Voici des extraits du rapport d’activité pour la dernière semaine de septembre 2009 de Bank Al Maghrib BAM. Evidemment pour ceux qui se tâte à acheter et à prendre un crédit immobilier au Maroc c’est toujours intéressant. Comme c’est la semaine après ramadan et après l’été c’est aussi une période potentiellement très agitée, donc toute tendance est intéressante !

1- AVOIRS EXTERIEURS NETS DE BANK AL-MAGHRIB ET EVOLUTION DES COURS DE CHANGE
Au terme de la semaine du 24 au 30 septembre 2009, les avoirs extérieurs nets de Bank Al-Maghrib se sont inscrits en hausse de près de 300 millions de dirhams, en relation essentiellement avec les opérations de cession de billets de banque étrangers. L’encours des réserves de change de la Banque, chiffré à 175,5 milliards de dirhams, demeure inférieur de 5,3 milliards par rapport à celui enregistré à fin décembre 2008.
A fin août 2009, les réserves de change de Bank Al-Maghrib ont représenté 6 mois et 24 jours d’importations de biens et services.
Au cours de la semaine allant du 24 au 30 septembre 2009, le dirham s’est apprécié de 0,2% face à l’euro et déprécié de 1% par rapport au dollar.

2- INDICATEURS DU MARCHE MONETAIRE
A l’issue de la semaine du 24 au 30 septembre 2009, Bank Al-Maghrib a injecté un montant de 22 milliards de dirhams à travers les avances à 7 jours sur appel d’offres au taux de 3,25%. Parallèlement, le taux d’intérêt moyen sur le marché interbancaire est passé de 2,94% à 3,25%. Pour sa part, le volume moyen échangé a enregistré une augmentation de 4 milliards, passant à 4,8 milliards de dirhams.
Lors de l’appel d’offres pour les avances à 7 jours au taux de 3,25% du 30 septembre 2009 (date de valeur le 1er octobre 2009), Bank Al-Maghrib a accordé 22 milliards de dirhams sur un montant demandé de 26,8 milliards.


3- MARCHE DES ADJUDICATIONS
Lors de l’adjudication du 30 septembre 2009 (date de règlement le 7 octobre 2009), le Trésor a retenu 100 millions de dirhams sur un montant proposé de 7,5 milliards. Les souscriptions ont porté sur des bons à 5 ans au taux de 3,65% en baisse de trois points de base par rapport à la dernière émission. En l’absence de remboursements au titre de la semaine se terminant le 7 octobre, l’encours des bons du Trésor émis par adjudication s’établit à cette date à 250,4 milliards de dirhams.


4- INFLATION
En août 2009, l’indice du coût de la vie a enregistré une progression mensuelle de 1,5% après celle de 0,1% un mois auparavant. Cette accélération de l’indice général tient à la forte augmentation des prix des produits alimentaires frais. En effet, des hausses importantes ont concerné les viandes et les légumes avec 3,1% et 18,3% respectivement, les prix des poissons s’étant appréciés de 3,7% et ceux des fruits de 9%. Ce mouvement est également attribuable, dans une moindre mesure, aux produits laitiers dont la hausse des prix a atteint 1,4%. Quant à l’inflation sous-jacente, qui exclut les produits alimentaires frais et administrés, elle s’est établie à 0,1%, soit la même variation affichée le mois précédent.
En glissement annuel, l’indice du coût de la vie a connu une stagnation après avoir reculé de 1% en juillet. Cette évolution de l’inflation est imputable, d’une part, à l’accélération des prix des viandes dont la hausse est passée de 3,5% à 5,8% et, d’autre part, à la hausse des prix des légumes frais qui ont progressé de 4,7% après avoir régressé de 13,8%. Quant à l’inflation sous-jacente, elle est demeurée négative à -0,6%.

