Le GPBM multiplie les réunions avec les parlementaires pour amender le projet de loi relatif à la protection du consommateur.
Objectif : faire sauter quelques dispositions comme celle qui met fin au billet à ordre, ou celle liant contrat de vente d’un bien et contrat de crédit.

Ultimes soubresauts législatifs pour le projet de loi relatif à la protection du consommateur qui a mis de longues années avant d’entamer un parcours concret. Des soubresauts qui sont cependant tout sauf mineurs. Ces derniers jours, les rencontres se sont multipliées entre les parlementaires chargés d’étudier le projet de loi 31-08 et les représentants des banques. Réunis sous la bannière du Groupement professionnel des banques marocaines (GPBM), les banquiers sont bien décidés à défendre bec et ongles leurs acquis. A commencer par le billet à ordre qui fait débat actuellement. «Le billet à ordre est très important pour les banquiers car il représente une épée de Damoclès suspendue au-dessus de la tête du débiteur. Si ce dernier ne paye pas ses échéances, le banquier peut en une matinée saisir la justice et obtenir en quelques heures et grâce à ce fameux billet à ordre une injonction de payer toutes les échéances du crédit», confie une source proche du GPBM. Selon cette source, c’est justement cet effet dissuasif du billet à ordre qui lui donne toute son importance. «Et c’est pour cela que les banquiers ont présenté une nouvelle mouture du projet de loi 31-08 qui maintient l’effet judiciaire du billet à ordre», ajoute la même source.
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Billet à ordre signé à blanc et qui vient s’ajouter aux garanties habituelles

Il faut rappeler qu’en l’état actuel des choses, non seulement le billet à ordre vient s’ajouter aux garanties habituellement demandées par les banquiers mais, de plus, il est signé à blanc par les clients, ce qui est illégal mais toléré et rend la dette immédiatement exigible.
Dans sa mouture actuelle, le projet de loi 31-08 annule les effets d’un billet à ordre lorsqu’il est signé par un non-commerçant. Une analyse des dispositions de ce projet de loi montre que le billet à ordre, à l’instar de la lettre de change signée par le client, non-commerçant, qui a contracté un crédit auprès d’une banque, ne peut pas lui être opposable en cas de poursuite judiciaire. En résumé, le billet à ordre que les banques et sociétés de financement ont fait signer à leurs clients ne serviront plus à rien et surtout pas à recouvrer les créances en cas d’impayés. Mais les banquiers ne sont pas seuls à se faire remarquer puisque les associations de protection des consommateurs entendent bien hausser le ton afin de maintenir le projet de loi 31-08 en la forme actuelle. C’est le cas de la Fédération nationale des associations des consommateurs (FNAC) qui milite pour la suppression pure et simple du billet à ordre. «En tant que représentant des consommateurs, nous estimons que le billet à ordre montre la mauvaise foi des établissements de crédit. Car lorsqu’ils évoquent le billet à ordre, ces établissements parlent systématiquement du contentieux», soutient Mohamed Ouhssine, secrétaire général de la FNAC.
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Contestation sur la vente d’un bien : les banquiers veulent des voies de recours

Hormis le billet à ordre, les banquiers ont également soulevé, lors de leur rencontre avec les parlementaires, la problématique posée par l’article l’article 91 du projet. Concrètement, cette disposition permet à l’acheteur d’un bien qu’il juge non conforme au contrat de vente de suspendre le paiement s’il a acheté le bien à crédit et même d’obtenir l’annulation du contrat de crédit au cas où celui portant sur la vente serait caduc. Elle irrite au plus haut point le secteur bancaire et les sociétés de financement qui ne veulent pas soumettre le contrat de crédit à des relations conflictuelles entre l’acheteur et le vendeur. «Le contrat de vente est juridiquement indépendant du contrat de crédit et l’établissement de crédit ne peut pas être mis en cause en raison d’un vice caché de la part du vendeur», explique-t-on auprès de l’Association professionnelle des sociétés de financement (APSF). Sur ce point, banques et sociétés de financement s’accordent à dire que si le législateur devait maintenir cette disposition, il faudrait prévoir un autre article permettant au banquier de se retourner contre le vendeur en cas de vice caché ou de refus d’exécution du contrat.
«Lorsqu’il prête de l’argent, le banquier engage ses fonds et il se trouve dans l’obligation de les récupérer en capital et intérêts. Il en va de la survie de l’activité. Et si le législateur décide de permettre au client de suspendre le paiement pour une cause étrangère au banquier, ce même législateur devrait également imaginer une ou deux voies de recours au profit du banquier qui risque de perdre son argent», explique un banquier de la place.
Outre ces deux dispositions (article 145 et 91), les banques ont insisté sur l’absence des remarques formulées par leur autorité de tutelle, Bank Al Maghrib (BAM), sur ledit projet. «L’autorité de tutelle a bien mis en exergue plusieurs zones d’ombre du projet de loi, mais ses remarques n’ont pas été prises en compte par les parlementaires jusqu’à présent», souligne-t-on auprès de BAM (voir encadré).
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Observations :Les remarques de Bank Al Maghrib

