans la province de Sidi Kacem, en 2009, est de 5045 unités. Les besoins globaux en logements dans cette province à l’horizon 2020 sont de l’ordre de 21.340 unités.

De même source, on ajoute que les ménages disposant de 1,5 pc du smig dans la province représentent 56,7 pc et ceux touchant entre 1,5 et 2,5 pc du smig 25,6 pc.

Selon des exposés faits à cette occasion, il y a une crise de l’offre en logement social au niveau national. Plus de 60 pc des demandes en logements concernent les logements sociaux, selon des statiques fournies par les responsables du ministère de l’habitat.

Pour encourager les promoteurs à investir dans ce type de logement, le gouvernement a mis en place un nouveau dispositif pour relancer le logement social s’étalant sur la période 2010-2020 pour « donner de la visibilité et de la stabilité fiscale à l’investissement dans l’immobilier social ».

Parmi ces mesures, l’Etat verse une aide financière à l’acquéreur, dont le montant correspond à la valeur de la TVA du bien, objet de la transaction à condition d’occuper le logement à titre d’habitation principale pendant quatre ans, et l’exonération des promoteurs immobiliers de l’IS/IR, des droits d’enregistrement, de la taxe sur le ciment et des taxes locales, dans le cadre de conventions passées entre l’Etat pour la construction de 500 logements minimum sur une période de cinq ans.

L’Etat a également prévu une nouvelle définition du logement social par un prix variable avec un maximum de 250.000 dh hors TVA et une superficie variant entre 50 et 100 m2, un amendement du cahier des charges, qui sera adossé aux conventions définissant des nouvelles prescriptions de qualité et de sécurité, ainsi que la possibilité accordée, pendant l’année 2010, aux promoteurs immobiliers de passer avec l’Etat des conventions pour les projets non conventionnés préalablement autorisés avant le 1er janvier 2010, réalisés, ou en cours de réalisation, et non encore commercialisés avant cette date.

Ces conventions portant sur 100 logements minimum, permettront aux promoteurs de faire bénéficier les acquéreurs du versement du montant de la TVA. L’objectif de ces nouvelles mesures est d’arriver à un rythme de production de 150.000 logements sociaux à l’horizon 2012 et 300.000 durant la période 2010-2020.

Pour les mesures d’accompagnement au niveau local, l’inspecteur régional du ministère de l’habitat a annoncé la création d’une commission régionale et d’une autre provinciale présidées respectivement par le Wali de la région et le gouverneur de la province pour suivre et dynamiser les outils de promotion du logement social.

 Une réforme du mécanisme d’indexation des taux variables est en cours de finalisation. 

Deux pistes ouvertes par les membres d’une commission tripartite associant la Banque centrale, le Trésor et le GPBM. Leur point commun : elles retirent au Trésor le pouvoir d’influencer le mode de révision pour enfin le confier au marché interbancaire. Seulement, pour des raisons d’ordre juridique, le nouveau système d’indexation s’appliquera uniquement aux nouveaux contrats de crédits à taux variable.

Jusqu’à ce jour, le Trésor se trouve dans une situation particulièrement gênante qui le contraint à limiter son financement au seul créneau des maturités courtes et occasionnellement moyennes. Depuis plus de deux ans, le ministère des Finances a préféré suspendre ses interventions de longue maturité (plus de dix ans). La raison qui explique ce comportement est notoirement louable. A chaque fois qu’il est appelé à réagir à ce sujet, le directeur du Trésor, Zouheir Chorfi, se montrait intransigeant face à la pression des intermédiaires (banques et assurances) : « Nous ne voulons pas être taxés d’être à l’origine d’une hausse des taux variables », répétait-il à qui voulait l’entendre. Notons aussi que le coût ou le prix proposé par les intermédiaires ne se présentait pas dans des niveaux acceptables aux yeux du Trésor. Au cas où ce dernier aurait cédé à la pression de cette demande, les crédits consentis aux clients, à taux variable, auraient dû subir des variations relativement importantes. C’est donc un geste fort de la part du gouvernement, dont on parle rarement, lequel s’ajoute aux différentes mesures introduites dans le souci de préserver le pouvoir d’achat des citoyens.