5- AGREGATS DE MONNAIE ET DE PLACEMENTS LIQUIDES
En Août 2009, l’agrégat de monnaie M3 s’est quasiment maintenu à son niveau du mois précédent. En effet, la baisse de 1,3% des dépôts à terme a été compensée par l’accroissement des autres composantes, les placements à vue ayant augmenté de 0,8%, tandis que la circulation fiduciaire et la monnaie scripturale se sont accrues de 0,2%. La création monétaire induite par l’augmentation du crédit intérieur global de 0,5% et des avoirs extérieurs nets de 1,3% a été neutralisée par l’impact négatif résultant principalement de l’expansion des emprunts contractés par les banques.
Au terme des huit premiers mois de l’année 2009, les concours à l’économie ont enregistré une hausse de 5,4%, tandis que les avoirs extérieurs nets ont accusé un repli de 2,6%. Quant aux créances nettes sur l’Etat, elles ont marqué une progression de 8%. Cette évolution des sources de création monétaire s’est traduite par un accroissement de la masse monétaire de 2,8%. Les agrégats de placements liquides ont, pour leur part, augmenté de 6%.
En glissement annuel, l’agrégat de monnaie M3 a enregistré une hausse de 6,4%. Au niveau des contreparties, les concours à l’économie ont marqué une progression de 14,7% et les créances nettes sur l’Etat de 26,1%, alors que les avoirs extérieurs nets se sont contractés de 13,4%. S’agissant des agrégats de placements liquides, ils se sont inscrits en baisse de 12,1%.


6- INDICATEURS BOURSIERS
Au terme de la semaine du 24 au 30 septembre 2009, le MASI s’est inscrit en baisse de 1,95% par rapport à la semaine précédente, portant sa contre performance depuis le début de l’année à 1,99%. Quant au volume des transactions, il a enregistré une augmentation, atteignant, en moyenne quotidienne, 398,75 millions de dirhams contre 252,12 millions une semaine auparavant.


7- TAUX D’INTERET
Taux créditeurs : En août 2009 et par rapport au mois précédent, le taux moyen pondéré des dépôts à 6 mois a marqué un repli de 12 points de base et celui des dépôts à 12 mois de 20 points de base, revenant respectivement à 3,30% et 3,63%. Aussi, la moyenne pondérée des taux sur les dépôts à 6 et 12 mois se situe-t-elle à 3,53%, en baisse de 15 points de base par rapport au mois de juillet 2009.
Le taux minimum appliqué par les banques aux comptes sur carnets, indexé sur le taux moyen pondéré des bons du Trésor à 52 semaines au cours du semestre précédent diminué de 50 points de base, a été fixé à 3,11% pour le deuxième semestre de l’année 2009, en fléchissement de 18 points de base d’un semestre à l’autre.
Le taux de rémunération des comptes sur livrets auprès de la Caisse d’épargne nationale, indexé sur le taux moyen pondéré des bons du Trésor à 5 ans au cours du semestre précédent minoré de 200 points de base, a été fixé à 1,9% pour le second semestre de l’année 2009, en baisse de 10 points de base par rapport au semestre précédent.
Taux débiteurs : Le taux maximum des intérêts conventionnels des établissements de crédit, révisé en avril de chaque année sur la base de la variation du taux d’intérêt moyen pondéré des dépôts bancaires à 6 mois et 1 an enregistré au cours de l’année précédente, a été fixé à 14,4% sur la période allant du 1er avril 2009 au 31 mars 2010.


8- FINANCES PUBLIQUES
Au terme du mois de juillet 2009, l’exécution du budget s’est soldée par un excédent budgétaire de 4,5 milliards de dirhams au lieu de 15,2 milliards une année auparavant. Ce résultat est imputable à la baisse de 8,2% des recettes ordinaires, revenues à 116,7 milliards de dirhams, suite principalement à la contraction de 10% des recettes fiscales. En regard, les dépenses ordinaires se sont chiffrées à près de 85,4 milliards, en repli de 4,8% consécutivement à la baisse de 65,4% des charges de compensation. Compte non tenu de la compensation, les dépenses globales ont, toutefois, augmenté de 11,1% à la faveur d’une progression de 23,4% des dépenses d’investissement et de 8% des dépenses ordinaires, tirées par l’accroissement de 10,1% des dépenses de fonctionnement.
Compte tenu de la constitution d’arriérés de paiement pour un montant de 218 millions, l’excédent de caisse s’est établi à 4,7 milliards au lieu de 19,7 milliards un an auparavant.


