Une melkia clean peut déjà procurer un bon niveau de sécurité foncière. D’abord, nous vérifions si elle a été faite sérieusement à la base. Si la désignation du bien correspond à la réalité, l’adoul a pris la peine de se déplacer, ce qui est un bon départ. Nous avons affaire à un officiel sérieux.

Ensuite, il faut analyser la istimra. Elle contient le historique de la propriété et liste les propriétaires successifs du bien. Une istimra linéaire avec une transmission de père en fils par exemple, diminue les risques de découvrir ultérieurement des ayants droits occultes. Ce sont les héritiers oubliés (enfants non-reconnus, épouses secondaires, adultérins…) qui peuvent mettre en danger la titrisation. Nous nous méfions des istimra qui comportent des ramifications latérales!

# Trois quarts du foncier marocain se trouvent en melkia. Elle paraît incontournable dans environs 50% du stock foncier à Marrakech,
# 75% du stock foncier à Essaouira et
# 95% du stock foncier à Taroudant.

Retenez comme règle simple: Plus la situation du bien est reculé, plus grands sont les chances qu’il est en melkia et moins il coûte!

L’État marocain poursuit depuis 1913 la construction du livre foncier national. Les biens immobiliers sont sortis de leur statut coranique et transférés vers le Droit moderne, ils deviennent des biens immobiliers « titrés », inattaquables et définitifs. Ils rentrent également dans la fiscalité immobilière (taxes foncières).

De la melkia au « titre foncier »


Les étapes sont :

# la réquisition du numéro d’immatriculation
# deux bornages officiel avec un géomètre dépêché sur les lieux par le conservateur foncier
# la publicité officielle du projet d’inscription dans la conservation foncière de l’immeuble et dans le journal officiel
# la réception et le traitement des oppositions
# l’inscription au livre foncier
# la délivrance du titre de propriété


Le bien titré bénéficie d’une plus-value par rapport à un bien comparable non-titré, surtout par rapport à la compréhension et la mentalité d’un acquéreur européen.

On constate une volonté politique afin de constituer un livre foncier national complet. Pour cette raison, les autorités publiques favorisent et encouragent la procédure, notamment en imposant des délais courts aux fonctionnaires chargés des formalités et du traitement des oppositions. Un effet secondaire consiste certainement à disposer d’une fiscalité foncière mieux maîtrisée et donc plus onéreuse pour le propriétaire.

Finalement, un organisme bancaire marocain finançant une acquisition au Maroc préfère hypothéquer un bien titré.

La procédure du titrage foncier trouve son cadre juridique dans la Loi de 1913, consultable en partie dans les articles liés ci-dessous..

Vous le savez peut etre, mais il est très difficile d’obtenir un crédit immobilier au Maroc pour un bien non titré (c’est aussi valable pour un crédit construction). Comme il n’y a pas de caisse de garantie marocaine, et que les banques doivent bien se couvrir quelque part (ici notamment en prenant une hypothèque sur le titre de propriété), il faut faire titrer son bien. (beaucoup de bien son des melkias, non titrés, mais la on va parler de terrains à titrer).

Le régime de l’immatriculation foncière relève de l’Agence nationale de la conservation foncière du cadastre et de la cartographie (ANCFCC).

Vous devrez les contacter pour vous renseigner sur les pièces à fournir dans le cadre d’une demande d’immatriculation.



En ce qui concerne le coût (à titre indicatif et à confirmer auprès des services de la conservation foncière) :

-Droit de publicité……………………………………………………50 dh

-Droit ad valorem…………………………………………………….1.5% jusqu’à 50.000 dh

-Droit superficiaire …………………………………………………..45 dh / are

-Droit d’établissement du duplicata…………………………75 dh

J’avais déjà parlé du problème des melkias (biens immobiliers non titrés, courants dans les medina notamment celle de Marrakech) quand il s’agit de faire financer un chat immobilier au Maroc par un crédit immobilier par une banque locale (en dirhams). En effet, sans titre de propriété, pas d’hypotèque, donc pas de crédit au Maroc (oui au Maroc pas de caisse de garantie…). En complément j’ai trouvé cet article sympa de gestimar :


Comment négocier l’achat d’un bien immobilier ?

Acheter un riad à Marrakech

Ensuite, il faut procéder à l’évaluation du bien qui fait l’objet de négociation. Ainsi, l’évaluation permet de ne pas surestimer un bien immobilier. Pour ce faire, il faut d’abord procéder à une expertise. De plus, n’hésitez pas à vous imprégner de ce dont disposent les autres agences afin de réaliser la comparaison des prix sur un bien immobilier semblable à celui que vous convoitez. Consulter les annonces immobilières, les journaux immobiliers spécialisés et pourquoi pas faire une évaluation en ligne.


Enfin, pour procéder à la négociation d’un bien immobilier il est possible de s’adresser à un agent immobilier. Dans ce cas, il faut avant toute chose vérifier que dans l’agence choisie, il figure le numéro de carte professionnelle de l’agent, la somme de la garantie et bien évidemment l’adresse et le nom de son garant. Il ne faut pas oublier de vérifier le nom et le numéro de compte où se feront les versements des sommes que vous allez lui faire parvenir.

Ces démarches réglementaires vous permettent de vous assurer que vous ne vous êtes pas adressé à un intermédiaire incertain. Par conséquent, l’agent a le devoir de vous faire visiter les lieux et se doit de vous fournir tous les renseignements possibles concernant les éventuelles possibilités de crédit et de paiement, sans pour autant omettre de vous donner le prix exact. Ainsi, si la transaction est effective, ce dernier rédigera avec vous une promesse de vente qu’il transmettra ensuite au notaire.

Aussi, il est possible de s’adresser directement au vendeur par le canal de petites annonces ou de particulier à particulier. Mais, une fois la transaction effectuée, il faut établir un compromis de vente. Toutefois, il n’est pas obligatoire, mais il est indispensable de l’établir chez un notaire.
Par 3wkomaroc


Complément de Thierry relatif aux prêts : pour le crédit immobilier, vous pouvez consulter soit les banques locales, soit CAFPI Maroc (le seul courtier en crédit immobilier marocain)