Généralement, l’on s’accorde à conseiller de souscrire un crédit à taux variable lorsqu’on anticipe une baisse des taux d’intérêt. Si le contexte du début des années 2000 était propice à l’émergence de cette pratique, la conjoncture actuelle, marquée par une incertitude liée à la conjoncture économique internationale, combinée à une plus grande flexibilité des taux d’intérêt au Maroc, appelle sans doute à faire preuve d’une grande prudence. Ce n’est d’ailleurs pas un hasard si les agents économiques s’endettent de moins en moins à taux variable. Toutefois, le stock du « variable », essentiellement dans le segment des crédits immobiliers, a très fortement augmenté pour atteindre un stock équivalent à celui des taux fixes. De 2005 à 2007, la production des crédits immobiliers a été réalisée, pour plus de la moitié, à taux variable. Cette proportion a tendance à baisser pour revenir à moins de 40%. Comparativement à d’autres pays, le même ratio ressortait à moins de 30% pour la France et l’Allemagne, 70% pour le Royaume-Uni et l’Italie et 97% pour l’Espagne.

La logique derrière l’absence du Trésor paraît certes compréhensible de par sa teneur « sociale », mais le statu quo actuel ne sera plus tenable dans la durée car, de la sorte, on affecte involontairement le mécanisme mécanique de transmission de la politique monétaire. La Banque centrale aura beau déplacer, à la baisse ou à la hausse, le curseur de son taux directeur (qui renseigne sur le prix de l’argent au jour le jour), une fois que le Trésor persistera à s’absenter sur le marché adjudicataire des échéances longues, ce comportement aura pour conséquence d’atténuer l’impact de la politique monétaire sur les taux variables. Par ailleurs, en cas de hausses successives du taux directeur, le mécanisme en place pourrait affecter la gestion Actif-Passif des banques. Dans un tel scénario, l’annonce d’une modification du taux directeur risque de n’intéresser que le monde interbancaire et ne serait que partiellement transmise sur le coût des crédits à taux variables.
Vis-à-vis de l’expérience occidentale, le modèle marocain du taux variable se distingue par la nature de son système d’indexation lié directement aux taux pratiqués sur le marché des adjudications des bons du Trésor.

Ailleurs, pour ne prendre que l’exemple européen, la référence retenue est guidée par le comportement du marché interbancaire. C’est la raison pour laquelle les ménages suivent de près l’évolution de l’Euribor, le principal taux de référence du marché monétaire de la zone euro. Cet indicateur reflète le taux moyen auquel un échantillon de 57 grandes banques prêtent en blanc (c’est-à-dire sans que le prêt ne soit gagé par des titres) à d’autres grandes banques. A chaque fois que Jean-Claude Trichet change le taux directeur de la Banque centrale européenne (BCE), l’annonce est très attendue et chacun se met à ajuster ses propres anticipations au gré de la nouvelle donne. Migrer d’un taux fixe à un taux variable ou bien l’inverse, racheter son crédit, rembourser par anticipation…ce type d’ajustement fait partie d’une culture pleinement appropriée par les clients en Europe et surtout aux États-Unis. On trouve même sur le Net des sites ou parfois des blogs spécialisés dans le conseil en taux d’intérêt. Maintenant, pour revenir au cas marocain, il faut dire que la politique monétaire des années 80 et 90 a été dominée par la gestion du taux de change. Encore faut-il rappeler que la pratique du taux variable est très récente au Maroc.

Si les clients l’ont très fortement utilisée ces cinq dernières années, c’est parce que ce choix leur a permis de profiter naturellement d’un coût largement inférieur au choix d’un taux fixe. Le contexte s’y prêtait, il y a eu une baisse graduelle des taux d’intérêt, une baisse de l’inflation, une solidité des bilans bancaires, le tout dans un environnement de plus en plus concurrentiel. Entre-temps, beaucoup de choses ont changé. Le monde a changé aussi. Il y a eu également la nomination d’un nouveau gouverneur à la tête de la Banque centrale, en la personne de Abdellatif Jouahri. En déployant ses multiples talents de banquier chevronné, le Wali de BAM a mené jusque-là avec succès la réforme des statuts de l’institut d’émission avec, en toile de fond, l’indépendance de la politique monétaire des politiques (gouvernement). En contrepartie de cette séparation de pouvoirs vis-à-vis des décideurs de la politique budgétaire, Bank Al-Maghrib (BAM) se fixe un seul et unique objectif, celui de la stabilité des prix. Mission pleinement réussie malgré la flambée des prix des matières premières en 2008 et les soubresauts de la crise économique mondiale. Trait saillant de cette mutation, les agents économiques intègrent les prévisions de la Banque centrale dans leurs anticipations. Preuve en est que bien avant la dernière réunion du Conseil de BAM, le 24 mars dernier, les observateurs du marché monétaire avaient déjà anticipé une baisse du taux directeur.