9- COMPTE EXTERIEUR
Au terme des huit premiers mois de 2009, le déficit commercial a atteint 96 milliards de dirhams, en baisse de 11,8% par rapport à la même période de l’année précédente. Le taux de couverture s’est détérioré, s’établissant ainsi à 44,1% au lieu de 50,9% un an auparavant.
Chiffrées à 171,7 milliards de dirhams à fin août 2009, les importations se sont inscrites en baisse de 22,6% ou 50,1 milliards de dirhams d’une année à l’autre, suite aussi bien à l’allégement de 37,6% de la facture énergétique, revenue de 53,1 milliards de dirhams à 33,1 milliards, qu’au recul de 18,2% des importations hors pétrole. Cette tendance baissière a concerné la totalité des rubriques et plus particulièrement les achats de demi-produits et de produits bruts d’origine minérale.
Pour leur part, les exportations ont totalisé un montant de 75,7 milliards de dirhams en diminution d’un tiers sous l’effet essentiellement de la chute de 64,7% des ventes de phosphates et dérivés chiffrées à 13,3 milliards du dirhams au lieu de 37,7 milliards l’année précédente. De même, les autres exportations se sont inscrites en baisse, notamment celles de produits alimentaires et de biens d’équipement. Les expéditions de biens de consommation ont enregistré quant à eux une hausse de 1% comparativement à la même période de 2008.
Les transferts effectués par les Marocains résidant à l’étranger, d’un montant de 33,5 milliards de dirhams, ont diminué de 11,1%. Quant aux recettes de voyages, elles ont accusé un recul de 9,9% s’établissant

Selon les banquiers, la prime de risque dont profite la Caisse centrale de garantie rend le produit non attractif. Le taux d’intérêt moyen appliqué est de 5,74% et le taux plancher du crédit classique se situe à 5,5%. Pour la CCG, il faut simplement que le produit atteigne suffisamment de notoriété.

Damane Essakane, le fonds étatique destiné à garantir les crédits immobiliers, présente des résultats mitigés. Si le Fogarim, produit garantissant les crédits immobiliers contractés par les particuliers à revenus faibles ou irréguliers -ou non affiliés à la Caisse nationale de sécurité sociale (CNSS)- a trouvé sa vitesse de croisière en franchissant la barre des 50 000 dossiers au 28 septembre dernier, il en va différemment pour la nouvelle version du Fogaloge entrée en vigueur depuis avril 2009. Rappelons qu’initialement destiné aux fonctionnaires, ce produit de garantie a été élargi aux salariés du secteur privé et aux professions libérales avec pour objectif de favoriser l’accès à la propriété pour la tranche de population relavant de la classe moyenne. Le nouveau produit permet ainsi le financement de l’acquisition ou de la construction du logement principal pour un montant du prêt maximum de 800 000 DH et un financement pouvant atteindre 100% du coût global de l’acquisition. L’effet de la garantie étatique permet de baisser le taux d’intérêt (fixe) des crédits qui seront alloués dans le cadre de ce produit. La durée de remboursement a également été adaptée à la classe moyenne puisqu’elle peut atteindre 25 ans.


