Les biens immobiliers au Maroc sont-ils vraiment plus chers ?
Voici une étude particulièrement intéressante que j’ai lue dans le magazine Challenge Hebdo du Maroc.
Immobilier neuf et ancien au Maroc
L’idée est de comparer sur les dix dernières années l’évolution des prix de l’immobilier au Maroc, en les mettant en relation avec l’inflation et la baisse des taux d’intérêts. Ce qui me parait particulièrement fin dans cet article, c’est de proposer des points d’inflexion : par exemple dire que pour un crédit prix au maroc sur la totalité du montant, la baisse des taux d’intérêt sur les crédits immobiliers compense un hausse de l’immobilier de 48%.
Laissons place à l’article et je vous retrouve après :
« La baisse des taux d’intérêt compense l’augmentation des prix de l’immobilier à partir d’un certain seuil, lorsque cette dernière est de plus de 48%. Cafpi, le courtier en prêts immobiliers, explique comment on en arrive là.
Les prix de l’immobilier flambent depuis des années. Mais parallèlement, les taux d’intérêts suivent une tendance baissière. Une question: cette baisse des taux compense t-elle la hausse des prix ? Pour répondre à cette question, le courtier en prêts immobilier, Cafpi, prend comme référence deux dates : 1999 et 2009. Dans l’hypothèse où le crédit est amorti sur 20 ans et le bien financé entièrement par une banque, il s’avère qu’en payant la même mensualité, la baisse des taux d’intérêt compense une hausse de 48% des prix sur l’ensemble de la décennie (cf tableau 1 montrant la capacité d’emprunt). « Ce qui signifie qu’aux endroits où l’augmentation des prix immobiliers n’a pas été supérieure à 48%, la mensualité de remboursement de crédit liée ne sera pas plus importante qu’en 1999, pour un bien équivalent », soutient Youssef Chraïbi, directeur pôle analyse de Cafpi Maroc. En d’autres termes, cela veut dire qu’avec la même mensualité, un acquéreur achète aujourd’hui un bien 48% plus cher qu’en 1999. S’il achète un bien qui coûte moins de 48% de plus qu’en 1999, il rembourserait moins. Et inversement. S’il achète un bien qui coûte aujourd’hui plus de 48% de plus qu’en 1999, il rembourserait plus. Les 48%, c’est donc un point d’inflexion. A partir de plus de 48% d’augmentation du prix de l’immobilier, la baisse des taux compense la hausse des prix. Mais pas complètement. Quand pourrait-il en être le cas ? « Il est difficile de retourner le problème. Ce que l’on peut dire, lorsque les taux d’intérêt passent de 11% à 6% en dix ans, la baisse des taux a compensé 48% de hausse de l’immobilier potentielle. Dans un quartier comme Gauthier à Casablanca, où les prix de l’immobilier ont augmenté de presque 80% durant cette période, on se rend compte que la baisse des taux ramène cette croissance à 2% par an, soit moins que l’inflation. C’est un niveau très raisonnable du point de vue de l’acheteur », explique Chraïbi. Les prix dans ce quartier sont en fait passés entre 1999 à 2009 de 9000 dirhams le m2 à 16000 dirhams. Pour acheter un bien comparable, il faut aujourd’hui payer près de 21% de plus de mensualité qu’en 1999. Pour garder la même mensualité de 1999, il faudrait alors aujourd’hui aller chercher plutôt des logements de plus petites superficies. C’est le deal à faire pour que beaucoup de personnes puissent accéder à la propriété. Avec la baisse des taux d’intérêt inscrite depuis le début des années 2000, leur capacité d’endettement a en effet augmenté avec le temps. Selon Driss Effina, expert en matière d’habitat, la baisse d’un point de taux d’intérêt permet d’augmenter la capacité des ménages de l’ordre de 8%. C’est un fait. Mais la forte demande qui devrait en découler est neutralisée par l’augmentation des prix des biens. C’est ce qui lui fait dire qu’il est important que les autorités monétaires procèdent à des révisions à la baisse des taux directeurs. « Cette baisse pourrait représenter un stimulant additionnel », confie t-il. Si cette mesure se réalise, et que parallèlement, les prix de l’immobilier stagnent ou diminuent quelque peu, la demande pourrait reprendre de plus bel. Seul hic, c’est que les investissements dans le secteur pourraient partiellement régresser. »
article de Saloua Mansouri pour le journal marocain Challenge Hebdo
En tant qu’étranger résident au Maroc, j’ai accès à un financement pour 100% de la valeur de mon bien immobilier. On sait qu’un étranger qui ne vit pas au maroc ne peut financer que 70% de la valeur du bien à l’acte (et je dis bien à l’acte). Dans ce cas il doit lui meme compenser 30% à payer de sa poche, ça veut dire que la baisse des taux ne compense que 70% de la valeur totale (encore une fois hors black, juste pour le montant à l’acte) et donc que la baisse des taux au Maroc sur les dix dernières années compense une hausse de 34% de l’immobilier hors inflation. Si on rajoute l’inflation on tombe sur une compensation de l’ordre de 50%.
Acheter un bien du point de vue d’un étranger aujourd’hui revient à avoir acheter un bien 50% moins cher il y a 10 ans si on le prend à crédit.
J’espère que c’est aussi clair pour vous que pour moi, si vous voulez pousser la réflexion n’hésitez pas à réagir.
