Depuis le temps qu’on l’attendait !
C’est merveilleux ! Il vient d’être publié officiellement : le document de référence d’indice de la banque centrale marocaine (BAM – Bank Al Maghirb sur les cout de l’immobilier au Maroc. Je vous en livre ici le résumé et l’introduction, avant de passer dans l’article à suivre sur la méthodologie).
Vous pouvez le télécharger en cliquant dessus (ou click droit téléchargerindice prix immobilier maroc bam.


Pourquoi ça m’intéresse sur credit immobilier maroc ? Parce que les prix des biens qu’on achète servent de référence pour les hypotèques pour les prêts. Aujourd’hui comme il n’y a pas de prix de références les banques marocaines le fonds au nez du directeur de région, ou alors envoient des experts (ce qui coutent de l’argent et prend du temps). A terme avec ces indices de référence, ce sera beaucoup plus facile ! Et pour les acheteurs étrangers , bye bye les arnaques, ils sauront si les prix de vente sont réalistes !

Bank Al-Maghrib et l’Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC), ont conjointement mis en place un cadre de suivi des prix des actifs immobiliers au Maroc. Ce dernier est constitué d’un indice global des prix sur le marché secondaire des biens résidentiels à l’échelle nationale, ainsi que des indices des prix spécifiques aux catégories de logements Appartement, Maison et Villa au niveau national, par région et pour les grandes villes de Rabat, Casablanca, Marrakech, Tanger, Fès, Oujda, El Jadida, Kenitra, Meknès et Agadir.
Ce dispositif, le premier en la matière au niveau national, devrait contribuer à améliorer le suivi du secteur, la transparence et le bon fonctionnement du marché immobilier. Il permettra également, en matière de politique monétaire, de supervision bancaire et de stabilité financière, de compléter le cadre d’analyse des pressions inflationnistes et de renforcer les outils d’évaluation des risques financiers liés aux fluctuations des prix des actifs.
Le présent document identifie les principales approches utilisées au niveau international pour l’élaboration des indices des prix immobiliers. Ensuite, il aborde les aspects liés aux données et leur traitement, avant d’exposer en détail la démarche méthodologique adoptée dans le cadre de ce travail.


INTRODUCTION
Le secteur immobilier joue un rôle de plus en plus déterminant dans l’économie nationale, étant donné l’ampleur de ses effets de diffusion sur les autres secteurs et les implications des évolutions des prix des
actifs immobiliers sur l’inflation, la politique monétaire, la supervision bancaire et la stabilité financière.
La mise en place d’un dispositif de suivi des prix des actifs immobiliers revêt de ce fait une importance cruciale, de par son apport potentiel en matière d’amélioration de la transparence et du fonctionnement du marché immobilier, ainsi que de renforcement du suivi de la conjoncture sectorielle. En outre, la disponibilité de données infra annuelles sur les prix des actifs immobiliers permettra d’affiner les cadres de suivi et d’analyse en matière de politique monétaire, de supervision bancaire et de stabilité financière.
Le secteur immobilier est très hétérogène par nature, ce qui rend difficile une approche unique des prix pratiqués, du fait que la formation des prix des différents biens est influencée par des caractéristiques
intrinsèques (superficie, nombre de pièces, âge, etc.) et de localisation géographique des biens immobiliers. De même, des variations des prix moyens peuvent avoir lieu en raison des changements dans la composition des logements vendus d’une période à l’autre et se traduire ainsi par un profil d’évolution des prix qui ne reflète pas les conditions effectives d’offre et de demande sur le marché immobilier. A titre d’illustration, les transactions peuvent concerner essentiellement des appartements haut de gamme au cours d’un trimestre et porter majoritairement sur des appartements économiques le trimestre suivant.
Dans le but de limiter l’effet d’une ou de plusieurs contraintes susmentionnées et en fonction de la nature et richesse des bases de données disponibles, plusieurs approches d’élaboration des indices des prix des actifs immobiliers sont adoptées au niveau international. Après une discussion des plus utilisées parmi ces approches, ce document présente une description des données disponibles au niveau national et de leur traitement avant de se focaliser sur la méthode retenue et les motifs de son choix.

J’ai demandé un petit résumé des basiques de qu’est-ce qu’un prêt immobilier et comment ça se passe pour constituer son dossier et obtenir un crédit immobilier en dirhams au Maroc par une banque Marocaine. Pour ce faire je me suis prêté au jeu des questions réponses .

1/ Qu’est ce qu’un crédit immobilier ?

