Le SMAP Immobilier Marocain de Paris – SMAP Immo 2010 a connu une bonne affluence

L’édition 2010, qui s’est déroulée pendant quatre jours pleins au Parc des Expositions de Porte de Versailles, a connu la participation d’un nombre record d’exposants et de villes représentées.
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La 7ème édition du Salon de l’immobilier marocain «SMAP Immo», qui s’est tenue du 21 au 24 mai à Paris, a attiré plus de 52.000 visiteurs, confirmant l’attractivité pour l’investissement immobilier au Maroc de la part des Marocains résidant à l’étranger, des Français et autres Européens, indiquent les organisateurs. Durant l’édition 2009, rappelle-t-on, quelque 48.440 visiteurs, dont 20% européens, ont fréquenté les espaces du Salon, selon des statistiques communiquées par le SMAP Group et certifiées par l’organisme «Expocert». L’édition 2010, qui s’est déroulée pendant quatre jours pleins au Parc des Expositions de Porte de Versailles, a également connu la participation d’un nombre record d’exposants et de villes représentées, comme elle a constitué un forum où plusieurs ministres marocains ont exposé leur politique sectorielle et la dynamique de développement en cours au Maroc. Plus de 140 exposants représentant 55 villes de toutes les régions du Royaume ont participé à cette édition, proposant une offre immobilière de plus en plus large et diversifiée, comme de tradition accessible à tous les budgets. La grande satisfaction des promoteurs après la manifestation est le reflet de la concrétisation d’un nombre important de transactions et/ou de réservations fermes, effectuées par les Marocains mais aussi les nombreux Européens présents en France et jusque dans les pays frontaliers. Un succès qui montre une fois de plus le potentiel extraordinaire que recèle l’immobilier marocain en France et en Europe. Inaugurée par  Ahmed Taoufiq Hejira, ministre de l’Habitat, de l’Urbanisme et de l’Aménagement de l’espace, accompagné de  El Mostafa Sahel, ambassadeur du Maroc en France, cette édition exceptionnelle a été rehaussée par une série de conférences-débats animés par les ministres sur divers thèmes. S’exprimant sur le thème particulier «Le logement social, pour une stratégie de l’offre», M. Hejira a d’emblée souligné la bonne santé du secteur immobilier marocain, grâce au potentiel important que présente le logement social, mettant l’accent sur la politique déployée par le gouvernement, sous l’impulsion de SM le Roi Mohammed VI en vue de combler le déficit dans cette filière. De son coté,  Mohamed Ameur, ministre chargé de la Communauté marocaine résidant à l’étranger, s’est associé à la conférence sur «Les Marocains du monde, des citoyens à part entière», dans laquelle il a souligné l’apport fort de la communauté marocaine résidant à l’étranger au développement territorial de son pays d’origine, à même de constituer un élément générateur «de cohésion sociale, de solidarité et de lutte contre la précarité». Pour sa part, Nouzha Skalli, ministre du Développement social, de la Famille et de la Solidarité a contribué à la réunion autour du sujet «Femmes marocaines, les enjeux de l’égalité», au cours de laquelle elle a exposé les grandes réformes entreprises par le Maroc dans le domaine social, sous l’impulsion de SM le Roi, mettant l’accent sur l’esprit et la portée de cette politique qui vise en premier lieu à réhabiliter la famille marocaine et à ériger un projet sociétal moderniste et démocratique. Outre la présence de membres du gouvernement, cette édition du SMAP Immo a été aussi marquée par l’organisation, dans l’espace «Media Lounge», de conférences-débats avec des notaires du Maroc, traitant de thèmes intéressant un public nombreux, désireux de s’enquérir des modalités d’investissements immobiliers et de l’environnement juridique en vigueur au Maroc. Cette année encore, le Salon s’est déroulé sur une surface d’exposition de 15.000 m2 et a pu réunir promoteurs immobiliers, banquiers, agents immobiliers, notaires, conseillers juridiques, architectes, ainsi qu’une multitude de prestataires de services connexes au secteur de l’immobilier. Enfin, SMAP Immo 2010 a bénéficié d’une large couverture par les médias écrits, électroniques et audiovisuels français, en particulier l’hebdomadaire «Le Nouvel Observateur», les quotidiens économiques «La Tribune et Les Echos», et généraliste «Le Figaro» qui a consacré un spécial à l’immobilier marocain.

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Le secteur des Bâtiments et Travaux publics (BTP) , deuxième plus grand employeur du Maroc, connaît un véritable dysfonctionnement dans sa cible de produire du logement social. C’est ce qu’a reconnu le ministre de l’Habitat, de l’urbanisme et de l’aménagement de l’espace, Ahmed Taoufiq Hjira, lors d’une conférence organisée récemment à l’occasion du forum du BTP 2010 à Casablanca.