La seule chose qu’on ne connaissait pas avant l’annonce officielle, c’était l’ampleur de la baisse. Le fait d’anticiper cette décision reflète la crédibilité de l’institut d’émission et donne du sens à son indépendance. L’idéal serait de voir ce type de décisions laisser des traces sur l’ensemble des taux, peu importe les échéances. L’indexation des taux variables sur le coût de financement du Trésor, tout en empêchant ce dernier de se financer à long terme dans des conditions semblables à celles qu’on vit aujourd’hui, remet en cause la notion de la variabilité elle-même. Conscients de ce biais, les acteurs du marché monétaire sont en train de finaliser une réforme du système d’indexation. Une commission tripartite associant le Trésor, la Banque centrale et le GPBM examine depuis quelques mois les différentes pistes exploitables. Deux options restent ouvertes, apprend-on d’une source proche du dossier. L’idée retenue au départ serait d’associer le mécanisme d’indexation à une référence monétaire. Pour concrétiser cette solution, il va falloir disposer d’une courbe des taux à terme (et non pas au jour le jour) pratiqués sur le marché interbancaire similaire à la courbe de l’Euribor. Seul hic, les banques marocaines ne cotent pas à terme (par exemple, prêts en plusieurs maturités, 3 mois, 6 mois, 9 mois, 12 mois). Autrement dit, elles doivent afficher les cotations qu’elles proposent pour les échanges à terme. C’est sur cette base qu’il serait possible de calculer une courbe monétaire pour un ensemble de maturités, en général jusqu’à 12 mois. La publication et la mise à jour en temps réel de cette courbe de cotation est confiée généralement à une association de marché ou bien à la Banque centrale.

Dans la mesure où les conditions favorables à cette mutation ne sont pas encore requises, la commission tripartite pense à une solution provisoire qui consiste à indexer les taux variables sur la moyenne du Taux moyen pondéré (TMP) au cours des six derniers mois au sein du marché interbancaire. Exemple, le taux variable d’un crédit contracté au 26 juin 2009 sera révisé au 26 juin 2010 sur la base de la moyenne du TMP calculée pendant la période allant du 26 décembre 2009 au 26 juin 2010. A la question de savoir si, dans le contexte actuel, l’application de cette nouvelle référence impacterait à la hausse ou à la baisse les taux des crédits immobiliers (qui portent habituellement sur de longues échéances pouvant aller jusqu’à 25 ans), tout dépend de la conjoncture monétaire du semestre précédant le rendez-vous annuel de la révision du taux. Mais l’on s’accorde à dire que le taux variable sera statistiquement corrélé au taux directeur de la Banque centrale.

Au-delà de la nouvelle référence pour le calcul des taux variables, il est important de noter que la prime de risque joue un rôle important dans la formation des taux débiteurs. Celle-ci diffère d’un client à l’autre et varie selon la solidité des actifs et du dossier accompagnant la demande du crédit. Par ailleurs, si une banque envisage une détérioration généralisée de l’environnement, elle aura tendance à augmenter la prime de risque. Ce qui n’est pas le cas jusqu’à ce jour au Maroc qui s’en sort bien malgré la récession mondiale. A contrario, en Europe et surtout aux Etats-Unis, malgré un taux directeur proche de zéro, les taux variables frôlent parfois les 5% sous l’effet de cette prime de risque…
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Mode d’emploi

La réforme du système d’indexation des taux variables ne concerne que les nouveaux contrats. Les anciens contrats continueront à fonctionner selon le système révisé en 2004, lequel se réfère au marché des adjudications des bons de Trésor. Le dispositif réglementant les intérêts débiteurs stipule que le taux variable n’est applicable que pour les crédits dont la durée est supérieure à une année. Sa révision s’effectue une fois par an à la date convenue, en commun accord, entre la banque et le client. Les variations sont calculées par la Banque centrale sur la base de l’évolution des taux de référence observés au cours des douze derniers mois précédant leur publication mensuelle. Les taux de référence, correspondant aux taux moyens pondérés des bons du Trésor (BT) émis par voie d’adjudication, sont calculés et publiés mensuellement pour les maturités suivantes : les BT à 52 semaines pour les crédits dont la durée est supérieure à 1 an et inférieure à 2 ans, les BT à 5 ans pour les crédits dont la durée est comprise entre 2 et 7 ans, puis les BT de 10 à 15 ans pour les crédits dont la durée est supérieure à 7 ans.