Le crédit immobilier est un crédit accordé aux particuliers par les banques et les organismes financiers en vue de financer l’achat d’un bien immobilier. Ce bien peut être une résidence principale, une résidence secondaire ou un

investissement financier ou locatif. L’octroi d’un crédit immobilier est le plus souvent conditionné par l’existence d’un compromis de vente. Le bien immobilier acheté est généralement apporté en garantie hypothécaire.

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2/  J’ai pris un crédit immobilier sur 20 ans pour acheter mon bien il y a quatre ans, depuis les taux d’intérêts ont baissé, comment puis-je profiter de cette baisse ?

Les taux en 2004 étaient de l’ordre de 7,90% HT, ils ont donc connu une baisse significative depuis 4 ans, puisqu’ils varient actuellement entre 5 et 6% .

Pour profiter de cette baisse, il faut procéder à un rachat de crédit. Le principe : Une banque différente de celle que vous avez actuellement va accepté de racheter votre Capital Restant Dû pour vous proposer les conditions de crédit actuelles.

Ce rachat a un coût pour le client, car il y a des frais de main levée d’hypothèque et d’inscription hypothécaire pour la nouvelle banque.

Le gain provient de la réduction du montant de la mensualité, donc dépend de votre Crédit Restant (ou Capital Restant Dû) au moment de votre rachat.

Il faut donc vérifier qu’il est rentable pour le client de racheter ce crédit, sachant qu’avec des taux de l’ancien crédit supérieur à 6,5%, cela serait vraisemblablement rentable.

3/ Propriétaire d’un logement avec un crédit sur 20 ans, j’ai aujourd’hui des problèmes financiers car je viens de perdre mon emploi.que puis-je faire pour ne pas perdre mon bien si je ne peux plus payer mes mensualités ?

Cette situation peut être causée par un ou plusieurs facteurs :

-           En cas de décès ou d’invalidité : Une assurance décès invalidité étant nécessairement exigée lors de toute souscription de prêt par les banques, l’organisme assureur garantit ainsi la prise en charge des sommes restantes dues (en cas de décès ou d‘invalidité absolue et définitive). Le bien revient donc au propriétaire, ou à défaut, ses ayants droits.

-           En cas de chômage : En France il existe une assurance chômage. C’est une assurance garantissant à l‘emprunteur le remboursement de toute ou partie des échéances en cas de chômage. Malheureusement ce produit n’est pas encore proposé par nos organismes d’assurance.

Dans un cas comme celui –ci, la meilleure solution est de demander à moduler son crédit en allongeant la durée du prêt. Cela consiste à allonger la durée de remboursement du crédit pour réduire le montant de ses mensualités ; en allant voir directement votre conseiller bancaire.

-          Enfin en dernier recours, il faut envisager de vendre son bien et acheter un bien plus petit.

4/  J’ai acheté un bien immobilier sur 20 ans et je désirerai raccourcir mon crédit à 15 ans. Est-ce possible ?comment dois-je procéder ?

Pour raccourcir la durée de crédit, il est possible de « moduler » le crédit directement auprès de sa propre banque.

Pour accepter cette modularité, la banque va vérifier que votre endettement, après raccourcissement de la durée, ne va pas exploser (limite raisonnable de 45%).

S’il reste raisonnable, vous aurez l’accord de votre banque.

Certaines banques le feront gratuitement, il faut insister pour ne pas se faire facturer ce raccourcissement de durée.

Obligatoire dans le cas de l’acquisition d’un logement à crédit, elle est rarement renouvelée au terme de la première année.
Le montant de la prime va de 400 à 2 000 DH par an.
Assureurs et courtiers stigmatisent l’absence d’obligation légale pour ce type de police d’assurance.

Qu’ils soient locataires ou propriétaires, combien de personnes souscrivent une assurance multirisque habitation ? Même si ce produit s’est développé ces dernières années il reste très peu demandé. Il est très difficile d’être plus précis parce que les chiffres des compagnies d’assurance ne sont pas répartis par contrat mais par type de risque. La case «Autres opérations non vie», qui comprend entre autres la multirisque habitation dans le tableau des primes d’assurances émises en 2008, affiche un petit 135,8 MDH, soit moins de 1% du total. L’on est donc très loin des 5,9 milliards de DH affichés par l’automobile qui caracolait en tête des risques couverts durant la même année. Le prix de cette police d’assurance dépend de plusieurs critères tels que la valeur du bâtiment, celle du contenu assurable (mobiliers, peintures, vitres) ou encore le montant déboursé par le client pour acquérir son logement. Il va de 400 DH à 2 000 par année. Si l’on prend un prix moyen de 800 DH par police et que l’on suppose que l’ensemble de ces «autres opérations non vie» ne contient que des multirisques habitations, le nombre de souscripteurs maximal tourne autour de 170 000, pour un pays qui compte 5 millions de logements. Un taux de pénétration très faible de 3,4%.