Le ministre de l’Habitat, de l’urbanisme et de l’aménagement de l’espace présentait le 27 mai dernier, à l’occasion d’une rencontre public/privé au forum du BTP 2010 à Casablanca, le dispositif adopté par le gouvernement pour promouvoir la production du logement social.

Le secteur du Bâtiment et travaux Public reste sans doute l’un des plus grands employeurs du pays (2ème après le secteur des services selon le ministre), absorbant à lui seul plus de 8% de la population active occupée, et plus de 30% des demandes de crédit sont spécialement dédiées à l’immobilier.


Selon les statistiques de la Fédération Nationale des BTP, le secteur fait vivre plus de 1 million de familles. Durant les trois dernières années, le budget de l’investissement de l’Etat a presque doublé. Il est passé de 82 MD Dh à 163 MD Dh 2010.

Selon la dernière enquête de conjoncture du Haut Commissariat au Plan portant sur le premier trimestre de cette année, 51% des chefs d’entreprises opérant dans les BTP ont déclaré une hausse de leur activité, 13% une stabilité et 36% une baisse.

Mais cette tendance haussière aurait été enregistrée, essentiellement, dans les activités de la construction du gros œuvre de bâtiments et des travaux spécialisés de génie civil.


Le pas cher : Une cible peu rentable pour les professionnels

Le logement social, quant à lui, constitue une infime partie de la rentabilité financière des professionnels du secteur. Ceux-ci rencontreraient plusieurs difficultés, qui ont abouti à une baisse considérable de la production entre 2008 et 2009 (baisse de 30%). A cela s’ajoute une faible offre de logements locatifs.

Le ministre de l’Habitat reconnaît, à ce titre, un désintérêt de plus en plus accru du secteur privé.


Incitations fiscales pour les logements d’entrée de gamme au Maroc

Pour faire face à ces dysfonctionnements, les nouvelles dispositions de la loi de finances 2010 se sont principalement focalisées sur une démarche d’incitation fiscale en faveur des acquéreurs et des promoteurs immobiliers.

Ainsi, à partir de cette année jusqu’en 2020, l’Etat accorde une aide financière à l’acquéreur d’un logement social en exonérant la Taxe sur la Valeur Ajoutée. Et le promoteur immobilier quant à lui, se voit exonéré de l’Impôt sur la Société (IS), des droits d’enregistrement, des taxes sur le ciment et des taxes locales.


Ndlr :
A savoir que pour le credit immobilier pour des logements à bas prix au Maroc, on a souvent des problèmes d’endettement ou de régularité ou caractère formel des revenus (noir, non déclaré, travail intermittent, non titularisé, …). Pour combler cela , l’état a mis en place Damane Sakane, mais les banques du Maroc peinent un peu à le répandre, étant donné aussi que cette cible n’est souvent pas leur cible prioritaire, et y compris en terme de pret immobilier, car population plus compliquée à gérer et moins consommatrice de services.

Une melkia clean peut déjà procurer un bon niveau de sécurité foncière. D’abord, nous vérifions si elle a été faite sérieusement à la base. Si la désignation du bien correspond à la réalité, l’adoul a pris la peine de se déplacer, ce qui est un bon départ. Nous avons affaire à un officiel sérieux.

Ensuite, il faut analyser la istimra. Elle contient le historique de la propriété et liste les propriétaires successifs du bien. Une istimra linéaire avec une transmission de père en fils par exemple, diminue les risques de découvrir ultérieurement des ayants droits occultes. Ce sont les héritiers oubliés (enfants non-reconnus, épouses secondaires, adultérins…) qui peuvent mettre en danger la titrisation. Nous nous méfions des istimra qui comportent des ramifications latérales!

# Trois quarts du foncier marocain se trouvent en melkia. Elle paraît incontournable dans environs 50% du stock foncier à Marrakech,
# 75% du stock foncier à Essaouira et
# 95% du stock foncier à Taroudant.

Retenez comme règle simple: Plus la situation du bien est reculé, plus grands sont les chances qu’il est en melkia et moins il coûte!

L’État marocain poursuit depuis 1913 la construction du livre foncier national. Les biens immobiliers sont sortis de leur statut coranique et transférés vers le Droit moderne, ils deviennent des biens immobiliers « titrés », inattaquables et définitifs. Ils rentrent également dans la fiscalité immobilière (taxes foncières).

De la melkia au « titre foncier »


Les étapes sont :

# la réquisition du numéro d’immatriculation
# deux bornages officiel avec un géomètre dépêché sur les lieux par le conservateur foncier
# la publicité officielle du projet d’inscription dans la conservation foncière de l’immeuble et dans le journal officiel
# la réception et le traitement des oppositions
# l’inscription au livre foncier
# la délivrance du titre de propriété


Le bien titré bénéficie d’une plus-value par rapport à un bien comparable non-titré, surtout par rapport à la compréhension et la mentalité d’un acquéreur européen.

