Interview de CAFPI Maroc parue en France dans Direct gestion
Quelles sont les spécificités des crédits immobiliers au Maroc ?
Le Maroc a une législation et des pratiques en termes de crédit immobilier très proche de la France. En fait la principale différence c’est qu’au Maroc on finance en Dirhams les acquisitions et non en euro ! Le Maroc est un pays en construction, on trouve donc naturellement une part colossale du marché de l’immobilier en biens neufs. Depuis les nouveaux programmes de logement à Casablanca ou Rabat dans les extensions des villes jusqu’aux villes nouvelles comme Saidia en passant par les résidences Golfs luxes de Marrakech. Le marché des grandes villes est boosté par la dynamique économique du pays, celui des villes plus touristiques par les étrangers pour des résidences de vacances ou des retraités venant couler des jours tranquilles au soleil.


Comment votre clientèle réagit-elle au climat d’incertitude actuel ? Que lui conseillez-vous ?
Les incertitudes si elles existent sont chez une petite partie des clients étrangers vis-à-vis de l’évolution de leur situation personnelle. La clientèle marocaine ne vit pas du tout dans cet état d’esprit : la croissance est la, de grands projets comme Tanger Med, la ville nouvelle de Tamesna, la construction du TGV Tanger Marrakech et d’autres donnent plus de raisons de croire à un dynamisme de ces destinations qu’a l’inverse. Une partie des investisseurs profitent de l’argent sorti de la bourse pour diversifier leurs investissements avec des achats immobiliers au Maroc.


Avez-vous noté une évolution du profil des emprunteurs ?
L’état marocain a mis en place tout un panel de mesures pour aider les revenus plus modestes ou les travailleurs non déclarés à accéder à la propriété, on a donc vu un peu plus de ce type de profil croire dans le fait de pouvoir devenir propriétaire et donc pousser la porte de notre agence pour évaluer leur capacité, qui était à de nombreuses reprises réelle et suffisante !


Avez-vous noté une évolution ou une régression dans l’attitude des banques ou des organismes financiers ?
Les banques marocaines n’ont pas été mêlées à la crise financière internationale. Aucune d’entre elles n’a donc eu à corriger le tir. Bien sur la situation internationale a conduit les banques a observé toujours plus en détails les emprunteurs, mais sans rechigner à les financer, au contraire, et dans un esprit de franche collaboration. Il faut noter que Cafpi est le premier et seul courtier en crédit immobilier développé au Maroc, c’est donc pour les banques un interlocuteur de qualité qu’elles découvrent encore et apprécient.


Qu’est ce que CAFPI apporte en plus à ses clients ?
Conseils et accompagnement. L’accompagnement on l’a vu même avec des produits pour les classes moins favorisées pour aider ces personnes qui n’en rêvaient même pas il y a encore deux ans de pouvoir accéder à la propriété en maîtrisant ces produits et les types de profils qui peuvent y postuler.
Accompagnement des revenus plus aisés marocains qui trouvent un interlocuteur pour leur présenter les différentes options et les accompagner à toutes les étapes du financement.
Enfin pour les étrangers, c’est un point de contact unique et disponible pour débroussailler et baliser le chemin sur la route de leur acquisition immobilière : du notaire à la conservation foncière, du promoteur à l’assureur, Cafpi fait le lien pour le client étranger qui peut se reposer sur son énergie, son expertise, sa disponibilité et son intégrité.

Je viens de recevoir cette note d’information du courtier marocain
On y apprend que les taux d’intérêt sur les crédits immobiliers au maroc sont nettement à la hausse en ce moment, sans apprendre totalement pourquoi, mais qui percerait ce grand secret. On y apprend aussi que cette hausse est mine de rien assez récente (le courtier parle de « quelques semaines », donc juillet a priori, ce qui concorde avec des infos que j’ai reçu de taux de prets inférieurs pratiqués jusqu’à juin de ce que j’ai entendu. Enfin le courtier marocain relativise en nous rappelant que même si les taux sont au dessus de 6% sans doute en ce moment, c’est toujours plus bas qu’il y a deux ans, et beaucoup plus bas qu’il y a 4 ans, et donc qu’on reste dans une bonne période pour racheter un prêt immobilier contracté il y a 3 ans ou plus.