Cette faiblesse est confirmée par des courtiers et assureurs contactés par La Vie éco. «La multirisque habitation est le parent pauvre de l’assurance. Très peu de clients y souscrivent et encore moins renouvellent leur contrat après la première année», souligne Saïd Marfouk, directeur du cabinet de courtage en assurance Al Himma.

Selon un responsable de la production d’une compagnie d’assurance, la demande pour cette police dépend du type d’habitation. En effet, si elle est presque inexistante pour les logements loués, cette police commence à percer dans les achats de logements neufs. Et pour cause, «les clients sont obligés de souscrire à cette assurance s’ils veulent bénéficier d’un crédit logement», confie-t-il.

Reste que même avec cette obligation contractuelle (elle figure dans le contrat du crédit), peu de clients renouvellent leur police d’assurance. «Après la première année, les clients répondent rarement à nos lettres de relance et nous finissons souvent par annuler l’assurance après en avoir avisé la compagnie et adressé une mise en demeure au client», se désole M.Marfouk. Selon lui, le renouvellement de l’assurance multirisque habitation dépend beaucoup du segment du logement acquis.

Pas de publicité pour un produit qui reste facultatif
Ainsi, pour le logement économique ou social, «la quasi-totalité des clients ne renouvellent pas leurs contrats», insiste-t-il. La situation est un peu plus différente pour le moyen et le haut standing puisque «les clients qui daignent répondre aux relances de leur courtier réduisent conséquemment la valeur des couvertures», poursuit le patron du cabinet Al Himma.

En dehors du prix, d’autres éléments sont cités par les assureurs et les courtiers pour expliquer le manque d’attractivité de l’assurance multirisque habitation. C’est le cas notamment pour l’absence de publicité pour ce type d’assurance. «Contrairement à l’assurance automobile, il n’existe pratiquement pas de campagne publicitaire pour la multirisque habitation», indique M.Marfouk qui précise que le désintéressement des compagnies d’assurance s’explique par le caractère non obligatoire de cette police. «Les compagnies préfèrent se battre sur le terrain de l’assurance automobile parce qu’il s’agit d’une clientèle captive», poursuit-il.

Les banques ne contrôlent pas la reconduite des contrats

En dehors de la publicité, les professionnels du secteur stigmatisent également la «passivité» des banques qui n’opèrent aucun contrôle sur le renouvellement de la police d’assurance. «Les établissements de crédit obligent leurs clients à souscrire à une assurance multirisque habitation pour bénéficier du crédit logement. Mais une fois le crédit débloqué et la première police payée, ces établissements oublient cette assurance qui doit être payée chaque année», assure M.Marfouk. Si elle est d’accord sur la petite santé de l’assurance multirisque habitation, Nadia Lazrak, DG du cabinet de courtage Gras Savoye, estime pour sa part que les banques n’ont rien à se reprocher dans cette affaire. «Je ne pense pas que tous les établissements oublient cette assurance après la première année. Les courtiers et les compagnies doivent aussi informer les banques lorsque le client cesse de payer sa police après la première année. J’ai eu personnellement des cas de refus de renouvellement qui ont été réglés après intervention de la banque», tempère Mme Lazrak qui se préoccupe davantage du taux de pénétration de la multirisque habitation que de son taux de chute.

Focus :Ce que couvre la multirisque habitation

L’assurance multirisque habitation peut concerner plusieurs garanties, dont certaines sont communes à la totalité des contrats. Il existe la garantie incendie-explosion qui couvre les dégâts qu’un incendie ou une explosion peuvent causer aux habitations et à leurs occupants. Les exemples les plus cités sont la destruction totale du logement, l’asphyxie, les brûlures et l’électrocution. L’on a aussi la couverture contre les dégâts des eaux. Lorsqu’un client dispose de cette garantie, il est assuré contre la rupture de canalisation causée par un manque d’entretien, les débordements de récipients ou d’appareils (évier, machine à laver, etc.) ainsi que les infiltrations. Enfin, la garantie «vol» couvre, elle, la disparition, la destruction ou la détérioration des biens mobiliers résultant de vols, tentatives de vols ou d’actes de vandalisme commis dans les circonstances prévues au contrat et dont l’assuré doit apporter la preuve. Enfin, et non moins important, elle couvre également la responsabilité civile des ménages, une garantie qui s’étend au personnel domestique.

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