Questions pratiques

Quel a été l’effet de la crise internationale sur le marché interbancaire marocain et sur le crédit d’une manière générale?

Les conditions monétaires au Maroc ont été épargnées des effets de la crise financière internationale. Si le climat d’incertitude prévalant depuis quelques mois sur les marchés monétaires occidentaux s’est globalement traduit par un net recul des emprunts à blanc et des transactions interbancaires, au Maroc, l’élargissement des encours échangés entre les banques laisse indiquer, selon les prévisions de la Banque centrale, une poursuite du fonctionnement normal du marché interbancaire local. De même, l’évolution du crédit demeure relativement soutenue, en dépit d’une légère correction à la baisse après des épisodes de croissance excessive. La poursuite de la dynamique du crédit n’a pas non plus nécessité un gonflement de la base monétaire, à l’opposé de l’évolution constatée dans les principaux pays affectés directement par la crise.

La baisse du taux directeur de la Banque centrale de 3,50 à 3,25%, intervenue le 24 mars dernier, a-t-elle eu un impact sur les taux du marché interbancaire ?

Il faudra attendre la publication des données des mois d’avril et mai. Cependant, parallèlement à la baisse du taux directeur, le taux moyen pondéré du marché interbancaire s’est établi à fin mars à 3,25%. Par contre, sa moyenne mensuelle s’est maintenue à un niveau de 3,45% supérieur à celui de 3,29% observé en février.

Comment la Banque centrale influence-t-elle les niveaux de taux au sein du marché interbancaire ?

La cible opérationnelle de la politique monétaire de Bank Al-Maghrib (BAM) est le taux interbancaire. Afin de le maintenir à un niveau compatible avec les décisions de son Conseil, BAM régule les conditions d’offre et de demande de liquidité sur le marché interbancaire en mettant en œuvre un ensemble d’instruments et de procédures d’intervention qui constituent le cadre opérationnel de la politique monétaire. Ces instruments peuvent être initiés soit par BAM soit par les banques. L’efficacité du cadre opérationnel de la politique monétaire est renforcée par l’obligation de maintien par les banques de disponibilités en compte auprès de la banque centrale au titre de la réserve monétaire. Le taux de celle-ci a été abaissé de trois points de pourcentage à 12% dès le 1er janvier 2009

Information intéressante publiée récemment dans les Echos,  sur la nouvelle grille d’évaluation des profits fonciers.

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Le ministère des finances vient de publier au Bulletin officiel la grille des coefficients qui seront appliqués pour le calcul des profits fonciers pour les besoins de la direction générale des impôts. Pour calculer ce profit, il s’agira de multiplier la valeur d’achat du bien en question par le coefficient correspondant à l’année de la transaction pour obtenir la valeur actuelle et donc le profit imposable par déduction.

Exemple : pour un bien acheté en 1990, à 1 million DH, il faudra multiplier par un coefficient de 1,696, soit une valeur actuelle de 1,7 million DH donc une plus-value de 700 000 DH qui sera assujettie à l’impôt.

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A suivre pour plus d’infos de ma part très bientôt, sachant que ça m’a interpelé et que je vais creuser. De mon point de vue ça va encore un peu changer les avantages inconvénients d’acheter au noir si on doit revendre….

Si vous vendez votre propriété au Maroc (une construction ou un terrain), les profits que vous réaliserez seront soumis à l’Impôt Général sur le Revenu (IGR) au taux de 20 % avec un minimum à payer de 3 % du prix de cession.

Vous serez exonérés de cette taxe s’il s’agissait de votre habitation principale depuis au moins 8 ans au jour de la cession ou s’il s’agit d’une cession à titre gratuit entre ascendants et descendants et entre époux, frères et sœurs.

Les frais d’acquisition sont de manière forfaitaire positionnés à 15 % du prix d’acquisition, sauf si vous pouvez justifier que ces frais sont plus élevés. Les dépenses d’investissement s’entendent : d’équipement de terrain, construction, agrandissement, rénovation et amélioration (à justifier, par exemple de la rénovation sur du neuf ça ne passera pas).

Une déclaration doit être remise contre récépissé au receveur de l’administration fiscale dans les 60 jours qui suivent la date de la cession en même temps que le versement de la taxe.