1) HAUSSE DES TAUX D’INTÉRÊT
Beaucoup nous ont contacté inquiets de la hausse médiatisée des taux d’intérêts sur les prêts bancaires.

Qu’en est-il ?
Nous avons constaté ces dernières semaines une hausse des taux de crédits immobiliers sur l’ensemble du marché.

Evolution des taux de crédit au Maroc

Il est même encore très rentable de racheter un crédit immobilier pris il y a plus de trois ans ! En effet à l’époque les taux étaient bien plus haut, et donc vous paierez moins de mensualités. (regardez le schéma ci dessous


Il y avait une autre section réservée aux résidents marocain concernant le remboursement de l’IGR que je publierai très bientôt.
A bientôt !

Les chiffres du premier semestre 2009 sur les prêts immobiliers au Maroc et le marché de l’immo marocain d’une manière générale commencent à sortir… Pas reluisants… Y’a-t-il liue de s’alarmer ?


Il y a deux manière de les prendre : si on considère l’évolution des credits contractés au Maroc pendant le premier semestre 2009 par rapport au premier semestre 2008, c’est la baisse ! La forte baisse ! Pareil pour le marché de l’immobilier. Cette baisse des volumes se situe entre 30 et 35 % sur le Maroc mais reste ciblée sur les zones plutôt touristiques, car ce sont les spéculateurs et les investisseurs étrangers qui se sont retirés le plus fort et le plus vite. Il faut aussi se rappeler que la crise internationale a commencé au second semestre 2008 et que les deux pires trimestres en matière de crédit immobilier pour l’Europe mais aussi pour le Maroc ont été le 4ème trimestre 2008 et le premier trimestre 2009 (en France -40% de crédit immobiliers accordés sur le premier trimestre 2009 par rapport à 2008). Donc les statistiques sur S2 au Maroc devraient être beaucoup moins catastrophique que les premiers semestres comparés.


Cela dit, comme disait Chirac : « il faut raison garder ». Il n’y a pas de crise financière au Maroc, les banques sont stables, BAM (Bank Al Maghrib), contrôle les marchés financiers, les taux d’intérêts et suit les échanges de prêt, et beaucoup de l’argent utilisé dans l’immobilier de luxe orienté vers les étrangers était de l’argent de spéculation. Il n’y a donc pas lieu de s’alarmer. Les villes comme Rabat et Casablanca ou le marché est purement poussé par la consommation interne et le développement économique ne subissent pas du tout les mêmes effets.
Pour ettayer cette théorie, voici un article du jour de la vie eco je crois avec une interview du ministre de l’Habitat, de l’Urbanisme et de l’Aménagement de l’espace.

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Taoufiq Hejira, ministre de l’Habitat, de l’Urbanisme et de l’Aménagement de l’espace.
Une valeur ajoutée en baisse 0,2%, des investissements directs étrangers (IDE) en régression de 32,9%, un niveau de consommation du ciment en stagnation… A l’heure de la crise, le secteur de l’immobilier fait son bilan.


