REMBOURSEMENT D’IGR (baisse d’impots sur le revenus, attention réservé aux résidents marocains salariés.)

Moins d'impôts !

Je viens de lire un article sur un produit de crédit immobilier marocain appelé salaf bayti.
« Quels que soient vos projets immobiliers, la maison ou l’appartement de vos rêves est à portée de main grâce à l’offre de crédit immobilier SALAF BAYTI. »

Cette offre de prêt est valable que ce soit pour :
- l’achat d’une résidence principale ou secondaire,
- l’acquisition d’un terrain,
- la construction ou la rénovation de votre logement,

Mes retours sur les 10 points clefs de ce crédit immobilier salaf bayti (en fait je suis parti de la pub et je fais mes commentaires en italique

1. Des financements pouvant aller jusqu’à 100 % de votre projet immobilier. (pourquoi uniquement 100% ? Ce doit être un des effet de la crise. Il y a pas si longtemps on pouvait faire 125%)
2. Le choix entre 3 types de taux :
- un taux fixe, qui vous garantit une mensualité constante pendant toute la durée de votre prêt,
- un taux variable, qui suit l’évolution du marché,
- un taux variable sécurisé qui, grâce à des bornes minima et maxima, vous permet de profiter des évolutions favorables des taux du marché, tout en vous sécurisant en cas de hausse des taux. (en général ce produit n’a sctictement aucun intérêt, il n’offre ni les avantages de l’un ni les avantages de l’autre. Autant prendre un variable et le renégocier en fixe si les taux montent.)
3. Des mensualités que vous adaptez à votre budget, en empruntant sur une durée pouvant aller jusqu’à 25 ans. (Condition assez classique mais très bien?
4. La possibilité de bénéficier d’un différé de remboursement pouvant aller jusqu’à 6 mois. (en général on est entre 3 mois et 12 mois, donc on est dans les standards)
5. Une assurance mensualisée qui prend en charge tout ou une partie de vos remboursements en cas de décès ou d’invalidité. (classique et obligatoire au Maroc)
6. Un accord de principe rapide, décliné sous 48 heures, dès lors que les pièces justificatives ont été remises. (J’aimerais bien que quelqu’un qui a posé un dossier me dise si c’est vraiment le cas, vous pouvez répondre à ce message par commentaire.)
7. La possibilité de changer vos dates d’échéances à tout moment.
8. Des mensualités « tout compris » et sans surprise qui incluent le capital, les intérêts, l’assurance et la TVA. (Ca devrait être un fondamental. Mais savez vous qu’au Maroc personne n’affiche le TEG ? (taux tout compris)
9. Une solution évolutive, qui vous permet de moduler le montant de vos remboursements, en fonction de l’évolution de votre situation financière.
10. Un crédit remboursable par anticipation à tout moment. (Encore heureux ! C’est vraiment un fondamental cela dit, il ne faut jamais prendre un crédit qui ne soit pas remboursable par anticipation).

SI vous vous baladez dans les rues marocaines, vous avez sans doute vu les affiches palmeraie développement sur leur nouvelle formule de vente et de financement. Je ne cache pas que je suis extrêmement sceptique sur cette formule.

Comment ça marche en théorie : vous payez 15% à la commande, 15% un an plus tard, vous êtes livrés deux ans plus tard (si tout va bien) et ensuite les mensualités de remboursement sont payées par la gestion locative. On ne peut pas dire qu’il n’y ait pas un bon aspect à ça : pousser réellement à la location qui n’est pas encore assez développée au Maroc. MAIS, pour avoir travaillé avec beaucoup de promoteur qui proposent (proposaient pour pas mal d’entre eux) de la gestion locative censée rembourser le crédit immobilier marocain, je peux vous dire que ce n’est pas évident. Et une fois les ventes passées, et une ou deux années passées, le promoteur n’est plus là, pas forcément de locataire, et tout de même des mensualités de crédit à rembourser. Quand on sait qu’on parle d’un projet à Marrakech, et la saisonnalité et les variations sur Marrakech, on commence à douter, quand on rajoute le fait qu’on parlera d’un grand groupe de biens à louer au même endroit au même moment, on commence sérieusement à douter sur le fait qu’on aura un taux de remplissage satisfaisant.

Enfin la garantie du promoteur qu’il y aura des locataires ne dure que 5 ans, après il faut reprendre le payement des traites, et ce n’est pas exprimé clairement.

Cette formule ne concerne aujourd’hui que les jardins de l’Atlas à Marrakech, sur des biens d’une moyenne de 17 000 dirhams du mètre carré. Ce qui nous fait un prix de départ de 1,15 Millions de Dirhams.

A propos du financement, voici ce que disent des responsable du groupe  : «Pour cela, le groupe Palmeraie Développement s’est rapproché d’une des plus grandes banques de la place, le groupe Banque populaire, dans l’optique de se porter garant des crédits aux futurs acquéreurs».

Le projet des jardins de l’Atlas est situé à 11 km du centre-ville et s’étend sur une superficie de 150 hectares.

Le Rachat de crédit est une formule mise en place par les banques ayant pour but de faire profiter les clients de la baisse des taux du marché. Le rachat de son crédit se fait en général par une banque concurrente à la banque émettrice du prêt initial.


Qu’en est ce que cela est intéressant de racheter ?


Evidemment, ça dépend. En effet, il faut que l’écart de taux soit significatif, et que le Capital Restant Dû à la date du rachat soit suffisamment important.
Au-delà de 3% d’écart de taux, ne réfléchissez pas, contactez une banque, qui se fera un plaisir de récupérer votre crédit. Evidemment, la banque rechignera à le faire s’il ne reste un crédit « que » de 50 000 Dhs.


Faîtes le test vous-mêmes : C’est très simple :


1) Contactez votre banquier et demander lui quel est le Capital Restant Dû de votre prêt à ce jour, et la durée du prêt restante. (Cette information se trouve également dans votre tableau d’amortissement)


2) Allez sur le simulateur pour estimer vos nouvelles mensualités, à périmètre constant :
- Indiquez le montant du Capital Restant Dû à la place du Montant du prêt
- Appliquez un taux confortable, comme 5,60 HT
- Appliquez la durée de prêt correspondant à la durée restante de votre prêt


3) On obtient la nouvelle mensualité. Si cette mensualité est inférieure à votre mensualité actuelle, c’est qu’il peut y avoir intérêt à racheter votre crédit.
Astuce : Multiplier cet écart par le nombre de mois restant de votre crédit, vous aurez une idée plus palpable de ce qu’il est possible d’économiser sur votre crédit.


4) Contacter un conseiller pour affiner votre simulation.


N’oubliez pas également que le rachat est également l’occasion d’adapter le prêt à votre besoin, le « moduler ».
Au bout de 10 ans, les problématique de l’emprunteur ont changé :
- Il peut vouloir rembourser plus à chaque mois, pour réduire la durée du crédit et diminuer son coût
- ou alléger sa mensualité pour se désendetter.