De ce fait, et depuis la signature de la convention comportant la nouvelle mouture, plusieurs banques ont annoncé en grande pompe des crédits immobiliers adaptés à cette garantie. Six mois après le lancement donc, et en dépit de l’importance de la classe moyenne qui représente, selon les dernières statistiques du HCP plus de 50% de la population marocaine, la garantie du Fogaloge, spécialement destinée à cette frange de la population, peine à décoller. La Caisse centrale de garantie (CCG) qui centralise tous les dossiers de crédits relatifs aux deux garanties (Fogarim et Fogaloge) a, à ce jour, enregistré moins de 500 dossiers de crédits garantis par le Fogaloge pour un montant global de 120,6 MDH. L’engagement du Fogaloge s’élève à 59,6 MDH. La timidité de cette garantie s’explique par plusieurs raisons. A la CCG, on impute d’abord cela à la jeunesse du produit qui a été lancé sur le marché bancaire en avril dernier. «L’évolution mensuelle des crédits garantis par le Fogaloge laisse présumer une amélioration des performances du fonds à partir de 2010», tient à préciser Abdelaziz Bounekhla, chef du département des engagements délégués et des fonds sociaux à la CCG. Chiffres à l’appui, M.Bounekhla explique que la caisse avait enregistré 76 dossiers en juin dernier contre 55 en juillet, 62 en août et 115 en septembre, alors que du 1er septembre 2003 (NDLR, date de lancement de la première version du Fogaloge) à fin mai 2009, seulement 137 dossiers avaient été enregistrés. «Nous pouvons constater une nette amélioration des performances de la nouvelle version de cette garantie qui couvre actuellement 445 crédits immobiliers», fait remarquer M.Bounekhla. Selon lui, la garantie du Fogaloge n’est pas encore très connue de la clientèle cible. «Certes, plusieurs banques proposent actuellement des crédits garantis par le Fogaloge, mais le produit n’est pas encore bien assimilé au niveau des agences bancaires. D’ailleurs, nous démarrons à la mi-octobre une tournée dans les agences à travers tout le Royaume pour communiquer sur cette garantie et sur les avantages qu’elle offre pour les salariés du secteur privé y compris ceux de la classe moyenne» , explique-t-on auprès de la CCG. Ventilé par établissement bancaire, c’est Wafa Immobilier qui prend la tête du classement des banques ayant commercialisé le plus de produits adossés à ladite garantie avec 171 dossiers. La filiale d’Attijariwafa bank est suivie par le CIH avec 115 dossiers, la Banque populaire (85) et la BMCE Bank (52). Le Crédit Agricole du Maroc (15 dossiers) et la SGMB (4) ferment la marche.

84% des crédits accordés à des taux variant entre 5 et 6%
Les banquiers, eux, avancent une tout autre raison pour expliquer la petite forme du Fogaloge. «Les crédits immobiliers garantis par le Fogaloge ne constituent pas toujours la meilleure offre puisque ces produits peuvent parfois coûter plus cher que le crédit immobilier standard. La faute à une prime de risque qui profite à la CCG et qui augmente le taux d’intérêt dudit crédit» , explique un banquier de la place. En clair, pour garantir les crédits immobiliers contractés par des salariés de la classe moyenne, la CCG perçoit une marge sur taux d’intérêt qui correspond au risque qui plane sur la caisse en cas d’impayé. Mais cette prime pose manifestement problème puisqu’elle renchérit le taux d’intérêt et rend par conséquent la garantie moins intéressante pour le client final. Un avis que ne partage pas la direction de la CCG. «Il est vrai que la caisse perçoit une prime sur chaque dossier garanti. Cette prime est comprise dans le taux d’intérêt, mais elle ne le rend pas plus cher que le taux standard puisque la garantie souveraine qu’offre le Fogaloge doit réduire d’au moins 50 points de base le taux d’intérêt. C’est d’ailleurs cette garantie souveraine qui se trouve à la base du système du Fogaloge censé réduire le taux d’intérêt», est-il expliqué. La prime sert à éviter un recours aux fonds publics en cas de défaillance des clients, précise-t-on en substance. Quoi qu’il en soit, les taux de crédit utilisés par les différentes banques pour la garantie Fogaloge depuis avril dernier varient entre 5 et 6%. Près du tiers des crédits adossés à cette garantie ont été accordés sur la base d’un taux d’intérêt compris entre 5 et 5,5% alors que 84% des crédits ont été accordés à des taux variant entre 5 et 6%. Au final, globalement, le taux d’intérêt moyen pratiqué par les banques pour les crédits garantis par le Fogaloge est de 5,74%, prime de risque CCG incluse. Or, sachant que le taux plancher correspondant à un crédit immobilier classique est de 5,5% et que nombre de banques s’alignent sur ce seuil ou -hypothèse- prélèvent une marge inférieure à la prime de risque octroyée à la CCG, l’on comprend aisément que le crédit Fogaloge ne fasse pas le poids. Attendons de voir ce que donnera le produit quand il sera plus connu, mais il semble clair que même si écart en faveur du Fogaloge il y ait, il est manifestement trop faible pour créer cette baisse recherchée de 50 points de base par rapport au crédit classique.