Bank Al Maghrib a émis plusieurs réserves sur le projet de loi. Le premier exemple est celui de l’article 69 qui limite le champ d’application du futur code au «crédit à la consommation défini comme toute opération de crédit (…)». Pour les juristes de BAM, cette disposition «ignore que l’opération de crédit est définie par les dispositions de l’article 3 de la loi bancaire».
L’article 118 du projet de code fixe les frais de dossier à 1 000 DH maximum. Une limite qui ne plaît guère au régulateur du marché bancaire qui trouve que le montant ne peut être appliqué invariablement, quel que soit le montant du prêt.
Le Taux effectif global (TEG) a également été critiqué puisqu’il est défini d’une manière «assez superficielle» dans l’article 137. «Alors qu’il s’agit d’un seuil que les établissements de crédit ne peuvent pas dépasser», dit-on chez BAM.
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source  : Naoufal Belghazi

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Mohamed OunayaD’un coût global de 300 millions DH, la CGI lance au cœur de la palmeraie les «Demeures de Marrakech». Un projet intégré mariant confort et modernité à un panorama pittoresque.

Marrakech ne cesse de fasciner les investisseurs. Confiante des potentialités économiques de la ville ocre, la Compagnie générale immobilière (CGI) élargie ses projets et lance officiellement «Les demeures de Marrakech». «Nous avons engagé une opération qui intègre tous les éléments susceptibles d’inciter le client à acquérir un bien immobilier et de profiter de tous les atouts de Marrakech», a déclaré Mohamed Ounaya, président du directoire de la CGI, lors d’une visite guidée au site des demeures , dimanche 2 mai 2010, à Marrakech. En effet, la filiale de la CDG développement met en vente une offre intégrée au cœur de la palmeraie de Marrakech. Bâties sur un domaine de 9,5 hectares, «Les demeures de Marrakech» viennent renforcer la place de la CGI en tant que leader de la promotion immobilière au Maroc. Ces Resorts, sous formes de parcelles allant d’une superficie de 225 à 1900 m2, sont situés au sein de la zone touristique Zahrat Annakhil. «Il s’agit d’un produit de qualité étendu sur une superficie de 181 hectares incluant des projets d’immobilier, de résidentiel, d’hôtellerie et d’équipements», souligne, dans ce sens, M. Ounaya. D’un coût global s’élevant à 300 millions de dirhams, les «Demeures de Marrakech» comprennent 90 villas dont 40 disposent d’une piscine privée afin de garantir quiétude et sérénité aux propriétaires. Anbar, Morjane et Yacout sont les appellations attribuées aux villas du domaine. Ces résidences offrent des volumes et des espaces alliant tradition marocaine et modernité.Qu’elles soient isolées ou en bande, les demeures développent un concept de voisinage tout en gardant l’intimité individuelle. Les composantes du projet seront commercialisées à hauteur de 4 à 6 millions dirhams pour chaque unité. Le lotissement comprend également des bungalows de 300 à 500 m2 vendus à partir de 2,7 millions de dirhams. «Les demeures de Marrakech» s’inscrivent également dans une logique de développement intégré et durable. «La valeur ajoutée de cet investissement se situe au niveau de son plan d’aménagement initial», note le président du directoire de la CGI. «Les demeures de Marrakech» permettent une vraie communion avec la nature. Selon M. Ounaya, le projet est à la base d’une convention avec la Fondation Mohammed VI pour la protection de l’environnement visant la plantation de 30.000 palmiers sur un parc de dix hectares. Ainsi de véritables lieux de promenade, de détente et de verdure entourent le site. Ces espaces sont mis en place de manière à aboutir à un cadre de vie agréable et fonctionnel répondant aux besoins des usagers.