Les investisseurs étrangers, malmenés par la crise, fuient le secteur de l’immobilier marocain. L’immobilier qui caracolait à la tête des secteurs les plus prisés en matière d’investissements directs étrangers (IDE) devra revoir à la baisse ses ambitions pour l’exercice 2009. Et pour cause, les IDE dans l’immobilier se sont rétractés de 32,9% au premier trimestre 2009 par rapport au premier trimestre de l’exercice précédent.
De 2,53 milliards de dirhams, le montant des IDE est passé à 1,69 milliard de dirhams durant les trois premiers mois de cette année. Cette baisse du rythme que connaissent les investissements étrangers a été accompagnée par une hausse remarquable des taux d’intérêts bancaires. En effet, les taux d’intérêts ont atteint leur plus haut niveau au cours de ces deux dernières années (Voir graphe).
Sur la même tendance baissière que les investissements directs étrangers, la valeur ajoutée du secteur a régressé de 0,2% au premier trimestre atteignant 7087 millions de dirhams. Selon le ministère de l’Habitat, de l’Urbanisme et de l’Aménagement de l’espace, la valeur ajoutée avec correction des variations saisonnières (CVS) montre une stagnation entre 2008 et 2009. Pour la consommation du ciment, elle a presque stagné à 7,5 millions de tonnes à fin juin dernier. Un taux de croissance à deux chiffres depuis 2005 puis une stagnation entre juin 2008 et juin 2009 est due essentiellement à la forte pluviométrie qu’a connue certaines régions du pays et à la grève des transports qui a généré une déperdition de 600.000 tonnes de ciment, selon la même source.
En ce qui concerne les crédits immobiliers, ils ont affiché le glissement le plus bas depuis 2005, durant les cinq premiers mois de cette année.
À fin mai dernier, l’encours des crédits à l’immobilier en glissement annuel a atteint 161,25 milliards de dirhams. À fin juin 2009, 49.765 crédits Fogarim (damane sakane) ont été accordés pour un montant de 7,23 milliards de dirhams. Globalement, le ministère de tutelle note une diminution du nombre de bénéficiaires et des montants de crédits de près de 25%, suite au resserrement des conditions d’octroi de crédit et à la diminution de l’offre.
Tous ces facteurs ont été à l’origine d’une «accalmie» du marché immobilier et une stabilité des prix avec de légères chutes dans certaines villes.
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Je viens de lire un article sur un produit de crédit immobilier marocain appelé salaf bayti.
« Quels que soient vos projets immobiliers, la maison ou l’appartement de vos rêves est à portée de main grâce à l’offre de crédit immobilier SALAF BAYTI. »

Cette offre de prêt est valable que ce soit pour :
- l’achat d’une résidence principale ou secondaire,
- l’acquisition d’un terrain,
- la construction ou la rénovation de votre logement,

Mes retours sur les 10 points clefs de ce crédit immobilier salaf bayti (en fait je suis parti de la pub et je fais mes commentaires en italique

1. Des financements pouvant aller jusqu’à 100 % de votre projet immobilier. (pourquoi uniquement 100% ? Ce doit être un des effet de la crise. Il y a pas si longtemps on pouvait faire 125%)
2. Le choix entre 3 types de taux :
- un taux fixe, qui vous garantit une mensualité constante pendant toute la durée de votre prêt,
- un taux variable, qui suit l’évolution du marché,
- un taux variable sécurisé qui, grâce à des bornes minima et maxima, vous permet de profiter des évolutions favorables des taux du marché, tout en vous sécurisant en cas de hausse des taux. (en général ce produit n’a sctictement aucun intérêt, il n’offre ni les avantages de l’un ni les avantages de l’autre. Autant prendre un variable et le renégocier en fixe si les taux montent.)
3. Des mensualités que vous adaptez à votre budget, en empruntant sur une durée pouvant aller jusqu’à 25 ans. (Condition assez classique mais très bien?
4. La possibilité de bénéficier d’un différé de remboursement pouvant aller jusqu’à 6 mois. (en général on est entre 3 mois et 12 mois, donc on est dans les standards)
5. Une assurance mensualisée qui prend en charge tout ou une partie de vos remboursements en cas de décès ou d’invalidité. (classique et obligatoire au Maroc)
6. Un accord de principe rapide, décliné sous 48 heures, dès lors que les pièces justificatives ont été remises. (J’aimerais bien que quelqu’un qui a posé un dossier me dise si c’est vraiment le cas, vous pouvez répondre à ce message par commentaire.)
7. La possibilité de changer vos dates d’échéances à tout moment.
8. Des mensualités « tout compris » et sans surprise qui incluent le capital, les intérêts, l’assurance et la TVA. (Ca devrait être un fondamental. Mais savez vous qu’au Maroc personne n’affiche le TEG ? (taux tout compris)
9. Une solution évolutive, qui vous permet de moduler le montant de vos remboursements, en fonction de l’évolution de votre situation financière.
10. Un crédit remboursable par anticipation à tout moment. (Encore heureux ! C’est vraiment un fondamental cela dit, il ne faut jamais prendre un crédit qui ne soit pas remboursable par anticipation).