A noter que les courtiers comme CAFPI proposent ce genre de produit avec comparaison par rapport à un crédit classique.

source : lavieeco

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Je viens de recevoir cette note d’information du courtier marocain
On y apprend que les taux d’intérêt sur les crédits immobiliers au maroc sont nettement à la hausse en ce moment, sans apprendre totalement pourquoi, mais qui percerait ce grand secret. On y apprend aussi que cette hausse est mine de rien assez récente (le courtier parle de « quelques semaines », donc juillet a priori, ce qui concorde avec des infos que j’ai reçu de taux de prets inférieurs pratiqués jusqu’à juin de ce que j’ai entendu. Enfin le courtier marocain relativise en nous rappelant que même si les taux sont au dessus de 6% sans doute en ce moment, c’est toujours plus bas qu’il y a deux ans, et beaucoup plus bas qu’il y a 4 ans, et donc qu’on reste dans une bonne période pour racheter un prêt immobilier contracté il y a 3 ans ou plus.


1) HAUSSE DES TAUX D’INTÉRÊT
Beaucoup nous ont contacté inquiets de la hausse médiatisée des taux d’intérêts sur les prêts bancaires.

Qu’en est-il ?
Nous avons constaté ces dernières semaines une hausse des taux de crédits immobiliers sur l’ensemble du marché.

Conclusion
Compte tenu du niveau des taux de crédits immobiliers au Maroc depuis 15 ans, ils peuvent être considérés comme étant encore bas. Peut-être est-ce le moment de profiter des taux d’intérêts avant que la hausse ne se consolide, et atteignent des niveaux proches de ceux d’il y a quelques années.

Il est même encore très rentable de racheter un crédit immobilier pris il y a plus de trois ans ! En effet à l’époque les taux étaient bien plus haut, et donc vous paierez moins de mensualités. (regardez le schéma ci dessous


Il y avait une autre section réservée aux résidents marocain concernant le remboursement de l’IGR que je publierai très bientôt.
A bientôt !

Il y a un truc qui m’a toujours marqué en terme de crédit immobilier au Maroc (rappelez vous que je viens de France), c’est le peu d’importance de la durée dans les prêts immobiliers que je vois alloués autour de moi. En effet, s’il est clair qu’à moins de cinq ans vous aurez une réduction de taux, entre 10 et 15 je ne vois la plupart du temps pas de différence.
C’est étonnant de la part de la gestion des risques des banques marocaines de ne pas évaluer un prêt sur 25 ans un peu plus risqué qu’un prêt sur 10 ans…
Et c’est étonnant commercialement pour le client qui se dit quand il prend 15 ans qu’il sponsorise le risque de tous les autres à 20 ans parce qu’il se paye donc un crédit plus cher théoriquement (disons selon des standards européens prudents).

Je me demande si ça va évoluer. Pour dire la vérité depuis plusieurs années je me dis : c’est obligé que ça évolue très vite, mais ça ne bouge pas tant que ça. On s’est plutôt orienté parfois vers des montages mixé variables fixes ou avec des taux capés dont l’intérêt n’est pas toujours facile à cerner.
Comptez sur moi pour vous prévenir si ça bouge !!