Par : Kawtar Tali

Voici la suite sur le thème du rapport de BAM.
Vous pouvez le télécharger en cliquant dessus (ou click droit téléchargerindice prix immobilier maroc bam.
Cette partie décrit comment les indices sont construits.

I- METHODES DE CONSTRUCTION DES INDICES DES PRIX IMMOBILIERS
Pour l’élaboration des indices des prix immobiliers, plusieurs approches sont adoptées au niveau international, que l’on peut classer en deux grandes catégories : les techniques simples (moyenne simple
ou pondérée et prix médian) et les techniques économétriques (méthode hédonique et celle des ventes répétées). Au niveau de chaque pays, il peut y avoir plusieurs indices élaborés selon différentes méthodes
et par différents organismes (voir annexe1).

1. La Méthode Simple
Cette méthode consiste à mesurer le prix moyen simple, moyen pondéré ou médian associé aux transactions immobilières au cours d’une période donnée. Le suivi de tels indices ne permet pas de
distinguer l’effet prix de celui de l’évolution de la qualité. De même, la non-représentativité des transactions immobilières réalisées dans le temps peut biaiser l’évolution des prix, surtout lorsque les
transactions portent sur des biens de différentes gammes entre une période et une autre. Cette méthode est utilisée notamment en Allemagne, en Espagne et aux Pays-Bas, en raison de sa simplicité et du fait
qu’elle ne nécessite pas de données relatives aux caractéristiques des biens immobiliers.

2. La Méthode Hédonique
Cette approche repose sur le principe que le prix d’un bien immobilier dépend de ses caractéristiques, intrinsèques et de localisation. Seules les variations, d’une période à l’autre, des prix des biens présentant des caractéristiques identiques traduisent alors l’évolution des conditions d’offre et de demande sur le marché immobiliers. Devant l’hétérogénéité des biens échangés sur le marché immobiliers, la mise en oeuvre de la méthode hédonique nécessite d’abord l’estimation de l’effet sur les prix d’un nombre fini de caractéristiques, à travers des relations économétriques spécifiées pour chaque zone élémentaire relativement homogène et pour une catégorie de logement donnée. Les coefficients tirés de ces relations, supposés fixes sur la période du calcul de l’indice, sont ensuite utilisés pour isoler l’effet qualité afin d’obtenir les variations du ‘‘prix réel’’ qui reflètent l’évolution des conditions d’offre et de demande sur le marché immobilier. Pour chaque zone élémentaire, l’indice des prix des logements est donc défini comme étant le rapport entre la valeur d’un parc de référence fixe de logement à la période courante et sa valeur à la période de base de l’indice. La mise en oeuvre de cette méthode nécessite l’existence d’une base de données riche en informations relatives aux caractéristiques des biens immobiliers avec un historique assez long sur les transactions immobilières pour l’estimation de l’effet qualité.
Cette méthode est particulièrement utilisée en France par la Chambre des notaires et l’INSEE, ainsi qu’en Suède, Suisse et Hong-Kong.

3. La Méthode des Ventes Répétées2 (MVR)
Pouvant être considérée comme une variante de celle hédonique, cette méthode tente de remédier au problème d’hétérogénéité des biens immobiliers en élaborant un indice des prix des actifs immobiliers sur la base seulement des biens ayant fait l’objet d’au moins deux ventes durant la période de l’étude.
Elle assimile de ce fait l’évolution des prix à l’évolution moyenne constatée sur les ventes répétées.Excluant par construction le marché du neuf et les biens ayant fait l’objet d’une seule vente, elle reste difficilement applicable à un niveau fin de strates, du fait du nombre relativement faible des transactions répétées.
Les deux hypothèses sous jacentes à cette méthode postulent que les caractéristiques des propriétés demeurent inchangées entre les ventes et que les prix implicites des attributs sont stables dans le temps (stabilité de la contribution marginale des attributs à la formation des prix).
La méthode des ventes répétées est particulièrement utilisée aux Etats-Unis par la Federal Housing Finance Agency (FHFA) (voir Calhoun C.A. , 1996) et Freddie Mac à partir des données fournies par Fannie Mae et Freddie Mac relatives aux prêts hypothécaires réalisés par ces deux groupes4. Elle est également adoptée par Real Estate Solutions & Real Capital Analytics pour suivre l’évolution des prix des locaux commerciaux et également par Moody’s Economy.com (voir Case et Shiller et 1989 et 2006, et Follain et Calhoun, 1997).