On constate une volonté politique afin de constituer un livre foncier national complet. Pour cette raison, les autorités publiques favorisent et encouragent la procédure, notamment en imposant des délais courts aux fonctionnaires chargés des formalités et du traitement des oppositions. Un effet secondaire consiste certainement à disposer d’une fiscalité foncière mieux maîtrisée et donc plus onéreuse pour le propriétaire.

Finalement, un organisme bancaire marocain finançant une acquisition au Maroc préfère hypothéquer un bien titré.

La procédure du titrage foncier trouve son cadre juridique dans la Loi de 1913, consultable en partie dans les articles liés ci-dessous..

Le Gouverneur de Bank Al-Maghrib ;
Vu les dispositions de l’arrêté du Ministre de l’Economie et des Finances n° 947-10 du 17 mars 2010 réglementant les intérêts applicables aux opérations de crédit et notamment son article 5 ; Fixe par la présente circulaire, les modalités d’application de cet arrêté.


ARTICLE 1
Les taux d’intérêt annuels applicables aux opérations de crédit sont librement négociés entre les établissements de crédit et leur clientèle.


ARTICLE 2
Les taux d’intérêt peuvent être fixes ou variables. Toutefois, pour les crédits dont la durée est au plus égale à une année, le taux d’intérêt doit être fixe.


ARTICLE 3

Pour les crédits à taux variables contractés après l’entrée en vigueur de la présente circulaire, les taux d’intérêt variables sont révisés sur la base de la variation annuelle du taux moyen pondéré des opérations de prêts et emprunts sur le marché interbancaire au jour le jour, observés lors du dernier semestre précédant le mois de leur révision.
Cette variation représente la différence, entre la moyenne des taux moyens pondérés des opérations de prêts et emprunts sur le marché interbancaire au jour le jour du dernier semestre écoulé, et celle du même semestre de l’année précédente.


ARTICLE 4
Pour les crédits à taux variables contractés avant l’entrée en vigueur de la présente circulaire, les établissements de crédit doivent informer leur clientèle des nouvelles dispositions relatives aux intérêts applicables aux opérations de crédit et leur proposer le choix entre :
l’application d’une indexation ayant pour référence le taux du marché
interbancaire, tel que prévu au niveau de l’article 3 ci-dessus ;
la transformation du taux variable en un taux fixe ; ou
le maintien de leur indexation ayant pour référence les taux des bons du Trésor émis par voie d’adjudication sur le marché primaire, tel que prévu par l’article 5 ci-dessous.


ARTICLE 5
Dans le cadre du système d’indexation dont le calcul se base sur les variations des taux moyens pondérés des bons du Trésor, émis par voie d’adjudication sur le marché primaire, les variations des taux de référence sont calculées mensuellement pour les maturités suivantes :
52 semaines, pour les crédits dont la durée est supérieure à un an et
inférieure à 2 ans ;
5 ans, pour les crédits dont la durée est comprise entre 2 ans et 7 ans ;
10 ans et 15 ans, pour les crédits dont la durée est supérieure à 7ans.


ARTICLE 6
Lorsque le taux d’intérêt est variable, sa révision s’effectue une fois par an, à la date convenue en commun accord entre l’établissement de crédit et l’emprunteur. La première révision du taux d’intérêt devra intervenir dans les trois mois qui suivent la date d’anniversaire du contrat de crédit à taux variable.

ARTICLE 7
Bank Al-Maghrib communique mensuellement :
la variation annuelle du taux moyen pondéré des opérations de prêts et emprunts sur le marché interbancaire au jour le jour ;
la variation annuelle des taux moyens pondérés des bons du Trésor émis par voie d’adjudication sur le marché primaire. En cas d’indisponibilité de cette référence pour une période donnée, les taux variables sont révisés sur la base des derniers taux disponibles.

ARTICLE 8
Les contrats de crédit doivent obligatoirement mentionner l’option de transformation
d’un crédit à taux variable en un crédit à taux fixe et inversement. Les conditions d’exercice de cette option sont librement négociées entre les établissements de crédit et leur clientèle. L’exercice de cette option ne peut intervenir qu’une seule fois pendant toute la durée du crédit.

ARTICLE 9
Les établissements de crédit doivent mentionner les conditions effectivement appliquées aux opérations de crédit dans tous les documents contractuels communiqués à la clientèle.


ARTICLE 10
Les dispositions de la présente circulaire qui annulent et remplacent l’ensemble des dispositions antérieures relatives aux intérêts applicables aux opérations de crédit prennent effet à compter de sa signature.